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1、 九豪山上街項目 戶型調整建議建議2012.8.24一、原方案1#一、原方案2#一、原方案3#一、原方案4#二、原方案問題主要房間朝向問題大量北向客廳（與廚房相連）的房源，占總房源數量的1/3。這部分房源將成為本項目下一階段銷售的“硬傷”房源，嚴重影響項目的利潤實現；同時由于本項目的建筑進深較大，這部分房源面積過大，將導致無法使用價格杠桿促進銷售。二、原方案問題主要房間朝向問題同時，本項目還有15%的東西向客廳的房源，也就意味著本項目的南向主要房間的房源只占本項目的50%。二、原方案問題本項目的所有戶型均沒有南向的觀景陽臺、北向生活陽臺。三、方案調整產品調整的依據是要根據周邊市場的供需關系和項2、目定位來決定的。距離本項目最近的兩個項目保利 錦江林語和城市楓景。三、方案調整保利錦江林語戶型面積房源數量比例一室一廳55左右16619%兩室一廳75左右13015%兩室兩廳95左右31035%三室兩廳一衛120左右10812%三室兩廳兩衛145左右12014%四室兩廳一衛140左右465%合計50-145880100%保利錦江林語高層目前的均價為4800-5200元/保利錦江林語的主力戶型圖三、方案調整 城市楓景戶型面積房源數量比例一室一廳508612%兩室一廳807410%兩室兩廳9035850%三室兩廳一衛110628%三室兩廳兩衛13014020%合計50-130720100%城市楓景3、目前高層的均價為4600-4900元/城市楓景的主力戶型圖三、方案調整通過對上述區域內兩個主要項目的產品供需情況和銷售現場的走訪調研，可以清晰發現：兩個項目的目標客戶均為剛性需求客戶；兩個項目的產品較為相似；由于城市楓景后推出，其打價格戰的目的很明顯。因此，如本項目按照現有產品推向市場，難免將陷入這兩個項目的價格競爭當中，而本項目的預期目標將無法實現。三、方案調整因此，建議本項目應利用將目標客戶群鎖定在改善性需求客戶，將項目定位為中檔改善性精品住宅小區，將產品設計為舒適性產品，以區別于區域內的項目。三、方案調整1#三、方案調整2#三、方案調整3#三、方案調整4#三、方案調整戶室比戶型1#2#34、#4#小計戶室比90兩室兩廳一衛20206%110兩室兩廳一衛4062766224073%130三室兩廳兩衛2010309%150三室兩廳兩衛20204012%小計80828682330100%四、方案調整的營銷支持由于本項目的定位為中檔改善性精品住宅小區，因此就要求本項目在營銷包裝方面將必須提高檔次，一方面通過推廣形象進行提升，另一方面就需要在銷售中心和樣板示范區的包裝加大力度提升。這樣才能將本項目無論從產品還是形象與區域內的兩個項目中跳出，從而達到預期目標。五、建筑風格建議本項目作為九豪地產在未來幾年中幾個系列性項目的開山之作，需要一個讓市場眼前一亮的產品外觀，讓市場快速通過建筑外表記住“5、九豪”系列；因此，建筑外立面風格的選擇應大氣、沉穩并追求高檔性；同時，外立面風格的展現需考慮與規劃、景觀等因素易于融合。建議一：德式建筑風格德式建筑風格簡潔大氣，對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的內部，還是建筑物的外部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。德式建筑風格的幾個基本特點：外形簡練、現代、充滿活力，屬于現代簡約派；功能講求實用，任何被認為是多余的裝飾都幾乎被摒棄；注重細節設計。此外，德式建筑非常重視建筑物與周圍環境的和諧統一，莊重的色彩與綠化相得益彰，是最歷久彌新的建筑風格，不會被歷史淘汰，反而會隨著歲月的累積變得更加珍貴。本項目采用德式建筑風格，其風格莊重的色彩將與綠化環境極6、為易于融合，在樣板區的打造時投入較低的成本就可以達到較好的視覺效果。同時此風格的歷久彌新將對于企業長期品牌樹立起到意想不到的作用。大連青云映山2004年項目建議二、法式建筑風格法式建筑風格隸屬于新古典建筑風格，其建筑造型嚴謹、線條鮮明、凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，大量采用斜坡面，顏色穩重大氣，延續并凸顯了新古典主義建筑的華貴。法式建筑十分推崇優雅、高貴和浪漫，力求在氣質上給人深度的感染，風格偏于穩重大方，同時呈現恢宏的氣勢和浪漫的氣質。此建筑風格對于本項目來說，可以從先天的角度增加項目的高端性，尤其由市內方向向本項目來看，正看本項目的正立面，而法式建筑風格的正立面正是凸顯其高貴性。同時，法式7、景觀風格對于小空間的利用是十分高效的，可適當彌補本項目景觀空間較小的先天不足。大連東方圣克拉2010年項目建議三、現代建筑風格現代建筑風格以簡潔的造型和線條塑造鮮明的建筑表情。通過國際流行的色調和非對稱的手法，彰顯都市感和現代感。簡單輕松，舒適自然，強調時代感是它最大的特點。本項目采用現代風格，將進一步樹立項目城市核心的形象。重慶融科蔚城2009年項目小結結合本項目的規模、施工周期、施工成本、營銷周期以及未來企業品牌樹立等因素考慮，我司建議本項目首選德式建筑風格；結合營銷周期，我司建議本項目的樣板區完成時間為2013年春季。建筑風格建議本項目作為九豪地產在未來幾年中幾個系列性項目的開山之作，需8、要一個讓市場眼前一亮的產品外觀，讓市場快速通過建筑外表記住“九豪”系列；因此，建筑外立面風格的選擇應大氣、沉穩并追求高檔性；同時，外立面風格的展現需考慮與規劃、景觀等因素易于融合。建議一：德式建筑風格德式建筑風格簡潔大氣，對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的內部，還是建筑物的外部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。德式建筑風格的幾個基本特點：外形簡練、現代、充滿活力，屬于現代簡約派；功能講求實用，任何被認為是多余的裝飾都幾乎被摒棄；注重細節設計。此外，德式建筑非常重視建筑物與周圍環境的和諧統一，莊重的色彩與綠化相得益彰，是最歷久彌新的建筑風格，不會被歷史淘汰，反而會隨著歲月的累積變得更加9、珍貴。本項目采用德式建筑風格，其風格莊重的色彩將與綠化環境極為易于融合，在樣板區的打造時投入較低的成本就可以達到較好的視覺效果。同時此風格的歷久彌新將對于企業長期品牌樹立起到意想不到的作用。大連青云映山2004年項目建議二、法式建筑風格法式建筑風格隸屬于新古典建筑風格，其建筑造型嚴謹、線條鮮明、凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，大量采用斜坡面，顏色穩重大氣，延續并凸顯了新古典主義建筑的華貴。法式建筑十分推崇優雅、高貴和浪漫，力求在氣質上給人深度的感染，風格偏于穩重大方，同時呈現恢宏的氣勢和浪漫的氣質。此建筑風格對于本項目來說，可以從先天的角度增加項目的高端性，尤其由市內方向向本項目來看，正看本項目的正立面，而法式建筑風格的正立面正是凸顯其高貴性。同時，法式景觀風格對于小空間的利用是十分高效的，可適當彌補本項目景觀空間較小的先天不足。大連東方圣克拉2010年項目建議三、現代建筑風格現代建筑風格以簡潔的造型和線條塑造鮮明的建筑表情。通過國際流行的色調和非對稱的手法，彰顯都市感和現代感。簡單輕松，舒適自然，強調時代感是它最大的特點。本項目采用現代風格，將進一步樹立項目城市核心的形象。重慶融科蔚城2009年項目小結結合本項目的規模、施工周期、施工成本、營銷周期以及未來企業品牌樹立等因素考慮，我司建議本項目首選德式建筑風格。