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1、 北京貝塔咨詢中心 高端化轉型高端化轉型與與規模化生存規模化生存 從從英國地產企業的英國地產企業的分分品牌品牌策略策略看分類財務安全底線看分類財務安全底線 前幾日參加了一個地產年會，本意是想和大家討論“泡沫化威脅下地產企業的財務安 全底線策略” ，但“泡沫”兩字一出，即引得在場的學者、業內人士一片爭論，媒體更是連 篇報道了“泡沫”之爭，結果“安全底線”本身倒被忽略了。所以，想在這里特別撰文，再 次強調“安全底線”對地產企業的重要性。 經濟學家常關注總量與長期，短期的波動常常被作為“干擾因素”過濾了，從這個角 度說，城市化和貨幣化進程確實推動長期房價上漲；但對于企業這類微觀個體來說，卻不能 忽視2、短期的波動風險，因為它們往往是致命的打擊，所以，如何在“不確定”與“高波動” 的環境中謀求生存與發展是至關重要的。 另一方面，對于“財務安全底線”和“極限發展速度” ，有學者認為是“高速路上跑 40 邁，肯定不會翻車，但也跑不快” ，但這里要強調的是： “財務安全底線”和“極限發展速度” 絕不是一個過于保守的數值，所謂“底線”與“極限” ，意味著它已經是企業能力的邊界了， 這不是“高速路上跑 40 邁” ，而是“你的車最快只能跑到 180 邁，再快了就要翻車了” ！ 此外，對于高運營效率的企業來說， “安全底線”下的“極限發展速度”也并不慢，規 模化的企業在不考慮股權融資時仍可達到 30-403、%，高端化企業也可以達到 20%左右，如果 你能持續保持這一速度，那增長也將是可觀的。 總之，這是一場“汽車拉力賽” ，不是“沖刺賽” ，分站的冠軍并不意味著總冠軍，實 際上，在地產牛市中，誰的膽大，誰就是“老大” ，但從長期看，最終勝出的一定不是“膽 量”最大的企業。 北京貝塔咨詢中心 摘要摘要 流動性推動的地價上漲和投資人對高端住宅的旺盛需求吸引著越來越多的規模化企業 向高端化轉型，但各國數據均顯示，高端住宅需求對經濟周期的敏感性更高，低谷中的周轉 率更慢， 因此， 歐美成功的高端地產商通常都施行更保守的財務策略以保守的財務策略 來對抗產品本身的高周期風險。 在我國，高端地產商的周轉速度一般比規模化開發商慢 40%左右，這也就意味著在低 谷中更慢的現金回流速度和更脆弱的抗沖擊能力， 根據我們的測算， 我國高端地產企業在財 務安全范圍內幾乎沒有凈短期借貸空間，長期負債率應控制在總資產的