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1、方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion ar2、ticles方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles70萬平方米大盤投資收益如何權衡？投資收益如何達到最佳化？一期何時是融資的最佳時間節點？如何控制建設期風險？如何達到收益最佳？提 問方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product posi3、tioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles建設規模大建設周期長前期投入成本高抗風險能力受主要因素影響投資收益能否成為后續項目建設資金鏈的優良開端一期存在的疑問：一期存在的疑問：一期存在的疑問：一期存在的疑問：提 問方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇P4、romotion articles提 問項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期財務評價項目一期財務評價項目一期財務評價項目一期財務評價方案及建議方案及建議方案及建議方案及建議結論結論結論結論項目投入與產出分析項目投入與產出分析項目投入與產出分析項目投入與產出分析方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion article5、s項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算1 1、項目經濟指標、項目經濟指標、項目經濟指標、項目經濟指標2 2、項目一期開發進度、項目一期開發進度、項目一期開發進度、項目一期開發進度、經營進度計劃建議經營進度計劃建議經營進度計劃建議經營進度計劃建議測 算方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles1 1 1 1、6、項目經濟指標、項目經濟指標、項目經濟指標、項目經濟指標2 2 2 2、項目一期開發進度、經營進度計劃建議、項目一期開發進度、經營進度計劃建議、項目一期開發進度、經營進度計劃建議、項目一期開發進度、經營進度計劃建議測 算*制表依據 （1）貴司提供:2006年開發項目計劃-D-10區橫道圖 （2）我司招商銷售部制定:一期銷售周期預計方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇7、Promotion articles一期銷售周期預計一期銷售周期預計測 算方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning8、投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles二、項目投資估算及資金籌措計劃二、項目投資估算及資金籌措計劃 1、項目投資估算分析測 算方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles2 2、項目建設資金平衡支出、項目建設資金平衡支出測 算方法論Methodology市場研判Market researc9、h客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles3 3、項目投資方案及資金籌措建議、項目投資方案及資金籌措建議解決問題：何時是融資的最佳時間節點？單位：萬元測 算方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investmen10、t articles推廣篇Promotion articles測 算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期財務評價項目一期財務評價項目一期財務評價項目一期財務評價方案及建議方案及建議方案及建議方案及建議結論結論結論結論項目投入與產出分析項目投入與產出分析項目投入與產出分析項目投入與產出分析方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Pro11、motion articles財務評價財務評價1 1、銷售建議及收入估算、銷售建議及收入估算經營收入：住宅及商業經營收入：住宅及商業45,562.5645,562.56萬元萬元;車位車位2,882.722,882.72萬元萬元（1 1）銷售建議）銷售建議 在項目建成后，住宅和商業用房將全部對外出售，建議地下車庫出租經營一段時間后轉售。按目前宜昌市西陵區各類物業的銷售和出租狀況，用前瞻發展的觀點，力求準確地反映未來幾年的房價走勢，并且采取相對穩健的預測。（2 2）應納稅金）應納稅金營業稅金：本項目按營業收入的5%繳納營業稅，并分別按應繳納稅額為基數，繳納其他附加稅費、教育費附加、城市建設維護費、12、義務兵優待金等，綜合考慮印花稅及商品房交易手續費，經營稅金合計按5.7%計算；所得稅：本項目按33%的稅率繳納所得稅計算；評 估方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles注：紅色部分為代理公司完成的項目一期銷售，住宅部分銷售率為90%95%，商業部分銷售率為90%。評 估456方法論Methodology市場研判Market rese13、arch客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles2 2 2 2、項目總成本預測、項目總成本預測、項目總成本預測、項目總成本預測總成本為：37,085.75萬元。建設成本為：33,684.16萬元，其中包括土地開發費用、前期開發費、市政配套、小區配套及總體、建安費用、不可預見費，詳見投資估算表。經營成本為：3,401.59萬元，其中包括銷售費用、管理費用、財務費用。計算方式如下表：評 估方法論Met14、hodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles*注：經營費用中廣告費用和推廣費用列支到整體項目營運測算中去注：經營費用中廣告費用和推廣費用列支到整體項目營運測算中去單位：萬元評 估方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning pro15、ject項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles3 3、利潤分析、利潤分析（1 1）項目利潤分析）項目利潤分析 住宅及商業部分銷售成本利潤率為：14.82%；全部銷售成本利潤率為：21.58%。詳見損益分析。（2 2）項目損益分析）項目損益分析 損益分析根據銷售建議及收入估算分住宅及商業部分銷售損益表和住宅、商業和車位全部銷售損益表進行。（3 3）利潤分配）利潤分配 公司在繳納所得稅后，根據公司發展的戰略要求進行稅后的利潤分配或計提公益金和公積金。評 估方法論Methodology市場研判Market res16、earch客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles單位：萬元評 估方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles評 估單位：萬元方法論Met17、hodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles4 4、項目現金流量分析、項目現金流量分析基準收益率：基準收益率：6%，接近銀行同期貸款利率；內部收益率：內部收益率：20.44%（項目一期全部投資）；累計凈現值：累計凈現值：2573.88萬元（按6%的折現率測算）；靜態投資回收期：靜態投資回收期：1.96年（項目所得稅后），動態投資回收期：動態投資回收18、期：2.02年，小于項目建設期。評 估方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles單位：萬元 項目全部投資的內部收益率為20.44%遠高于銀行同期貸款利率；表明該項目從全部投資角度盈利能力來看盈利能力已經超過了行業基準收益率，在財務上可以接受。分析分析 方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Custo19、mer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles累計凈現值負值最大是在2006年的第四季度，即為累計現金流出最高點，故2006年第四季度是貸款的最佳時間節點。單位：萬元評 估方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment ar20、ticles推廣篇Promotion articles5 5、盈虧平衡分析、盈虧平衡分析說明：說明：經過測算，項目總成本略高，盈虧平衡點是80.10%，即當銷售收入達到36494.217萬元即銷售周期剛進入2008年第一季度時，此時住宅銷售量達到住宅銷售量達到92.6%，商業銷售量達到，商業銷售量達到35.2%，即可達到盈虧平衡。以下就初始售價變化和建安成本變化對本項目稅前利潤的影響作項目的抗風險能力分析。（1 1）銷售售價變化對稅前利潤的影響）銷售售價變化對稅前利潤的影響控制總成本不變，住宅銷售售價和商業售價變化（2 2）建安成本變化對稅前利潤的影響）建安成本變化對稅前利潤的影響 控制銷售價21、格不變的，建安成本變化評 估方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles（1 1）銷售售價變化對稅前利潤的影響）銷售售價變化對稅前利潤的影響在控制總成本不變的情況下，住宅銷售售價和商業售價同時下降約在控制總成本不變的情況下，住宅銷售售價和商業售價同時下降約15%15%，本項目利潤為零。，本項目利潤為零。說明：本項目有一定抗市場和政策風險22、能力。說明：本項目有一定抗市場和政策風險能力。評 估方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles（2 2）建安成本變化對稅前利潤的影響）建安成本變化對稅前利潤的影響在銷售價格不變的情況下，建安成本升高在銷售價格不變的情況下，建安成本升高25%25%以上，本項目利潤為零。以上，本項目利潤為零。說明：本項目抗建設期間突發性風險能力較強。說明23、：本項目抗建設期間突發性風險能力較強。評 估 分析分析 總體而言本項目抗風險能力較強，但總成本較高，尤其是建安成本，為了獲得更大的利潤空間，應加強工程成本控制。成本控制與項目利潤益計算內部收益率的關系詳見敏感度分析。方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles6 6、敏感性分析、敏感性分析 評 估從表中可以看出當降低建設投資成本尤其是建24、安成本的情況下，項目的利潤率提高較多，同時增強了項目抗市場風險能力。同樣當住宅和商業的市場銷售價格同時提高時項目的收益水平也相應提高。分析分析 因此項目成本和市場銷售價格是影響本項目收益的最主要主要因素，加強成本控制和市場銷售營銷策略是提高項目收益的最有效手段。方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles評 估 分析分析 可以看到，在成25、本上升的10，售價降低5的最不利情況下，項目內部收益為7萬元，但仍有1884萬元的稅前利潤。綜合考慮不利因素和有利因素發生的概率，最終的期望的稅前利潤是7443萬元，凈現值（稅后）是：3549萬元。7 7、決策樹概率分析、決策樹概率分析方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles8 8、財務評價結論、財務評價結論1 1）經過測算，項目基26、本方案的成本較高。）經過測算，項目基本方案的成本較高。2 2）資金回流的速度和回流量滿足后續建設資金的需求和銀行還款的能力。）資金回流的速度和回流量滿足后續建設資金的需求和銀行還款的能力。3 3）項目一期具有較強的抗突發事件能力和一定的抗市場風險能力。）項目一期具有較強的抗突發事件能力和一定的抗市場風險能力。4 4）項目一期收益受成本和市場銷售價格影響較大。）項目一期收益受成本和市場銷售價格影響較大。5 5）建議加強成本控制配合市場營銷策略將收益增大到最理想化狀態。）建議加強成本控制配合市場營銷策略將收益增大到最理想化狀態。評 估方法論Methodology市場研判Market researc27、h客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles方 案項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期財務評價項目一期財務評價項目一期財務評價項目一期財務評價方案及建議方案及建議方案及建議方案及建議結論結論結論結論項目投入與產出分析項目投入與產出分析項目投入與產出分析項目投入與產出分析方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer or28、ientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles建議方案建議方案建議方案建議方案以下是在理想狀態下市場銷售價格起伏變化對項目稅前利潤和成本利潤率的分析預測。建安成本下浮建安成本下浮5%建安成本下浮建安成本下浮10%方 案解決問題如何控制建設期風險？如何達到收益最佳？方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning pro29、ject項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles從圖表上看，當建安成本下降5%時，住宅和商業單價共同提高5%，項目稅前利潤達到9165.26萬元，成本利潤率達到23.70%。方 案方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles總成本投入：35,926萬元30、。經營收入：住宅及商業47841 萬元利潤：稅前利潤91654萬元成本利潤率：24%（稅前利潤）評價結論：超過行業基本收益率 比較比較11方 案總成本投入：37,086萬元。經營收入：住宅及商業45,563萬元利潤：稅前利潤5880萬元成本利潤率：15%（稅前利潤）評價結論：基本達到行業基本收益率方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articl31、es從圖表上看，當建安成本下降10%時，住宅和商業單價共同提高5%，項目稅前利潤達到10,359.46萬元，成本利潤率達到27.64%。方 案方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles總成本投入：34,767萬元。經營收入：住宅及商業47841萬元利潤：稅前利潤10,359萬元成本利潤率：28%（稅前利潤）評價結論：超過行業基本收益率32、 比較比較22方 案總成本投入：37,086萬元。經營收入：住宅及商業45,563萬元利潤：稅前利潤5880萬元成本利潤率：15%（稅前利潤）評價結論：基本達到行業基本收益率方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles當建安成本降低5，項目稅前利潤達到91654萬元，后續二、三期項目建設可使用資金=自有資金+利潤，約25500萬元。當建33、安成本降低10，項目稅前利潤達到10,359萬元，后續二、三期項目建設可使用資金=自有資金+利潤，約26800萬元。分析分析 方 案方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles結 論項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期投資測算項目一期財務評價項目一期財務評價項目一期財務評價項目一期財務評價方案及建議方案及建議方案及建34、議方案及建議結論結論結論結論項目投入與產出分析項目投入與產出分析項目投入與產出分析項目投入與產出分析方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles結論加強成本控制加強成本控制加強成本控制加強成本控制把握市場策略把握市場策略把握市場策略把握市場策略加強項目抗風加強項目抗風加強項目抗風加強項目抗風險能力險能力險能力險能力提供后續項目提供后續項目提供后續項目提供后續項目建設優良資金建設優良資金建設優良資金建設優良資金鏈鏈鏈鏈項目投資收益項目投資收益項目投資收益項目投資收益最大化最大化最大化最大化結 論方法論Methodology市場研判Market research客戶定位Customer orientation項目產品定位Product positioning project項目規劃Project planning投資篇Investment articles推廣篇Promotion articles