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1、房地產企業成本核算西安中道財稅咨詢有限公司房地產企業財務核算關鍵點項目開發模式收入開發成本期間費用房地產企業開發成本項目土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發間接費房地產企業開發成本項目一、土地費用及拆遷補償費1、土地出讓金國家土地使用權出讓（土地交易一級市場）（1）招標、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產企業需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）入賬憑證2、土地轉讓款企業之間土地使用權轉讓（土地交易二級市場）（1）轉讓特殊要求年限延續，使用性質延續原土地使用權出讓合同規定的權利和義務城市房地產管理法（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業稅、所得稅、印花稅2、受讓方：契稅、印花稅（3）入賬憑證轉讓、投資、合并、分立房地產企業開發成本項目一、土地費用及拆遷補償費3、相關稅費（1）大市政配套費市政公用設施配套費及其他（2）契稅（3）耕地占用稅（4）土地使用費（5）土地閑置費所得稅、土地增值稅區別（6）土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費注意：土地使用權核算科目問題，攤銷問題房地產企業開發成本項目一、土地費用及拆遷補償費4、拆遷補償費（1）貨幣補償方式房地產公司入賬的合法有效憑證補償方為單位：補償協議，對方提供的發票還是收款收據？其他資料補償方為居民：補償協議，個人提供的發票還是收據？其他資料補償方為村民：補償協議，批文，補償花名冊，村委會收據案例國3、有企業甲擁有一處土地及土地上的辦公房產，房地產開發企業乙準備在該土地開發項目，請問是購買土地還是購買不動產？房地產企業開發成本項目一、土地費用及拆遷補償費4、拆遷補償費（2）產權調換方式A、房地產開發企業如何計算拆遷補償費？回遷安置部分房屋視同銷售，同時按照市場價值計入拆遷補償費。視同銷售的涉稅問題：營業稅、土地增值稅、所得稅 營業稅同其他稅種的差異B、補差價款處理房地產企業補給被拆遷戶（面積差或價差）計入拆遷補償費被拆遷戶補給房地產企業（面積差或價差）抵減拆遷補償費房地產企業開發成本項目二、前期工程費前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。1、設計費入4、賬憑證：協議，發票或其他有效憑證。境外設計費問題2、勘探、測繪入賬憑證：協議，發票發票稅率？是否需要項目所在地發票？3、三通一平費用入賬憑證：協議，發票4、施工圖審查費5、招標費6、各種檢測費7、監理費房地產企業開發成本項目二、建安成本指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。基礎工程土建工程安裝工程主體工程裝飾工程人工土方機械土方土釘墻降水工程樁基礎滿堂基礎鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程保溫工程輕質隔墻門窗工程欄桿工程屋面工程內外粉工程上下水電梯消防工程暖通工程強電弱電天然氣空調通風房地產企業開發成本項目二、建安成本1、入賬憑證工程施工合5、同、發票、工程進度驗收報告、決算報告、監理報告等。2、建筑安裝工程費發票審核是否在項目所在地稅務機關開具3、各項成本的合理性同當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本比較。4、甲供材問題（1）甲供材發票能不能直接入賬做成本？（2）甲供材營業稅問題（3）甲供材處理方式（4）甲供設備的問題房地產企業開發成本項目二、建安成本5、建筑業混合銷售問題甲供材的混合銷售行為建筑業特殊混合銷售營業稅暫行條例實施細則第七條納稅人的下列混合銷售行為，應分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅，未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務6、的營業額。（1）提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；（2）財政部、國家稅務總局規定的其他情況本條實際源自于國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題的通知國稅發（2002）117號文房地產企業開發成本項目一、關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收增值稅、營業稅劃分問題納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經營活動時，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值7、稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業勞務收入(不包括按規定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業稅:(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業施工(安裝)資質；(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業勞務價款。凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業稅。對上所稱建筑業勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業勞務價款為準。房地產企業開發成本項目三、關于自產貨物范圍問題本通知所稱自產貨物是指:(一)金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；(二)鋁合金門窗；(三)玻璃幕墻；(四)機器設備、電子通訊設備；8、(五)國家稅務總局規定的其他自產貨物。該條已廢止。拓展到建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業等全部建筑業應稅行為。四、關于納稅人問題本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產的單位或個人。納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務，應向營業稅應稅勞務發生地地方稅務局提供其機構所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明，營業稅應稅勞務發生地地方稅務局根據納稅人持有的證明按本通知的有關規定征收營業稅。房地產企業開發成本項目如果是納稅人提供建筑業勞務同時提供非自產貨物怎么辦？銷售非自產貨物同時提供建筑業勞務怎么辦？核心問題是判斷到底屬于營業稅的混合銷售還是增值稅的混合9、銷售。如果屬于增值稅的混合銷售，則統一繳納增值稅，營業稅的混合銷售，則統一繳納營業稅。案例一：建安企業乙為為房地產企業甲提供建安勞務，合同約定為大包，總金額中包含材料、設備在內，請問乙如何繳納營業稅？案例二：某工程設備公司與房地產企業甲簽署建筑工程施工合同，約定工程設備公司承建甲的中央空調工程，整體工程采取包工包料形式，其中中央空調工程（非自產）造價1400萬，設備價款1200萬，安裝費200萬，該公司為一般納稅人，請問如何納稅？案例三某消防設備公司為一般納稅人，且具備相應施工資質。該公司同房地產企業簽署工程施工合同，銷售自產消防設施同時提供安裝，請問應如何納稅？房地產企業開發成本項目建筑行業10、材料（設備）稅收政策對比表施工方（乙方）提供材料或設備建設方（甲方）提供材料或設備自產材料（設備）外購材料（設備）甲供材料甲供設備分別計算繳納營業稅、增值稅并向對方分別開具不同發票。如：30萬材料開具增值稅發票，70萬工費開具營業稅發票。按照混合銷售判斷，繳納增值稅或營業稅。如：30萬材料。70萬工費，按照100萬繳納營業稅并開具發票。營業額應當包括工程所用所有材料。如：30萬甲供材，70萬工費，按照100萬繳納營業稅并開具發票。營業額不包括建設方提供的設備。如：30萬甲供設備，70萬工費，按照70萬繳納營業稅并開具發票。房地產企業開發成本項目三、基礎設施建造費開發過程中所發生的各項基礎設施支11、出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。（1）入賬憑證合同、發票、驗收報告等（2）多個(或分期)項目共同發生的基礎設施費，是否按項目合理分攤。房地產企業開發成本項目四、公共配套建造費開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。（1）項目基本完工時，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按照預算造價合理預提建造費用。財務、所得稅、土地增值處理差異（2）多個(或分期)項目共同發生的公共配套建造費，是否按項目合理分攤。（3）房地產開發企業與國家有關部12、門合資建設公共配套設施，建設完工后有償移交的，國家有關部門給予的經濟補償，抵減開發成本中的建安工程費。（4）盈利性配套設施房地產企業開發成本項目四、公共配套建造費公共配套設施四種類別：盈利性：單獨成本對象單獨作為核算對象，成本與收入配比。非營利性：公共配套非營利性配套設施產權可能屬于全體業主，或無償贈與地方政府和公用事業單位的，先統一歸集，后成本分配進入開發對象。固定資產性：單獨成本對象，進入公司資產。產權不明性：先統一歸集，明確后再處理。房地產企業開發成本項目五、開發間接費企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折13、舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。（1）入賬依據項目部成立的合法文件；項目部人員確定的文件；項目部資產確定的文件；項目部辦公場所的文件。其他要求同管理費用相關科目費用。（2）營銷設施建造費核算（3）利息核算房地產開發項目的借款費用資本化在房地產完工前計入開發成本。當所開發的房地產竣工驗收合格，停止借款費用資本化。房地產企業開發成本核算劃分成本對象歸集開發成本分配共同成本實際發生成本預提費用待攤費用確定完工標準計算單位工程成本計算銷售成本后續成本調整房地產企業開發成本核算房地產開發企業甲拿到一塊土地，面積100畝，計劃分兩期開發，一期20畝14、，沿街開發高層兩棟，下面五層是商鋪，上面25層是住宅；另有配套會所一個，地下人防車庫一個。二期80畝，規劃為多層6棟，高層4棟，非人防獨立車庫一個，物業管理場所、幼兒園各一個。請考慮該企業成本對象如何劃分。房地產企業開發成本核算成本對象：為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本15、對象進行核算。（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。會計核算成本對象、所得稅成本對象同土地增值稅清算項目可否不一致?房地產企業開發成本核算一、開發成本歸類（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發16、權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。房地產企業開發成本核算（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明17、等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。房地產企業開發成本核算二、預提費用與待攤費用房地產開發企業甲項目分兩期，劃分為兩個成本對象。在一期項目中修建休閑會所一座，造價2000萬元，該會所為整個一期二期整體配套設施。假18、設一期二期建筑面積相當。一期項目計算成本時，如何扣除休閑會所成本？房地產企業開發成本核算三、公共成本分攤方法1、占地面積法土地成本分攤必須按照占地面積法2、建筑面積法單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施成本必須按照建筑面積法分攤。3、直接成本法4、預算造價法借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或預算造價法進行分配。房地產企業開發成本核算土地成本分配房地產開發企業甲拿到一塊土地，面積20畝，一期開發寫字樓兩棟（樓座面積2.5畝），二期開發住宅樓四棟（樓座2.5畝），另有配套會所一個（2畝），非人防獨立車庫一個（2.5畝），物業管理場所一個（0.5畝）。道路、綠化共計10畝。土地面19、積如何分配？寫字樓：2.5/1020=5畝 住宅樓：2.5/1020=5畝 會所：2/10 20=4畝 車庫：2.5/1020=5畝 物業：0.5/1020=1畝物業和會所是公共配套設施，因此再同其他成本一起以建筑面積法分攤至獨立成本對象。房地產企業開發成本核算公共配套設施費分配房地產開發企業甲拿到一塊土地，面積20畝，一期開發寫字樓兩棟（10萬平方），二期開發住宅樓四棟（12萬平方），另有配套會所一個（6000平方），非人防獨立車庫一個（3000平方），物業管理場所一個（1000平方）。物業和會所是公共配套設施。如何分配成本？1、假定會所同一期一起開發，先在開發成本配套設施開發成本會所成本中20、歸集各項開發成本項目2、假定歸集后會所成本為600萬，如何在各成本對象間分配成本？是否需要給獨立車庫分配？如果是物業成本，是否需要分配給獨立車庫？3、假定會所同二期一起開發，一期開發成本如何分配？房地產企業開發成本核算借款費用分配房地產開發企業甲拿到一塊土地，面積20畝，一期開發寫字樓（10萬平方），二期開發住宅樓（12萬平方），另有配套會所一個（6000平方），非人防獨立車庫一個（3000平方），物業管理場所一個（1000平方）。假定一期二期同時開發，銀行借款3億元，產生合法利息費用4800萬元。請問利息費用如何在成本對象間進行分攤。1、直接成本法：4800一期直接成本（一期直接成本二期直接21、成本車庫直接成本）2、預算造價法：4800一期預算（一期預算二期預算車庫預算）確定完工標準除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明。1、竣工驗收備案表2、開發產品開始投入使用是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。國稅函【2009】342號3、初始產權證明大房產證4、完工標準針對的是成本對象，而不是一棟樓。確定完工標準完工標準的重大意義1、未完工銷售收入和完工銷售收入的分水嶺（預計計稅毛利率）2、稅務稽查風險的增大（關22、注開發成本）3、達到完工標準結轉成本的時間點 開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規定對其進行處理。風險：發票取得不及時計算單位成本單位工程成本成本對象總開發成本總可售面積什么是總可售面積？是否可以剔除拆遷補償面積？劃分成本對象歸集開發成本分配共同成本實際發生成本預提費用待攤費用成本對象總開發成本計算銷售成本配比原則銷售成本單位工程成本已銷售面積房地產企業甲單位工程成本為每平方3000元。1月份銷23、售房屋10000平方，其中8000平方米為銀行按揭，業主已支付30%首付，銀行按揭款尚未批下，請問1月份成本如何結轉？面積：2000（800030%）4400結轉銷售成本：3000 440013200000元后續成本調整特指成本對象完工后發生的開發成本，應該按照計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，其次再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。但應當注意，上述成本分攤后均扣除在后續支出實際發生年度，不允許追溯調整。后續維修費用問題如何處理？企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包24、括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。質量保證金問題（合同5%）、維修基金問題后續成本調整房地產開發企業甲拿到一塊土地，面積20畝，一期開發寫字樓，可售面積10萬平方，二期開發住宅樓，可售面積12萬平方。2009年寫字樓項目已完工，發生開發成本3億元人民幣，共計賣出8萬平方米。2010年新建預算外配套設施，成本1000萬元。如何分攤該部分后續成本？第一步：將成本在已完工成本對象和未完工成本對象間分攤（建筑面積法）。寫字樓項目：100010/（1012）455可售面積和建筑面積是否相同？假定一樣。第二步：在已銷和未銷開發產品間分攤。已銷：4525、580%364未銷：45520%91已銷部分后續成本如何調整？如果前期已經按照預算預提過配套設施開發成本1200萬元，這里如何調整？后續成本調整前期已發生，后期取得發票的支出如何處理？國稅發200931號文第34條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。這里的再按規定計入計稅成本是指調減實際取得合法憑據當年所得，還是指還原到應當取得合法憑據當期調減所得，重新計算企業所得稅？后續成本調整后續支出配套設施日常維修保養費用前期已發生后期取得發票已經預提過的配套設施未預提配套設施就預提數與實際發生數二次調整二次調整直接在當期扣除視同后續支出不允許追溯如果已經預提10%，沖抵后視同后續支出二次調整就預提數與取得發票差額二次調整謝謝大家！西安中道財稅咨詢有限公司