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1、 億利金威建設集團 編制人：招商運營部 日期：2014年5月16日地產項目商業模式分析目 錄一、商業街模式二、區域型購物中心模式三、生態旅游開發模式附件：主力店工程條件配套商業街模式 商商 業業 街街 模模 式式商業街基本要點 商業街 是指以地塊內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是以一定地域的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的 屬地型自持商業。規模體量適當控制規模，一般在1-3萬左右項目商業街以滿足社區居民日常生活需要為主，適當輻射周邊，應參照社區人口指標合理設置商業規模規劃設計沿社區主軸分布，與住宅相對獨立，適當布2、置景觀節點商業街應便于社區居民的到達；同時與住宅組團保持一定距離，保證居住的私密性在商業軸線上適當布置景觀節點，增加顧客的停留時間，營造濃厚的生活氛圍業態組合主力店帶頭，日常生活類業態為主借助超市等主力店的帶動，推動中小商家。業態設置以餐飲、日常生活類為主租售模式適當持有小部分集中商業，其余劃鋪出售租售模式靈活，既可自持，也可帶租約銷售。還可以有效帶動其他底商的銷售。商業街模式商業街開發程序小 結業態組合:主力店帶頭，日常生活類業態為主 借助超市等主力店的帶動，推動中小商家。業態設置以餐飲、日常生活類為主規模體量:適當控制規模，一般在1-3萬左右 項目商業街以滿足社區居民日常生活需要為主，適當3、輻射周邊，應參照社區人口指標合理設置商業規模規劃設計:沿社區主軸分布，與住宅相對獨立，適當布置景觀節點 商業街應便于社區居民的到達；同時與住宅組團保持一定距離，保證居住的私密性 在商業軸線上適當布置景觀節點，增加顧客的停留時間，營造濃厚的生活氛圍租售模式:適當持有小部分集中商業，其余劃鋪出售 租售模式靈活，既可自持，也可帶租約銷售。還可以有效帶動其他底商的銷售。商業街基本要點設定條件項目模式（3萬米商業街）項目規模60-80萬平左右項目總人口規模3000-6000戶商業配套的總建筑規模可參照人均商業面積0.5-0.7平米/人的標準進行配置，或參照總建筑面積的5%-7%的標準進行配置可設定的商業4、層次住宅底商+商業街商業交通時間步行10分鐘以內；社區商業中心或社區商業街應配有功能較完善的商業服務業網點15個以上商業功能滿足日常性服務與商品并重，可經營便捷性餐飲或少量中西餐，可根據實際情況選擇建設商業街的類型。商業街模式商業街業態占比商業街業態建筑面積規劃比例：宜按照購物（超市或便利店、生活用品專賣店等）40、餐飲（日常性餐飲）30和其他便利服務（洗衣、藥店、美容美發、各種維修、家政服務等）30的比例進行設置。中型項目配置：超市或便利店、生活用品專賣店、日常性餐飲以及洗衣、藥店、美容美發、各種維修、家政服務等基本服務，肉菜市場或便民菜店依據項目具體情況需要決定是否設置；大型項目設置：除以5、上商業業態外，還需要設置大型綜合超市、文化娛樂設施，并可設立銀行、電信、郵政、醫療設施、酒吧、康體健身設施、電影院、汽車服務店等服務設施；業態面積占比面積（平米）餐飲類30%9000零售購物20%6000體驗娛樂25%7500其他生活服務25%7500合計100%30000商業街模式布局考慮要素將商業街安排在居民最方便到達的位置；把商業街對居民的負面影響降到最低；考慮重點商戶和主力商家的位置優先權。預估收益城市級別餐飲類（9000米）零售購物（6000米）體驗娛樂（7500米）其他生活服務（7500米）合計（30000米）一線城市985萬3元/天/米876萬4元/天/米684萬2.5元/天/米6、821萬3元/天/米3366萬3元/天/米二線城市821萬2.5元/天/米657萬3元/天/米684萬2.5元/天/米684萬2.5元/天/米2846萬2.6元/天/米三線以下657萬2元/天/米438萬2元/天/米411萬1.5元/天/米548萬2元/天/米2054萬1.9元/天/米建筑面積、次級商圈消費水平建筑面積、次級商圈消費水平商業街模式典型案例商業街模式商業業種比例n萬科城總開發面積 40萬，商業街總面積2.2萬n共有三個主力店：華潤萬家 1700 KFC 600 丹桂軒 1600 n萬科城商業街業態中餐飲占據很大比例（39%）n租金（除主力店）：80-120元/，平均租金95元/n7、萬科城采用了全新開放式街區設計，打造living mall的形態，利用貫穿社區的“風情步行街”，融合了特色飲食、古典文化、主題購物、娛樂休閑等多種業態n萬科城商鋪的開發是 帶租約模式，但不進行反租，不承諾回報率；同時商鋪的整體開業時間是在招商100%完成后，高招商率對應高溢價的火爆銷售 深圳 萬科城采用全新開放式街區設計融合各種業態，同時利用帶租約銷售的模式帶動后期銷售商業街開發程序小 結 綜合上述商業因素及典型案例分析，我們得出商業街模式開發運作程序如下：一、在項目處于規劃設計階段，住宅及商業街部分應進行同步規劃設計，以達成統一協調。二、項目開發階段，住宅銷售先期開始，待入住率達到40%時，8、進行商業街開發及招商工作，以滿足業主基本需求。三、商業街開發及運作前三年，全部自持并進行招商，統一運作管理以創造良好商業形象提升整體價值。四、商業街運作成功后，可考慮進行整體或拆分單元進行銷售工作，以達到溢價銷售的最終目的。區域購物中心模式區區 域域 型型 購購 物物 中中 心心 模模 式式區域性購物中心概念購物中心-Mall，起源于歐美，特指規模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業中心或加蓋的林蔭道商業街。區域型購物中心 Regional Shopping Center 是在區域的商業中心建立的，面積在7-9萬平方米以內的購物中心 在多種購物中心類型中，9、從目前以及未來一段時期發展看，對消費影響更為深刻焦點房地產網的將是區域型購物中心。區域型購物中心可以根據特定服務和輻射區域的消費特點，更加有效地進行品牌組合，有效地展示該區域生活的全景。u 建筑物的表現形式：多樓層,3-4層左右，以有效使用土地。u建筑面積：7-9萬平方米 區域型購物中心u動線設計：客流動線全線瀏覽，減少商業冷區。u功能定位與商業規劃：u.滿足區域的全客層、全年齡層生活體驗。以家庭式消費為主導的業態業種組合連帶的 服務配套設施u交通方便：公路系統+交通路線相連接區域性購物中心定義區域購物中心模式購物中心商業組合模式區域型購物中心核心價值選址主力業態主力店功能組合%購物與娛樂傾向10、運作形式目標消費者為大眾消費群以休閑娛樂為主的、含有餐飲零售購物成份提供社交、家庭活動場所及其他附加價值隨機性消費模式位于項目區域中心區域中心主干道旁9萬平米（地上7.5萬，地下 1.5萬）核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級10公里以服裝、休閑體驗、餐飲、零售購物、生活輔助為主2-3個主力店主力店通常為影院、GMS、大賣場，次主力店為品類專營店主力店占比30-50%休閑體驗30-45%餐飲25-35%零售購物25-35%會與酒店和寫字樓形成綜合體休閑體驗為主，購物為輔，體現自我實現、感性消費以封閉型的獨立建筑體為主，有中庭 3-4層為宜 垂直性交通配合滾梯 一個主出入口，附帶其他出入口 較大11、的停車場，400個以上停車位區域購物中心模式項目商業定位建議購物中心業態定位購物中心業態定位家家庭庭型型消消費費商商務務型型消消費費主題特色概念餐廳主題特色概念餐廳中西式快餐中西式快餐淑女裝淑女裝男休閑服飾男休閑服飾水晶飾品水晶飾品中性休閑中性休閑少女少淑服飾少女少淑服飾生活家居生活家居潮流數碼產品潮流數碼產品美容美發美容美發咖啡甜品咖啡甜品女飾女雜女飾女雜兒童體驗館兒童體驗館 家庭型（家庭型（55%55%）時尚型（時尚型（30%30%）商務型（商務型（1 15 5%）一線服裝一線服裝業態面積超市15000影院5000餐飲30000KTV2000服裝服飾15000零售體驗23000合計900012、0區域購物中心模式預估收益業態面積（建面）業態和租金預計年收入金額超市15000平方米30-40元/月/平方米630萬元影院5000平方米40-60元/月/平方米300萬元餐飲類（80%）30000平方米50-80元/月/平方米 1728萬元KTV、娛樂2000平方米60元/月/平方米 144萬元服裝服飾（80%）15000平方米60-150元/月/平方米 1152萬元零售體驗（80%）23000平方米60-120元/月/平方米 1656萬元年合計90000平方米52元/月/平方米56105610萬元萬元以國內一二線城市、次級商圈消費水平以國內一二線城市、次級商圈消費水平區域購物中心模式預估收13、益業態面積（建面）業態和租金預計年收入金額超市15000平方米20-30元/月/平方米450萬元影院5000平方米30-50元/月/平方米240萬元餐飲類（80%）30000平方米40-60元/月/平方米 1440萬元KTV、娛樂2000平方米30元/月/平方米 72萬元服裝服飾（80%）15000平方米40-90元/月/平方米 864萬元零售體驗（80%）23000平方米40-100元/月/平方米 1325萬元年合計90000平方米41元/月/平方米43914391萬元萬元以國內三線以下城市、主要商圈消費水平以國內三線以下城市、主要商圈消費水平區域購物中心模式生態旅游模式生生 態態 旅旅 游14、游 開開 發發 模模 式式布局模式選擇生態旅游模式管理方向生態旅游模式 本模式政府參與，政府投入，風險共擔，這將為項目成功帶來保障。因為無論在政策上，審批上還是資金上有了政府的參與，都會事半功倍。一個項目三個公司，各持股比例不同，可以保證政府得到了他想要的社會影響力和政績，而我們作為企業，則是節省了資金投入，降低了投資風險，賺取了利潤，雙方可謂是共贏。主題概念管理公司獨立主題項目合作模式生態旅游模式生態旅游模式 打造匯集 高檔居住、商務商旅、休閑購物、生態體驗、休閑娛樂、培訓教育 等功能為一體的生態經濟型新城，滿足“一站式”生活所需，成為京冀地區標桿示范項目。1、采取合作、租賃、售地等方式引入15、知名商業管理品牌（日本永旺購物）做為核心商業主題。2、以小城鎮生態景觀（主要依托億利生態環境公司的相關項目（花卉、苗木），打造生態公園景觀和高端經濟果蔬基地，定位京郊旅游、休閑聚集地）為核心，打造京南生態文化園。3、依托億利文化公司的平臺，打造都市田園型原創藝術展示區，在小城鎮配套商業街區中，打典型案例固安項目產業整合方案造藝術家部落，將創作、展示、體驗、銷售融合一體。4、承接北京疏解產業中的中高端產業。例中高檔服裝品牌展示、生態食品加工等產業項目落地。5、結合國內外知名的電商和物流企業，打造環首都集約型生態物流園區，小城鎮中的生態經濟作物可直接利用電商平臺進行銷售，實現產銷一體化。通常主體項16、目管理公司都有構成整體的小型主體項目元素，很適宜充實到生態旅游的開發中來。小型兒童主題體驗公園、屬地型特色項目、兒童演藝等可以和小鎮的商業相結合，形成家庭體驗式的娛樂中心，能有效的帶動人流，增強生態旅游項目的吸引能力。小型項目合作主題項目構成生態旅游模式 屬地特色 項目 主題概念管理公司 通常主體項目管理公司都有構成整體的小型主體項目，很適宜充實到生態旅游的開發中來。小型兒童主題體驗公園、小型海洋館、兒童演藝可以和小城鎮的商業相結合，形成家庭體驗式的娛樂中心，能有效的帶動人流，增強生態旅游項目的吸引能力。小型項目合作項目構成元素模塊生態旅游模式生態養殖園兒童主題公園 海洋館水上樂園演藝歌舞秀觀17、光游覽會議度假酒店場地越野體育文化特色餐飲時尚購物特色文化 生態旅游的商業主要由以下9大塊內容組成，整體面積在6-7萬平方米，不含酒店的面積在4-5萬平方米。各個模塊元素可以根據小鎮的發展方向調整配置及規模。生態小鎮商業業態面積分布表模塊元素面積（平方米）屬地特色項目3000-5000小型兒童室內主題公園10000演藝項目利用小鎮配套劇場、廣場等觀光利用小鎮已有資源農業生態園10000餐飲10000-15000超市3000-5000配套商業3000-5000酒店20000生態旅游模式生態旅游模式商業模式基本要點小 結配套商業街模式區域購物中心模式生態旅游模式項目界定商業面積3萬平米左右10-118、5萬平米左右4-5萬平米左右主要商業組成餐飲娛樂、生活服務等連鎖品牌、綜合商業、娛樂文化等體驗型特色主題商業商業作用滿足項目地區生活消費需求滿足周邊地區商業消費需求依靠特定主題帶動地區消費趨向物業構成租售結合帶租約銷售全部自持部分租售結合部分自持附件：主力店工程條件一覽位置要求：交通方便，最好地塊處于交通主干道的十字路口。周邊居民人口集中，商圈內有常駐人口不低于15萬 ，且所在位置符合城市發展方向。建筑面積：面積要求在1200020000平方米之間。一般在13000平米上下，建筑物長寬比例為10:7或10:6，最好不超過兩層。收貨區一般要300400平米，倉儲區一般為800900平米。樓層凈高19、：地上建筑凈高5.5米，地下室凈高4.8米。樓板載荷：賣場區750kg/m2，生鮮加工區1000kg/m2，倉庫區1200kg/m2，卸貨區3000kg/m2，收貨區1500kg/m2，辦公區350kg/m2。冷庫區降板500mm。柱網間距：最低柱網間距不低于8.0m8.0m。供 配 電：提供電容量3500-5500KVA變電設備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立高壓計量電表給 排 水：提供管徑為100mm的獨立進水管1根及獨立計量水表，每天至少200噸用水量指標。提供給店方200mm排水管2根。生鮮加工區隔油池有效容積8立方米，店中店隔油池有效容積6立方米。排20、污設施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池，或有二級生化處理設施。通訊設施：提供100對通局電纜到交換機房，并開通36門直線。提供2條數據專線，中繼線一條。電梯設施：自動坡梯（可供手推車上下）每層大于2臺，傾角12度，速度0.75m/s，梯級寬度不小于1000mm。賣場內貨梯不低于2臺，載重3噸，速度不低于0.63mm/s。燃氣容量：配備200m3/h煤氣，或100m3/h的天然氣?？照{制冷：總冷負荷概算指標200w/m2，宜采用空氣-水系統，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿機組，可變風量及水量空氣調節末端。北方地區需根據氣候設計暖氣供應。排油排煙：生鮮加工區預留凈空1.21、5m2排煙井道，店中店小餐飲各預留凈空0.5m2排煙井道。消防系統：店方獨立使用消防噴淋系統和消火栓系統。消防報警：在店內設中央監控中心，配備獨立消防報警控制系統。停 車 位：一般預留300400個機動車位，最低不低于250個專用車位。1000個非機動車位。如賣場品牌有意設置班車，則預留充足的班車停車場。大型超市品牌舉例：品牌舉例：家樂福、沃爾瑪、樂購、大潤發、易初蓮花家樂福、沃爾瑪、樂購、大潤發、易初蓮花附件：主力店工程條件一覽星級影院品牌舉例：如品牌舉例：如星美、保利博納、中影、上海影城星美、保利博納、中影、上海影城等等建筑面積：不低于3500平方米。功能房間面積：放映廳不小于300 m222、，不大于700m2。公共面積及休息區，0.50/座。衣物存放處面積，0.04m2/每座。多種營業面積，0.50m2/座。樓層凈高：電影放映廳至少9.5米,多種營業用房凈高不小于3米，放映室凈高不小于2.8米。樓板載荷：觀眾廳不小于350kg/m2，放映廳不小于400kg/m2，空調設備室500公斤/平方米。柱網間距：大于10m10m。衛 生 間：男衛生間，每150座設1個大便器，每75座設1個小便器，每150座設1個洗臉盆。女衛生間，每50座設1個大便器，每150座設1個洗臉盆。供 配 電：提供電容量不低于500KVA變電設備，標準不低于75千伏/銀幕，雙路供電方式，三相五線380V/220V23、50Hz，安裝店方獨立計量電表，電纜橋架及電線管道不穿越觀眾廳隔墻。應急電力要求300千伏。給 排 水：提供管徑為50mm的獨立進水管2根及獨立計量水表，每天20噸用水量指標。提供給店方50mm排水管1根。排污設施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊系統：每500座設置一門直線電話。暖通空調：夏季24C-28C，冬季16C-20C，相對濕度，55-70平均風速，夏季風速0.3-0.5m/s，冬季風速0.2m/s-0.3 m/s，新風量22m3/h。噪聲標準電影院內低于30。宜采用空氣-水系統，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿冷凍機，可變風量及水量空氣調節末端。冷凍24、水管道及空氣管道不穿越觀眾廳隔墻。消防噴淋：店方獨立使用消防噴淋系統。消防報警：店方監控中心設獨立報警控制系統。消 防 栓：店方獨立使用消火栓系統水量5l/s。附件：主力店工程條件一覽大型品牌餐飲 品牌舉例：如品牌舉例：如金錢豹、俏江南、小南國、海鮮舫金錢豹、俏江南、小南國、海鮮舫等等建筑面積：一般在800平米3000平米間，超大型的可超過5000平米。樓層凈高：大于3.5米。樓板載荷：用餐區350kg/m2,廚房區450kg/m2。柱網間距：超過8m8m柱網。垂直交通：首層主入口附近設置垂直客梯，或餐廳專用客梯。供 配 電：提供電容量1000KVA變電設備，三相五線380V/220V、50H25、z，電纜接入店方紅線內配電柜指定位置并安裝店方獨立計量表。給 排 水：提供管徑為100mm的獨立進水管及水表。提供給店方管徑為200mm排水管一根，與足夠容量的隔油池接。排污設施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。燃氣設施：提供給店方180m3/h燃氣計量表具預留。通訊網絡：直撥電話四部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內及長途電話線，另加電信專用POS機線路一條?？照{設備：總冷負荷概算按照頂層350w/m2，其余樓層250w/m2標準設計，宜采用熱泵系統，可變風量及水量空氣調節末端。新風量標準為30m3/人/小時。換氣次數6次/h。排油排煙：提供合適的空間供店方單26、獨使用以放置排油煙風井(凈截面積1500mm2)，排風量70000m3/h。消防噴淋：消防噴淋改造，按店方施工圖設計施工。消防報警：消防報警改造，按店方施工圖設計施工，在店方經理室設獨立報警控制柜與業主總控制柜連接。停 車 位：配備5080個機動車停車位。店招位置：為其預留至少2處大型店招位置，配備充足的室外照明電源接入。附件：主力店工程條件一覽兒童游樂場 品牌舉例：如品牌舉例：如湯姆熊游樂場、電玩世界、電子游藝城湯姆熊游樂場、電玩世界、電子游藝城等等建筑面積：大于1000m2。樓層凈高：大于3.2m。樓板載荷：450kg/m2。柱網間距：大于8m8m。供 配 電：提供電容量200KVA變電設備，三相五線380V/220V、50Hz，安裝不小于400A空氣開關于業主總電柜，電纜接入店方紅線內配電柜指定位置并安裝店方獨立計量表。通訊設施：直撥電話4部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內及長途電話線。空調設備：提供物業屋頂上約60m2場地給店方集中放置室外機組(包括空調機、制冷機組、排煙設備等)。消防噴淋：提供租賃范圍內噴淋設施的免費接入及預留接口。消防報警：提供租賃范圍內報警設施的免費接口及預留在業主總控制柜連接回路。謝 謝