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1、魅力之都魅力之都假日中國的夢幻時空假日中國的夢幻時空-中國三亞魯能酒店式度假別墅魯能酒店式度假別墅社區戰略策劃大綱-第一部分；假日中國的市場探求第一部分；假日中國的市場探求一一、21世紀國際經濟格局理性透視世紀國際經濟格局理性透視世界經濟的發展過程表明，從第一產業向第三產業逐次演進體現了從農業經濟向工業經濟直至第三產業-服務業的逐次躍升，經濟形態的演進過程已經成為區別發達國家與發展中國家和落后國家的基本標志。盡管高科技時代的空前覆蓋導致世界的區域經濟或單體國家有梯次跳躍或同步發展的個別現象，但在全球總體經濟的大循環里仍不能顛覆這一宏觀局面與發展規律，這也是產業經濟學所要研究的核心與重點。二二、2、未來中國經濟的格局走向未來中國經濟的格局走向中國相對飽和經濟時代的到來、標志著中國國民已經由過去的居住-工作兩點一線的傳統生活方式。中國的經濟形態也由過去的生產型經濟向賦閑型經濟時代的革命性跨越，一個典型傳統的“制造中國制造中國”將成為歷史和過去，代之而來的是一個劃時代的“假日中國假日中國”。特別是當一個全新的生活休閑模式（綠色生態（綠色生態+美麗文化美麗文化+熱帶風情熱帶風情+特色地理）特色地理）四維一體的夢幻時空率先到來時，必將徹底顛覆中國國民的傳統意識形態和陳舊的生活模式，21世紀的中國也將是一個全新的“旅游中國”和“現代中國”。三亞魯能酒店式別墅社區項目組4第二部分【中國別墅市場綜觀中3、國別墅市場綜觀】基本概況及政策背景基本概況及政策背景國土資源部國土資源部國土資源部國土資源部0303年發文不再審批修建別墅用地年發文不再審批修建別墅用地年發文不再審批修建別墅用地年發文不再審批修建別墅用地 影響：影響：1 1、別墅市場現有存量供大于求，存量沒有消化完，對、別墅市場現有存量供大于求，存量沒有消化完，對 國家，開發商本身，消費者來說都是不利的；國家，開發商本身，消費者來說都是不利的；2 2、國家停止別墅類用地，也是在強化市場機制，引領、國家停止別墅類用地，也是在強化市場機制，引領 市場消費，盡可能性可能的減少開發商的損失，讓市場消費，盡可能性可能的減少開發商的損失，讓 整個市場走向4、正軌；整個市場走向正軌；3 3、調整我國房地產市場結構。、調整我國房地產市場結構。三亞魯能酒店式別墅社區項目組5世界及國內別墅的主要消費群體分析世界及國內別墅的主要消費群體分析全球的高端別墅的主要消費群（華裔富人階層）集中在紐約、全球的高端別墅的主要消費群（華裔富人階層）集中在紐約、東京、倫敦、巴黎等超大城市當中。東京、倫敦、巴黎等超大城市當中。中國的高端別墅的主要消費群（富人階層）集中在北京、上海、中國的高端別墅的主要消費群（富人階層）集中在北京、上海、廣州、深圳等大城市當中。廣州、深圳等大城市當中。三亞魯能酒店式別墅社區項目組61 1、是城市文明和經濟水平發展到一定階段的產是城市文明和經濟5、水平發展到一定階段的產物，也是一個城市走向發達、成熟的標志之一。物，也是一個城市走向發達、成熟的標志之一。2 2、有自己的特質和品位，絕非簡單的地域分隔。有自己的特質和品位，絕非簡單的地域分隔。3 3、毫無疑問別墅是富人區里最明顯和最為搶眼的毫無疑問別墅是富人區里最明顯和最為搶眼的象征。象征。富人區富人區是城市生存環境中的小部分，但因為位居金字是城市生存環境中的小部分，但因為位居金字塔頂端而格外受到關注塔頂端而格外受到關注三亞魯能酒店式別墅社區項目組7中國目前的富人區主要有以下四類人居住：中國目前的富人區主要有以下四類人居住：1 1、影視明星影視明星2 2、外籍高管人員外籍高管人員這部分人大多6、選擇租賃而不是購買。這部分人大多選擇租賃而不是購買。3 3、有錢的企業主有錢的企業主4 4、新興新興CEO三亞魯能酒店式別墅社區項目組8 1 1、海南最適合開發別墅類豪宅的地點當屬三亞亞龍灣、海南最適合開發別墅類豪宅的地點當屬三亞亞龍灣（本項目所在地）這里是中國別墅的發源地，更是中國高檔別墅的首選之地，目前已具這里是中國別墅的發源地，更是中國高檔別墅的首選之地，目前已具 備了最優秀的環境及市政條件。備了最優秀的環境及市政條件。2 2、亞龍灣氣候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然風光優美、青山連綿起、亞龍灣氣候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然風光優美、青山連綿起 伏、海灣波平浪靜、湛藍的海水清澈如鏡，7、柔軟的沙灘潔白如銀。伏、海灣波平浪靜、湛藍的海水清澈如鏡，柔軟的沙灘潔白如銀。“三三 亞歸來不看海，除卻亞龍不是灣亞歸來不看海，除卻亞龍不是灣 這是游人對亞龍灣由衷的贊譽。這是游人對亞龍灣由衷的贊譽。貳、貳、【海南別墅市場簡析海南別墅市場簡析】三亞魯能酒店式別墅社區項目組9因因此此，只只要要豪豪宅宅的的達達到到以以下下要要求求就就會會受受到到國國內內外外買家的追捧：買家的追捧：1 1、規劃設計充分體貼業主的個性化需求；、規劃設計充分體貼業主的個性化需求；2 2、內部功能十分齊全、現代化；、內部功能十分齊全、現代化；3 3、物業管理水準絕對高。、物業管理水準絕對高。三亞魯能酒店式別墅社區項目組18、0別墅投資的形式：別墅投資的形式：別墅價值量大，總價高，主要有以下三種投資形式：別墅價值量大，總價高，主要有以下三種投資形式：A、長期出租型、長期出租型即把別墅作為長期投資對象，買下別墅再出租，即把別墅作為長期投資對象，買下別墅再出租，獲取長期的租金收益。獲取長期的租金收益。對于此種形式，以港臺等外地投資客居多。對于此種形式，以港臺等外地投資客居多。以出租為目的的別墅投資對資金要求較高，有著豐富的房產投資經驗和較強以出租為目的的別墅投資對資金要求較高，有著豐富的房產投資經驗和較強資金實力的海外投資客對此類投資具有優勢。目前內地別墅相對港臺別墅仍然具資金實力的海外投資客對此類投資具有優勢。目前內9、地別墅相對港臺別墅仍然具有價格優勢，加上近年來當地房地產市場低迷，使得很多投資客受內地大城市綜有價格優勢，加上近年來當地房地產市場低迷，使得很多投資客受內地大城市綜合實力的吸引把內地別墅作為投資對象。合實力的吸引把內地別墅作為投資對象。他們在選擇時會盡量選擇：有獨特建筑特色的別墅作為投資對象，購買者普遍他們在選擇時會盡量選擇：有獨特建筑特色的別墅作為投資對象，購買者普遍認為這樣的別墅才具有長期的保值增值性；另外還選擇有良好物業管理的別墅項認為這樣的別墅才具有長期的保值增值性；另外還選擇有良好物業管理的別墅項目。目。三亞魯能酒店式別墅社區項目組11別墅投資的形式：別墅投資的形式：B B、短期增值10、型短期增值型即看好別墅的增值潛力，以較低的價格買進即看好別墅的增值潛力，以較低的價格買進再高價賣出。再高價賣出。對于此種投資形式，在內地工作的外籍人士和本地投資客兼而有之。對于此種投資形式，在內地工作的外籍人士和本地投資客兼而有之。此此類類投投資資的的收收益益主主要要來來源源于于兩兩方方面面：一一是是郊郊區區土土地地的的升升值值，二二是是項項目目短短期內的價格差價。期內的價格差價。這這一一類類型型的的消消費費者者在在選選擇擇時時較較注注重重：地地價價的的相相對對便便宜宜，在在近近期期內內有有升升值值潛潛力力的的近近郊郊區區或或遠遠郊郊區區，最最好好是是近近期期內內有有輕輕軌軌、地地鐵鐵等等交交11、通通干干道道開開通通的的熱點區域；項目是便于出手的主流別墅產品，總價也不會太高。熱點區域；項目是便于出手的主流別墅產品，總價也不會太高。三亞魯能酒店式別墅社區項目組12別墅的三個特征別墅的三個特征 1 1、別墅永遠是為少數人建造，只有少數人才有條件享用；別墅永遠是為少數人建造，只有少數人才有條件享用；2 2、別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風景區、天然水域等稀缺資源之外，別墅大都依風景區、天然水域等稀缺資源而建造；而建造；3 3、別墅必須體現個性化，不能大批量生產。別墅必須體現個性化，不能大批量生產。三亞魯能酒店式別墅社區12、項目組13別墅的六種類型別墅的六種類型A、居家生活型別墅，即把別墅作為第一居所需求、居家生活型別墅，即把別墅作為第一居所需求B、度假型別墅。、度假型別墅。5+2居住生活方式居住生活方式預計今后度假型的連體別墅需求量將會增大預計今后度假型的連體別墅需求量將會增大C、出租型別墅、出租型別墅D、旅游型別墅、旅游型別墅E、辦公型的別墅、辦公型的別墅F、投資型別墅、投資型別墅三亞魯能酒店式別墅社區項目組14叁、戰略分析結論叁、戰略分析結論 1 1、本項目位于海南乃至中國別墅開發的最佳地段，有很大的市場機會。、本項目位于海南乃至中國別墅開發的最佳地段，有很大的市場機會。2 2、國土資源部發文不審批別墅用地13、，對目前積壓別墅的出售國土資源部發文不審批別墅用地，對目前積壓別墅的出售非常有利。非常有利。3 3、不能把不審批別墅用地當成一次大幅度提價的機會，而要不能把不審批別墅用地當成一次大幅度提價的機會，而要盡快把積壓別墅銷出去，否則，在未來的房地產競爭中，盡快把積壓別墅銷出去，否則，在未來的房地產競爭中，會被涌現出高檔的電梯公寓和帶露天陽臺的商品房搶走市會被涌現出高檔的電梯公寓和帶露天陽臺的商品房搶走市場。場。4 4、別墅要求的個性化、不宜大批量生產的特性，本項目規模恰倒好處。別墅要求的個性化、不宜大批量生產的特性，本項目規模恰倒好處。三亞魯能酒店式別墅社區項目組15第三部分；假日中國的全案解決之道14、第三部分；假日中國的全案解決之道-概念設計系統-主題：豪門國際休閑主義副題：假日中國的夢幻時空（魅力時空、生態時空、假日時空、享受時空）理論依據：“20世紀賺金錢世紀賺金錢21世紀賺時間世紀賺時間”和“人類第六需求人類第六需求-夢幻需夢幻需求求”全新價值觀和人類最高需求兩大理論的鼎立支持。釋義：世紀中國已經完成了由計劃經濟向市場經濟的體制轉型、經濟態勢也由計劃經濟時期的短缺型轉變為市場經濟時代下的相對飽和型經濟，在這個重大的歷史變革下，中國國民的生活形態也由過去單純的逐利行為上升為最大限度的追逐休閑時間和賦閑空間、以及由過去相對的有形需求向零界于有形和無形之間的、移動和生態的夢幻時空的高級需求15、，因為，人們需要充裕的時間和空間來放松工作壓力。假日中國的夢幻時空假日中國的夢幻時空生態時空生態時空魅力時空魅力時空假日時空假日時空享受時空享受時空一、一、品牌概念；品牌概念；市場經濟下最大的課題障礙莫過于市場空間的細分問題，高爾夫公園在中國本身已經不是什么新鮮事情，深圳作為中國最大的廣普型高爾夫主題廣場廣普型高爾夫主題廣場、已經給全球印下了工作賦閑工作賦閑的市場印象。但是，作為中國轉型后特別是新經濟時代下崛起的可以用于選美基地、專業旅游選美基地、專業旅游及業業余賽事余賽事的高爾夫公園別墅區卻是一個重大的市場空缺市場空缺，并且這種精神需求會隨著中國的眼球（美女）經濟發展會進一步擴大，本項目的出16、發點正是為填補這一市場空白而嘔血打造的。國際新貴的夢幻公園國際新貴的夢幻公園二二、市場切入概念、市場切入概念釋義：魅力之都魅力之都假日中國的夢幻時空假日中國的夢幻時空三、項目概念系統；概念釋義：1、本概念是從世界經濟的發展格局看中國的經濟結構-假日經濟的誕生與前景。2、是從中國的體制轉型看中國的國民價值理念及需求理念轉型的。A、20世紀賺金錢世紀賺金錢21世紀賺時間（賦閑）世紀賺時間（賦閑）B、人類第六需求人類第六需求-夢幻需求夢幻需求3、從中國地產新三論的核心主題；“國家經營從城市經營開始國家經營從城市經營開始城市經營從城市經營從地產經營開始地產經營開始”，看城市及區域經濟的發展前景-生態中17、國都市圈和假日中生態中國都市圈和假日中國都市圈國都市圈的發展前景與魅力。4、從中國的產業演進看“動力地產改變中國動力地產改變中國”偉大理論的革命性貢獻，制造中國制造中國-生態中國生態中國-假日中國假日中國5、從城市經營學的角度看城市經濟的增長極城市經濟的增長極-美麗鍛造工程美麗鍛造工程的特色魅力所鍛造出來的特色中國假日經濟模式特色中國假日經濟模式。三亞風情三亞風情+選美文化選美文化+生態環境生態環境-三亞城市經營模式三亞城市經營模式-大香格里拉生態大香格里拉生態都市圈都市圈-假日中國經濟圈假日中國經濟圈6、從特色的項目看特色的生活模式、產業模式和特色的城市經營模式及國家經營模式A、美麗夢幻工程18、美麗夢幻工程=【生態中國都市圈生態中國都市圈=海洋生態海洋生態+選美文化（三亞文化選美文化（三亞文化=生態文化生態文化+海熱帶風情海熱帶風情+特殊地理）特殊地理）】+【假日中國經濟圈（大香格里拉假假日中國經濟圈（大香格里拉假日都市圈）日都市圈）】B、首創、首創21世紀全新生活消費模式世紀全新生活消費模式=綠色生態綠色生態+選美文化選美文化+熱帶風情熱帶風情+海洋海洋文明文明C、特色產業模式、特色產業模式=制造中國制造中國-生態中國生態中國-假日中國假日中國D、特色城市經營模式、特色城市經營模式=三亞文化三亞文化-生態都市生態都市-大南中國生態都市圈大南中國生態都市圈-假日中國經濟圈假日中國經19、濟圈E、特色國家經營模式、特色國家經營模式=藍色夢幻藍色夢幻-城市經營模式城市經營模式-區域經營模式區域經營模式-假日中國經濟模式假日中國經濟模式A、傳播主題：魅力之都假日中國的夢幻時空傳播副題：21世紀中國復合型地產B、傳播客體：國家、區域、城市政府、境內外投資機構、消費群體（國際新銳派、唯美主義者以及廣大的旅游團體、個人）C、傳播理由：海南三亞美麗制造夢工廠亞龍灣魯能酒店度假別墅魅力王冠上明珠四、傳播概念四、傳播概念1、對國家而言：、對國家而言：21世紀中國的關鍵是如何尋找可持續化發展之路，因此，如何打造一個21世紀的“生態中國生態中國”是確保中國乃至全球可持續化發展的根本保障，因為對于當20、代中國和世界而言全球的共識就是“民族的就是國際的、中國的就是世界的”，中國作為聯合國五個常任理事國和擁有全球1/5還要多的人口，是世界最大的消費市場。所以，對本項目而言它必然會成為中國可持續化發展的一個突破口和示范母本工程，和中國假日經濟的引擎動力，因此，它也必然會引起中國政府高層的高度重視。2、對區域和城市政府而言：、對區域和城市政府而言：假日中國都市圈假日中國都市圈-是在中國城市經營背景下和市場經濟發展到一定歷史階段下誕生的必然產物，因為，在現代城市經營背景下、城市經營的本質是尋找城市可持續化發展的突破口，作為核心城市城市經營主體經營主體-城市政府必然要尋找適合本城市發展的特色途徑-城城市21、經營客體市經營客體。作為擁有得天獨厚的熱帶風情自然資源和特殊的選美文化資源的海南三亞，她占盡了天時、地利、人和三大成功要素天時、地利、人和三大成功要素。從城市經營的角度上講等于是締造了中國乃至世界第一個“假日經濟、體育經濟、體驗經濟與眼球經濟完美結合的絕妙勝地”，從區域發展上講它可以拉動整個南中國的旅游經濟的互動發展，是名副其實的“假日中國都市圈”3、對消費者而言：、對消費者而言：打造一個綠色賦閑、充滿夢幻專業用于假日生活旅游的世界超級美麗鍛造夢工廠，可滿足當代的國際新銳和廣大旅游愛好者們的至高需求。4、對投資者而言：沒有什么比可持續化發展項目可持續化發展項目更有市場前景和誘惑力的了。五、核心22、傳播戰術1、物業形象全面定位-國際酒店式別墅社區概念的提出：既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實質性、前瞻性、建設性的地產開發形態。這一地產模式的推出是為本案成功的關鍵所在。圍繞酒店式別墅社區地產的特質：項目首先在產品形態與目標客戶的結合上找準了點。作為全新業態產品推向市場，概念總是先行的，酒店式別墅社區即具備了成功概念的特質。2、感性訴求點的提出：謹獻給把事業當成生命的人！是對產品形態、實質、賣點的高度總結，同時也是一種現代時尚生活方式的引導。只有以客戶切身生活體驗作為項目USP，才能在短期內引起市場的關注和深入了解。3、炒作熱點：假日經濟/眼球（美女）經濟/熱帶風情文化4、炒作背景：后非23、典時代人們重新審視人生觀以及生活方式的改變。魅力（美麗）之都魅力（美麗）之都假日中國的夢幻時空假日中國的夢幻時空六六、廣告宣傳總導語、廣告宣傳總導語導語釋義導語釋義:1、美麗之都美麗之都海南三亞是國內外著名的選美之都，每年都會有來自世界各國的選美盛事及其他體育賽事等。美麗之都代表著人類向往和渴望美麗的殿堂，是實現追逐美麗和享受生活的最佳選擇。2、夢幻時空夢幻時空 是一種理想境界，它是存在于感性與理性之間、現實與理想之 間、物質與精神之間、動態與靜態之間的復合體，其本質是一 種精神寄托與夙愿實現。因為，所有靜態的、物質的、顯形的東西它存在的時限最多不 過7天，正如一件衣服和環境，其新鮮感是轉瞬即24、逝的。相反，那些動態的、隱形的、理想的東西卻讓人永遠向往，就 像得不到的東西總是讓人留戀癡迷一樣。比如，看景永遠不如 聽景，能滿足人理想的東西是珍貴的，能滿足幻想的東西卻是 極其難能可貴的、并且是有長久生命力的。3、中國的經濟已經由原來的短缺型發展到相對過剩型以后，中國國民的生活形態也由過去的純粹工作型生活逐步向相對賦閑型生活形態的轉變，中國的總體經濟結構由過去的“生產中國”向“假日中國”轉變，與此相適應，中國的假日經濟時代也逐漸到來。4、為適應中國假日經濟發展的需要，構筑一個假日中國的“夢幻時空”-生態賦閑樂園勢在必行。因為，這種零界于自然與文化之間、理想與現實之間、動態與靜態之間的“夢幻時25、空”，對于來自國際間的國際新銳們的多元需求而言那簡直就是雪中送炭。5、作為區域經濟的增長極-假日中國都市圈它必須要有一個引擎動力和啟動跳板，這就是假日夢幻時空工程，來一起連動整個化南的香港維多利亞灣、北海銀灘、珠海、湛江、深圳等旅游經濟帶的協作互動和全面發展，真正構筑一個大中國生態假日旅游網。6、因為只有形成規模生態圈，這樣才能成為一個真正意義上的“生態中國防火墻”和“假日中國都市圈”，因為只有這樣才能成為中國現代經濟圖版上一個引人注目的亮點工程；才會引起中國各級政府的高度認同和支持；才會使本項目成為國際間廣大投資者所關注；才會形成規模效應和廣大賦閑愛好者的高度認同；才會有長足的發展前景。七、項目的獨特賣點（七、項目的獨特賣點（USPUSP）中國特色的魅力時空假日經濟假日經濟+眼球經濟眼球經濟+體育經濟體育經濟+體驗經濟體驗經濟八、項目的核心賣點與輔助賣點（略）八、項目的核心賣點與輔助賣點（略）