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1、工業(yè)地產(chǎn)乎？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乎？商住綜合體乎？商業(yè)綜合體乎？產(chǎn)業(yè)綜合體乎？第二代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)辦一體式的標準化廠房。2001年，武漢數(shù)碼港第三代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)研辦流通一體化的園區(qū)2002年，光谷軟件園第四代工業(yè)地產(chǎn)：多功能公園式的產(chǎn)業(yè)集群2003年，武漢國際企業(yè)中心18年來，光谷工業(yè)地產(chǎn)已歷經(jīng)第一代到第四代的成長與擴張！第一代工業(yè)地產(chǎn)：制造車間式非標準化廠房1993年，關(guān)東科技園、關(guān)南科技園2010年，光谷開始第四代向第五代工業(yè)地產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的升級光谷金融港：金融企業(yè)總部基地光谷芯中心：高新企業(yè)總部基地光谷生物城：生物科技總部基地光谷：國家自主創(chuàng)新示范基地光谷是與中關(guān)村并列的、僅有的兩個國家自主創(chuàng)新示范2、區(qū)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)合了電子信息、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、生物醫(yī)藥、機電一體化、新材料及化工等多種產(chǎn)業(yè)大學(xué)科技園、富士康、生物城、芯中心、金融港、軟件園、總部國際 光谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心區(qū)正在形成在建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已建成產(chǎn)業(yè)園區(qū)已建成產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建產(chǎn)業(yè)基地在建產(chǎn)業(yè)基地光谷芯中心光谷芯中心富士康科技園富士康科技園生物城生物城佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園福星總部國際福星總部國際光谷金融港光谷金融港武大高科技園武大高科技園國際企業(yè)中心國際企業(yè)中心在建在售辦公項目在建在售辦公項目光谷新世界光谷新世界光谷時代廣場光谷時代廣場目前在售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三個，總體量目前在售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三個，總體量44萬方；萬方；芯中心3、金融港、總部國際芯中心、金融港、總部國際在建在售寫字樓在建在售寫字樓2個，光谷時代廣場個，光谷時代廣場9萬方萬方光谷新世界光谷新世界4萬方。萬方。從廠房到基地從總部到綜合體光谷工業(yè)地產(chǎn)在變化中成長在成長中變化本案核心問題是定位，定位的核心問題是脫穎而出，欲脫穎，必先脫變要變，就變的無與倫比的精彩！關(guān)鍵詞：脫變；善變；速變目 錄第一章定位基本原則出發(fā)點第二章定位總體方向大方向第三章定位規(guī)劃建議千機變第四章定位形象表現(xiàn)C.CPU關(guān)鍵詞：四個基本依據(jù)、一個中心目標、四個基本原則第一章 出發(fā)點第一章 出發(fā)點一、四個基礎(chǔ)依據(jù)認識自己二、一個中心目標利潤最大三、四個基本原則多快好省工業(yè)用地，37年產(chǎn)權(quán)；4、地處光谷產(chǎn)業(yè)分布的核心區(qū)；發(fā)展需要依托光谷的產(chǎn)業(yè)體系；工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)產(chǎn)業(yè)政策分析一、四個基礎(chǔ)依據(jù)認識自己可做什么城市關(guān)，能做什么政策關(guān)，想做什么產(chǎn)業(yè)關(guān)光谷大道與武大鐵路線交匯處，緊鄰三環(huán)路；距離魯巷車程15分鐘，距離金融港5分鐘，距離最新的東湖高新管委會3公里；周邊有產(chǎn)業(yè)基地國際企業(yè)中心，商務(wù)中心福星總部國際，居住社區(qū)麗島花園，集中商業(yè)光谷天地；光谷中央，三環(huán)交匯點區(qū)位地段分析一、四個基礎(chǔ)依據(jù)認識自己工業(yè)基地看國際企業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)住區(qū)看麗島漫城、綜合商務(wù)中心看總部國際魯巷廣場光谷金融港三環(huán)線光谷大道科諾醫(yī)藥蒂森克虜伯精倫電子光谷天地國際企業(yè)中心麗島漫城福星總部國際熟地、大廠、產(chǎn)商住兼顧地塊5、本體一、四個基礎(chǔ)依據(jù)認識自己經(jīng)濟價值很均衡，時間成本較有利，原址改造最關(guān)鍵地塊規(guī)整，地面平整，用地成熟；兩面臨路，臨街面廣、企業(yè)聚集；地表綠化植被豐富，環(huán)境幽靜；地塊已有3層大平層工業(yè)建筑一棟光光谷谷大大道道三環(huán)線三環(huán)線關(guān)南園路關(guān)南園路開發(fā)主體住宅專家、產(chǎn)業(yè)受益者。一、四個基礎(chǔ)依據(jù)認識自己光谷住宅大地主，借勢產(chǎn)業(yè)很成功，開發(fā)轉(zhuǎn)型的問題36萬，現(xiàn)代森林花園，開啟光谷地產(chǎn)之路萬，現(xiàn)代森林花園，開啟光谷地產(chǎn)之路30萬，現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)，奠定光谷樓市地位萬，現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)，奠定光谷樓市地位2010年，金融港，開啟多元化開發(fā)之路年，金融港，開啟多元化開發(fā)之路2011年，挺進工業(yè)園建設(shè)年，挺進工業(yè)園建設(shè)集團愿景6、：以武漢為核心，不斷深耕的同時，穩(wěn)步進行外埠擴張，預(yù)計五年內(nèi)集團“健康住宅”的開工量將達到200萬平方米。二、一個中心目標利潤最大所有的物業(yè)產(chǎn)品都可以創(chuàng)造價值，且需要所有的物業(yè)都可以實現(xiàn)高售價、高收益。減少前期投入，挖掘自身資源，因地制宜，利用原有的建筑1快速投入運營，盡快實現(xiàn)價值，縮短時間成本。經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展；帶動型的區(qū)域的發(fā)展，塑造產(chǎn)業(yè)品牌。234時間不長價值夠高投入不大生存持續(xù)三、四個基本原則多快好省計價面積最大：可售、可實現(xiàn)收益的面積最大，實現(xiàn)滿額容積率；價格承受最高：價格空間大，客戶可承受能力強；去化速度最快：滿足區(qū)域需求，快速實現(xiàn)回款；風險抗性最強：客戶認可度高7、，符合區(qū)域需求，風險系數(shù)最低。利潤最大化計價面積最大價格承受最高去化速度最快風險抗性最強本案定位的出發(fā)點：不應(yīng)是推倒重來否則時間拖延、投資增加、社會成本浪費因地制宜、與時俱進利用區(qū)域市場環(huán)境、從變求新，挖掘自身現(xiàn)有資源以變求利結(jié) 論那什么奉獻給你，我的光谷第二章 大方向第二章 大方向一、選擇一工業(yè)基地方向二、選擇二總部基地方向三、選擇三產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四類綜合體方向第二章 大方向一、選擇一工業(yè)基地方向二、選擇二總部基地方向三、選擇三產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四類綜合體方向一、選擇一：工業(yè)基地方向國際企業(yè)中心國際企業(yè)中心產(chǎn)品類型：國際化多層標準廠房多功能高層商務(wù)底層街鋪園區(qū)公寓贏利模式：廠房先量、8、商務(wù)保值、公寓求利、商業(yè)增值、中長線開發(fā)、準現(xiàn)房回款類武漢國際企業(yè)中心、光谷軟件基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地、城市名片+光谷中央、產(chǎn)業(yè)核心一、選擇一：工業(yè)基地方向SWOT分析 衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風險抗性最強l 去化速度較快滿足光谷產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求：國企之后、芯中心之前、核心之中l(wèi) 風險抗性較強承接光谷核心擴容要求：產(chǎn)品復(fù)制、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)制、聚變裂變l 目標客戶承受力不高企業(yè)客戶投資模式要求：大額投/固資投/一次投/高回報投l 計價面積不大工業(yè)廠房設(shè)備功能要求：低容/低密/空高/層少/大面/小攤優(yōu)劣比：2:2一、選擇一：工業(yè)基地方向可行性分析 利潤非最大化1.價值不高 07年3月9、份：國際企業(yè)中心：3200元/光谷坐標城：4500元/2.投入不大 拿地成本低，建設(shè)成本低3.時間略長 國際企業(yè)中心20萬規(guī)模，銷售期達5年4.生存可持續(xù) 現(xiàn)代準備做工業(yè)地產(chǎn)專家嗎？一、選擇一：工業(yè)基地方向結(jié)論 工業(yè)基地為主導(dǎo)的定位方向有市場空間，有經(jīng)驗借鑒，可保障生存但價值不高、時間略長在爭取產(chǎn)業(yè)政策等方面，存在不確定因素不建議二、選擇二：總部基地方向產(chǎn)品類型：國際化高層標準商務(wù)低密度總部底層街鋪公寓贏利模式：商務(wù)先量、低密拔高、公寓求利、商業(yè)增值、中長線開發(fā)、準現(xiàn)房回款類光谷芯中心、光谷總部國際基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地，三環(huán)交匯點，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)光谷中央。光谷芯中心光谷芯中心SWOT分析 衡量標準：10、計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風險抗性最強l 計價面積較大高層商務(wù)建面大l 價格承受較高光谷商務(wù)用房價格高于工業(yè)用房，商務(wù)辦公樓價格與住宅相當。l 去化速度較慢東湖高新商務(wù)用房年去化1.3萬平米，其中大部分為產(chǎn)業(yè)辦公用房。l 風險抗性較弱光谷商務(wù)核心區(qū)不同于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)優(yōu)劣比：2:2二、選擇二：總部基地方向可行性分析 利潤非最大化1.價值較高 2.投入較大 3.時間較長 4.生存可持續(xù) 現(xiàn)代準備做商務(wù)地產(chǎn)專家嗎？二、選擇二：總部基地方向二、選擇二：總部基地方向結(jié)論 采用以總部基地為主導(dǎo)的定位方向有利潤空間，有經(jīng)驗借鑒，有經(jīng)濟環(huán)境但投入較大、時間略長且競爭壓力較大、政策扶持較難爭取不建11、議采用三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向類麗島漫城基礎(chǔ)依據(jù)：光谷中央，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、住宅專家，工業(yè)觀眾產(chǎn)品類型：低密度多層獨立商業(yè)街高層投資型公寓贏利模式：低密拔高、公寓保量、商業(yè)增值、中短線開發(fā)、期房回款麗島漫城麗島漫城SWOT分析 衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風險抗性最強l 計價面積較大高層公寓建面大l 價格承受較高公寓產(chǎn)品價格升值快，承受力強。l 去化速度較快東湖高新商務(wù)用房年去化1.3萬平米，其中大部分為產(chǎn)業(yè)辦公用房。l 風險抗性較弱政策風險不可控優(yōu)劣比：3:1三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向可行性分析 利潤最大化1.價值較高 2.投入較大 3.時間較長 4.生存可持續(xù) 能轉(zhuǎn)型嗎？12、三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向去化速度快：2010.6.18：開盤銷售280套，售罄。2010.11.12：開盤銷售228套銷售93%結(jié)論 采用以產(chǎn)業(yè)住區(qū)為主導(dǎo)的定位方向，有利潤空間，有經(jīng)驗借鑒，有市場空間但土地變性難、政府許可難，不建議采用三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四：類綜合體方向類北京798、海上海（武漢欠缺）基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、光谷中央，熟地大廠，產(chǎn)商住兼顧、住宅專家產(chǎn)品類型：創(chuàng)意商居LOFT(SOHO)+創(chuàng)意商街+住宅+創(chuàng)意工坊贏利模式：工坊聚人、SOHO出量、公寓出利，商業(yè)增值、中短線開發(fā)、期房回款海上海海上海SWOT分析 衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最13、快，風險抗性最強l 計價面積較大l 價格承受較高l 去化速度較快l 風險抗性較弱光谷沒人做過，存在市場開發(fā)風險優(yōu)劣比：3:1四、選擇四：類綜合體方向1、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒有組織；2、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒有根據(jù)地；3.、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺乏完整性；物管物管功能功能功能單一，無組織功能單一，無組織項目項目特征特征形態(tài)形態(tài)物管不周到物管不周到建筑里面不新穎建筑里面不新穎武漢市場缺乏一個功能完整的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。四、選擇四：類綜合體方向1、創(chuàng)意、動漫已經(jīng)形成規(guī)模；2、高校集中，創(chuàng)意最密集的區(qū)域3、政府扶持，支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)過初期發(fā)展，已經(jīng)具備了再一次提升基礎(chǔ)。四、選擇四：類綜合體方向四、選擇四：14、類綜合體方向結(jié)論 采用以類產(chǎn)業(yè)綜合體為主導(dǎo)的定位方向有利潤空間，有市場先機，有政策傾斜但有本地無成功案例借鑒，需有操盤成功經(jīng)驗與獨特客戶渠道建議采用讓宅男宅女也能在光谷創(chuàng)業(yè)第三章 千機變第三章 千機變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造三、開發(fā)進度與營銷策略第三章 千機變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比項目定位項目定位業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合建筑指標建筑指標創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題，多功能、多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)綜合體1.1 項目定位業(yè)態(tài)組合的選取的三大原則：業(yè)態(tài)組合的選取的三大原則：1.2 業(yè)態(tài)組合有人氣有潛在需求客戶，即“有人用”。有市場有客戶認可，愿意出現(xiàn)購買，即“有人買”。有速度市15、場需求熱點或空白點，能夠快速出手，即“賣得快”。創(chuàng)意工坊商業(yè)街SOHO水館會館LOFT創(chuàng)意總部業(yè)態(tài)組合建議：業(yè)態(tài)組合建議：1.2 業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意工坊1、光谷需要創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。根據(jù)統(tǒng)計武漢市從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機構(gòu)近500家，人員超過1萬人，當目前沒有真正的創(chuàng)意基地。2、有人氣自然有人買。前期以租為主，帶人氣形成后，帶租約出售。3、自持不銷售1.2 業(yè)態(tài)組合1.2 業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意總部1、成長的需要、聚集的效應(yīng)。2、不缺乏有實力的客戶。尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型創(chuàng)意機構(gòu)的在漢分支機構(gòu)；社區(qū)內(nèi)原有的發(fā)展壯大的企業(yè)。1.2 業(yè)態(tài)組合 水館1、用途：社區(qū)活動的大舞臺、企業(yè)展示的平臺。社區(qū)的顯示創(chuàng)意展示平臺。2、建16、議自持，通過管理運作，出租使用和社區(qū)活動的平臺。1.2 業(yè)態(tài)組合商業(yè)1、定位：內(nèi)向型兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)日常生活，區(qū)域內(nèi)企業(yè)員工中午2小時的商業(yè)所需。2、輻射范圍：半徑兩公里內(nèi)3、考慮因素：項目周邊兩公里內(nèi)以廠房為主，基本無相應(yīng)的商務(wù)、餐飲配套；區(qū)域有集中性商業(yè)中心光谷新天地，不易在做大型集中式商業(yè)。高層LOFT1、稀缺、供應(yīng)空白。區(qū)域內(nèi)僅有世界城推出少來少量的loft產(chǎn)品，目前區(qū)域供應(yīng)空白。區(qū)域的辦公用房集中在魯巷附近，而目前工業(yè)園中供應(yīng)面積多在200 以上，區(qū)域中小面積辦公供應(yīng)稀缺。2、市場暢銷。水岸國際LOFT開盤銷售270多套，銷售率90%，價格與區(qū)域公寓相當。漢商銀座L17、OFT開盤4個月售罄，價格幾乎與區(qū)域高端公寓相同。1.2 業(yè)態(tài)組合高層SOHO1、市場需求旺盛。光谷片區(qū)是武漢市場對商品房需求最旺盛的區(qū)域。2、市場暢銷。世界城的SOHO幾乎開盤售罄；龍安港匯城30-50精裝soho，開盤售出80%。當代國際花園的精裝公寓，售出了8000元/的售價，高出普通公寓15%。1.2 業(yè)態(tài)組合會館1、補充區(qū)域商務(wù)、酒店空白。根據(jù)調(diào)查光谷大道在雄楚大街至三環(huán)線，無正規(guī)酒店。更無商務(wù)會談場所。2、可以招商或者引進連鎖酒店，以租約出售。1.2 業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意工坊商業(yè)街SOHO水館會館LOFT創(chuàng)意總部業(yè)態(tài)組合建議：業(yè)態(tài)組合建議：1.2 業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意工坊創(chuàng)意工坊：目標作用：打響旗18、號、聚集人氣、奠定市場定位目標客戶：光谷區(qū)域內(nèi)所有的創(chuàng)意相關(guān)的企業(yè)、個人和組織盈利模式：前期以低價租賃炒熱，后期租約出售選址建議：時間要盡快，建議通過建筑改造完成體量：3.6萬平米1.3 業(yè)態(tài)配比創(chuàng)意總部：創(chuàng)意總部：目標客戶：符合產(chǎn)業(yè)特色，尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型創(chuàng)意機構(gòu)的在漢分支機構(gòu)；社區(qū)內(nèi)原有的發(fā)展壯大的企業(yè)。盈利模式：銷售、購買企業(yè)可以享有樓宇冠名權(quán)選址建議：社區(qū)的中心、與創(chuàng)意工坊相近體量：建議配置6棟。中大型創(chuàng)意總部的40-50人員配置，人均辦公面積在30平米，單棟體量在1200-1500平米，故總體量在0.72-0.9萬平米。1.3 業(yè)態(tài)配比商業(yè)街：商業(yè)街：目標作用：內(nèi)向型，兼顧少19、量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)日常生活，區(qū)域工作人員中午2小時的商業(yè)服務(wù)所需目標客戶：投資客、自用客戶。盈利模式：以銷售為最終目標，前期可以先招商為主選址建議：光谷大道與關(guān)南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創(chuàng)意工坊內(nèi)體量：根據(jù)商業(yè)的規(guī)律，該商業(yè)的比例為社區(qū)規(guī)模的6-8%，即2萬平方左右。1.3 業(yè)態(tài)配比水館：水館：目標作用：社區(qū)的小型會所；社區(qū)活動的大舞臺盈利模式：自持、租住經(jīng)營體量：3000 選址建議選址建議：建議與社區(qū)的內(nèi)部水景和綠化景觀相結(jié)合，建議放置在創(chuàng)意工坊附近1.3 業(yè)態(tài)配比商業(yè)：商業(yè)：目標作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。營銷模式：已銷售為最終目標，前期可以先招商為主體量：根20、據(jù)商業(yè)的規(guī)律，該商業(yè)的比例為社區(qū)規(guī)模的8-10%，即2萬，其中沿街商業(yè)約有1.6萬平米，創(chuàng)意工坊內(nèi)有4000平。選址建議：光谷大道與關(guān)南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創(chuàng)意工坊內(nèi)，以2-3層街鋪為主。1.3 業(yè)態(tài)配比高層高層LOFT：目標作用：聚集人氣、實現(xiàn)價格提升、可住可辦目標客戶：投資客、區(qū)域內(nèi)辦公客戶、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中成長性企業(yè)。體量：層高設(shè)計在4.5-5.2米，總高度控制在100米以內(nèi)，預(yù)計高度在20層。根據(jù)地塊紅線、用地尺寸，初步預(yù)計可以單層面積在1000左右，可以設(shè)置4棟，合計規(guī)模在7萬。選址建議：臨光谷大道沿線，昭示性好。鐵路沿線，規(guī)避不利因素。1.3 業(yè)態(tài)配比目標作用：創(chuàng)造價值、吸引21、人氣、改變區(qū)域晚上空城的現(xiàn)狀。目標客戶：投資客、居住型的自住客戶、社區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的員工。體量：層高設(shè)計在2.8-3.0米，根據(jù)地塊紅線、用地尺寸，初步預(yù)計可以單層面積在1800左右，可以設(shè)置3棟，根據(jù)社區(qū)總規(guī)模，該部分產(chǎn)品規(guī)模在8.1萬。選址建議：居住環(huán)境最好的社區(qū)中心，辦公區(qū)域相連接，建議設(shè)置在創(chuàng)意工坊兩旁高層高層SOHO：1.3 業(yè)態(tài)配比目標作用：補充區(qū)域商務(wù)、酒店、高檔餐飲空白。目標客戶：投資客，招商或者引進連鎖酒店，后期帶租約出售。體量：建議設(shè)置一棟，體量約在2.2萬。會館：會館：1.3 業(yè)態(tài)配比2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F 3F 3F11F26F16F創(chuàng)總LOF22、T創(chuàng)坊SOHO28F會館商業(yè)水館3F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F 3F 3F11F26F16F28F3FCPU內(nèi)存聲卡內(nèi)存硬盤CPU硬盤硬盤硬盤顯卡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F 3F 3F11F26F16F28F3F低密度創(chuàng)意工坊低密度創(chuàng)意工坊低密度創(chuàng)意總部低密度創(chuàng)意總部混合商業(yè)街混合商業(yè)街高層高層LOFT 高層高層SOHO+會館會館+水館水館電阻創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#23-3F26-1F28-3F3F3F22-2F223、6-1F22-2F16-1F11-1F10001800100010008000100012001000800600180004500022000600024000200003000020000120006000600070000240008100022000160003000S1#3F400012000S2#2F200040002240002F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F 3F 3F11F26F16F28F3F1.3 業(yè)態(tài)配比類別樓棟建筑形態(tài)體量占比創(chuàng)意工坊原有建筑3層2400010.71%創(chuàng)意總部6棟3層80003.57%水館1棟2-3層30001.34%會館1棟22層224、20009.82%商業(yè)沿街底商、創(chuàng)意工坊內(nèi)2-3層160007.14%LOFT4棟3棟22層，1棟16層7000031.25%SOHO3棟兩棟26層，一棟11層8100036.16%合計15棟224000100%根據(jù)物業(yè)組合建議、各種物業(yè)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)配比如下：根據(jù)物業(yè)組合建議、各種物業(yè)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)配比如下：1.4 規(guī)劃指標 根據(jù)物業(yè)組合建議、地塊用地條件，各種物業(yè)產(chǎn)品面積配比，根據(jù)物業(yè)組合建議、地塊用地條件，各種物業(yè)產(chǎn)品面積配比，推演本案的規(guī)劃指標：推演本案的規(guī)劃指標：占地面積：101畝，約合67367平方米預(yù)計建筑面積：224000平方米容積率：3.325建筑密度：約29.69%第三章 千機變二25、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造開發(fā)理念開發(fā)理念景觀環(huán)境景觀環(huán)境建筑形態(tài)建筑形態(tài)商業(yè)打造商業(yè)打造立體交通立體交通品質(zhì)優(yōu)化品質(zhì)優(yōu)化產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)品牌優(yōu)化品牌優(yōu)化給光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的青年創(chuàng)業(yè)者給光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的青年創(chuàng)業(yè)者一個開創(chuàng)未來一個開創(chuàng)未來20年的年的“家家”2.1 開發(fā)理念三大核心競爭力：1、光谷中央、產(chǎn)業(yè)核心、綠色公園、時尚辦公 2、政府、教育、金融、企業(yè)四位一體，資源整合 3、低成本入住、高規(guī)格配套、可持續(xù)發(fā)展、多維度扶持 資源源整合整合政府政府教育教育產(chǎn)業(yè)金融金融2.1 開發(fā)理念三步走開發(fā)戰(zhàn)略：1、現(xiàn)有廠房改造，掛牌創(chuàng)意聯(lián)盟，凝聚創(chuàng)意人群 2、獨有LOFT吸引多渠道投資 3、向多元化soho型總部升級26、拉攏一批企業(yè)帶動一批企業(yè)扶持一批企業(yè)創(chuàng)造一批企業(yè)2.1 開發(fā)理念2.2 建筑形態(tài)創(chuàng)意工坊 建議將原有的大型廠房加工改造，打造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地改造專業(yè)物業(yè)改造專家專業(yè)物業(yè)改造專家利源商業(yè)管理有限公司利源商業(yè)管理有限公司利源商業(yè)的基本情況介紹利源商業(yè)的基本情況介紹與策源關(guān)系：兄弟公司。前身為復(fù)地集團（上海）商用物業(yè)總部。2010年初開始改制，以獨立公司的形式年初開始改制，以獨立公司的形式運營商業(yè)，尤其是在商業(yè)改造方向，具有豐富經(jīng)驗和成功案例。運營商業(yè)，尤其是在商業(yè)改造方向，具有豐富經(jīng)驗和成功案例。目前有四個操作項目：汽車夢工場四季廣場、復(fù)星大廈改造，地杰商業(yè)完成的創(chuàng)意園項目：汽車夢工場實景改造前改造27、后完成的創(chuàng)意園項目：四季廣場項目四季廣場項目2.2 建筑形態(tài)創(chuàng)意總部 2-3層為主，獨棟別墅式辦公樓2.2 建筑形態(tài)商業(yè)街商業(yè)街 2-3層的沿街商鋪，要展現(xiàn)新穎、創(chuàng)意2.2 建筑形態(tài)高層高層LOFT 層高建議在4.5-5.2米，建筑形態(tài)是22-23層2.2 建筑形態(tài)高層高層SOHO 以新穎、時尚的外立面，建筑形態(tài)是23-26層2.2 建筑形態(tài)水館水館 建筑形態(tài)是2-3層，建議與水相融合目標客戶群定位一、目標消費群體范圍1、項目周邊產(chǎn)業(yè)園辦公群體2、項目自身產(chǎn)業(yè)群體3、國內(nèi)外商務(wù)旅游，創(chuàng)意展覽群體二、目標消費群類別1、項目及周邊辦公群體日用百貨需求群體2、商務(wù)采購群體3、旅游、觀光、展覽休閑購物28、群體4、飲食、娛樂消費群體2.3 商業(yè)定位商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略2.3 商業(yè)定位 集主題式定向購物；以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶動的開放式街區(qū)商業(yè)；集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、展覽、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住一體全稱式優(yōu)質(zhì)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開放街區(qū)。展覽展覽商業(yè)功能定位2.3 商業(yè)定位1、以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈（動漫、IT、游戲軟件、搜酷特區(qū)等個性商品）2、以滿足園區(qū)商務(wù)的餐飲娛樂3、以滿足園區(qū)日常百貨商品定位2.3 商業(yè)定位分期空間形態(tài)主要業(yè)態(tài)面積比例銷售方式一期LOFT創(chuàng)意創(chuàng)意BOXLOFT辦公、展覽、酒吧、創(chuàng)意電影2400060%招租自營二期搜酷搜酷MALL創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)衍生品牌專賣，搜酷服飾29、動漫、IT、軟件等1200030%銷售三期休閑文化街休閑文化街休閑餐飲、休閑會所400010%銷售2F3F3F一期商業(yè)二期商業(yè)三期商業(yè)創(chuàng)意BOX搜酷搜酷MALL休閑文化街2.3 商業(yè)定位1F:超市、百貨3F：搜酷衍生品2F:搜酷服飾1F:LOFT辦公2F:創(chuàng)意體現(xiàn)館3F:創(chuàng)意展覽館休閑文化街業(yè)態(tài)定位2.3 商業(yè)定位l采用本地或能適應(yīng)本地的品種植物采用本地或能適應(yīng)本地的品種植物l 保護并復(fù)原生物的多樣性保護并復(fù)原生物的多樣性 合理規(guī)劃綠化系統(tǒng)，采用喬木、灌木和草地相 結(jié)合的方式；l 優(yōu)化樹冠，保護現(xiàn)場成熟樹木優(yōu)化樹冠，保護現(xiàn)場成熟樹木 項目現(xiàn)場50%以上人行道在5年內(nèi)由成熟樹冠覆蓋；對建筑用地30、中已有的古樹、名木及成材樹木采用原地保護措施，無法原地保護的成材樹木采用異地栽種的方式；l 屋頂綠化屋頂綠化 大面積采用屋頂綠化，緩解城市熱島效應(yīng)，吸附空氣和降雨中的有害成分；l 綜合病蟲防治管理綜合病蟲防治管理 避免使用有毒的化學(xué)物品進行害蟲控制2.4 景觀環(huán)境空中連廊立體空中連廊立體交通系統(tǒng)2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F2.5 交通體系路面美化門前綠化室內(nèi)運動外墻美化樓梯美化走道美化室內(nèi)休閑大廳包裝前廳包裝2.6 硬件優(yōu)化賣點類型可提升賣點可執(zhí)行項目可執(zhí)行程度費用預(yù)計策源建議服務(wù)價值提升商務(wù)服務(wù)每層單設(shè)獨立接待前臺高低建議執(zhí)行企業(yè)公31、關(guān)策劃配合企業(yè)組織公關(guān)活動。為企業(yè)提供活動策劃服務(wù)。高中低低優(yōu)先執(zhí)行商務(wù)服務(wù)每層或每2層設(shè)置一個公共的高檔會議室，共業(yè)主租賃使用。高高可執(zhí)行每層獨立前臺公用會議室2.7 硬件優(yōu)化第三方認證2.8 品牌優(yōu)化官方認證光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會 LEED(美國環(huán)境及能源先鋒獎)為建筑實踐提供一套設(shè)計導(dǎo)則通過東湖高新管委會與高校成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會，將協(xié)會辦公室設(shè)在本案。第三章 千機變?nèi)㈤_發(fā)進度與營銷策略開發(fā)策略開發(fā)策略營銷策略營銷策略收益測算收益測算3.1 開發(fā)策略開發(fā)運作的思路：開發(fā)運作的思路：第一步：改造創(chuàng)意工坊，聚人氣第一步：改造創(chuàng)意工坊，聚人氣第二步：商業(yè)街、會館、第二步：商業(yè)街、會館、loft炒熱區(qū)域32、炒熱區(qū)域第三步：創(chuàng)意總部是地位、第三步：創(chuàng)意總部是地位、soho公寓出利公寓出利第四步：第四步：loft、soho公寓回籠資金公寓回籠資金第五步：第五步：loft收官收官爭取中短線開發(fā)、期房回款爭取中短線開發(fā)、期房回款創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2#26-1F1800450006#3F8000240005#3F100080008#26-1F12003000010#11-1F6006000S1#3F40001200011#16-1F800120001#23-3F1000180003#28-3F100022000S2#2F200040007#22-2F1000200009#22-2F10033、0200003.1 開發(fā)策略一一二二三三四五五2011年年3月啟動，月啟動，首批首批2.4萬萬2011年年3月啟動，月啟動，體量約體量約5.2萬萬2012年年3月啟動，月啟動，體量約體量約5.3萬萬2013年年3月啟動，月啟動，體量約體量約4.8萬萬2014年年3月啟動，月啟動，體量約體量約4.4萬萬開發(fā)進度開發(fā)進度：五步走，周期5年2011年3月至2015年3月推盤策略推盤策略工坊聚人氣啟動項目；SOHO出量、總部公寓出利，商業(yè)增值。價格策略價格策略工坊工坊：以租待售SOHO、LOFT：以低價搶占市場，成熟再提高層價創(chuàng)意工坊創(chuàng)意工坊：標桿價格商業(yè)商業(yè)：以租待售會館會館：先招商，帶租約出售。334、.2 營銷策略營銷策略推廣主題訴求賣點推廣渠道中央創(chuàng)意聯(lián)合公園創(chuàng)意、總部區(qū)、市、全國我是創(chuàng)意總部 整合政府、復(fù)星資源區(qū)域創(chuàng)意新高度官方認證全方位傳播渠道行業(yè)雜志、政府推薦一個好主題（創(chuàng)意）創(chuàng)意主題：涵蓋動漫、設(shè)計、繪畫工作室、創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)；總部中心：吸引所有的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不設(shè)立門檻；全方位服務(wù)：政府政策、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、平臺搭建、交流活動平臺。塑造創(chuàng)意總部的形象，塑造創(chuàng)意總部的形象，搭建總部平臺，體現(xiàn)聚集效應(yīng)搭建總部平臺，體現(xiàn)聚集效應(yīng)樹立旗號一個好名聲（掛牌）政府掛牌：通過高校、管委會成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會，將協(xié)會中心設(shè)置在園區(qū)；政府推薦：借助政府平臺，吸引創(chuàng)意人群；資源整合：借助策源海上海的資源，引35、進上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。搭建平臺一個好故事（訴求）活動不斷、話題不斷、新聞報道不斷整合復(fù)星旗下媒體資源，政府資源、海上海的現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客戶，制造熱點一個好價格工業(yè)成本、商業(yè)售價產(chǎn)業(yè)集合、升值潛力大前期以較低的租金吸引客戶，價格也是營銷道具吸引客戶高性價比一個好平臺（策源）策源專業(yè)營銷團隊、利源商業(yè)運營公司、復(fù)星旗下多產(chǎn)業(yè)的集合海上海的成功操作經(jīng)驗3.3 收益測算靜態(tài)情況下，根據(jù)市場對標項目估算：各個產(chǎn)品的價格如下：商業(yè)：15000元/平方米（麗島漫城商業(yè)16000元/平方米）；SOHO:7500元/平方米(麗島漫城公寓7500元/平方米 LOFT：9000元/平方米（南國SOHO，LOFT與平層SOH36、O相比1.2倍）創(chuàng)意辦公樓：7000元/平方米（總部國際二手房售價6500-7000元/平方米左右）價格定位原則價格建議 雖然是工業(yè)用地，但以商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)、并且產(chǎn)權(quán)時間基本相似，可以看做商業(yè)用地。SOHO/LOFT的售價基本可以持平周邊項目。商業(yè)產(chǎn)品基本可以持平周邊市場。創(chuàng)意辦公樓基本與附近總部辦公樓價格相近。3.3 收益測算類別體量（）售價（元/）總銷售額（元）創(chuàng)意工坊240007000168000000創(chuàng)意總部8000700056000000水館3000自持自持會館220007500165000000商業(yè)1600015000240000000LOFT700009000630000000SOHO810007500607500000合計2240001866500000 在不考慮市場價格變動，靜態(tài)情況下，項目各個產(chǎn)品的收益在不考慮市場價格變動，靜態(tài)情況下，項目各個產(chǎn)品的收益情況如下：情況如下：靜態(tài)價格下，根據(jù)目前市場的行情，項目可實現(xiàn)收益靜態(tài)價格下，根據(jù)目前市場的行情，項目可實現(xiàn)收益18.665億元億元第四章第四章 C.CPUC.CPU中央創(chuàng)意聯(lián)合公園中央創(chuàng)意聯(lián)合公園Creative Central Park United定義產(chǎn)品形象定義產(chǎn)品形象THANKS策源是您最值得信賴的合作伙伴！策源是您最值得信賴的合作伙伴！g