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1、房地產銀行按揭貸房地產銀行按揭貸款培訓款培訓一、住房按揭貸款概念一、住房按揭貸款概念 是指貸款人向借款人發放的用于購買自用住房的貸款，貸款人在發放該項貸款時，借款人必須已交付規定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產權證未頒發且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責任保證，并承擔回購義務的一種貸款方式。二、要選定最適合自己的還款方式二、要選定最適合自己的還款方式目前基本上有三種個人住房貸款還款方式：目前基本上有三種個人住房貸款還款方式：1 1、等額本金還款方式、等額本金還款方式 等額本金還款方式比較簡單。顧名思義，這種方式下，每次還款的本金還款數是一樣的。2 2、等額本息還款2、方式、等額本息還款方式 即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。3 3、公積金貸款方式、公積金貸款方式 是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規定申請公積金貸款。1、等額本金還款方式、等額本金還款方式每月月供額每月月供額=(=(貸款本金貸款本金還款月數還款月數)+()+(貸款本金貸款本金-已歸還本金累計額已歸還本金累計額)月利月利率率每月應還本金每月應還本金=貸款本金貸款本金還款月數還3、款月數每月應還利息每月應還利息=剩余本金剩余本金月利率月利率=(=(貸款本金貸款本金-已歸還本金累計額已歸還本金累計額)月利率月利率每月月供遞減額每月月供遞減額=每月應還本金每月應還本金月利率月利率=貸款本金貸款本金還款月數還款月數月利率月利率總利息總利息=還款月數還款月數(總貸款額總貸款額月利率月利率-月利率月利率(總貸款額總貸款額還款月數還款月數)*)*(還款月數還款月數-1)-1)2+2+總貸款額總貸款額還款月數還款月數)月利率月利率=年利率年利率12 12 等額本金還款的計算公式（熟記）等額本金還款的計算公式（熟記）月還款金額月還款金額A AN N（N Nn n）R R A：總貸款額 4、N：總還款期數（10年就是120期）n：已還款期數R：貸款月利率 2、等額本息還款法：、等額本息還款法：每月月供額每月月供額=貸款本金貸款本金月利率月利率(1月利率月利率)還款月數還款月數(1月利率月利率)還款月數還款月數-1每月應還利息每月應還利息=貸款本金貸款本金月利率月利率(1+月利率月利率)還款月數還款月數-(1+月利率月利率)(還款月序號還款月序號-1)(1+月利率月利率)還款月數還款月數-1每月應還本金每月應還本金=貸款本金貸款本金月利率月利率(1+月利率月利率)(還款月序號還款月序號-1)(1+月利率月利率)還款月數還款月數-1總利息總利息=還款月數還款月數每月月供額每月月供額-5、貸款本金貸款本金公積金貸款計算公式為貸款額度=（借款人或夫妻雙方月工資總額+借款人或夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）還貸能力系數40%-借款人或夫妻雙方現有貸款月應還貸額12（月）貸款年限。其中月工資總額=公積金月繳額/（單位繳存比例+個人繳存比例）按房屋價格計算公式為：貸款額度=房屋價格貸款成數 個人貸款最高限額個人貸款最高限額2020萬元；夫妻雙方貸款最高限額萬元；夫妻雙方貸款最高限額3030萬元。萬元。申請公積金貸款的基本流程申請公積金貸款的基本流程(公積金五年以下含五年年利率公積金五年以下含五年年利率4%4%；公積金五年以上年利率；公積金五年以上年利率4.50%4.50%）v1）借6、款人到單位交存住房公積金的住房資金管理(分)中心提出申請，介紹本人情況、領取材料。v2）準備齊全的文字材料，交住房資金管理(分)中心審核，包括核驗借款申請表、購房行為是否合法、核定貸款額度和期限、確定貸款擔保方式等。需要評估的貸款，由指定評估機構進行評估。v3）初審合格，住房資金管理中心開具調查通知單，由受托銀行對借款人進行調查，并指導借款人填寫有關貸款合同。調查內容包括：核實收入情況有保證的人，保證人是否具有保證資格等。v4）經受銀行調查合格，受托行出具調查意見遞交住房資金管理(分)中心，由住房資金管理(分)中心審批。v5）審批通過，住房資金管理(分)中心簽發委托貸款通知單。銀行通知借款人辦7、理放貸手v6）借款合同生效，住房資金管理(分)中心將資金劃入委托貸款基金賬戶，再由受托行將資金劃入 開發商賬戶。v7）借款人按照規定的方式按時歸還借款。v8）借款人還清貸款本息，借款合同和有關擔保解除，有關憑證返還借款人(抵押人或出質人)申請商業貸款的基本流程申請商業貸款的基本流程（首套房：首付三成，基準利率首套房：首付三成，基準利率6.55%6.55%；二套房：首付六成，基準利率的；二套房：首付六成，基準利率的1.11.1倍倍7.205%7.205%；三套房，停貸。）；三套房，停貸。）1、購房人與公司簽訂的馬鞍山市商品房預（現）售房買賣合同、30%（商業50%）以上房款收據；2、購房人有效身8、份證件、婚姻狀況證明（結婚證或單身證明）；3、購房人收入證明（銀行提供置于售樓處）、近期三個月以上銀行流水（法人近期三個月以上稅票）；4、其它業務一般規定業務一般規定1、貸款期限一般在三十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人（男）65歲、（女）60歲的年齡。2、貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則于次年初執行新的利率。3、按揭主要還款方式分為等額本金和等額本息兩種，購房人可自由選擇。等額本金為按月還本付息，先多后少；等額本息為按月還本付息，每月還款額不變（利率調整變化）。住房按揭貸款流程住房按揭貸款流程1、項目銷售組9、與購房人簽訂商品房預（現）售房買賣合同，根據合同要求，付清所需首付房款；2、自簽訂商品房買賣合同之日起5日內，向房產交易中心市場所申請合同備案登記。3、自首付款付清之日起七日內購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向公司合作銀行提出申請。具體包括：房屋買賣合同（備案登記）、房款收據、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認為需要提供的其他資料。住房按揭貸款流程住房按揭貸款流程4、貸款行對購房戶的各方面情況及手續進行調查、審查，與符合基本條件的購房人（包括購房人之妻）辦理初步手續，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據等；隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進10、行審批。5、申請審批期限一般為7日內。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔保手續。問題客戶的處理（1）對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內，購房人應按一次性付款方式付清余款；（2）因銀行最終批準的貸款額度未達到按揭總額時，購房人應在銀行批復之日起10日內補足余款；（3）購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導致銀行按揭貸款未獲批準的，出賣人不予退房。根據實際情況，首選調整貸款行另行申請，仍未批準的，經購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關系的相關人11、員，營銷部應及時申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應在銀行按揭貸款未獲批準之日起，按照一次性付款的方式30日內付清房款，違約按照合同相關規定執行。（4）對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應建立督促機制，并將電話通知記錄登記，連續三次（15日內）通知仍未辦理，應按照合同規定計收違約費用。住房按揭貸款流程住房按揭貸款流程6、貸款行批準購房人借款后，公司憑進賬單給購房人開收款收據和發票。7、項目竣工初始登記后（取得大證后），進入抵押登記程序。以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算12、的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表說明說明1、貸款期限在一年以內、貸款期限在一年以內(含一年）的貸款，實行到期含一年）的貸款，實行到期本息一次性清償方法，按貸款合同約定利率執行，本息一次性清償方法，按貸款合同約定利率執行，不隨銀行存、貸利率調整而調整；不隨銀行存、貸利率調整而調整；2、貸款期限在一年以上的貸款，根據中國人民銀行、貸款期限在一年以上13、的貸款，根據中國人民銀行規定，進行調整。規定，進行調整。3、最終還款額以貸款銀行算出結果為準。、最終還款額以貸款銀行算出結果為準。銀行認定二套房的條件以子女名義購房以子女名義購房 案例：安先生名下有一套住房，夫妻倆想為正在上高中的兒子(現未成年)，購置一套房留作日后結婚使用，想以兒子的名義再申請貸款購房。解析：根據“國十一條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以安先生家庭用兒子的名義申請貸款購房時，也會按照二套房政策執行的，即需首付60%、利率上浮1.1倍。銀行認定二套房的條件未成年有房產，成年后再購房未成年有房產，成年后再購房 案例：常14、先生父母曾在其未成年時過戶一套房產給他。現如今常先生為了避免日后房價再上漲，想以自己的名義再貸款買一套房。解析：像常先生這種情況，如果再貸款購房的話，是會被認定為二套房的，因為根據目前銀行認貸又認房，常先生如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬于二套房，將按照二套房的政策執行。而如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套房。銀行認定二套房的條件全款購住房再貸款購房全款購住房再貸款購房 案例：丁女士名下現有一套住房，為之前全款購買，因為父母在老家年歲已大，想在其現在居住的小區再買一套房來接老人居住，以便照顧他們。解析：雖然丁女士沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查15、到丁女士名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，是會被認定為二套房的。銀行認定二套房的條件貸款買房出售后再買貸款買房出售后再買 案例：鄂先生2000年曾貸款購買過一套房產，現考慮到孩子上學問題，想將此房產出售后，去孩子學校附近再買一套房來居住。解析：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說雖然鄂先生將這套房產出售后，家庭名下沒有住房，但因為其之前有貸款記錄，所以之前貸款購買的房產出售后，再購買時也會被算作二套房。銀行認定二套房的條件先商貸買房再用公積金先商貸買房再用公積金 案例：范女士第一次貸款購房時使用的是商業貸款。后來單位為其繳存了公積金，她想賣掉現在的房子用公積金貸款再購買一套房。16、解析：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算作二套房，所以，范女士如使用公積金再購房的話，首付比例也將為60%。銀行認定二套房的條件婚前一方有房婚后再買房婚前一方有房婚后再買房 案例：關先生結婚前曾貸款購買過一套房，現已與韓小姐結婚多年，想用韓小姐的名義再貸款購買一套住房。解析：結婚后雖然戶口沒有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過結婚登記，而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻不能提供單身證明，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。銀行認定二套房的條件夫妻貸款購房離異再買房夫妻貸款購房離異再買房 案例：艾先生和簡小姐結婚后共同貸款申請過住房，兩人離異后，該房產判給了簡小姐，艾先生想向銀行申請貸款購房。解析：艾先生向銀行申請貸款的話，是會被算作二套房的。因為目前銀行對二套房的認定是既認房又認貸，也就是說只要央行的征信系統中能夠查到借款的貸款記錄，那么即便離異后房產判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房。