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1、綠地寶山項目提案綠地寶山項目提案綠地寶山項目提案綠地寶山項目提案寫在提案之前寫在提案之前在過去幾個月里，我們雙方交換了對于本地塊的一些思路，包括對于市場情況的調查、分析、判斷，和對于項目產品的客群、面積、功能主題等方面的一些建議。從本次招標書附件里，對產品、客戶、經營主題等三方面的闡述來看，大致和我們前期討論的主題相一致。所以本次提報，我們重點就項目的推廣，尤其是廣告包裝的概念和演繹方面，給一些建議，如能對貴公司有一點益處，即小有價值了。閱讀混合BLOCK街區個案閱讀混合BLOCK街區個案靈感的發端：靈感的發端：泰康路藝術街泰康路藝術街商業分類比例餐飲類8.7%建筑設計類8.7%藝術/文化類72、9.3%其它3.6%點評：泰康路和藝術倉庫等一批創意產業基地，在幾個方面擴大了房產業界的想象空間：首先是在建筑形態上，發現了人們對于創新建筑形態的不拘一格的喜愛；其次在產業主題上，尋找到了充滿活力而且蓬勃發展中的創意產業，嚴格意義上說，這些基地內的建筑，既是商業展示空間，又是作者的辦公空間，混合使用；第三，人們注意到，這些產業的主體人群，對于地段上的要求弱于對街區整體氛圍的要求，而且居住功能被弱化，生命生活完全圍繞創作為中心，從而激發人們打破傳統地段，在全新的土地上，新造商住辦混合街區的巨大想象空間。混合方式：商業+LOFT辦公標志性個案標志性個案海上海海上海混合方式：創意商業+LOFT辦公+3、規模住宅“海上海”西接大連路、南臨北外灘，用地面積近8萬平方米，總建筑面積為23萬多平方米，綠化率35%。其中包括7棟16至25層的住宅，三棟22層的創意LOFT和38套1-3層商鋪組成的創意商業街。點評：海上海是高舉創意產業街區的第一面大旗，也達到了業內公認的高度。在以下幾個方面，海上海成功了：第一，在一個沒有傳統歷史文化積淀的地段，吸收與泰康路和藝術倉庫有一定競爭性的文化產業；第二，將住宅、商業、loft、辦公等產品混合，以產業思路突圍“小范圍創作圈子”的做法，把少數人的創意探索，變成一個更大范圍的產業現實，獲得市場響應；第三，海上海激發了社會對于自主創業和辦公的新感覺和新要求，傳統死板的4、辦公室，開始被一部分年輕群體拋棄。結合政府產業政策，成為一種主流結合政府產業政策，成為一種主流創智天地創智天地混合方式：研發辦公+SOHO+休閑娛樂總建面100萬平方米，由創智中心、創智SOHO、江灣體育公園、科技園四個部分組成。創智中心是創智天地的神經中樞，是知識工作者工作、學習、分享知識、溝通思想、交流合作、社交活動、休憩放松的地方，是四座智能化辦公樓環繞的大型露天廣場。創智SOHO，一個提供零售、休閑、娛樂設施以及住宅的多功能小區。點評：創智天地獲得了楊浦區政府在產業定位上的支持，并擁有周邊大學人群和知識氛圍的支持，可以說，仍然是得了天時（政府產業轉型）地利（數所大學在近）的地段優勢，但5、是，創智天地在以下三個方面給了市場答案：第一，創意產業不僅僅是在藝術領域，在科技和研發產業同樣有巨大需求；第二、創意產業的群體可以更加年輕化，創智天地的客群和推廣色彩，都比海上海更加年輕化；第三，soho和loft在年輕人中的生命力還很長，是被樂于接受的成熟產品。城市非中心區主題商業的成功案例城市非中心區主題商業的成功案例曹安國際商城曹安國際商城混合方式：辦公+規模主題商業該項目占地面積近5萬平方米，總建面約15萬平方米，由兩幢單體建筑橫向沿曹安路聯接構成，建筑產品總長度為350米，地下一層，地上三層，局部九層，其中地下一層為全地下車庫，1-3層為商業商鋪，首層沿街擬規劃為品牌專營店，面積在46、0平方米左右。內部鋪位面積在20平方米左右，局部四層為品牌展示中心，局部五層以上為辦公、寫字樓。其中B2棟1-3層為精品皮鞋、皮具箱包批零為主，B1棟以輕紡、家飾家紡為主。以降低商務成本為核心價值的新趨勢以降低商務成本為核心價值的新趨勢財富興園財富興園混合方式：辦公+商務+物流+生活配套財富興園位于松將車墩，該盤占地面積約280畝，總建筑面積約28萬平方米，單體面積約400-1300平方米面積，6種戶型可分可合，底層4.5米層高。園區包括約3.3萬平方米的商務配套區（含會展中心、酒店），約19萬平方米的辦公研發區，近1萬平方米倉儲物流區，3萬余平方米的生活配套區。銷售動態：以滿足浙江私營企業向7、上海轉移辦公研發的需求為核心，何時推出未定項目地段交通混合方式主體泰康路藝術街盧灣老城區創意商業+生活商業+LOFT辦公+零星居住（自改）商業海上海楊浦內環依靠大連路短期規劃軌道創意商業+LOFT辦公+規模住宅LOFT辦公+住宅創智天地楊浦中環依靠中環短期規劃有軌道研發辦公+SOHO+休閑娛樂研發辦公曹安國際商城嘉定外環依靠外環和曹安公路，無軌道規劃辦公+規模主題商業商業本案寶山外環依靠外環和中環短期規劃有軌道辦公+商業+LOFT+SOHO+住宅辦公、商業財富興園松江郊環依靠滬松公路無軌道規劃辦公+商務+物流+生活配套辦公總結與對比，總結與對比，尋找成功的DNA尋找成功的DNA?除曹安國際商城8、外，主要瞄準成長型企業/從業者?除曹安國際商城外，主要瞄準高附加值的智力行業?都具有便利的交通，除財富興園以外的四個已成功項目有此共性；但是項目呈現沿主干交通逐漸外移的趨勢?都具有比較明確的行業主題共性：共性：要件一沿軌道和干道落地要件一沿軌道和干道落地要件二項目主題和氛圍吻合要件二項目主題和氛圍吻合涌現/吸引成長型企業和增量從業者涌現/吸引成長型企業和增量從業者上海產業升級，主推高附加值行業上海產業升級，主推高附加值行業項目定位分析項目定位分析區位:區位:寶山真陳路混合方式：APARTMENT+SOHO+LOFT+OFFICE+SHOPAPARTMENT+SOHO+LOFT+OFFICE+S9、HOP地段屬性：市級工業園區地段交通：外環+軌道M7+軌道M11外環+軌道M7+軌道M11產品配比：總建筑面積35萬平方米，辦公50%，商業25%，APARTMENT占25%產業主題：上海第一個動漫游戲產業主題街區上海第一個動漫游戲產業主題街區交通交通+主題的兩大組合為相關企業和人群打開無限想象、趨向誘惑的空間成功的DNA成功的DNA成功的DNA成功的DNA軌道M7線（2009年）軌道M7線（2009年）動漫/網絡/游戲及其外延動漫/網絡/游戲及其外延動漫游戲產業動漫游戲產業游戲開發游戲開發媒體從業媒體從業出版創作出版創作程序開發程序開發設備商設備商銷售商銷售商廣告行業廣告行業公關行業公關行業10、展覽行業展覽行業影像科技影像科技潛在客戶潛在客戶25-35歲，動漫和外延行業的企業和從業者王先生王先生網絡游戲開發公司員工網絡游戲開發公司員工現狀：現狀：王先生畢業于武漢大學，電子自動化專業，特別喜歡游戲動漫，03年畢業來滬，進入盛大的游戲開發團隊，現在已是部門的技術骨干。夢想：夢想：希望在上海買一套房子，減輕租房壓力特征特征：酷愛網絡游戲和動漫，交往的朋友也清一色共同愛好產品需求產品需求青年公寓青年公寓項目目標客戶素描之一項目目標客戶素描之一何員外何員外自由撰稿人自由撰稿人現狀：現狀：以寫作那天我們一起失戀一書而在網絡揚名，不再依靠單位，不再依賴穩定收入。夢想：夢想：完成從撰稿人到出版人的轉11、變特征特征：工作時間的不確定性；創意需要環境，需要一個物以類聚的圈子產品需求產品需求SOHO產品SOHO產品項目目標客戶素描之二項目目標客戶素描之二陳小姐陳小姐卡通品牌店主卡通品牌店主現狀：現狀：擁有幾家連鎖卡通品牌店，在淘寶上的店鋪也紅紅火火，正在尋求進一步擴大實體店經營夢想：夢想：能擁有一家大型旗艦店，并擁有更多的連鎖店分析：分析：希望有適合的環境，開一家大些的旗艦店，并在附近買一套不太貴的房子便于照顧生意；想讓自己的身邊，能有更多的自己產品消費者，隨時了解市場動向產品需求產品需求動漫專題商業中心+公寓產品動漫專題商業中心+公寓產品項目目標客戶素描之三項目目標客戶素描之三唐先生唐先生知名知12、名IT公司程序部經理公司程序部經理現狀：現狀：不安于現狀，除了在知名IT公司程序部門經理外，自己與幾個朋友成立工作室做一些私人項目夢想：夢想：將自己的工作室打造為一個成功的企業特征：特征：市區租賃的工作室太狹小，需要一個寬敞些的地方；做項目經常要通宵，來回跑太累，最好同時解決工作和生活產品需求產品需求LOFT產品LOFT產品項目目標客戶素描之四項目目標客戶素描之四王健王健某某SAP實施顧問公司總裁實施顧問公司總裁現狀現狀：王健原是紫光商業服務品牌下資深的實施顧問，三年前他和伙伴在蘇州開始建立企業，現在，年營業額已經突破逾億，業務局面已打開，進入高速成長期夢想夢想：由于蘇州本土的企業比較弱小，王13、健的客戶主要集中在上海杭州等一線城市，即將擴大規模之際，他希望將公司搬遷到上海，與自己的客戶更近距離地接觸和服務，也有利于尖端人才的招募和培養分析分析：希望找到進入上海的門戶，成本可控，形象較高，空間巨大的平臺產品需求產品需求成長型企業辦公中心成長型企業辦公中心項目目標客戶素描之五項目目標客戶素描之五如果把我們的客戶稱為如果把我們的客戶稱為“有夢族有夢族”群體，那么他們這樣生活：群體，那么他們這樣生活：時間上自主自由距離上不是問題依靠興趣生活，重視圈子勝過地段未來信心蓬勃向上對新鮮事物有超強的接受能力，甚至趨之若鶩有夢族有夢族所以我們要創造的，是這樣一個社區：所以我們要創造的，是這樣一個社區：14、屬于年輕人的圈子，工作生活并行的圈子一個有良好創業氛圍的街區每個門牌號都有自己的個性&事業屬于年輕人的圈子，工作生活并行的圈子一個有良好創業氛圍的街區每個門牌號都有自己的個性&事業產品層面定位產品層面定位辦公、消費與生活完美合一的青年創富街區動漫、IT、藝術等新興企業/準創業者孵化成長的街區辦公、消費與生活完美合一的青年創富街區動漫、IT、藝術等新興企業/準創業者孵化成長的街區完整版青年創富街區完整版青年創富街區產品定位語產品定位語精神層面定位精神層面定位一個永不落幕的生活樂園年輕人事業與夢想的起點一個永不落幕的生活樂園年輕人事業與夢想的起點項目總案名推薦項目總案名推薦項目總案名推薦1項目總案15、名推薦1M是MODEM調制解調器的縮寫，而7代表一個星期7天。M7代表MODEM的連接永不停止。一個MODEM只要接通線路，就能聯通整個世界本項目就如同一個MODEM，當被一條線路連接，就將擁有無數的可能，成就無數的事業，而那條連接MODEM的線就是M7。取名M7寓意著本項目將是一個承載年輕人未來的希望之城。主題廣告語主題廣告語24 X 7接入，永不落幕的超時空地帶24 X 7接入，永不落幕的超時空地帶項目總案名推薦2項目總案名推薦2作為綠地進入寶山的第一個項目，以最先鋒的眼光，打造一個上海年輕一代范圍內最搶眼的的產品。如同概念車一樣，我們將以最先鋒的概念來創建一個城市，創造一種先鋒的生活。為16、年輕一代，打造一個事業的起點，打造一個夢想的開端，打造一個他們可以看到的未來。項目總案名推薦3項目總案名推薦3作為青年創業與職業生涯的第一步，將本項目基調定位于成就青年一代事業和人生夢想之路的起點。取“啟城”與“起程”的諧音，用一語雙關的形式，從名稱上直觀定義項目調性和產品形態。并且，與“綠地啟航社”相互呼應關聯，從而為綠地延續品牌，進一步擴大。項目總案名推薦4項目總案名推薦4從年輕一代的溝通習慣的QQ入手，取一個Q字，來涵蓋一代人、一種人生觀、一種生活方式。我們的目標客群可能26、7歲還喜歡看動畫，喜歡卡瓦依，而Q正包含著年輕、活躍、交流，象征著新一代的風貌。對他們來說Q正是他們的性格寫照，17、用這種最親和力的方式，來切入年輕人的視野。Q-ZONE正是為他們與主流社會劃分了一條分水嶺，劃分出一片屬于他們的天地，那這里他們是無限自由。項目分案名推薦項目分案名推薦商務產品商務產品SOHO區SOHO區 創作創作家家LOFT區LOFT區 創業創業會舍會舍企業總部區企業總部區 創億創億聯萌聯萌住宅產品住宅產品公寓區公寓區MY家園MY家園項目分案名推薦項目分案名推薦商業產品商業產品商業中心區商業中心區角色基地(電子藝界)角色基地(電子藝界)SOHO區SOHO區創作創作家家SOHO是創作個人作品的空間，用一個“家”字，指代“創意家”，又體現個人SOHO家庭與工作合一的氛圍產品廣告語：創作家在家創作18、創作家在家創作LOFT區創業會舍而LOFT則上升到了創業的層面，用“會舍”二字，指代“會社”，又體現會議與居舍合為一體，悠然閑適產品廣告語：睡覺在公司，開會在家里睡覺在公司，開會在家里企業總部區企業總部區創億創億聯萌聯萌當到企業總部區，創造的就是億萬財富，用“聯萌”二字，指代“聯盟”，既有聯動整合的意義，又有萌芽成長的含義產品廣告語：成長需要更多空間成長需要更多空間公寓區公寓區MY家園MY家園一個屬于創造者的居所，充滿生活藝術的樂園，讓事業與M7的速度與動感一樣，與上海的飛快發展保持共進。產品廣告語：產品廣告語：和M7迎接朝陽，與M7一同安枕和M7迎接朝陽，與M7一同安枕商業中心區商業中心區角19、色基地/電子藝界角色基地/電子藝界以角色基地命名動漫產業區，以電子藝界命名游戲產業區產品廣告語：產品廣告語：盡情扮演你夢想的角色盡情扮演你夢想的角色項目整體推廣思路項目整體推廣思路整體推廣策略整體推廣策略高舉主題和形象的旗幟高舉主題和形象的旗幟整合運用相關行業的資源整合運用相關行業的資源主張體驗營銷，突出參與性主張體驗營銷，突出參與性營銷創新，更容易獲得認同營銷創新，更容易獲得認同媒體策略媒體策略1、不放棄房產專業媒體，重視激發業內傳播、不放棄房產專業媒體，重視激發業內傳播戶外：西區和北區為主平面：新聞晨報地鐵時代報租售情報等展會：上海之春假日房展網絡：搜房安家其他：電視電臺等戶外：西區和北區20、為主平面：新聞晨報地鐵時代報租售情報等展會：上海之春假日房展網絡：搜房安家其他：電視電臺等媒體策略媒體策略2、重視網絡媒體、重視網絡媒體考慮考慮SINA163MSNQQ窗口的區域推廣與新浪的上海區聯盟，建立項目宣傳陣地窗口的區域推廣與新浪的上海區聯盟，建立項目宣傳陣地媒體策略媒體策略3、創新通路、創新通路方案一：線上游戲推廣方案一：線上游戲推廣與某家網絡游戲運營商合作，以出資冠名、贊助的形式，與游戲開發結合，在游戲中嵌入宣傳甚至場景，如（虛擬城市）。方案二：開發本項目個性化游戲方案二：開發本項目個性化游戲與某家游戲開發公司合作，合作開發一款游戲，通過網絡游戲的形式，將本項目現實的街區、樓盤、戶21、型在游戲中完整體現，并可以讓公眾登陸后建立角色，進入街區進行生活體驗。實景街區成長型游戲實景街區成長型游戲戶型實景體驗型游戲戶型實景體驗型游戲、適當選擇細分行業類媒體常規：在商業和辦公產品推廣時按行業選擇媒體創新：時尚財經動漫、適當選擇細分行業類媒體常規：在商業和辦公產品推廣時按行業選擇媒體創新：時尚財經動漫IT等行業的平面等行業的平面/頻道頻道公關活動/產品增強策略公關活動/產品增強策略公關活動建議一公關活動建議一攜手合作中國移動，創建攜手合作中國移動，創建“首個全息網絡社區首個全息網絡社區”與中國移動或其他網絡運營商合作，打造一個能夠享受高速網絡無線漫游的街區。以此為項目獨特的功能賣點之一22、，切合本項目的目標定位人群，用這種最迅捷的數字化科技，體現項目的先鋒性，也給這些追求最酷科技的青年一個關注點，為本項目的核心競爭力添磚加瓦。傳播主題傳播主題24*7全息無線街區24*7全息無線街區這里用無線網絡，所以電視退休了，臺式機也退休了這里用無線網絡，拿著攝像頭下樓邊散步邊視頻這里用無線網絡，再也沒有地方玩自閉了公關活動建議一公關活動建議一公關活動建議二公關活動建議二綠地創業基金綠地創業基金創億基金創億基金以項目名義建立起“綠地創億基金”。用以每年鼓勵本項目落戶的小型企業或工作室，在SOHO、LOFT、企業中心、商業中心分別挑選當年最有成就的一到兩家，授予獎金令本項目成為上海第一個以實際23、行動鼓勵創業街區。基金獎項設置基金獎項設置綠地創億基金綠地創億基金最佳潛力獎最佳成長獎最佳成就獎最佳人氣獎SOHO街區LOFT街區企業中心商業中心公關活動建議二公關活動建議二炒作策略：炒作策略：舉辦首屆上海“綠地大家創業”系列活動炒作概念：炒作概念：推動“綠地大家創業”活動，創立綠地M7地帶在動漫、創意產業的認同度核心賣點：核心賣點：綠地創億基金（優勝者將XX萬人民幣創業扶持）目的：將本項目塑造為充滿活力、擁有創業扶持的創富型街區目的：將本項目塑造為充滿活力、擁有創業扶持的創富型街區公關活動建議二公關活動建議二傳播主題傳播主題真正有創業扶持的創富型街區真正有創業扶持的創富型街區在這里，我嘗到了24、成功的滋味在這里，我得到了第一桶金在這里，我認識了合作伙伴公關活動建議二公關活動建議二綠地攜手盛大開發第一款以上海城市實景為題材的游戲綠地攜手盛大開發第一款以上海城市實景為題材的游戲M7地帶地帶公關活動建議三公關活動建議三前期：游戲協作新聞發布會線上街區體驗活動最佳街區設計活動中期：線上生活體驗活動后期：線上訂房活動前期：游戲協作新聞發布會線上街區體驗活動最佳街區設計活動中期：線上生活體驗活動后期：線上訂房活動最佳室內設計活動最佳室內設計活動目的：項目的人才公開招募、比拼到關鍵階段，都是新聞事件的關注點。加大項目對青年群體的親和力，擴大挖掘潛力客戶渠道，加速青年群體對綠地品牌的認同目的：項目的人才公開招募、比拼到關鍵階段，都是新聞事件的關注點。加大項目對青年群體的親和力，擴大挖掘潛力客戶渠道，加速青年群體對綠地品牌的認同傳播主題傳播主題客戶感受最棒的樓盤客戶感受最棒的樓盤買一送一，我一下子有兩套房子切換窗口，我一下子有兩個職業還沒交房，可我已經把房間裝飾了N遍還沒交房，可我已經習慣在客廳打盹公關活動建議三公關活動建議三謝謝觀摩，敬候指正謝謝觀摩，敬候指正