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1、第五章第五章 房地產項目投資成本與收入估算房地產項目投資成本與收入估算在項目的前期階段，為了對項目進在項目的前期階段，為了對項目進行經濟效益評價并作出投資決策，行經濟效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資與成本費用進行必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算。如果投資估算誤差太準確的估算。如果投資估算誤差太大，必將導致決策的失誤。大，必將導致決策的失誤。一、投資估算的作用一、投資估算的作用1.是籌集基本建設資金和金融部門批準是籌集基本建設資金和金融部門批準貸款的依據；貸款的依據；2.2.是確定設計任務書的投資額和控制初是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據；步設計概算的依據；3.32、.是可行性研究和在項目評估中進行經是可行性研究和在項目評估中進行經濟技術分析的依據。濟技術分析的依據。二、不同階段的不同估算精度要求二、不同階段的不同估算精度要求機會研究階段：機會研究階段：30%30%根據設想的開發項目和平均單價估算投資總根據設想的開發項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行。額，簡單判斷一個項目是否可行。初步可行性研究階段：初步可行性研究階段：20%20%根據初步計劃的開發項目和較確切的單價估根據初步計劃的開發項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行。算投資總額，來決定一個項目是否可行。可行性研究階段：可行性研究階段：10%10%根據較詳細的開發項3、目計劃和較準確的單價根據較詳細的開發項目計劃和較準確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行。估算投資總額，來決定一個項目是否可行。三、房地產項目投資成本費用構成三、房地產項目投資成本費用構成 對于一般租售型房地產開發項目而言，其投資對于一般租售型房地產開發項目而言，其投資成本費用由以下部分組成：成本費用由以下部分組成：土地費用土地費用前期工程費前期工程費基礎設施建設費基礎設施建設費建安工程費建安工程費公共配套設施建設費公共配套設施建設費管理費用管理費用銷售費用銷售費用財務費用財務費用開發期間稅費開發期間稅費不可預見費等不可預見費等四、房地產開發項目投資與成本費用估算四、房地產開發項目投資與4、成本費用估算（一）土地費用估算（一）土地費用估算 1.1.土地出讓價款土地出讓價款 以出讓方式取得城市熟地土地使以出讓方式取得城市熟地土地使用權，土地出讓價款由土地出讓金加用權，土地出讓價款由土地出讓金加上拆遷補償費和城市基礎設施建設費上拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成。構成。土地出讓價款的估算，一般可參土地出讓價款的估算，一般可參照政府已出讓的類似地塊的出讓金額照政府已出讓的類似地塊的出讓金額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到。境狀況及土地現狀等因素的修正得到。5、2.土地征用與拆遷安置補償費土地補償費安置補助費3.土地轉讓費 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權的轉讓費。4.土地投資折價 房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要對土地使用權評估作價。（二）前期工程費前期工程費主要包括開發項目的前前期工程費主要包括開發項目的前期規劃設計、可行性研究、水文地期規劃設計、可行性研究、水文地質勘測以及質勘測以及“三通一平三通一平”等土地開等土地開發工程費支出。發工程費支出。一般情況下，規劃設計費為建安一般情況下，規劃設計費為建安工程費的工程費的3%3%6、左右，可行性研究費占項左右，可行性研究費占項目總投資的目總投資的0.2%-1%0.2%-1%左右；水文地質勘左右；水文地質勘測所需費用以實際工作量結合相關費測所需費用以實際工作量結合相關費用標準進行估算；用標準進行估算；“三通一平三通一平”等土等土地開發費用也是根據實際工作量參照地開發費用也是根據實際工作量參照有關費用標準進行估算。有關費用標準進行估算。序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉讓費土地租用費土地投資折價合 計（三）建安工程費（三）建安工程費 建安工程費是指直接用于工程建建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用等。具體包括：設的總成7、本費用等。具體包括：建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費和室內裝修程費）、設備及安裝工程費和室內裝修工程費等。工程費等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費的在可行性研究階段，建筑安裝工程費的估算，可以采用估算，可以采用單元估算法、單位指標單元估算法、單位指標估算法、概算指標估算法、估算法、概算指標估算法、工程量近似匡算法、概算定額法等等方法估算。方法估算。單元估算法：單元估算法：是指以基本建設單元的綜合投是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目工程投資的資乘以單元數得到項目工程投資的估算方法。估算方法。如，以每間客房的綜合投資乘以客如8、，以每間客房的綜合投資乘以客房數可以估算一座酒店的總投資。房數可以估算一座酒店的總投資。單位指標估算法單位指標估算法 以單位工程量投資乘以工程量得以單位工程量投資乘以工程量得到工程投資的估算方法。到工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、水電安裝一般來說，土建工程、水電安裝及設備安裝工程可按建筑面積每平方及設備安裝工程可按建筑面積每平方米造價計算。管線工程按長度進行估米造價計算。管線工程按長度進行估算。算。概算指標法 采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等概算指標來計算整個工程費用。工程量近似匡算法 就是工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。概算9、定額法。它是采用概算定額編制建筑工程概算的方法，它是根據初步設計圖紙資料和概算定額的項目劃分計算出工程量，然后套用概算定額單價(基價)，計算匯總后，再計取有關費用，便可得出單位工程概算造價。概算定額法要求初步設計達到一定深度，建筑結構比較明確，能按照初步設計的平面、立面、剖面圖紙計算出樓地面、墻身、門窗和屋面等項目的工程量時，才可采用。（四）基礎設施建設費（四）基礎設施建設費基礎設施建設費是指建筑物項目用地規基礎設施建設費是指建筑物項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程費。劃紅線以內的各種管線和道路工程費。其費用包括供水、供電、供氣、排污、其費用包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、綠化、10、電訊、環衛等工程道路、路燈、綠化、電訊、環衛等工程建設費用。建設費用。通常采用單位指標估算法來計算，即對通常采用單位指標估算法來計算，即對各項基礎設設施按建筑平方米或用地平各項基礎設設施按建筑平方米或用地平方米造價進行估算。也可按實際工程進方米造價進行估算。也可按實際工程進行估算。行估算。（五）公共配套設施建設費 公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按照規劃指標和實際工程量估一般按照規劃指標和實際工程量估算。可參照算。可參照“建安工程費建安工程11、費”的估算方的估算方法。法。（六）管理費（六）管理費指企業管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：工資、福利費、差旅費、折舊費、修理費、辦公費、業務招待費、周轉房攤銷和其他費用。管理費可按項目總投資的3-5%進行估算。（七）財務費用 指企業為籌集資金而發生的各項費用。主要包括：利息、手續費、融資代理費等。（八）銷售費用廣告宣傳及市場推廣費：約為銷售收入的2-3%；銷售代理費用：約為銷售收入的1.5-2%；其他銷售費用：約為銷售收入的0.5-1%；（九）開發期間的稅費營業稅城市建設維護稅教育稅附加防洪工程維護費土地增值稅企業所得稅 人防工程費等（十）不可預見費及其12、他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。一般為上述資金總和的10%左右。五、房地產項目收入估算五、房地產項目收入估算主要包括銷售收入、租金收入、配套設施銷售收入和自營收入等。1.租售收入 租售收入等于可供租售的房地產數量乘以單位租售價格。注意：相關分析需以市場調查的結果來支撐，注意租售方案與進度的安排、以及價格變化的預期。2.自營收入3.配套設施銷售收入補充補充單項工程:又稱“工程項目”。建設項目的組成部分，單項工程是指一綜合建設項目中的一個子項工程。是具有獨立設計文件，竣工后13、能獨立發揮生產能力或工程效益的工程。如學校建設項目中的教學樓、圖書館、學生宿舍、食堂等，都是具有獨立存在意義的一個完整工程。單位工程:是單項工程的組成部分,以獨立組織施工,但竣工后不能獨立發揮生產能力或使用效益的工程.例如建設項目中土建工程、儀器設備安裝、管道安裝、給排水、暖通空調、電氣安裝等都屬于單位工程。分部工程是單位工程的組成部分，它是按建筑安裝工程的結構、部位或工序劃分的，如一般房屋建筑可分為土方工程、打樁工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、木結構工程、裝飾工程等。分項工程是分部工程的組成部分，一般是按不同的施工方法，不同的材料，不同的規格劃分的。如土方工程可分為人工土方、機械土方；打樁工程可分為打灌注混凝土樁、打預制混凝土樁、鋼板樁及液壓靜力壓樁機壓樁等；磚石工程可分為磚基礎、磚內墻、磚外墻等分項工程。