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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。重慶成都綜合體考察重慶成都綜合體考察龍湖龍湖“天街系天街系”商業品牌分享商業品牌分享第二小組Dongguang 2012.03Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010廣州廣州重慶重慶成都成都Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010在被重慶閃爍的霓虹燈折服的同時，我們驚嘆2、重慶十幾年的驚人變化在被重慶閃爍的霓虹燈折服的同時，我們驚嘆重慶十幾年的驚人變化高樓鼎立、車水馬龍、華燈璀璨高樓鼎立、車水馬龍、華燈璀璨 解放碑、觀音橋、沙坪壩解放碑、觀音橋、沙坪壩重慶幾大商圈已成型，并產生了驚人的消費指數重慶幾大商圈已成型，并產生了驚人的消費指數20112011年上半年重慶各商圈實現零售額年上半年重慶各商圈實現零售額809.7809.7億元，占全市零售額的一半億元，占全市零售額的一半LVLV 、古琦、阿瑪尼、勞力士等、古琦、阿瑪尼、勞力士等8080多個國際一線品牌入駐重慶多個國際一線品牌入駐重慶 商業地產火爆商業地產火爆Code of this report|4 Copyr3、ight Centaline Group,2010都市綜合體，城市CBD中的“小型城市”HOPSCA六大業態：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENTCode of this report|5 Copyright Centaline Group,2010都市綜合體“四大特征”1.通道樹型交通體系3.高科技集成設施2.超大空間尺度4.地標式城市建筑Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010龍湖，城市商業綜合體締造者！龍湖，城市商業綜合體締造者！Code of this report|74、 Copyright Centaline Group,20102011年，龍湖時代天龍湖時代天街街上半年實現合同銷售金額18億元，位居重慶市場單盤銷售額第一。【龍湖“天街”里程碑】20032003年年20112011年年20082008年年2003年，龍湖北城龍湖北城天街天街開業后，中國首個以購物中心名稱命名地名的商業項目，成為與解放碑、重慶大劇院齊名的重慶十大時尚地標之一。2008年，龍湖西城龍湖西城天街天街開業后，帶動楊家坪商圈的突飛猛進，是目前重慶業態業種最為豐富的購物中心 。龍湖龍湖9 9年，年，“天街天街”系列已輝煌建立重慶商業發展的里程碑。系列已輝煌建立重慶商業發展的里程碑。Cod5、e of this report|8 Copyright Centaline Group,2010【龍湖“天街”系列】以商業為驅動模式的城市綜合體KPI體系外在因素 內在條件地理位置城市核心區交通可達性輕軌/主干道沿線區域功能的缺乏、需求旺盛人流及商業氣氛明確定位大規模/綜合/娛樂性/觀光性/頂級/功能化體系商業為主導，其他功能為輔獨具特色建筑形式/業態/服務內容/超前的經營模式，包括：統一規劃、統一定位、只租不售、統一招商、統一宣傳、統一管理、統一經營外在因素是具備的，內在條件是可以打造的！外在因素是具備的，內在條件是可以打造的！Code of this report|9 Copyright6、 Centaline Group,2010龍湖龍湖“天街天街”系列產品位于幾大商圈之中，系列產品位于幾大商圈之中，如東莞的東城商圈、南城商圈如東莞的東城商圈、南城商圈Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010解放碑商圈解放碑商圈沙坪壩商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈楊家坪商圈解放碑購物中心是解放碑購物中心是重慶城最繁華的商重慶城最繁華的商貿中心地帶貿中心地帶，也是新重慶經濟繁榮的象征。解放碑商業步行街更是市民休閑、購物、娛樂的最佳去處。這一著名購物地帶以解放碑商業步行街為中心，是重慶商業的是重慶商業的“心臟心臟”。穩坐重慶商圈第二穩坐重慶7、商圈第二把交椅的是沙坪壩把交椅的是沙坪壩商圈。商圈。沙坪壩商圈的變化和繁榮,是直轄市重慶這幾年商業最大的亮點之一，沙坪壩商圈的定沙坪壩商圈的定位是位是:建成集文化、建成集文化、教育、科技氛圍最教育、科技氛圍最濃的商業文化中心，濃的商業文化中心，游客中的學生最多。楊家坪商圈起步晚,但它卻更多地吸收和借鑒了其他商圈的得失,把劣勢轉變成了優勢。在定位在定位上上,楊家坪商圈突出楊家坪商圈突出人文景觀人文景觀,力圖完美力圖完美體現購物與生態、體現購物與生態、休閑和文化的和諧休閑和文化的和諧統一統一,打造一個景觀打造一個景觀優美、風景亮麗的優美、風景亮麗的購物休閑中心。購物休閑中心。南坪商圈南坪商圈南岸區8、的南坪商圈已有大中型商場30個左右,商業面積達592萬平方米,南岸區政府現在把江南大道北段打造成會展一條街。會展經濟將成為牽動會展經濟將成為牽動南岸經濟發展的支柱南岸經濟發展的支柱主業主業,使“會展在南岸”成為繼“吃”、“住”、“旅游”之后的又一品牌。江北商圈江北商圈江北商圈競爭激烈,按照江北區政府規劃,未來的江北商圈正在雄心勃勃打造輻射130萬人的北部購物天堂。作為重慶北部商貿中心,這里不僅將建成重這里不僅將建成重慶主城區面積最大慶主城區面積最大的商業步行街的商業步行街,而且而且商圈面積將達到商圈面積將達到42.4242.42公頃公頃,成為西成為西南最大的生態商圈。南最大的生態商圈。【重慶商9、圈概述】五大集中商圈組成重慶強大的商業版圖Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010沙坪壩商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈楊家坪商圈南坪商圈南坪商圈江北商圈江北商圈解放碑商圈解放碑商圈重慶面積約8.248.24萬平方公里，全市總人口約3,1303,130萬。重慶城區由于兩江相隔，各行政區獨立發展，綜合性的商業中心在各區核心地帶逐步形成，造就重慶主城區五大商圈。【重慶商圈分布】Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010重慶重慶時代天街時代天街.北城天街北城天街.西城天街西城天街10、Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010春森彼岸春森彼岸長嘉匯長嘉匯觀音橋觀音橋彈子石彈子石CBDCBD江北嘴江北嘴CBDCBD解放碑解放碑CBDCBD沙坪壩商圈沙坪壩商圈時代天街時代天街北城天街北城天街西城天街西城天街【天街分布】龍湖“天街”系列產品均位于城市繁華商圈。重慶重慶大坪商圈大坪商圈Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010北城天街北城天街位于重慶市江北區域觀音橋中心地帶，已落成總建筑面積約為35萬，集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的時尚生活購物中心，入選11、重慶八大新地標之一、中國十大著名商業步入選重慶八大新地標之一、中國十大著名商業步行街之一。行街之一。時代天街時代天街位于渝中大坪大石路，百萬城市核心超級綜合體，商業規模亞洲第一，近60萬的商業體量，以驚艷世界的現代主義建筑，構筑起這個城市的新時代地標，建成后將是亞是亞洲最大商業體之一。洲最大商業體之一。西城天街西城天街位于九龍坡區楊家坪步行街核心地段，集主力百貨店、品牌專賣店、寫字樓、SOHO 為一體的大型建筑群，項目占地總面積約 2.9萬，已落成總建筑面積約 20萬。【重慶重慶龍湖“天街”里程碑上的標志項目】Code of this report|15 Copyright Centaline12、 Group,2010北城天街北城天街中國首個以中國首個以購物中心名稱命名地名的商物中心名稱命名地名的商業項目目Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010【物業組合物業組合】北城天街由北岸星座公寓、北城天街購物廣場、楓香庭住北城天街由北岸星座公寓、北城天街購物廣場、楓香庭住宅構成。宅構成。龍湖楓香庭：龍湖楓香庭：位于江北區建新北路，由7棟電梯景觀華府圍合而成，可俯瞰城市卓越景觀。以85172平方米的兩房兩廳、三房兩廳和四房兩廳為主。龍湖北岸星座龍湖北岸星座：位于北城天街入口，一座現代感極強的酒店式商務公寓 北城天街購物廣場：北城天13、街購物廣場：總建筑面積約為15萬平方米，集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的時尚生活購物中心，經過近7年時間的運營管理，成為了匯聚國際時尚潮流的聚集地 住宅住宅購物廣場購物廣場商務公寓商務公寓Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010配套配套1 1：楓香庭住宅楓香庭住宅優點：臨街面大，吸引更多人流優點：臨街面大，吸引更多人流缺點：半開放式的建筑形式，容易受天氣影響（雨霧對室內的干擾）缺點：半開放式的建筑形式，容易受天氣影響（雨霧對室內的干擾）配套配套2 2商務公寓商務公寓Code of this report|18 Copyright14、 Centaline Group,2010人流引導人流引導“樹狀樹狀”型型入口入口中庭中庭1 1中庭中庭入口入口中庭中庭2 2次入口次入口1 1次入口次入口2 2主入口主入口主力店主力店中庭中庭人流線人流線人行入口人行入口中中庭庭中庭中庭“樹狀樹狀”型示意圖型示意圖優點：優點：1.1.店鋪可展示面多店鋪可展示面多2.2.副街可以呈現多變的風格與情趣副街可以呈現多變的風格與情趣缺點：缺點：1.1.流線復雜迂回，可選擇性太多流線復雜迂回，可選擇性太多2.2.副街相似度高，極易造成迷失感副街相似度高，極易造成迷失感3.3.副街副街遠端鋪位人氣較低遠端鋪位人氣較低Code of this report15、|19 Copyright Centaline Group,2010站在任何一個人流聚集節點，至少能看到站在任何一個人流聚集節點，至少能看到1010個以上店面！個以上店面！中庭的開敞視線，中庭的開敞視線，人流有效引導至其他樓層人流有效引導至其他樓層Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010遠東百貨遠東百貨兩區之間的連廊（約兩區之間的連廊（約8M8M），過道，），過道，可休憩可休憩中庭下沒做好，中庭下沒做好，太空曠，沒充分利用太空曠，沒充分利用可做小店鋪或休憩用可做小店鋪或休憩用獨特的回流設計獨特的回流設計經過店鋪才能下樓經過店鋪才16、能下樓Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010打造打造”購物中購物中心心“時代時代升級前商業狀況升級前商業狀況商業升級手法商業升級手法客流不足商戶檔次參差燈箱店招混亂垂直交通不足次通道眾多在空間設計中應用了大量的暖色燈大量的暖色燈光光，營造了良好的購物氛圍，有利于聚集人氣及舉辦各項目推廣活動。將原有店鋪和走廊間傳統而拘謹的規劃布局，改為更流暢之設計更流暢之設計；在廣場中心加設了能遮擋陽關和風雨的蓬頂結構；在購物中心各主要位置加設了時尚時尚及實用之導視系統及實用之導視系統等。品牌升級品牌升級：北城天街分為新A、B兩區，高檔國高檔國17、際品牌和青春時尚品牌分區布局際品牌和青春時尚品牌分區布局。【商業升級】將重慶從“百貨時代”直接帶入“購物中心”時代。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010兩區之間的連廊里面的電梯，人流輸送，方便達到兩區之間的連廊里面的電梯，人流輸送，方便達到每一層，但人流不會流失每一層，但人流不會流失解決了垂直交通不足的問題解決了垂直交通不足的問題交通工具對人群的引導：交通工具對人群的引導：-1F-2F-1F-2F：輕女裝，快時尚。（：輕女裝，快時尚。（B B區主力：自動電梯）區主力：自動電梯）2F-3F2F-3F：熟女裝。（：熟女裝。（A 18、A區主力：垂直升降機）區主力：垂直升降機）Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010【地標形象】重慶規模最龐大、業態最豐富、功能最完善的大型現代都市購物中心，中國十大著名商業步行街之一。龍湖北城天街，總建筑面積約為15萬平方米，是集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的時尚生活購物中心；擁有1家大型超市、1個五星級電影院、1個專業體育用品連鎖賣場、1家主力百貨店、3個休閑景觀廣場、30余家特色餐飲娛樂休閑場所、150余家精品專賣店、680個泊車位的大型停車場。重慶規模最龐大、業態最豐富、功能最完善的大型現代都市購物中心，中國十大著名商重慶19、規模最龐大、業態最豐富、功能最完善的大型現代都市購物中心，中國十大著名商業步行街之一。業步行街之一。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010【進駐商家概況】品牌+特色樓樓層層業態業態分布及品牌分布及品牌4F美食：四季雅苑 佛洛力斯餐廳 天綠迴轉壽 司斗牛士西餐廳 my sweet甜餅屋 DairyQueen冰淇淋娛樂：UME重慶國際影院3F服飾:PAUL FRANK 貝寧嬰幼兒專賣 堡獅龍Kids 法納貝兒 丑丑童裝美食：德斯堡德式啤酒餐吧 金韓城正統韓國烤肉 朕之味養生粥 泰香米東南亞風味餐廳特色：The face shop 20、曼古王 EF英孚教育English First 匯美舍 美麗田園德國專業護膚中心 幾米 NNO-B2 瑪花纖體2F服飾：EVA OUXIU伊華歐秀 ID-FIX IVYKKI 2%Ein DGVI DAZZLE COCOON E-World GXGZUC ZUG zopin Jessica RedWeekend Workshop Broadcast 播 Lids 江南布衣速寫 TwiceTOCCO TENERO ELLE HOMME Losacos 洛賽克斯美食：KFC 肯德基 卡頓爾主題藝術蛋糕房1F服飾：SISLEY SKAP ochirty歐時力 nisiss Bugatti 配飾：TO21、MMY HILFIGER CK CaIvin Kiein S.T.Dupont 法國都彭 Charriol CK underwear 愛倫斯特 Du Muiel VASTO美食：Haagen-Dazs 哈根達斯特色：IDO MARTINI Dissonal 華夏銀行ATM 英皇鐘表LG服飾：miss sixty G-STAR FORNARINA CK JEANS TOMMY HILFIGER DKNY JEANS adidas Orijinals REPLAY izzue Energie killah 7 for all man kind LEE COOPER 5cm Tough Salad 22、W.美食：Haagen-Dazs 哈根達斯特色：EVISU 眼鏡 CPU 夢奇奇飾品 Ray-ban Yellow earth TSL 謝瑞麟SAXX LESPORTSAC-1F華聯BHG生活超市-2FA區車庫業態組合策略業態組合策略低樓層：以國際名品服飾和潮流休閑服飾為特色高樓層：增加餐飲、娛樂等北城缺乏業態，進一步豐富消費體驗，滿足多元化消費需求Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010商業規劃必需考慮后期的商業規劃必需考慮后期的“可持續發展可持續發展”，保證，保證1010年領先，年領先，2020年不落伍！年不落伍！對商鋪面積23、規劃有重要引導作用對商鋪面積規劃有重要引導作用Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010將經營不好，或與其他業態互動不佳的商家淘汰，引入更優將經營不好，或與其他業態互動不佳的商家淘汰，引入更優化組合的，更高端的商家，進行商戶升級化組合的，更高端的商家，進行商戶升級Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010一些經營較好的店鋪展示Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010成都成都龍湖北城天街龍湖北城天街Cod24、e of this report|29 Copyright Centaline Group,2010北改核心北改核心北改核心：北改核心：Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010成都二環上容積率成都二環上容積率3.53.5以上的綜合體。周邊環境差，車流多，人流少，路以上的綜合體。周邊環境差，車流多，人流少，路網雜亂、舊改核心，靠集中商業的輻射能力網雜亂、舊改核心，靠集中商業的輻射能力Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010交通：交通：城北交通混亂，進入市區不方便（小25、路或高架橋）；未來改善主要靠地鐵，立體交通較難完善；未來交通將更加擁擠。（5000停車位）；配套：配套：五塊石片區治安不好，醫院學校檔次低，不適合高端居住。住宅售價約住宅售價約75007500元元/底商價格未定，預計底商價格未定，預計5 5萬以上萬以上MALLMALL部分現正招商，不出售部分現正招商，不出售Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010總規劃平面圖總規劃平面圖項目簡介：總占地面積約項目簡介：總占地面積約300300畝，約畝，約7070萬方，是目前為止城北區域占地最大的一個項目，包含天街系大型商業、格調精裝公萬方，是目前26、為止城北區域占地最大的一個項目，包含天街系大型商業、格調精裝公寓、龍湖旗艦寓、龍湖旗艦sohosoho產品星座系列等多種業態產品。產品星座系列等多種業態產品。多層洋房多層洋房 2 2期（期（2525萬方）萬方）6+16+1情景洋房情景洋房高層高層1 1期（期（1515萬方）萬方）天街天街2 2期（龍期（龍湖自持），約湖自持），約3030萬方萬方天天街街1 1期期（約（約3 3萬方）萬方）情景步行街情景步行街生活配套商業（生活配套商業（1F-5F1F-5F）價格價格1 1萬萬-12-12萬不等萬不等Code of this report|33 Copyright Centaline Group,27、2010項目規劃效果圖項目規劃效果圖3.23.2米層高米層高SOHOSOHO星公寓星公寓32-3832-38主打：低總價，高租金回報主打：低總價，高租金回報6+16+1情景洋房情景洋房80-11680-116高層，高層，售價約售價約75007500元元/平米平米4.54.5米層高。米層高。45-8845-88LOFT+SOHOLOFT+SOHOCode of this report|34 Copyright Centaline Group,2010綜合體價值：商業街、公園、主力店、廣場等各類物業打造，起綜合體價值：商業街、公園、主力店、廣場等各類物業打造，起到互相增值的作用。到互相增值的作用。28、Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010規劃特色：規劃特色：規劃特色：規劃特色：一期（內街）將一期（內街）將MALLMALL和高層住宅聯通。和高層住宅聯通。高層將高層將MALLMALL與情景洋房相隔，保證情景洋房私密性和安靜。與情景洋房相隔，保證情景洋房私密性和安靜。室內真冰場、室內真冰場、IMAXIMAX塑造特色商業吸引人氣塑造特色商業吸引人氣連廊連廊連廊連廊連廊連廊花崗巖鋪就的步行街花崗巖鋪就的步行街仿效六本木仿效六本木天臺綠化利用，立體化商業空間打造天臺綠化利用，立體化商業空間打造仿效六本木仿效六本木Code of thi29、s report|36 Copyright Centaline Group,2010空中商鋪空中商鋪Code of this report|37 Copyright Centaline Group,20101.1.雙層復式。雙層復式。2.2.可以辦公可以辦公 3.3.可以做商鋪（下面展示，上面可以做商鋪（下面展示，上面VIPVIP區）區）4.4.可以上層住人，下層辦公可以上層住人，下層辦公5.5.可以上層住人，下層做商鋪可以上層住人，下層做商鋪龍湖史上最牛產品：空中商鋪！龍湖史上最牛產品：空中商鋪！龍湖史上最牛產品：空中商鋪！龍湖史上最牛產品：空中商鋪！牛的地方有：牛的地方有：牛的地方有：牛的30、地方有：Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010【創新特色產品】空中創意寫字樓+空中創意商鋪單層套內面積為41，整棟15層樓的設計，就擁有5部高速電梯，領先同類產品；10層以上可達到寫字間標準的3.5米層高產品，針對中小型創意企業，稱為空中創空中創意寫字樓意寫字樓，可謂為創業型公司度身定制。10層以下為5.8米層高，可由用戶自行搭板隔為兩層，針對中小型創意店鋪，稱為空中創意商鋪空中創意商鋪。空中創意商鋪其實是商務公寓開發的一種新功能，能享受成熟的配套，售價卻遠低于臨街鋪面，這對于商鋪投資客是很有吸引力的。時代天街空中創意產品在重31、慶尚屬首例，時代天街空中創意產品在重慶尚屬首例，而且，號稱是龍湖史上最牛的投資品；而且，號稱是龍湖史上最牛的投資品；Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010空中商鋪的使用秘訣：空中商鋪的使用秘訣：Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010城市商業綜合體是一種復合型地產，是單體建筑向復合型建筑的整體轉變；城市商業綜合體是一種復合型地產，是單體建筑向復合型建筑的整體轉變；是以大型購物中心為載體，逐步發展成為新型的城市商業綜合體；是以大型購物中心為載體，逐步發展成為新型的32、城市商業綜合體；作為商業綜合體，需了解區域商業的不同層級的商業發展水平、不同商業建筑形態，它所作為商業綜合體，需了解區域商業的不同層級的商業發展水平、不同商業建筑形態，它所能承載商業的功能；能承載商業的功能；找準市場定位、合理規劃布局、統一經營管理等均成為商業綜合體的內在打造條件找準市場定位、合理規劃布局、統一經營管理等均成為商業綜合體的內在打造條件Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010城市商業綜合體其實并不神秘，也不會高不可攀，它就是一種復合型的表現城市商業綜合體其實并不神秘，也不會高不可攀，它就是一種復合型的表現 。打造商業綜合體，除了要具備滿足商業的外在因素外，更應從項目自身出發，結合人打造商業綜合體，除了要具備滿足商業的外在因素外，更應從項目自身出發，結合人文特征，尋找一些符合地域特色、具有可實施性的內在條件。文特征，尋找一些符合地域特色、具有可實施性的內在條件。內外結合，才能形成堅不可摧的商業綜合體內外結合，才能形成堅不可摧的商業綜合體由此可見，東莞的綜合體還處于萌芽狀態由此可見，東莞的綜合體還處于萌芽狀態Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!