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1、 1 中海地產項目發展成本管理制度（試行）1.1.目的 目的 1.1 構建中海地產項目發展成本管理體系，實施全過程成本動態管理，加強成本控制工作，積累經驗、持續改進，不斷提高公司的競爭能力。2.2.定義及適用范圍 定義及適用范圍 2.1 本制度定義的項目發展成本，指公司房地產開發項目各環節所有成本和稅金的總和，包括：土地費用、前期費用、建安費用、其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等，以內部管理口徑為準，不涉及對外提供信息，與會計核算口徑不完全相同。2.2 適用于公司全額投資或控股項目的內部成本管理，不屬此范圍的項目，總部結合實際情況確定其具體管理辦法。3.3.成本管理總體思路 成本管理2、總體思路 3.1 以統一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態監控為重點，以建立成本經驗數據庫為支撐，以統一合約安排模式及 ERP 項目管理為手段，構建有效的成本管理體系，2不斷完善，持續改進。4.4.成本管理的做法及要求 成本管理的做法及要求 4.1 組織架構 4.1.1 在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發展管理委員會確定，由總部主管領導、各相關部門負責人和各地區公司財務負責人組成，負責統領地產業務線的項目成本管理工作，并向公司發展管理委員會負責。4.1.2 總部發展管理部為項目成本管理的日常工作機構,具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區公司之間的聯絡等工作3、。4.1.3 總部各部門的職責分工：投資管理部負責土地相關費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續費等費用的目標控制值的審核和過程監控，負責審核監控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。規劃設計中心負責勘察設計相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。同時，對影響建安成本的主要設計指標（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經濟性提出專業意見。營銷策劃中心負責營銷相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。財務資金部負責利息費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。發展管理部負責總成本、建安費用與主要經濟技術指標、大配套 3工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監控。4、4.1.4 各地區公司由財務負責人統領本公司的成本管理工作，并向總部項目成本管理工作小組負責。4.1.5 各地區公司應根據本公司架構和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責任制，把目標成本分解落實到相應部門。4.2 執行統一成本科目 4.2.1 總部發展管理部負責制定、頒布和管理房地產開發項目成本科目，對科目名稱、核算內容、使用要求等做出統一規定，并根據實際需要進行不定期的調整與完善。4.2.2 各地區公司在成本管理的全過程中應嚴格執行統一成本科目，除非另有規定，不得自行增加或刪改?，F行成本科目參見中海地產房地產開發項目成本科目（2005 年 11 月修訂版）（附件01）。4.3 實施全過程目5、標成本管理 4.3.1 在項目的可行性研究、市場定位、規劃設計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。4.3.2 對處在不同階段的項目，地區公司應編制并上報成本、盈利測算資料，經總部項目成本管理小組審核，公司發展管理委員會審批后，確定為下一階段成本控制的目標值。4.3.3 目標成本的確定原則 4.3.3.1 不同階段目標成本的確定原則：應以達到規定的基準盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內容，原則上后一階段的稅 4前成本總額不得突破前一階段的總額。如果出現總建筑面積 5以上或分類物業建筑面積 10以上的較大變化，則設計費用、建安費用等以建筑面積為計算依據的成本項目，應按6、原來確定的分類物業單位成本，相應調整成本總額；如果原來沒有同類物業，或有同類物業但物業檔次發生較大改變的，應重新確定單位成本，相應調整成本總額。4.3.3.2 對于需要分期實施的大型項目，分期成本的確定原則為：土地費用按照各期的可售面積比例進行分攤；建安費用以各分期內實際建造物業作為成本指標核定范圍，對于公共配套設施的建安費用不考慮進行跨期分攤，但在進行盈利計算時可以按照各期可售面積或建筑面積等作為依據進行分攤；除土地費用和建安費用外的其他成本項目，屬各期共同發生的費用，由地區公司以合理和便于操作的原則自行確定分攤基數（如可售面積、建筑面積、土地面積、投資額或開發周期等）。4.3.3.3 利息7、費用的確定原則：不論資金來源的渠道，以項目凈現金流量（扣除利息費用本身）為計算依據，采用統一的利率（利率由總部財務資金部確定），分季度計算至項目累計凈現金流量為零止的單利。4.3.3.4 管理費用的確定原則：對于同時開發兩個及兩個以上項目（含分期項目）的地區公司，管理費用應在各項目之間合理分配，分配的依據同 4.3.3.2，具體由各公司自行確定，但要確保分攤到各項目的管理費用合計等于公司全部的管理費用。54.4 管理辦法與流程 4.4.1 可研階段:在完成土地吸納后，地區公司應根據實際的土地成交價重新進行成本盈利預測，在 10 個工作日內編報項目成本盈利預測表（附件 02）、建安成本目標控制表8、（附件03）、項目現金流量預測表（附件 04，本表專用于財務資金部進行利息費用的計算和審核，下同），經地區公司總經理確認后簽發書面通知（附件 06），正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核（附件 07），報總經理審批后（附件 08），由發展管理委員會正式下達給地區公司（附件09），作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標。4.4.2 市場定位階段:在公司營銷決策委員會批復定位報告后 15個工作日內，地區公司應按照所確定的物業類型和檔次做出相應的成本盈利預測，編報 項目成本盈利預測表（附件 02）、建安成本目標控制表（附件 03）、項目現金流量預測表（附件 04），經地區公司總經理9、確認后簽發書面通知（附件06），正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核（附件 07），報總經理審批后（附件 08），由發展管理委員會正式下達給地區公司（附件 09），作為規劃設計階段選擇方案的成本控制目標。4.4.3 規劃設計階段：規劃設計方案獲得通過后，地區公司應在市場定位階段成本控制目標范圍內，對規劃方案、技術指標、結構形式、建筑用料、設備選型等影響成本的重要內容，反 6復比較各種技術方案，對影響成本的關鍵指標（如鋼筋、混凝土含量等）進行限額設計。初步設計完成后，地區公司應在 15 個工作日內按照設計結果進行成本盈利預測，編報項目成本盈利預測表（附件 02）、建安成本目標控10、制表（附件 03）、項目現金流量預測表（附件 04），經地區公司總經理確認后簽發書面通知（附件 06），正式上報總部成本管理小組，由各小組成員按照分工進行審核（附件 07），報總經理審批后（附件 08），由發展管理委員會正式下達給地區公司（附件 09），作為施工階段的成本控制目標。4.4.4 施工階段：4.4.4.1 在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準）、項目竣工驗收后的 15 個工作日內，地區公司應對建安成本進行預測，按照已經發生的實際成本，測算預計尚需發生的成本，編報 項目建安成本預測明細表（附件 05），經地區公司總經理確認后簽發書面通知（附件 06），正式上報總部成本管理小組，11、由發展管理部進行審核，報主管領導和總經理審批后，由發展管理委員會正式下達給地區公司（附件 09），作為項目竣工結算的建安成本控制目標。4.4.4.2 在施工過程中，地區公司應及時跟蹤建安成本的執行情況，在進度的關鍵節點上應進行成本預測，成本預測的次數和具體節點可根據項目的不同情況分別確定，但無論何種情況，在主體結構封頂后的 15 個工作日內，地區公司都應對建安成本進行 7預測，編報項目建安成本預測明細表（附件 05），上報總部發展管理部，如果預計建安成本超過控制目標的 5，則按照4.4.4.3 的規定辦理。4.4.4.3 除上述階段的關鍵控制點地區公司應上報并得到成本控制目標的審批外（但對于各12、階段關鍵控制點間隔過短的項目，總部可以根據實際需要決定免除其中個別節點的成本目標預測和審批），如果在項目施工階段出現總成本預計超支 2或建安成本超支 5%的情況時，地區公司還應及時上報項目成本超支審批表（附件 10）或建安成本超支審批表（附件 11），并附上成本超支分析報告，說明超支的具體內容、原因、超支成本的消化途徑、應汲取的教訓和改進的措施等，經總部發展管理委員會（建安成本超支由主管領導）批準后相應調整成本控制目標。4.4.4.4 總部對地區公司的工程物資合同有監管的權利和責任，并直接參與大額工程物資合同的招標、定標等工作，具體辦法參見關于加強工程合同管理的通知（附件 14）。4.4.4.13、5 總部對工程合同的增補實行審批管理。固定總價的工程合同，其增補合同額（包括設計變更與簽證等引起的增補）累計每達到：主包合同 200 萬元、其他合同 100 萬元，應上報總部發展管理部履行審批手續，經審批后的增補合同方能辦理款項支付；暫定總價的工程合同,暫定總價達到 100 萬元的,地區公司應在簽訂合同前上報總部發展管理部核定暫定總價，暫定總 8價未轉換為固定總價前，該合同不得確認增補合同。暫定總價合同轉為固定總價時，地區公司應上報總部發展管理部核銷原暫定總價，經審定后方可按照固定總價合同處理。具體操作辦法參見ERP 項目管理應用規定中 3.2.1 的規定（附件 15）。4.4.4.6 總部對14、設備合同、材料合同的增補實行審批管理。已經有準確應供數量的合同，如果當期累計完成額超過原合同 100 萬元時，應當上報總部發展管理部履行審批手續。此后，當累計合同完成額每超過上次已經審批數的 100 萬元，都應再次上報總部審批。未審批的超額款項財務部門不應辦理付款。具體操作辦法參見ERP 項目管理應用規定中 3.2.2 的規定（附件15）。4.4.4.7 總部對地區公司的大額工程物資付款實行審批管理，對達歀到規定數額標準的工程，應上報總部審批后，地區公司方能歀辦理項支付。具體辦法參見關于加強對大額工程款支付審批管理的通知（附件 16）。4.4.4.8 總部對地區公司的合約安排模式作出統一規定，15、包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標、甲供材管理、進度款支付等，地區公司應嚴格執行。具體參見中海地產統一合約安排管理辦法（試行）（附件 17）。4.4.4.9 各地區公司應按照總部的相關要求和多年以來形成的行之有效的作法,結合本公司的實際情況制定自己的合約管理辦法并認真執行。總部制定的中海地產工程合約管理指引（附件 918），各地區公司可以參照使用。4.4.5 成本后評估 4.4.5.1 項目完工后的 6 個月內，地區公司應對項目成本進行后評估。4.4.5.2 成本后評估應圍繞歷次成本控制目標的變化加以分析，重點分析實際成本與第一次成本控制目標和最后一次成本控制目標的差異原因，總結經驗教訓,16、形成專題報告,并組織相關人員學習,不斷提高專業能力與管理水平。4.4.5.3 實際成本應與成本控制目標的口徑一致。4.4.5.4 后評估的具體操作應按照 中海地產項目后評估工作指引辦理。4.5 成本動態監控 在項目開發過程中對成本實施動態監控是成本管理工作的重要任務，執行情況直接影響成本指標的最終結果。4.5.1 監控內容 凡是確立了成本控制目標的項目，其所有稅前成本項目都屬于成本監控的內容。4.5.2 監控分工 由各相關部門按照 4.1.3 的職責分工實施成本動態監控。4.5.3 監控方法 4.5.3.1 對于在開發項目，應進行實時的成本預警和控制。以 ERP項目管理系統為主要監控手段，總部17、各相關部門和各地區公司 10應根據管理所需的細化程度對不同科目級次設立預警和控制參數，確保預警信息的及時反饋和對超支情況的有效控制。具體為：總部各相關部門應對本部門所管理的成本項目的總額進行預警、控制設置，對明細成本項目進行預警、控制設置，細化的程度由各部門根據需要自行確定。各地區公司應根據部門成本歸口管理責任進行預警、控制設置，并盡可能細化對成本科目的控制管理，通過控制好細項指標確?？傊笜瞬煌黄啤?.5.3.2 總部發展管理部不定期向總部主管領導提供各項目成本執行情況的報表（附件 12），對已經超支和預計將超支的成本項目進行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項目，各分管部門應提供相應的說明分18、析，交發展管理部進行匯總。在成本監控過程中，如果發現總成本已經超支或預計超支 2或建安成本超支 5%的情況時，責成經營單位按照 4.4.4.3 執行。對于總成本未超過 2及建安成本未超過 5的，但其中建安費用的巖土工程、基礎工程、配套設施、配套工程、室外工程的分項超支比例達到 10，或分類單體工程的分項超支比例達到 6，經營單位應在15日內向總部發展管理部報送該項成本超支情況的分析說明。4.6 成本數據采集 不斷積累項目成本經驗數據是成本管理工作的一項重要內容，它對于分析評判成本支出水平，探求成本規律，進行投資估算、制定先進合理的成本控制目標等都有直接的作用。114.6.1 總部各相關部門都應19、對本部門所管理的成本項目的歷史數據進行采集，并加以分析總結，形成經驗數據。4.6.2 采集的時間應以實際成本最終確認發生完結為前提，采集的方式和內容由總部各歸口管理部門自行決定。4.6.3 建安成本采集的形式和內容應以充分表明成本的構成為目標，并簡明直觀，便于總結規律。建安成本數據采集分析表見附件13。5.5.其它 其它 5.1 文件、資料歸檔管理 總部及地區公司要加強對項目成本文件及資料的歸檔管理工作，建立健全相應的檔案管理制度，并將責任落實到具體的管理人員。5.2 保密要求 成本資料是公司的核心機密，總部及地區公司應建立健全相應的保密工作制度。任何人不準向外泄露，不準將文件私自帶出公司寫字20、樓（因工作需要除外），如有違規，應追究違規者責任。附件 01：中海地產房地產開發項目成本科目 附表 02：項目成本及盈利預測表 附表 03：項目建安成本目標控制表 附表 04：項目現金流量預測表 附表 05：項目建安成本預測明細表 12附件 06：上報傳真格式 附件 07：項目發展成本控制目標審核表 VX.X 附件 08：項目發展成本控制目標審批表 VX.X 附件 09：關于【XXXX】項目發展成本控制指標（XX 階段）的批復 附表 10：項目成本超支審批表 附表 11：建安成本超支審批表 附表 12：項目成本執行情況表 附表 13：建安成本數據采集分析表 附件 14：關于加強工程合同管理的通知 附件 15：ERP 項目管理系統應用規定 附件 16：關于加強對大額工程款支付審批管理的通知 附件 17：中海地產統一合約安排管理辦法（試行）附件 18：中海地產工程合約管理指引 13