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1、20092009年年1010月月旅游地產開發模式旅游地產開發模式及開發要點分析分析旅游地產的理論基礎旅游地產的理論基礎PartOne旅游功能的三層論旅游功能的三層論旅游功能三層論旅游功能三層論旅游功能旅游功能n旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗旅游、第三層次的專門第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗旅游、第三層次的專門旅游旅游。第一層次第一層次第二層次第二層次第三層次第三層次觀光旅游觀光旅游娛樂體驗娛樂體驗休閑旅游休閑旅游自然人文自然人文景觀游覽景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪溫泉、2、滑雪休閑、會議、療養休閑、會議、療養、宗教朝拜、宗教朝拜資源主導型資源主導型娛樂項目型娛樂項目型特色資源為主的綜合型特色資源為主的綜合型頤和園頤和園迪斯尼迪斯尼避暑山莊、布達拉宮避暑山莊、布達拉宮旅游功能旅游功能n不同的旅游行為層次是不同的旅游行為層次是可以共存的可以共存的。較高層次的功能，并不一定在較低層次的優勢出現后才出現較高層次的功能，并不一定在較低層次的優勢出現后才出現。同質競爭化同質競爭化檔次競爭化檔次競爭化差異化競爭化差異化競爭化功能層次功能層次功能定義功能定義旅游功能旅游功能發展類型發展類型典型案例典型案例競爭特點競爭特點背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，3、就進入國內旅游的需求增長期，此時的旅游形態主要是觀光旅游；當人均GDP達到20003000美元，旅游形態開始向休閑旅游轉化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到30005000美元，旅游形態開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經濟時期。國內旅游市場業正在經理歷史性的轉變，具體講是從觀光旅游形態向休閑度假旅游形態轉變，特點是旅游產品的升級。但現實情況表明，國內旅游度假市場仍表現為伴生關系，而非簡單升級觀光旅游光旅游休休閑旅游旅游度假旅游度假旅游觀光旅游休閑旅游度假旅游4國內趨勢世界趨勢旅游度假市場的發展趨勢旅游度假市場的發展趨勢開發主體開發主體整合協調整合協調各方資源各4、方資源執行多方位高起執行多方位高起點市場推廣點市場推廣投資興建投資興建完善基礎完善基礎設施設施取舍有度取舍有度的區域產的區域產業組合業組合保護生態自然保護生態自然和人文歷史資和人文歷史資產產n評估評估本地自然資源及生態環境，制定開發原則n開發前對環境保護作完善規劃規劃，輔以法規管理n發掘升華獨特的人文和歷史資源資源n引導本地居民對旅游和環保的參與參與n規劃多種便捷抵達度假區的交通方式交通方式，注重沿路景觀n早期投入基礎設施基礎設施建設提升區域吸引力和土地價值n完善醫療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設施設施的質量數量n政府牽頭制定對投資者投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區域區域打造品牌n引5、進或聯合其他利益相關方利益相關方的參與，基于互利原則協同舉辦大型活動活動增強社會知名度n逐步剔除剔除與本區形象提升不符的落后產業n政府政策引導和培育可與旅游產業協同發展協同發展的其他產業n借助本地區逐步提升的優美環境及社會形象，吸引新的外來人才人才n謀求國家和地方各級政府國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。n在區域內整合旅游資源旅游資源，形成統一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。n與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關者利益相關者廣泛合作，實現共贏。區域定位區域定位旅游地產必須考慮的五種要素旅游地產必須考慮的五種要素旅游地產的五種類型、案例旅游地產的五種類型、6、案例及及機會點判斷機會點判斷PartTwo休閑旅游地產的 Resort五種核心驅動力核心驅動力主題社區驅動自然/人文資源驅動商務活動驅動主題產品驅動特殊娛樂產業驅動愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地產的五種驅動力旅游地產的五種驅動力深圳華僑城深圳華僑城強勢主題公園提升區域價值強勢主題公園提升區域價值l區域背景：區域背景：位于區域經濟發達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區東部，南臨深圳灣l資源：資源：資源條件一般，區域內無特殊資源l交通交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構成華僑城的主要道路骨架l規模規模：7、占地450公頃，東南面建成區約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區為130公頃l人口人口：3.5萬人p現已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區主題產品驅動型主題產品驅動型主題產品驅動型旅游度假區的適應性主題產品驅動型旅游度假區的適應性KPI體系體系 適應性適應性 KPI體系體系主題產品核心驅動力主題產品核心驅動力資源稀缺度資源稀缺度可利用現有資源不強，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發揮空間獲得的政策支持力度獲得的政策支持力度對城市系統具有很強的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高區域經濟發8、達程度區域經濟發達程度發達的周邊地區的經濟發展水平、足夠的區域人口規模對本類項目生存發展起著重要作用城市化程度城市化程度城市化水平通常較高開發主體跨行業操作能力開發主體跨行業操作能力主要是通過運營主題產品發展旅游產業，并以旅游資源帶動城市地產，所以對跨行業操作能力要求高主題產品驅動型主題產品驅動型海南博鰲海南博鰲商務會議帶動區域發展商務會議帶動區域發展l區域背景：區域背景：海南瓊海市的海邊小鎮，l資源：資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。l規模：規模：轄有17個村委會，205個村民小組，總人口2.7萬人，總面積86平方公里 海口9、市海口市博鰲博鰲商務活動驅動型商務活動驅動型p主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務活動驅動的旅游度假區商務活動驅動型旅游度假區的適應性商務活動驅動型旅游度假區的適應性KPI體系體系 適應性適應性 KPI體系體系商務活動核心驅動力商務活動核心驅動力資源稀缺度資源稀缺度主要依靠商務活動驅動，但也需要較為良好的自然資源以增強作為旅游度假區的吸引力獲得的政策支持力度獲得的政策支持力度由于商務活動的聚集要依靠政府的引導，政府的政策支持與宣傳對建立商務活動驅動型旅游度假區的區域影響力至關重要，對政策依賴性較高區域經濟發達程度區域經濟發達程度需要經濟飛速發展，帶來大量的公務、商務會議活動的需求城市化程度10、城市化程度對周邊城市化水平要求較低開發主體跨行業操作能力開發主體跨行業操作能力開發主體需具備強大的商務會議策劃操作能力，以商務活動帶動旅游業的發展，需要較強的跨行業操作能力商務活動驅動型商務活動驅動型成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領傳統文化氛圍的生成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領傳統文化氛圍的生活方式活方式區位區位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通交通：距市區二環路僅10余分鐘車程；設有開通芙蓉古城至成都市區的公交專線資源資源：成-溫-郫國家級生態農業11、保護帶、海峽兩岸科技園、華西醫學院青羊校區、四川省商業學校、成都星星外國語學校等項目定位項目定位：集居住、餐飲娛樂、居住、餐飲娛樂、休閑度假、旅游觀光、投資休閑度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為項目內涵的老成都縮影式的極富傳統色彩的小區目標客戶目標客戶：l對老成都有懷舊情結、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人l注重“5+2”生活模式、追求個性生存狀態的都市人群l預期有升值潛力的投資客戶u占地面積占地面積：680畝u建筑面積建筑面積：20.43萬平方米u水面面積水面面積：3萬余平方米u容積率容積率：0.4u綠化覆蓋率綠化覆蓋率：72%u12、建筑密度建筑密度：17%旅游地產成功案例旅游地產成功案例自然自然/人文資源驅動驅動型人文資源驅動驅動型成都芙蓉古鎮成都芙蓉古鎮整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務活動、民居四大功能整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務活動、民居四大功能傳統居住區傳統居住區建筑風格多樣的住宅，毗鄰生態觀賞型溫泉，環境靜雅；特色商業區特色商業區小吃街、餐飲設施、手工藝品街、購物超市等；文化休閑區文化休閑區詩書畫社、青少年素質教育中心、12000平方米的中心音樂休閑廣場、2000余平方米的人造山坡景區、置信MBA學術中心等；運動保健區運動保健區中老年人健康中心、診所，足球場、網球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、13、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習場、門球場、少兒武術館、乒乓球室等運動健身場所；會所賓館區會所賓館區生態豪華會所、酒店、客棧、博物館等 皇城皇城-明遠樓明遠樓-至公至公堂堂：三者構成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線 酒店賓館酒店賓館分別修建于會所的西南和正北各功能區以水系園林環境間隔和穿插，動靜有致，統一和諧旅游地產成功案例旅游地產成功案例自然自然/人文資源驅動驅動型人文資源驅動驅動型成都芙蓉古鎮成都芙蓉古鎮芙蓉古城中四種建筑風格的住宅營造了強烈的中國傳統文化氛圍，同時整個社區打造的休閑度假氣質，引芙蓉古城中四種建筑風格的住宅營造了強烈的中國傳統文化氛圍，同時整個社區打造的休閑度假氣質，引領14、有別于城市的生活方式領有別于城市的生活方式建筑建筑：2層為主，面積42-212平方米不等，類型有獨棟、四合院、聯排，附帶特色的私家花園和配套設施建筑風格建筑風格：l川西民居組團l江蘇民居組團l云南民居組團l唐風建筑組團園林園林：建有亭榭、小橋流水的江南風格設計，綠地景觀錯落有致四種建筑風格的住宅營造了四種建筑風格的住宅營造了強烈的中國傳統居住氛圍強烈的中國傳統居住氛圍飲食文化飲食文化：數種成都傳統小吃茶文化茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統手工制品童趣文化童趣文化：陀螺、響簧、鐵環、毽子、風15、箏、彈子等有著鄉土色彩的玩具民風民俗文化民風民俗文化：趕廟會、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化地域文化：4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道街道：以成都老街道名命名各小區主干道、干道、次干道和院內道路，達成街道名的親切和易于記憶 深度挖掘成都區域文化，舉辦各種深度挖掘成都區域文化，舉辦各種活動，營造強烈的中國傳統文化氛活動，營造強烈的中國傳統文化氛圍，引領一種充滿傳統文化氛圍的圍，引領一種充滿傳統文化氛圍的生活方式生活方式旅游地產成功案例旅游地產成功案例自然自然/人文資源驅動驅動型人文資源驅動驅動型成都芙蓉古鎮成都芙蓉古鎮成功的關鍵因素總結成功的關16、鍵因素總結開發理念開發理念在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據城市中產階層隨社會發展而日益增長的物質文化需要，結合現代會議功能和假日經濟繁榮的現狀，推出整合四大功能的第二居住體系：a)a)旅游觀光旅游觀光的功能：獨特的建筑和優美的景觀設計成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費，帶來商機；b)b)休閑度假休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；c)c)商務活動商務活動的功能：提供會議、談判活動的場所；d)滿足現代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理居住心理，外觀古樸，住宅內部強調實用性，合乎現代人生活習慣，17、價格合理，吸引了大量購房者e)通過對傳統建筑和歷史文化的挖掘，展現中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊。例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風民俗等等營造社區氛圍，營造社區氛圍，滿足現代人的居滿足現代人的居住心理住心理利用社區完善的利用社區完善的配套功能，舉辦配套功能，舉辦各種活動各種活動深度挖掘傳統文深度挖掘傳統文化，滿足居住者化，滿足居住者的文化需求的文化需求旅游地產成功案例旅游地產成功案例自然自然/人文資源驅動驅動型人文資源驅動驅動型成都芙蓉古鎮成都芙蓉古鎮16高爾夫五星酒店別墅式酒店游艇俱樂部運動會所配套會所酒店公寓商業街（18、中心）會議中心溫泉別墅（住宅）公寓（住宅）相關配套千島湖開源度假村綠城千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店別墅千島湖天嶼山頂度假別墅千島湖隨園溫泉1858太湖天闋太湖高爾夫山莊l主要物業功能集中在五星級酒店、別墅、配套會所和配套設施、游艇俱樂部等，輔助物業功能主要有酒店公寓、商業街、住宅公寓等；l少數項目配有高爾夫和溫泉，已經成為提升項目品質的主要物業功能；l受項目體量的限制影響，別墅式酒店出現的概率并不高別墅式酒店占地較多，對于平衡盈利模式較難把握l游艇俱樂部成為沿湖度假類項目的主要配套五星級酒店、別墅、配套會所、游艇俱樂部成為大型度假類項目必不可少的物業功能，除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極19、盡奢華的配套產品設計也是最能體現開發商品牌和項目品質的標志。旅游地產成功案例旅游地產成功案例自然自然/人文資源驅動驅動型人文資源驅動驅動型千島湖、太湖周邊千島湖、太湖周邊17五星級酒店結合區域固有資源或者創造高檔資源作為大型度假項目的啟動引擎已經成為主流模式，從現有的成功案例來看，這些引擎既能完成昭示項目市場形象作用的同時，將旅游資源直接轉化為地產資源，最終帶來房地產客戶，實現產品消化，完成地產盈利。開元度假村湖 景品 牌溫泉1858溫 泉酒 店太湖天闕湖景游 艇 碼 頭千島湖綠城湖 景品 牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖景+五星酒店采取一線湖景20、資源，以酒店將湖景資源轉化為地產資源，將以單純欣賞湖景、商務會議的客源轉化為房地產客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場形象，同時以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動房地產項目的盈利已經成為較為成熟的模式溫泉+五星酒店利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場所先期催熱市場，土地升值后推動房地產價值上漲，從而實現地產盈利旅游地產成功案例旅游地產成功案例自然自然/人文資源驅動驅動型人文資源驅動驅動型千島湖、太湖周邊千島湖、太湖周邊所選區域千島湖、太湖案例客戶購買用途為自用、投資或兩者兼有；高端別墅客戶主要為項目所在城市以及周邊城市的企業主，作為第二或第三居所；而投資型物業為追求穩定21、回報率的客戶，客戶范圍較廣。區域樓盤名稱物業定位物業屬性客戶組成購買用途千島湖綠城千島湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客戶為杭州人士，省內客戶約占13%，其余是上海、江蘇等地的省外客戶，少量溫州投資客投資為主，享受穩定投資回報和48個點度假時點千島湖濱江度假酒店別墅頂級度假別墅第三居所目前詢問客戶大部分來自杭州約60%及周邊的金華10%、紹興5%、義烏15%等地，開發商將客戶定位為上億資產的富商自用產品:度假居所，企業招待千島湖天嶼山頂度假別墅山頂頂級別墅第三居所開發商將目標客戶鎖定為全球華人富豪自用產品:度假居所通盛翡翠島山水名墅全島式私家別墅第二、三居所一期客戶為90%杭州的私營業主，22、其中以外貿行業居多約40%；目前客戶除杭州企業主外，還有義烏15%、溫州5%等地投資者自用產品:度假居住和企業會所招待客戶/投資:追求升值空間千島湖開元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超過50%的比重，溫州、江西等傳統投資客戶在此進行團購的比重較多投資+自用太湖（蘇州）溫泉1858投資型度假別墅度假居所投資客戶主要來自于周邊的蘇州40%、無錫30%等地,并有上海10%、溫州5%、常州5%等地客戶，其他10%以投資為主,追求升值空間太湖天闋頂級別墅第二、三居所購買的業主90%以上客戶為蘇州富豪，其他10%；注：有1位云南退隱高官已售31套中全部為自用,3棟別墅為企業公館會所,用于招待生意伙伴以23、及政府官員；其余主要為自住，有一棟客戶將地下室全部打通（鋼結構）作為停車場，有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習室太湖高爾夫山莊高爾夫別墅第二、三居所自用產品旅游地產成功案例旅游地產成功案例自然自然/人文資源驅動驅動型人文資源驅動驅動型千島湖、太湖周邊千島湖、太湖周邊楚雄彝人古鎮的可借鑒意義楚雄彝人古鎮的可借鑒意義PartThree要點之一：選址要點之一：選址作為一個較為純粹的旅游地產，本項目選擇在楚雄這一地點，無疑是極為成功的。楚雄市具備如下幾個成功潛質：楚雄市具備如下幾個成功潛質：1.1.當地具備相當的經濟基礎，既具有一定的消費潛力，也具備很大當地具備相當的經濟基礎，既具有一定的消費潛力，也具備24、很大的投資潛力的投資潛力2.2.作為昆明至大理，昆明至麗江的旅游中轉站，具備聚集大批旅游作為昆明至大理，昆明至麗江的旅游中轉站，具備聚集大批旅游人群的條件人群的條件3.3.作為彝族自治州，具備鮮明的地方特色，可充分挖掘，為項目烙作為彝族自治州，具備鮮明的地方特色，可充分挖掘，為項目烙上獨有的民族風格上獨有的民族風格4.4.地方具有相當數量的投資人群地方具有相當數量的投資人群5.5.當地尚無大規模的旅游地產項目開發，本項目可作為地方重點工當地尚無大規模的旅游地產項目開發，本項目可作為地方重點工程收到地方政府的重視，爭取更大的政策傾斜，享受政策優惠程收到地方政府的重視，爭取更大的政策傾斜，享受政策25、優惠綜合以上五個特點，無疑彝人古鎮的選址是非常成功的，這些選址要點也是未來此類項目選址的基本要點。彝人古鎮的成功要點彝人古鎮的成功要點要點之二：物業形態組合要點之二：物業形態組合彝人古鎮隨著實際開發的效果，不斷調整產品組合方式，達到了較高的市場接受度“以店養房”這一投資模式是彝人古鎮有別與其他同類旅游地產的主要特色之一，也符合異地投資的基本要求，因此受到市場的認可，而在開發過程中，開發商根據市場接受度，不斷調整產品組成，這也是本項目成功的關鍵。三期物業形態組合三期物業形態組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅前店后院式四合院組合前店后院式四合院組合一二期物業形態組合一二期物業形態組合一通式商鋪一26、通式商鋪+二樓住宅二樓住宅單體中式別墅單體中式別墅四合院式組院別墅四合院式組院別墅三期物業形態組合三期物業形態組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅前店后院式四合院組合（數量大幅增加）前店后院式四合院組合（數量大幅增加）四合院式組院別墅四合院式組院別墅（數量大幅增加）“以店養房以店養房”的投資模式是本項目物業的基本特點之一，的投資模式是本項目物業的基本特點之一，“一通式商鋪+二樓住宅”這一類型的物業在項目一期受到歡迎根據一期的銷售情況和市場意見反饋，二期進一步強化了這一投資模式，在保持了一定根據一期的銷售情況和市場意見反饋，二期進一步強化了這一投資模式，在保持了一定數量的數量的“一通式商鋪+二樓27、住宅”類物業的同時，增加了更為投資人所接受的前店后增加了更為投資人所接受的前店后院式的四合院戶型類戶型，同時，還根據部分高端獨家客戶的需要，增加了純四合院式的四合院戶型類戶型，同時，還根據部分高端獨家客戶的需要，增加了純四合院組院別墅。這兩個新產品得到市場的極大認可。院組院別墅。這兩個新產品得到市場的極大認可。而在三期中，在保持而在三期中，在保持“以店養房”的投資產品外，繼續繼續加強兩個新類型物業的比重。繼續加強兩個新類型物業的比重。彝人古鎮的成功要點彝人古鎮的成功要點要點之三：特色突出，風格鮮明要點之三：特色突出，風格鮮明一個成功的旅游地產，需要有鮮明的主題，濃郁的特色，而且這一特色必須以當28、地文化為底蘊，并為外來游客所接受，彝人古鎮很好的做到了這一點。鮮明和獨特的主題是項目成功的關鍵，但是這一主題必須為消費者所接受，不能生搬硬套。當地政府及人群當地政府及人群需要發揚彝族文化，保持和發揚彝族飲食文化、彝族服裝產業，并將這些地方產業通過民俗交流，創造經濟效益，增加就業。楚雄：彝族自治州楚雄：彝族自治州彝族文化彝族文化彝族餐飲彝族餐飲游客游客體驗彝族文化品嘗彝族美食購買民族服飾購買民族服飾感受民族風情感受民族風情現在的旅游人群，已從單純的觀光，向休閑旅游和度假旅游發展，這兩種類型的旅游對現在的旅游人群，已從單純的觀光，向休閑旅游和度假旅游發展，這兩種類型的旅游對地方特色和民族風情非常認29、可，這也將是未來旅游產業的主要發展方向之一。地方特色和民族風情非常認可，這也將是未來旅游產業的主要發展方向之一。彝人古鎮將民族風情較為純粹的展現給游客，并且加以放大，滿足了游客的獵奇需要。彝人古鎮將民族風情較為純粹的展現給游客，并且加以放大，滿足了游客的獵奇需要。這是本項目成功點之一。同時，這一要點也為本地人群所接受。這是本項目成功點之一。同時，這一要點也為本地人群所接受。在客戶組合上，鮮明和純粹的地方風格，既吸引了當地的中高消費者，又為外來消費者在客戶組合上，鮮明和純粹的地方風格，既吸引了當地的中高消費者，又為外來消費者所接受。所接受。彝族服飾彝族服飾彝族民俗彝族民俗彝人古鎮的成功要點彝人古30、鎮的成功要點彝人古鎮的成功要點彝人古鎮的成功要點要點之四：細膩的開發細節要點之四：細膩的開發細節一個好的項目，不僅僅需要出眾的地段、出色的產品，同時還需要開發商在實際操作過程中，對細節的把控力。本項目的成功點表現如下：沒有能一一表述的細節還有很多，這些細節不是開發初期就能想到的，而是在開發過程中，開發商根據市場反饋意見進行的調整，尊重市場，才能被市場所尊重。1.1.作為一個全新的旅游項目，如何保持充足的人流是前期開發的難點之一，本項目在開作為一個全新的旅游項目，如何保持充足的人流是前期開發的難點之一，本項目在開發初期，放大民俗風情，加強游客的參與度，同時，初期提供給旅行社較大的優惠政發初期，放31、大民俗風情，加強游客的參與度，同時，初期提供給旅行社較大的優惠政策，是項目從一開始就保持了充足的人流。這也是項目初期成功的關鍵。策，是項目從一開始就保持了充足的人流。這也是項目初期成功的關鍵。2.2.分批分期進行租金上漲，滿足投資人短期和中長期的投資回報心理，增加銷售賣點分批分期進行租金上漲，滿足投資人短期和中長期的投資回報心理，增加銷售賣點3.3.放棄急功近利的放棄急功近利的“門票門票”，全面開放，最大限度的導入人流，以物業銷售作為主要的，全面開放，最大限度的導入人流，以物業銷售作為主要的經濟收入，但是在針對旅游團人群，又不露痕跡的采用雙重標準，以增加額外收益經濟收入，但是在針對旅游團人群，32、又不露痕跡的采用雙重標準，以增加額外收益未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷PartFour根據前面對各種類型的旅游地產項目的研判，適合我們的開發模式基本可定性為根據前面對各種類型的旅游地產項目的研判，適合我們的開發模式基本可定性為 自然、人文資源驅動型和商務活動驅動型的結合體自然、人文資源驅動型和商務活動驅動型的結合體未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷休閑旅游地產的 Resort五種核心驅動力核心驅動力主題社區驅動自然/人文資源驅動商務活動驅動主題產品驅動特殊娛樂產業驅動愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川以體驗經濟的原則以體驗經濟的原則旅游景區的規劃按空33、間布局分為旅游景區的規劃按空間布局分為旅游城鎮和景點旅游城鎮和景點旅游城鎮出發景點返回4.旅游體驗占有時間越多，環節越多，盈利越多故也越重要景點景點景點景點景點旅游城鎮1.原則上游客選擇居住在旅游城鎮，而在景點觀光2.以單日計，在時間的消耗比上，除了過夜外的時間，城鎮、景點、往返為1:1:1，度假地則更長3.在度假地逗留時，該循環反復,景點不同但居住地相同項目選址：項目選址：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷景點景點景點景點景點旅游城鎮旅游城鎮與景點的形態要求5、旅游城鎮要提供完善的服務內容，所有功能部分按照城市建設原則高度聚集。1、旅游城鎮要有極高的進入便捷度，但其附屬的景點則不完全要求多34、么容易抵達。3、每一處景點或組團擁有明顯特色，最好在盡可能小的細節上也不重復。4、每一處景點或組團的內容設計可以讓游客耗費57個小時。2、旅游城鎮應成為其所在景區內的唯一出端，并且盡量與相鄰的景區相對隔離，避免使本景區成為到另外景區的通路。到本景區旅游城鎮與到相鄰景區的便捷程度甚至可以成為景點設置的取舍標準。項目選址：項目選址：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷景點景點景點景點景點旅游城鎮楚雄關于這些建設原則，我們有個現實例證項目選址：項目選址：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷綜合前面所述，未來我們的選址原則為：綜合前面所述，未來我們的選址原則為：1.具備相當的經濟基礎具備相當的經濟基礎35、2.處于成熟的旅游區周邊，且具備旅游節點功能處于成熟的旅游區周邊，且具備旅游節點功能3.項目土地成本低廉項目土地成本低廉4.未來可形成巨大的經濟效益和社會效益未來可形成巨大的經濟效益和社會效益項目選址：項目選址：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷業態思考業態思考業態思考業態思考適合本項目開發的旅游業態有：度假村類旅游、生態類旅游、休閑類旅游、文化類旅游、民俗類旅游、農業觀光旅游、生態農業復合類適合的配套服務有：星級酒店、餐飲、酒吧、餐廳、商務會館、商業會所、酒店、酒吧一條街、民居、民俗客棧、民俗餐飲、休閑廣場不適合本項目開發的旅游業態有：景區類旅游、公園類旅游、地產旅游游項目的旅游體驗產品如36、何開發？項目的旅游體驗產品如何開發？項目未來可能業態組合：項目未來可能業態組合：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷思考思考:成熟地區與待成熟地區定位差別成熟地區與待成熟地區定位差別吸引客流的幾個因素：吸引客流的幾個因素：特色是關鍵：特色是關鍵：任何一種業態必須打造自己獨特的商業或旅游賣點。任何一種業態必須打造自己獨特的商業或旅游賣點。規模是優勢：規模是優勢：相同行業的羊群效應營造區域商業氛圍。相同行業的羊群效應營造區域商業氛圍。集聚是特質：集聚是特質：關聯消費的行業共同塑造區域特殊商業氣質。關聯消費的行業共同塑造區域特殊商業氣質。結論：待成熟地區旅游地產要有特色、有規模、有集聚結論：待成熟地37、區旅游地產要有特色、有規模、有集聚成熟地區：商業氛圍成熟客流充足如何細分市場吸引細分市場的客流郊區待成熟地區：客流嚴重不足如何吸引客流定位基礎定位基礎旅游地產未來開發過程中與已成熟版塊的區別：旅游地產未來開發過程中與已成熟版塊的區別：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷思考思考:旅游項目的商圈的兩種服務關系旅游項目的商圈的兩種服務關系結論：結論：項目首先服務整個長三角商圈，其次服務所在城市及周邊區域項目首先服務整個長三角商圈，其次服務所在城市及周邊區域【】只服務所在單城市商圈只服務所在單城市商圈項目成熟慢無法快速達到投資目的商圈固有客流基礎不充足商圈成熟尚待時日，新客流進入緩慢【】首先服務整個38、長三角首先服務整個長三角商圈，其次服務所在城市商圈，其次服務所在城市及周邊區域及周邊區域項目成熟快資金壓力小投資回收快擁有市區及周邊區域大量成熟消費客流吸引新客流快速進入共享長三角商圈潛在客流旅游地產的客群定位方向：旅游地產的客群定位方向：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷 單一業態單一業態：業態含蓋范圍小，客流不足，消費單一，：業態含蓋范圍小，客流不足，消費單一，難以支撐項目體難以支撐項目體量量【】多種無關聯業態多種無關聯業態：客流較大，但業態可能互相排斥，難以達到集聚效客流較大，但業態可能互相排斥，難以達到集聚效應，體量去化較難應，體量去化較難.【】多種關聯業態多種關聯業態：客流最大，關39、聯消費促使消費增長，導致營業面積增加，：客流最大，關聯消費促使消費增長，導致營業面積增加，體量去化較快體量去化較快【】思考思考:項目體量引發的業態數量選擇項目體量引發的業態數量選擇業態選擇三種方式業態選擇三種方式結論：項目應選擇多種關聯業態結論：項目應選擇多種關聯業態旅游地產的業態組合方向：旅游地產的業態組合方向：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷休閑旅游產業綜合體休閑旅游產業綜合體休閑旅游產業綜合體休閑旅游產業綜合體娛樂集群式娛樂集群式全而精旅游旅游運動運動商務商務民俗文化風情街旅游社區主題娛樂場民俗體驗園區特色運動拓展運動特色運動區度假村、會議、酒店拓展基地青少年校外活動營地 度假型酒店休閑娛樂休閑娛樂酒吧、夜總會、SPA城市民居展城市俱樂部放松體驗多功能會議中心養生度假村商業商業文化精品展示旅游紀念品一條街特產展示貿易館旅游購物旅游地產的功能規劃方向：旅游地產的功能規劃方向：未來開發機會點判斷未來開發機會點判斷