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1、新項目發展制度新項目發展制度成本估算成本估算漢略地產研究中心摘要摘要z新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介（5）z新項目成本估算體系新項目成本估算體系（6）q成本估算的作用成本估算的作用（6）q項目評價工組流程項目評價工組流程（7）q主要應用表格主要應用表格（8）q應用標準測算報表體系的必要性應用標準測算報表體系的必要性（9）q成本估算支持條件成本估算支持條件（10）z新項目成本估算表格新項目成本估算表格（11）q可研報告成本估算表格可研報告成本估算表格（11）q集團財務分析表格集團財務分析表格（12）規劃要點工作簿規劃要點工作簿（13）地價情況工作簿地價情況工作簿（13）附建造標準工作簿附建2、造標準工作簿（13）成本估算工作簿成本估算工作簿（14）q成本估算計算表格成本估算計算表格（15）產品組合工作簿產品組合工作簿（16）多層工作簿多層工作簿（17）其它工作簿其它工作簿（18）z成本估算計算成本估算計算（19）q工作流程工作流程（19）q計算方法計算方法（26）固定收費標準固定收費標準（27）直接計算直接計算(修正修正)（28）主要影響因素主要影響因素（29）已知經驗數據已知經驗數據（30）直接計算和經驗數據混合使用直接計算和經驗數據混合使用（31）q成本核算方案成本核算方案（32）新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介z城市發展和住宅市場調研報告z項目可行性報告z項目聽證會論證 3、z合作意向合作協議新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介z項目概況z法律及政策性風險分析z市場分析z規劃設計初步分析z工程及銷售計劃z投資收益分析z管理資源配置z綜合分析與建議z競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容 z在新城市開發需要補充的內容 z城市發展和住宅市場調研報告z項目可行性報告項目可行性報告z項目聽證會論證 z合作意向合作協議新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介z項目概況z法律及政策性風險分析z市場分析z規劃設計初步分析z工程及銷售計劃z投資收益分析投資收益分析z管理資源配置z綜合分析與建議z競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容 z在新城市開發需要補充的內容 z城市發展和4、住宅市場調研報告z項目可行性報告項目可行性報告z項目聽證會論證 z合作意向合作協議z成本測算z稅務分析z經濟效益分析z項目資金預測新項目成本估算體系新項目成本估算體系成本估算的作用成本估算的作用z是測算新項目投資回報情況的依據是測算新項目投資回報情況的依據z從成本角度反饋產品規劃方案的修改方向從成本角度反饋產品規劃方案的修改方向z反映成本和市場預期售價的關系反映成本和市場預期售價的關系z是制定目標控制成本的基礎是制定目標控制成本的基礎市場預期售價市場預期售價預期利潤預期利潤開發成本開發成本新項目成本估算體系新項目成本估算體系項目評價工作流程項目評價工作流程設計部設計部銷售部銷售部成本管理部成本5、管理部項目發展部項目發展部財務管理部財務管理部地塊現狀、地價地塊現狀、地價成本成本市場定位市場定位產品方案產品方案付款節奏付款節奏周邊配套周邊配套地塊現狀地塊現狀成本成本規劃要點規劃要點建造標準建造標準銷售節奏、開發節奏銷售節奏、開發節奏收益情況收益情況收收益益情情況況收益情況收益情況收益情況收益情況新項目成本估算體系新項目成本估算體系主要應用表格主要應用表格可研報告成本可研報告成本估算表格估算表格集團財務分析集團財務分析表格表格成本估算計算成本估算計算表格表格新項目成本估算體系新項目成本估算體系 應用標準測算報表體系的必要性應用標準測算報表體系的必要性項目決策科學化 定量分析；全面、多角度分6、析；動態分析；程序規范。項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查。新項目成本估算體系新項目成本估算體系成本估算支持條件成本估算支持條件 銷售部銷售部分期、分類產品分期、分類產品銷售價格銷售價格銷售部銷售部滿足銷售節奏滿足銷售節奏開發節奏開發節奏銷售部銷售部銷售節奏銷售節奏設計部設計部主要建材選型及標準，詳見附表形式主要建材選型及標準，詳見附表形式產品建造標準產品建造標準設計部設計部不同方案、不同容積率，詳見附表形式不同方案、不同容積率，詳見附表形式規劃設計要點規劃設計要點項目發展部項目發展部電力、供熱電力、供熱基礎設施情況基礎設施情況項目發展部項目發展部場地標高、現有水電容量、地下障礙情況場7、地標高、現有水電容量、地下障礙情況交地標準交地標準支持部門支持部門說說 明明支持條件支持條件新項目成本估算表格新項目成本估算表格 可研報告成本估算表格可研報告成本估算表格 項目總投資項目總投資財務費用財務費用銷售費用銷售費用管理費用管理費用開發成本合計開發成本合計開發間接費開發間接費配套設施費配套設施費園林環境費園林環境費社區管網工程費社區管網工程費主體安裝工程費主體安裝工程費主體建筑工程費主體建筑工程費開發前期準備費開發前期準備費土地獲得價款土地獲得價款單位成本（元單位成本（元/m2）投資總額（萬元）投資總額（萬元）成本項目成本項目表表表表1 1新項目成本估算表格新項目成本估算表格 集團財務8、分析表格工作簿集團財務分析表格工作簿z鉤稽關系檢查表鉤稽關系檢查表z可行性指標可行性指標z規劃要點規劃要點z地價情況地價情況z稅費說明稅費說明z成本估算成本估算z附建造標準附建造標準z工程付款節奏工程付款節奏z現金流量表現金流量表z附資金計劃附資金計劃z開發計劃開發計劃z利潤測算利潤測算z敏感性分析敏感性分析表表表表2 2新項目成本估算表格新項目成本估算表格 集團財務分析表格工作簿集團財務分析表格工作簿規劃要點工作簿規劃要點工作簿規劃要點工作簿規劃要點工作簿地價情況工作簿地價情況工作簿地價情況工作簿地價情況工作簿附附附附-建造標準工作簿建造標準工作簿建造標準工作簿建造標準工作簿新項目成本估算表9、格新項目成本估算表格 財務分析表格工作簿財務分析表格工作簿成本估算工作簿成本估算工作簿成本估算工作簿成本估算工作簿 主體建筑工程費主體建筑工程費三三項目總投資項目總投資報批報建費報批報建費2規劃設計費規劃設計費（2）z 坐標放線收費坐標放線收費z 勘查丈量費勘查丈量費（1）勘察設計費勘察設計費1開發前期準備費開發前期準備費二二土地獲得價款土地獲得價款一一估算依據與估算依據與對比項目差對比項目差異說明異說明對比對比項目項目成本成本單位單位成本成本（元（元/m2)總成本總成本（萬元）（萬元）地地下下車車位位商商業業網網點點地地上上車車庫庫高高層層小小高高層層連連排排別別墅墅多多層層成本項目成本項目10、序號序號新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿z產品組合產品組合z綜合綜合zTOWNHOUSEz多層多層z小高層小高層z高層高層z地上車庫地上車庫z地下車庫地下車庫z網點網點z報批報建費用報批報建費用z配套建筑明細配套建筑明細z規劃設計費規劃設計費z增加成本增加成本z水電增容費水電增容費表表表表3 3鉤稽關系鉤稽關系新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿產品組合工作簿產品組合工作簿產品組合工作簿產品組合工作簿新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿 主體建筑工程費主11、體建筑工程費三三項目總投資項目總投資報批報建費報批報建費2規劃設計費規劃設計費（2）z 坐標放線收費坐標放線收費z 勘查丈量費勘查丈量費（1）勘察設計費勘察設計費1開發前期準備費開發前期準備費二二土地獲得價款土地獲得價款一一估算依據與對比項目差估算依據與對比項目差異說明異說明對比對比項目項目成本成本單單位成本位成本（元（元/m2)總成本總成本（萬元）（萬元）成本項目成本項目序號序號估算依據說明估算依據說明多層工作簿多層工作簿多層工作簿多層工作簿新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿其它工作簿其它工作簿其它工作簿其它工作簿成本估算計算成本估算計算工作流12、程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本土 地 方 面規劃設計方面土 地 價 格紅線外配套情況土 地 現 狀成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本土 地 方 面規劃設計方面產 品 形 式規 劃 條 件成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本土 地 方 面規劃設計方面產 品 形 式規 劃 條 件容 積 率配套建筑成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本土 地 方 面規劃設計方面產 品 形 式規 劃 條 件裝修定位采暖方13、式結構形式產品類型成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本參 照 項 目相關文件法規經 驗 數 值工程造價方面開發建設方面成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本按產品類別分類計算公共部分按比例攤銷成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程掌握基本資料準備相關資料計算單類產品成本合并平均成本各單類產品單項總價匯總總價除以總可售面積得出單位成本成本估算計算成本估算計算計算方法計算方法z已知固定收費標準已知固定收費標準z直接計算（修正）直接計算（修正）z已知經驗數據已知經驗數據z直接計算和已知經驗14、數據相結合直接計算和已知經驗數據相結合成本估算計算方法成本估算計算方法 固定收費標準固定收費標準z開發前期準備費開發前期準備費y規劃設計費規劃設計費y報批報建費報批報建費董迅：董迅：不關我的事！不關我的事！人家有文！人家有文！成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算（修正）直接計算（修正）z土地獲得價款土地獲得價款z主體建筑工程費主體建筑工程費z主體安裝工程費主體安裝工程費z園林環境費園林環境費z配套工程費配套工程費z開發間接費開發間接費成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算（修正）直接計算（修正）1.紅線外配套情況（長春項目）紅線外配套情況（長春項目）2.土地現狀、付款方式土地現狀、付15、款方式3.產品形式（類型、結構、裝飾、采暖）產品形式（類型、結構、裝飾、采暖）4.容積率容積率5.配套建筑配套建筑6.戶均面積戶均面積7.開發周期開發周期主要影響因素主要影響因素成本估算計算方法成本估算計算方法 已知經驗數據已知經驗數據z社區管網費社區管網費z期間費期間費成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算和經驗數據混合使用直接計算和經驗數據混合使用成本估算計算成本估算計算核算方案核算方案土地獲得價款開發前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區管網工程費園林環境費配套設施費開發間接費期間費用住宅商業地上車庫地下車庫配套建筑謝謝大家的聆聽謝謝大家的聆聽！z歡迎溝通、歡迎指教歡迎溝通、歡迎指教z共同創新成本管理思想和手段共同創新成本管理思想和手段z欲知后事如何，且聽老曹分解欲知后事如何，且聽老曹分解產品價格構成和利潤的產生產品價格構成和利潤的產生產品價格構成產品價格構成利潤如何產生利潤如何產生售后服務售后服務設設 計計建建 造造銷售（回款）銷售（回款）購置土地購置土地附加產品配給附加產品配給基本產品配給基本產品配給品牌、物業、園林、環境、售后服務等品牌、物業、園林、環境、售后服務等