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1、茂 名 保 利東灣三期概念方案MaomingMaomingPol yPol yEast Bay Phase 3 Schematic Design目錄Contents項(xiàng)目背景Project Background總體設(shè)計(jì)Master Planning商業(yè)設(shè)計(jì)Commercial Design公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)Apartment Design住宅設(shè)計(jì)Residential Design02020303010104040505項(xiàng)目背景PROJECT BACKGROUND粵西中心魅力油城茂名印象有油城美稱之市區(qū)兮，一江為界分西東。街道以東西為經(jīng)以南北為緯兮，織就油城崛起之夢(mèng)。齊心協(xié)力而眾志成城兮，茂名必將在粵2、西稱雄。東江環(huán)繞靈動(dòng)水城環(huán)水東灣建設(shè)藍(lán)圖既定兮，未來(lái)將屬于美麗的水東。新湖公園仿如人間仙境兮，春苑公園尤似天上蟾宮。民俗璀璨文化新城人杰地靈而俊才輩出兮，自古勤奮讀書蔚然成風(fēng)。“年例”乃漢俚文化之融合兮,聚會(huì)祭神祈禱人安物豐。茂名市北組團(tuán)區(qū)位價(jià)值中心城區(qū)北門戶城市拓展未來(lái)城茂名西站中心城區(qū)茂名站SiteSite茂名市中組團(tuán)7km城市擴(kuò)容，茂名城市勢(shì)必將往南北向發(fā)展。加上茂名唯一的母親河小東江的加持，東江片區(qū)勢(shì)必將成為最宜居的風(fēng)水寶地。S i t eL o c a t i o n2km明湖百貨2.3km華僑城購(gòu)物廣場(chǎng)3km聚佳購(gòu)物廣場(chǎng)3.5km荔晶購(gòu)物中心2.8km東匯城4km商業(yè)分析Site基3、地周邊兩公里內(nèi)無(wú)城市級(jí)商圈茂名市內(nèi)缺乏情境體驗(yàn)型商業(yè)C o m m e r c i a lA n a l y s i s規(guī)劃主干道城際交通連接茂東火車站與高州。官渡路官山路光華北路茂名市中心路目前已完畢人民南五路，人民南六路正準(zhǔn)備動(dòng)工建設(shè)。文明北路高州方向茂東火車站茂高快線主干道次干道公路人民路油城路江東中路為進(jìn)入基地主要道路，城區(qū)主要道路人民路有北延商機(jī)。交通分析SiteT r a n s p o r t a t i o n基地聚焦人民路Site保留建筑：廟大園路S i t eF e a t u r e小東江景觀帶、超30000平米的市政鐘鼓公園、奧林匹克體育公園等大型生態(tài)景觀豐富的宜居之所4、。片區(qū)屬性1生態(tài)百年大計(jì)，教育為先。規(guī)劃建設(shè)九年制中小學(xué)，與現(xiàn)有的文東街小學(xué)、十中等學(xué)校共同筑成東江片區(qū)的教育體系。學(xué)府氛圍濃厚的文教片區(qū)。片區(qū)屬性2教育片區(qū)屬性3文化片區(qū)內(nèi)有兩座文化遺留，是民間文化的代表。民間文化特征鮮明的城市地標(biāo)之處。城市主路帶來(lái)市區(qū)人流人民路住宅小路帶來(lái)步行人流城市主路（規(guī)劃）東西向重要道路去往河西工業(yè)區(qū)Site保留建筑：廟大園路價(jià)值分析T r a n s p o r t a t i o n住宅價(jià)值高低中商業(yè)價(jià)值高低中如何進(jìn)一步聚焦、精準(zhǔn)定位，將社區(qū)獨(dú)特性提煉到極致，成為片區(qū)獨(dú)特生活方式的樣板場(chǎng)所。總體設(shè)計(jì)PROJECT POSITION&STRATEGY01定位&策略5、公園里學(xué)府里未來(lái)城城中新貴匯集國(guó)際視野都會(huì)風(fēng)尚引領(lǐng)新型生活方式精準(zhǔn)定位P r o j e c tP o s i t i o n根據(jù)基地特性，挖掘其最大價(jià)值為客戶提供不同生活方式引領(lǐng)茂名的居住方式升級(jí)。站在城市的角度，盡可能多的創(chuàng)造城市共享空間。激活區(qū)域活力，制造全城熱議話題。打造茂名北大門最具都市感的生態(tài)與城市的共生之城。CREATE THE MOST METROPOLITAN“MULTI-CULTURAL RESIDENCE IN THE NORTH GATE OF MAOMING.保利東江未來(lái)城設(shè)計(jì)策略：生活美學(xué)體驗(yàn)場(chǎng)2城市文化會(huì)客廳4多重景觀13河濱公園未來(lái)商街中心廣場(chǎng)生活美學(xué)體驗(yàn)場(chǎng)未來(lái)6、生活樣板展示區(qū)打造引領(lǐng)茂名城市生活美學(xué)街區(qū)GifttotheCity1生活美學(xué)館藝術(shù)園林城市文化會(huì)客廳C u l t u r a lC i t yP a r l o r在茂名城中找不到對(duì)標(biāo)的孤品城中唯一城市級(jí)文化公園民間文化展示窗口2民間舞臺(tái)休閑草坪文化廣場(chǎng)老廟咖啡河濱公園休閑帶3濱河Bar環(huán)江賽道親水平臺(tái)River frontRecreationPark親水旱噴多重景觀居住區(qū)4EcologicalResidence禮序院落尊貴門頭中心景觀泛大堂02總平面用地條件地塊信息地塊編號(hào)：DJ-15-02用地面積：86972.672容積率：3.5地塊限高：無(wú)建筑密度：30%（高層部分 25%）綠地率 7、30%實(shí)際指標(biāo)總用地面積：86562.439總計(jì)容建筑面積：388876.86容積率：4.49住宅總計(jì)容面積：328702商業(yè)總計(jì)容面積：60174DJDJ-1515-0202地塊地塊總面積86972.672平方米DJDJ-1515-0101地塊地塊總面積125387.695平方米九年義務(wù)學(xué)校東江學(xué)校九年義務(wù)學(xué)校東江學(xué)校DJDJ-1515-0101地塊地塊15m20m27m道路規(guī)劃紅線低多層建筑控制線中高層建筑控制線20m10m15m20m25m30m27m20m15m方案回顧1住宅排布：密度太高，品質(zhì)欠佳。建議通過(guò)在北側(cè)景觀較好的位置增加T5戶型，同時(shí)局部增加一些120超高層住宅等方法，減少8、一個(gè)住宅單元。2商業(yè)排布:取消商業(yè)內(nèi)街，將取消的商業(yè)量一部分轉(zhuǎn)移到地塊東邊底商，一部分轉(zhuǎn)移到公寓（公寓低層區(qū)可以做平層產(chǎn)品）。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的位置可以按照方案匯報(bào)的位置，設(shè)置在地塊東側(cè)沿街位置。方案回顧住宅建設(shè)量32.8萬(wàn)占比84.5%公寓建設(shè)量4.15萬(wàn)占比10.7%商業(yè)及配套建設(shè)量1.86萬(wàn)占比4.8%調(diào)整方案方案一茂名東江小區(qū)項(xiàng)目DJ-15-02地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目數(shù)值單位總用地面積86562.439 M2總建筑面積507814.01 M2其中總計(jì)容建筑面積388876.86 M2其中住宅總計(jì)容建筑面積328702.38 M2商業(yè)及社區(qū)配套計(jì)容總建筑面積60174.48 M2其中商業(yè)計(jì)容9、建筑面積57750.51 M2其中街鋪16250.51 M2公寓41500.00M2社區(qū)配套計(jì)容建筑面積2423.97M2其中垃圾收集站123.42M2物業(yè)服務(wù)用房298.66M2消防控制室163.98M2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000M2總不計(jì)容建筑面積118937.15 M2其中不計(jì)容社區(qū)配套35.09M2其中社區(qū)居委會(huì)28.36M2社區(qū)警務(wù)室6.73M2住宅架空層建筑面積(不計(jì)容)5071.99M2住宅避難層建筑面積(不計(jì)容)4500M2地下車庫(kù)建筑面積109294.98 M2幼兒園不計(jì)容面積0.00 M2學(xué)校不計(jì)容面積0.00 M2機(jī)動(dòng)車總數(shù)3545 輛其中地下車庫(kù)車位數(shù)3302 輛地面車位數(shù)24310、 輛非機(jī)動(dòng)車總數(shù)8821 輛其中住宅區(qū)非機(jī)動(dòng)車數(shù)量5812 輛商業(yè)及配套非機(jī)動(dòng)車數(shù)量3009 輛學(xué)校非機(jī)動(dòng)車數(shù)量0 輛容積率4.49 建筑密度28.00%綠地率33.26%總戶數(shù)3838 戶其中高層住宅戶數(shù)2970 戶公寓戶數(shù)868 戶方案一鳥瞰圖茂名東江小區(qū)項(xiàng)目DJ-15-02地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目數(shù)值單位總用地面積86562.439 M2總建筑面積507814.01 M2其中總計(jì)容建筑面積388876.86 M2其中住宅總計(jì)容建筑面積328702.38 M2商業(yè)及社區(qū)配套計(jì)容總建筑面積60174.48 M2其中商業(yè)計(jì)容建筑面積57750.51 M2其中街鋪16250.51 M2公寓4111、500.00M2社區(qū)配套計(jì)容建筑面積2423.97M2其中垃圾收集站123.42M2物業(yè)服務(wù)用房298.66M2消防控制室163.98M2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000M2總不計(jì)容建筑面積118937.15 M2其中不計(jì)容社區(qū)配套35.09M2其中社區(qū)居委會(huì)28.36M2社區(qū)警務(wù)室6.73M2住宅架空層建筑面積(不計(jì)容)5071.99M2住宅避難層建筑面積(不計(jì)容)4500M2地下車庫(kù)建筑面積109294.98 M2幼兒園不計(jì)容面積0.00 M2學(xué)校不計(jì)容面積0.00 M2機(jī)動(dòng)車總數(shù)3545 輛其中地下車庫(kù)車位數(shù)3302輛地面車位數(shù)243 輛非機(jī)動(dòng)車總數(shù)8821 輛其中住宅區(qū)非機(jī)動(dòng)車數(shù)量5812 輛商業(yè)及配12、套非機(jī)動(dòng)車數(shù)量3009 輛學(xué)校非機(jī)動(dòng)車數(shù)量0 輛容積率4.49 建筑密度28.00%綠地率33.26%總戶數(shù)3838 戶其中高層住宅戶數(shù)2970 戶公寓戶數(shù)868 戶調(diào)整方案方案二住宅建設(shè)量32.8萬(wàn)占比84.5%公寓建設(shè)量4.15萬(wàn)占比10.7%商業(yè)及配套建設(shè)量1.86萬(wàn)占比4.8%方案二鳥瞰圖交通分析PP 地庫(kù)出入口城市支路P居住區(qū)道路小區(qū)出入口城市主干道城市次干道小區(qū)內(nèi)部道路公寓車行流線公寓出入口商業(yè)步行流線PP消防登高場(chǎng)地外部道路隱形消防車道消防流線消防車入口消防分析消防控制室163.98農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000垃圾收集站123.42物業(yè)服務(wù)用房298.66配套分析社區(qū)配套計(jì)容建筑面積242313、.97M2其中垃圾收集站123.42M2規(guī)劃要點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)用房298.66M2含60業(yè)主委員會(huì)用房。規(guī)劃要點(diǎn)消防控制室163.98M2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000M2規(guī)劃要點(diǎn)。社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套表社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套表12341234地面停車方案地面停車位243輛豎向設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、現(xiàn)狀地形標(biāo)高2、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、沿江北路和大園一路道路設(shè)計(jì)圖紙二、設(shè)計(jì)原則1、盡量抬高場(chǎng)地，減少土石方工程；2、滿足場(chǎng)地排水方面要求道路標(biāo)高2內(nèi)部標(biāo)高16.640112217.22016.14215.91516.90018.60018.60018.60018.60018.60018.60017.40017.50016.5001714、.40015.40016.50016.50016.50017.000剖面圖1-1剖面圖2-218.618.617.416.515.418.618.617.017.4大園一路超高層高層高層公寓超高層高層高層商業(yè)商業(yè)沿江北路規(guī)劃街坊路場(chǎng)地剖面日照分析3.結(jié)論：住宅建筑滿足冬至日1h的日照要求。商業(yè)設(shè)計(jì)PROJECT POSITION&STRATEGY商業(yè)定位DesignVision打造城市級(jí)文化商業(yè)標(biāo)桿結(jié)合場(chǎng)地邊的寺廟遺留，延續(xù)民間文化特色，落點(diǎn)于文化商業(yè)模式。提供茂名市內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的文化商業(yè)體驗(yàn)。營(yíng)造社區(qū)生活中心商業(yè)定位DesignVision植入多種美好生活場(chǎng)景，為社區(qū)居民提供豐富的社區(qū)生活。商15、業(yè)定位DesignVision引領(lǐng)美學(xué)體驗(yàn)升級(jí)打造市內(nèi)唯一美學(xué)街區(qū)，植入藝術(shù)生活美學(xué)主題商業(yè)業(yè)態(tài)，更置入街頭藝術(shù)園林，結(jié)合街頭生活美學(xué)館，給市民提供高審美標(biāo)準(zhǔn)的生活與消費(fèi)體驗(yàn)。商業(yè)價(jià)值分析一等商業(yè)價(jià)值二等商業(yè)價(jià)值三等商業(yè)價(jià)值一等區(qū)域?yàn)槲挥诔鞘姓咽久孀詈玫膮^(qū)域，商業(yè)價(jià)值最高；二等區(qū)域?yàn)榭拷^(qū)主入口或次入口，人流較大，有較高商業(yè)價(jià)值；三等區(qū)域?yàn)樯赃h(yuǎn)離人群集中處，有一定商業(yè)價(jià)值。小區(qū)次入口幼兒園小區(qū)主入口231場(chǎng)景營(yíng)造S c e n a r i oD e s i g n商業(yè)分區(qū)POTENTIAL RETAIL TENANTS生活美學(xué)體驗(yàn)場(chǎng)親子新天地生活配套城市文化會(huì)客廳商業(yè)平面F LO O RP 16、L A N品牌主力店城市級(jí)商業(yè)社區(qū)服務(wù)商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公寓大堂RETAILRETAILANCHORLOBBYRETAILANCHORRETAILANCHORF&B RETAILMARKETRETAILLAWNSTAGE一層平面二層平面垃圾站物業(yè)用房生活美學(xué)體驗(yàn)場(chǎng)01 生活美學(xué)主力店 未來(lái)商街RETAILANCHORRETAILANCHORRETAILANCHORAPARTMENTLOBBY未來(lái)生活樣板展示區(qū)，以美學(xué)體驗(yàn)為主題的商業(yè)模式，從商業(yè)定位、街區(qū)氛圍營(yíng)造、推廣策略全方位考慮，打造引領(lǐng)茂名城市生活美學(xué)街區(qū)。業(yè)態(tài)建議：咖啡烘焙工坊 文創(chuàng)書店 Lifestyle 集成店 時(shí)尚零售A e s t h17、 e t i c a lL i f e s t y l eC l u b建筑面積：7505(其中生活美學(xué)館600）城市展示性極佳的商業(yè)位置，將引進(jìn)國(guó)際成熟大品牌，為片區(qū)拉動(dòng)人氣。在生活美學(xué)館將引入LIFESTYLE 集成店，提升生活美學(xué)街區(qū)調(diào)性。生活美學(xué)主力店招商建議P o t e n t i a lR e t a i lT e n a n t s品牌建議生活美學(xué)館生活美學(xué)主力店招商建議P O T E N T I A LR E T A I LT E N A N T S快閃品牌店將鏈接國(guó)際小眾品牌，提供獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品體驗(yàn)，引起城中熱議話題。品牌快閃店生活美學(xué)主力店推廣策略B R A N D I 18、N GS T R A T E G Y結(jié)合室外公園，植入藝術(shù)品展覽。閃爍的水影和斑駁的樹影交織成一個(gè)流動(dòng)的空間，與藝術(shù)品相得益彰，讓藝術(shù)融入生活。室外藝術(shù)館室外發(fā)布會(huì)結(jié)合生活美學(xué)館，室外公園可提供小型活動(dòng)場(chǎng)地。在夏日的晚風(fēng)中，在春日的暖陽(yáng)里，這里成為市民生活的調(diào)劑。將家居設(shè)計(jì)體驗(yàn)店與售樓接待功能相結(jié)合，在售樓的過(guò)程中體驗(yàn)未來(lái)向質(zhì)感生活。家 居 生 活 體 驗(yàn) 館前期售樓接待策略S A L I N GS T R A T E G Y生活美學(xué)品牌主力店市文化會(huì)客廳02城STAGELAWNF&B RETAIL空間氛圍：城市休閑廣場(chǎng)城市活動(dòng)草坪商業(yè)建議：老廟咖啡臨時(shí)咖啡外擺臨時(shí)文化零售推廣策略：民俗文化節(jié)19、文化民俗公園在茂名城中找不到對(duì)標(biāo)的孤品城市級(jí)文化公園民間文化展示窗口 文化民俗公園 城市美食廣場(chǎng)空間氛圍：圍合性活動(dòng)廣場(chǎng)商業(yè)建議：高檔餐飲+品牌餐飲推廣策略：美食夜市城市美食廣場(chǎng)城市美食廣場(chǎng)招商建議POTENTIAL RETAILTENANTS美食街區(qū)品牌建議結(jié)合城市文化公園，圍合美食廣場(chǎng)。美食街區(qū)以西式餐飲為主，加上浪漫的外擺，形成城市美食街區(qū)。建筑面積：2000招商建議P O T E N T I A LR E T A I LT E N A N T S城市美食廣場(chǎng)城市美食街區(qū)中檔餐飲消費(fèi)場(chǎng)所，休閑西餐為主。文化民俗公園硬質(zhì)鋪地廣場(chǎng)，放置休閑座椅，點(diǎn)綴以噴泉水景，營(yíng)造城市休閑主題廣場(chǎng)空間。城市20、休閑廣場(chǎng)空間氛圍I N T E R I O RD E S I G N城市活動(dòng)草坪森林音樂(lè)表演+家庭戶外野餐草坪硬質(zhì)鋪地廣場(chǎng)，放置休閑座椅，點(diǎn)綴以噴泉水景，營(yíng)造城市休閑主題廣場(chǎng)空間。臨時(shí)咖啡外擺/文化零售延續(xù)當(dāng)?shù)孛袼讉鹘y(tǒng)，提供節(jié)慶活動(dòng)表演場(chǎng)所，豐富市民精神生活。民俗文化節(jié)推廣策略B r a n d i n gS t r a t e g y延續(xù)當(dāng)?shù)匦叛鰝鹘y(tǒng)，結(jié)合老廟文化，創(chuàng)造城市文化記憶點(diǎn)，讓每晚8點(diǎn)響起的鐘聲成為十年后茂名市一個(gè)不得不說(shuō)的故事。八點(diǎn)老廟鐘聲文化民俗公園親子天地結(jié)合西側(cè)學(xué)校，打造親子配套消費(fèi)場(chǎng)所。業(yè)態(tài)建議：青少年教育 留學(xué)中介 文具零售 教育書店 少兒藝術(shù)畫室03建筑面積：156021、品牌建議幼兒園街區(qū)氛圍P O T E N T I A LR E T A I LT E N A N T S親子天地 親子旱噴 繽紛戶外游樂(lè) 青少年故事長(zhǎng)廊生活配套04生活服務(wù)商業(yè)片區(qū)，提供便民的社區(qū)生活配套。業(yè)態(tài)建議：農(nóng)貿(mào)生鮮 生活服務(wù)（快遞、銀行、便利店）美容美發(fā) 診所 寵物美容 汽車美容 老年活動(dòng)會(huì)所建筑面積：6340（其中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積2044）MARKETRETAIL品牌建議業(yè)態(tài)建議P O T E N T I A LR E T A I LT E N A N T S生活配套自持部分銷售部分商鋪分布示意：和樂(lè)教育 650保利金融店 60社區(qū)商業(yè)落位自持/銷售圖總商業(yè)面積18600，自持商業(yè)面積22、為3520，商業(yè)占比19%自持商業(yè)主要分布在一二等價(jià)值商鋪保利愛(ài)家店60保利金融店60熊貓倉(cāng)150健康生活館600和樂(lè)教育650若比鄰商業(yè)中心2000若比鄰商業(yè)中心 2000健康生活館 600熊貓倉(cāng)熊貓倉(cāng)保利愛(ài)家店 60幼兒園社區(qū)商業(yè)落位餐飲/非餐飲分布圖餐飲非餐飲總商業(yè)面積18600，餐飲區(qū)面積為11400，商業(yè)占比61.2%價(jià)值3等的商鋪全部帶餐飲功能價(jià)值1/2等商鋪的金角銀邊位帶餐飲功能公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)FacadeDesign公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（LOFT13-20；22-29層）戶型A 套型面積48戶型B 套型面積78戶型C 套型面積20標(biāo)準(zhǔn)層面積：1429標(biāo)準(zhǔn)間：31間公攤面積：287得房率23、（整棟樓）：74.56%公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（平層4-11層）戶型A 套型面積48戶型B 套型面積78戶型C 套型面積20標(biāo)準(zhǔn)層面積：2208標(biāo)準(zhǔn)間：48間公攤面積：458得房率（整棟樓）：74.56%戶型分布120m120m4.5m4.5m8=368=36mm4.5m*8=364.5m*8=36m m 3.6m3.6m*8=28.88=28.8mm2m 10.5m2m 10.5m3m3m3m3m躍層戶型平層戶型房型編號(hào)房型套型建筑面積總套數(shù)戶數(shù)比總面積面積比A2房2廳1衛(wèi)47.61 68078.34%32374.80 77.71%B3房3廳2衛(wèi)78.04 9410.83%7332 17.67%C24、1房1廳1衛(wèi)19.58 9410.83%1840.55 4.61%總計(jì)868100.00%41546 100.00%產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型產(chǎn)品戶型A戶型B戶型C單開間3.3M面寬48贈(zèng)夾層超大6.8M面寬78贈(zèng)夾層2.8開間極小戶型20贈(zèng)夾層LOFT（4.5m層高）平層（3.6m層高）戶型A戶型B戶型C單開間3.3M面寬48超大6.8M面寬782.8開間極小戶型20產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型A(躍層)套內(nèi)面積：35.8套型面積：47.61得房率：74.56%贈(zèng)送夾層面積：27.72房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型A(平層)套內(nèi)面積：35.8套型面積：47.61得房率：74.56%2房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型B(躍層)套內(nèi)面積：5925、.7套型面積：78.04得房率：74.56%贈(zèng)送夾層面積：41.53房3廳2衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型B(平層)套內(nèi)面積：59.7套型面積：78.04得房率：74.56%3房3廳2衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型C(躍層)套內(nèi)面積：14.6套型面積：19.58得房率：74.56%贈(zèng)送夾層面積：131房1廳1衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型C(平層)套內(nèi)面積：14.6套型面積：19.58得房率：74.56%1房1廳1衛(wèi)公共區(qū)域設(shè)計(jì)公共區(qū)域配置模塊快遞收發(fā)公衛(wèi)值班室沙發(fā)休閑區(qū)電影放映區(qū)生活配套公共洗衣房公共晾曬區(qū)公寓大堂避難層(21F)休閑娛樂(lè)服務(wù)功能避難層(12F)120m120m4.5m4.5m8=36m8=36m4.5m*8=36m 4.26、5m*8=36m 3.6m3.6m*8=28.8m8=28.8m2m 10.5m2m 10.5m3m3m3m3m空中花園公共戶外運(yùn)動(dòng)區(qū)健身房（招商）零售/咖吧（招商）便利超市（招商）電梯分區(qū)使用高區(qū)電梯（1329層使用）低區(qū)電梯（411層使用）高區(qū)電梯（1329層使用）低區(qū)平層可變功能-酒店會(huì)所大堂會(huì)所大堂230230臺(tái)球區(qū)臺(tái)球區(qū)7575長(zhǎng)桌休閑長(zhǎng)桌休閑7575禪茶室禪茶室7575天空咖吧天空咖吧8080活動(dòng)區(qū)域活動(dòng)區(qū)域6060沙發(fā)聚會(huì)區(qū)沙發(fā)聚會(huì)區(qū)6565放映室放映室5050公共休閑區(qū)公共休閑區(qū)300300酒店大堂酒店電梯酒店露臺(tái)酒店客房首層流線分析門廳接待：110快遞收發(fā)：10創(chuàng)意咖吧：6827、值班：8公衛(wèi)：10首層大堂面積立面設(shè)計(jì)FacadeDesign都會(huì)風(fēng)尚精品立面策略Design StrategiesM e t r o p o l i t a nLifeStyleQuality上海SOHO天山廣場(chǎng)杭州西子國(guó)際中心美國(guó)芝加哥Aon Center塔樓形象TOWERIMAGE豎向線條、簡(jiǎn)潔挺拔商業(yè)裙房PODIUM DESIGN簡(jiǎn)約、虛實(shí)對(duì)比、品質(zhì)感成都國(guó)際金融中心（IFS）美國(guó)紐約第五大道建筑細(xì)部PODIUM DESIGN精致，簡(jiǎn)約，挺拔方案一(商業(yè)）OPTION 1立面形象-方案一商業(yè)方案一商業(yè)方案一近景商業(yè)參考意向方案二（商業(yè)）OPTION 2立面形象-方案二商業(yè)方案二商業(yè)方案28、二近景商業(yè)方案二近景商業(yè)參考意向商業(yè)參考意向公寓立面做法APARTMENT立面墻體構(gòu)造區(qū)域劃分幕墻體系窗墻體系實(shí)墻面 深灰色空調(diào)百葉 水晶灰玻璃 淺灰色鋁板 深灰色涂料2300170030023001700窗墻體系-1公寓立面做法137004500800窗墻體系-1公寓立面做法1 深灰色空調(diào)百葉 水晶灰玻璃 深灰色涂料 淺色空調(diào)百葉 深灰色涂料 水晶灰玻璃 淺灰色鋁板2300170030023001700窗墻體系-2公寓立面做法2窗墻體系-2公寓立面做法237004500800 淺灰色空調(diào)百葉 水晶灰玻璃 深灰色涂料 深灰色空調(diào)百葉 深灰色涂料 水晶灰玻璃 淺灰色鋁板230017003002329、001700窗墻體系-3公寓立面做法328003600800窗墻體系-3公寓立面做法3 水晶灰玻璃 深灰色空調(diào)百葉 淺灰色鋁板住宅設(shè)計(jì)PROJECT POSITION&STRATEGY96-105110-115123-128138-143戶型分布實(shí)際戶型配比表實(shí)際戶型配比表營(yíng)銷戶型配比表營(yíng)銷戶型配比表戶型面積房型總套數(shù)戶數(shù)比總面積面積比96-105三房?jī)蓮d兩衛(wèi)156854.11%15680048.73%110-115 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)58620.22%6739020.94%123-1283+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)48816.84%6100018.96%138-143 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)2568.83%36608130、1.38%總計(jì)2898100%321798100%70-80戶型面積房型總套數(shù)戶數(shù)比總面積面積比70-802+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)1444.85%10715 3.28%96-105三房?jī)蓮d兩衛(wèi)148049.83%150664 46.09%110-115三房?jī)蓮d兩衛(wèi)82027.61%9635029.47%123-1283+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)39013.13%4972515.21%138-143四房?jī)蓮d兩衛(wèi)1364.58%194485.95%總計(jì)2970100%326902 100%住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product11511510010070編號(hào)戶型房型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積（）陽(yáng)臺(tái)面積（）陽(yáng)臺(tái)比例套內(nèi)建筑面積()套型建筑面積31、（）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（）得房率A1153房2廳2衛(wèi)91.404.865.05%96.26117.80B1153房2廳2衛(wèi)91.404.865.05%96.26117.80C1003房2廳2衛(wèi)72.825.867.44%78.6896.28D1003房2廳2衛(wèi)72.825.967.56%78.7896.40E702+1房2廳1衛(wèi)59.233.004.82%62.2376.16504.4481.71%住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product125140100100編號(hào)戶型房型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積（）陽(yáng)臺(tái)面積（）陽(yáng)臺(tái)比例套內(nèi)建筑面積()套型建筑面積（）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（）得房率A1253+1房2廳2衛(wèi)94.797.957.732、4%102.74127.07B1404+1房2廳2衛(wèi)106.568.217.15%114.77141.95C1003房2廳2衛(wèi)73.845.797.27%79.6398.48D1003房2廳2衛(wèi)73.845.967.46%79.8098.69466.1880.86%住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product125115100100編號(hào)戶型房型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積（）陽(yáng)臺(tái)面積（）陽(yáng)臺(tái)比例套內(nèi)建筑面積()套型建筑面積（）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（）得房率A1253+1房2廳2衛(wèi)95.777.957.67%103.72129.78B1153房2廳2衛(wèi)88.934.785.10%93.71117.25C1003房2廳2衛(wèi)72.825.33、837.41%78.6598.40D1003房2廳2衛(wèi)72.825.967.56%78.7898.57444.0079.92%住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)Product115140100100編號(hào)戶型房型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積（）陽(yáng)臺(tái)面積（）陽(yáng)臺(tái)比例套內(nèi)建筑面積()套型建筑面積（）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（）得房率A1404+1房2廳2衛(wèi)106.577.976.96%114.54142.58B1153房2廳2衛(wèi)88.934.785.10%93.71116.65C1003房2廳2衛(wèi)72.825.797.36%78.6197.85D1003房2廳2衛(wèi)72.825.967.56%78.7898.06455.1480.33%住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)34、Product115100100100100115編號(hào)戶型房型結(jié)構(gòu)套內(nèi)面積（）陽(yáng)臺(tái)面積（）陽(yáng)臺(tái)比例套內(nèi)建筑面積()套型建筑面積（）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（）得房率A1153+1房2廳2衛(wèi)90.146.847.05%96.98118.86B1153+1房2廳2衛(wèi)90.146.847.05%96.98118.86C1003房2廳2衛(wèi)79.825.646.60%85.46104.74656.6981.59%場(chǎng)景打造S c e n a r i oD e s i g n禮序入戶Landscape Design入口景觀ENTRANCECourtyard入口景觀ENTRANCECourtyard中心花園CENTRA35、L Garden尊貴門頭ENTRANCECourtyard禮序入戶Landscape Design禮序院落ENTRANCECourtyard禮序入戶Landscape Design中心花園CENTRAL Garden中心水景禮序入戶Landscape Design泛大堂精致入戶Lobby禮序入戶Landscape Design住宅立面設(shè)計(jì)Design Strategy展示區(qū)總平面方案展示區(qū)占地面積：14200售樓處建筑面積：600商業(yè)建筑面積：4000樣板房面積：340展示區(qū)范圍示范區(qū)占地面積：15500示范區(qū)建筑面積：75000其中商業(yè)面積：4000住宅建筑面積：71000 接待中心精裝面積36、：600 高層樣板房面積：480（100/115/125/140）100125停車場(chǎng)商業(yè)展示區(qū)方案一商業(yè)設(shè)置一處獨(dú)立商業(yè)，前期可作為售樓接待展示中心，后期可保利自持運(yùn)營(yíng)和樂(lè)教育或健康生活館。展示接待中心有前場(chǎng)及內(nèi)部景觀花園，體驗(yàn)感較好景觀花園接待中心流線分析40M25M商業(yè)展示帶 100M50M60M街角商業(yè)風(fēng)貌接待展示中心接待展示中心景觀花園100125樣板房景觀花園停車場(chǎng)商業(yè)東南角沿街商鋪獨(dú)立脫開，內(nèi)設(shè)一處600接待中心，實(shí)體樣板展示區(qū)結(jié)合沿街底商設(shè)置一處獨(dú)立的出入口。售樓接待展示中心昭示性較好。流線分析展示區(qū)方案二60M20M60M38M40M20M8M15M街角商業(yè)風(fēng)貌展示接待中心方案比選方案一方案二方案一方案二方案比選