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1、萬科全面家居解決方案剖析萬科全面家居解決方案剖析2009.6.272009.6.27，萬科，萬科朗潤園開盤，其朗潤園開盤，其“U5U5精裝精裝”的青年主題社區加之合適的青年主題社區加之合適的價格吸引了大量購房者，在萬科品牌的強大號召力下的價格吸引了大量購房者，在萬科品牌的強大號召力下推出推出416416套，開盤火爆，套，開盤火爆，3 3小時售罄小時售罄。什么是什么是“U5U5精裝精裝”？它的它的魔力魔力在哪里呢？在哪里呢？Part1Part1：萬科朗潤園產品剖析：萬科朗潤園產品剖析U5，即Unit Integration，是單元一體化的英文解釋。“U5U5精裝精裝”并非簡單的毛坯裝非簡單的毛坯2、裝修修，而是通過對人日常生活的洞悉日常生活的洞悉，針對性“量身定做量身定做”人性化的合理家居空間，并以系統系統全面的解決方案全面的解決方案來應對家庭居住中的各種問題。全面家居解決方案除了對戶型的調整和改革以外，更多的時間花在系統的集成上，復雜性和設計要求的技術性更高。什么是“U5精裝”？什么是“U5精裝”？“U5U5精裝精裝”的細部體現的細部體現玄關整合系統玄關整合系統玄關系統考慮到業主從一進門掛鑰匙扣、放挎包、脫鞋、穿拖鞋等一系列的動作放挎包掛鑰匙深度為250mm,鞋會露出跟部，找鞋不用彎腰空間利用合理靴子目標客戶有大量年輕女士普通鞋傘頂部放置過季鞋“U5U5精裝精裝”的細部體現的細部體現廚3、房便捷系統廚房便捷系統廚房系統，從主人作業過程思考物品擺放，著力體現萬科房的人性化有效利用立體空間,增大廚房使用面積如果主人在做飯的過程中忙于其他事情，而來不及拔掉電飯鍋的電源插頭，只需關掉插頭一端的電源開關即可85cm高臺面，比常規高5cm，減少彎腰的勞累，弧形擋水邊，減少水花濺出弄濕衣褲洗菜盆下還可以放下小泡菜壇，可見萬科對重慶人生活習慣了解之細“U5U5精裝精裝”的細部體現的細部體現衛浴集成系統衛浴集成系統分離式衛生間設計，馬桶和洗漱區分區域設置，使早上起床不再為搶廁所而苦惱為青年客戶量身定制。臟衣物籃一體化壁柜（帶鏡前燈）帶弧形擋水邊衛生間不到4平米，但功能齊全，分隔合理“U5U5精裝4、精裝”的細部體現的細部體現新收納系統新收納系統臥室衣柜（0.8米深）置于過道，為滿足過道凈空1.1米，設計時將該區域寬度擴大為1.9米其他精裝修房（毛坯裝修）難以做到衣柜內部按物品大小設置功能區域內部功能分區明細，便于查找“U5U5精裝精裝”的細部體現的細部體現新廳房系統新廳房系統廳房設計預留充分的光源和電插，以保證居家、會客的光源要求。萬科充分考慮電視柜、預埋音響線、留足插座、無線上網、電話和網絡布線的細節設計，讓室內生活更輕松“U5U5精裝精裝”的細部體現的細部體現其他人性化設計細節其他人性化設計細節萬科在柜子的角落加了塑料，減少清潔障礙把手前端彎曲，防止開門的時候把衣服掛住這個鉸鏈部件可5、以調整螺絲角度，防止門開關次數過多引起的傾斜等變形門框上貼有防撞橡膠條，減小開關門時的撞擊聲因為衣柜門比較瘦長，經常推拉的話中間容易變形，有了這塊鐵板的加固，變形的幾率大大減少“U5U5精裝精裝”的細部體現的細部體現裝修材料裝修材料摩恩龍頭、科勒潔具、能率熱水器、方太電器、西蒙開關、歐普照明國際國內一線品牌朗潤園的主力目標客戶是青年群體，他們崇尚品牌，但購買力有限。萬科準確的抓住了這朗潤園的主力目標客戶是青年群體，他們崇尚品牌，但購買力有限。萬科準確的抓住了這部分客戶的心理需求，通過統一采購，降低了裝修成本，提高了產品性價比，摧毀了青年部分客戶的心理需求，通過統一采購，降低了裝修成本，提高了產6、品性價比，摧毀了青年購房者最后的心理防線。購房者最后的心理防線。以上所展示出萬科朗潤園的產品情況，非一般以上所展示出萬科朗潤園的產品情況，非一般“毛胚毛胚+精裝精裝”精裝產精裝產品所能達到，那么萬科為什么能做出如此極致的品所能達到，那么萬科為什么能做出如此極致的“精裝房精裝房”？Part2Part2：萬科全面家居解決方案：萬科全面家居解決方案2020年前，人們都是買布料找裁縫年前，人們都是買布料找裁縫做衣服。做衣服。現在，我們習慣于到現在，我們習慣于到商場買各式各樣的成衣。商場買各式各樣的成衣。“全面家居解決方案”實施動因2002年7月國家建設部發布的商品住宅裝修一次到位實施導則及配套的商品住7、宅裝修一次到位材料、部品技術要點。2005年建設部住宅產業化促進中心提出，大中城市的毛坯房大中城市的毛坯房應在應在6 6年之內消滅。年之內消滅。政府導向客戶需求競爭需求社會責任從直接收益看，裝修房可為業主節省大量的時間，減少了精力減少了精力和財力的浪費。和財力的浪費。對開發商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優質材料，為業主提供最佳性價比。最佳性價比。從間接附加收益看，裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現即買即住即收益即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。有利于規范住宅裝修市場，保護消費者的利益。保護消費者的利益。政府導向客戶需求競爭需求社會責任單純沉溺于目前毛坯房搶8、購的現實而不去進一步提高品質進一步提高品質，面對未來市場發展則會陷于刻舟求劍，守株待兔的境地。通過裝修房方案，加強核心競爭能力加強核心競爭能力，擴大與競爭對手的差距。政府導向客戶需求競爭需求社會責任減少二次污染和浪費。中國是一個資源消耗量大，資源又比較緊缺的國家，如果能夠多做到資源節約化，做到盡量減少耗用材料資源，走資源消耗低、環境污染少、生態能夠良性循環這樣發展之路，才是萬科作為企業公民所追求的發展目標。政府導向客戶需求競爭需求社會責任客戶在對毛坯房進行二次裝修平均一戶可能產生35噸垃圾，其中有85是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬戶進行裝修改造，一年有4000萬噸垃圾污染環境。發9、展商統一提供裝修房將發展商統一提供裝修房將會顯著減少浪費，提高資源利用效率。會顯著減少浪費，提高資源利用效率。裝修房規模化，為工業化裝修生產方式的實施提供了條件，同時同時也將加快裝修產業化進程。也將加快裝修產業化進程。“全面家居解決方案”產品特性A 設計研發B 材料設備C 工程施工D 售后服務“全面家居解決方案全面家居解決方案”產品研發流程產品研發流程方案立項施工圖內部體驗樣板房內部客戶體驗應用于產品設計公開客戶體驗調研標準產品庫裝修標準分級體系供方資源庫工程管理標準庫成本規劃概念觀念發展歷程研發步驟“全面家居解決方案”產品特性A 產品研發B 材料設備C 工程施工D 售后服務+-分級體系定義分10、級體系定義通過客戶及市場調研，將不同裝修部品組合與不同的產品品類及目標客戶細分進行匹配，形成完整的裝修標準分級體系。在分級體系建立時通過成本規劃，將有限的資金合理的進行分配，使其產生受益最大化，即客戶滿意度最大化。材料設備 分級體系與品牌聯盟分級體系與品牌聯盟分級名稱配置分級名稱配置S（高端）豪華級別T（四季系列）領先級別C（城花系列）先進級別G（金色系列）標準級別1、標準級地域：用于郊區或區域收入較低的區域。對象：大學畢業、剛結婚的白領客戶，針對2529歲業主。標準：保證質量，不追求品牌，實用為主，成本為建筑面積500元。風格：簡約，淺色調。材料設備 分級體系分級體系2、先進級地域：用于郊區11、。對象：大學畢業、剛結婚的白領客戶，針對2529歲業主。標準：保證質量，不追求品牌，實用為主，成本為建筑面積650元。風格：簡約，淺色調。材料設備 分級體系分級體系3、領先級地域：用于各個區域。對象：改善居住環境的較有實力的客戶，針對是3040歲業主。標準：保證質量，追求品牌，強調情調，成本為建筑面積1100元。風格：簡約，深色調。材料設備 分級體系分級體系4、豪華級地域：用于各個區域，包括郊區聯排別墅及市內豪宅。對象：成功人士，針對是3545歲業主。標準：追求高檔品牌，強調情調，中央空調，成本為建筑面積1600元。風格：古典，深色調。材料設備 分級體系分級體系降低檔次的產品降低檔次的產品依然12、維持要求的產品依然維持要求的產品選擇舍棄的產品選擇舍棄的產品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機櫥柜烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機櫥柜灶具、脫排臺盆三件套廚房墻地磚熱水器灶具、脫排臺盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板淋浴房臺盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面墻面開關面板衛生間臺下櫥柜鏡箱地熱儲物間內櫥步入式衣帽間空調冰箱開關面板衛生間臺下櫥柜鏡箱地熱儲物間內櫥步入式衣帽間空調冰箱浴霸暖風機浴霸暖風機浴缸浴缸微波爐微波爐案例：客戶需求下部品的價值排序案例：客戶需求下部品的價值排序材料設備 分級體系分級體系品牌戰略的意義品牌戰略的意義品牌是產品質量、環保性及售后服務有力的保證之一，各供應商自身品13、牌監控與萬科質檢體系的雙重把關，確保萬科裝修房的整體品質。通過萬科集團強大的采購平臺體系，獲得國內市場最具競爭的采購成本，進而向客戶奉獻最大的客戶價值。材料設備 品牌戰略“全面家居解決方案”產品特性A 產品研發B 材料設備C 工程施工D 售后服務“仿工廠化”生產模式定義通過最初框架階段基礎零控線控制砌筑、抹灰、裝修等各階段的精細施工，同時融入部品生產對誤差消化方案研究成果，進而達到裝修中安裝類材料部品規格的統一化，最終實現室門內、收納柜體等規格統一規格統一的標準化加工；實現規格統一化的前提下，從而實現將瓷磚、細木工板、石膏板等進行材料場外仿工廠化環境下的集中加工集中加工，編號入場統一施工。工程14、施工“仿工廠化仿工廠化”生產模式生產模式仿工廠化實現了規格統一、材料集中加工、生產環境固定、人員固定、流程固定；“仿工廠化仿工廠化”生產的意義生產的意義?提高生產效率?提高材料加工品質?降低了材料無效損耗?減少了文明施工的壓力?減少了因人為因素而導致的品質偏差工程施工“仿工廠化仿工廠化”生產模式生產模式“全面家居解決方案”產品特性A 產品研發B 材料設備C 工程施工D 售后服務統一的品牌保障主體土建工程、室內裝修工程、室內材料、設備、部品它們均有一個統一的品牌保障，那就是更多的客戶價值大多數產品提供高于市場平均值的保修期限。反映更迅速的產品保修體系。所有產品保修可統一報修至萬科客戶關系中心保修15、辦公室；售后服務品牌保障與方便快捷品牌保障與方便快捷如何規避精裝疑慮如何規避精裝疑慮?工法樣板房工法樣板房?現場展板現場展板?銷講說辭銷講說辭?銷售文本銷售文本萬科通過右邊四種途徑規避精裝修房在客戶心中的疑慮如何規避精裝疑慮如何規避精裝疑慮現場溝通現場溝通材料展示材料展示規避規避工法樣板房展示工法樣板房展示萬科通過工法樣板房的展示，將裝修用材及品牌詳盡的呈現在購房者眼前，打消購房者對工程質量的疑慮工法展示廳功能說明潔具品牌開關品牌廚具品牌收納系統配件分解展示安訪系統展示萬科通過售樓部里面銷售展板的展示，使購房者感受到萬科的誠信，增強了購房者的信心現場展板現場展板?裝修后的裝修材料及設施的保修責16、任和保修時間等，以材料供應商提供的質量保修期為準。如材料供應商未提供質量保修期的，保修期為商品房買賣合同約定的房屋交付之日起 1 年。?屬于裝修標準的所有電器設備均由生產廠家直接提供保修，具體保修辦法和保修期以生產廠商提供的保修文件為準。?乙方應當按照約定的裝修標準（約定的裝修標準包含以同等品質的材料、設備替代的材料）為準。本房屋商品房買賣合同的約定房屋交付日期之前完成全部裝修工程。甲方在房屋交付之日對裝修工程進行驗收，如甲乙雙方確認出現質量問題或者未達到約定裝修標準的，乙方應進行整改。?附件三：房屋其他部分的裝修標準，包括玄關、廚房、客廳及過道空間、衛生間、臥室、陽臺、電氣設備、戶內門的詳細17、品牌。萬科朗潤園U5委托裝修協議文本內容摘要購房合同中附加的裝修協議對如何確保精裝修房的交房質量及后期維戶作了詳細的說明，使購房者放心購買萬科精裝修產品裝修用材保質期說明電器保質保修期說明交房質量標準說明裝修標準說明購房合同購房合同1工法樣板間的價值和意義傳承香港樓盤展示方法的重要手段之一存在暗暗放大空間尺寸而有“水份”裝修的視覺效果會混淆視線轉移注意力送給購買期房的畫餅精裝樣板房樓盤展示的“標準配置”交房標準溫柔圈套真實的交樓品質的展示真實地將樓盤采用的各種材料、設備，工藝、工序展示出來工法樣板房坦然向消費者展示工法樣板房的樓盤也不多見品質保障已經成為一線發展商（中海，萬科）的標準配置尋求萬18、科品牌新的支撐點促進銷售，將質量賣給顧客工法樣板房對萬科的重要意義強者順應時勢的選擇顧客視角而非工程師視角的樣板當地工法樣板房中的樣板我們的工法樣板房定位刺激購買欲望的樣板具有教育意思的樣板將質量賣給業主騎龍山莊觀山水mini500品牌溢價x300 x800物有所值收集資料萬科東海岸泓景花園網上搜集資料采盤資料藍湖郡資料內部工法資料資料金科廊橋水岸俊逸藍山工法點評土建安裝水工分類二級分類技術標準名稱分類二級分類技術標準名稱A主體工程主體工程AA材料加氣混凝土模塊放水工程材料聚氨酯放水工程聚合物放水涂料保溫防水聚苯板工程做法多層材料加氣混凝土模塊放水工程材料聚氨酯放水工程聚合物放水涂料保溫防水聚19、苯板工程做法多層xx構造做法門窗及幕墻工作鋁合金門窗鋁型材玻璃鋁合金門窗用五金配件鋁合金門窗用密封材料鋁合金門窗施工圖設計任務書鋁合金門窗制作安裝構造做法門窗及幕墻工作鋁合金門窗鋁型材玻璃鋁合金門窗用五金配件鋁合金門窗用密封材料鋁合金門窗施工圖設計任務書鋁合金門窗制作安裝木門標準化木質入戶門入戶門鎖防火門鋼質防火門木門標準化木質入戶門入戶門鎖防火門鋼質防火門欄桿及百頁工程欄桿及百頁工程鋁合金鋁合金欄桿鋁合金鋁合金欄桿護欄護欄百頁木質木構建（花架扶手百頁）百頁木質木構建（花架扶手百頁）萬科東海岸工法樣板間萬科東海岸1上人平屋面構造做法上人平屋面構造做法2廚衛間地面構造做法廚衛間地面構造做法3廚衛20、間墻面構造做法廚衛間墻面構造做法4廳房墻地構造做法廳房墻地構造做法5廳房墻面構造做法廳房墻面構造做法6鋁合金窗安裝構造做法鋁合金窗安裝構造做法7入戶木門構造做法入戶木門構造做法8鋁合金桿構造做法鋁合金桿構造做法9鋁合金門窗構配件鋁合金門窗構配件10電器設備材料電器設備材料11居家報警系統居家報警系統12給排水材料給排水材料13管道壓力試驗管道壓力試驗萬科東海岸鋁合金型材及配件，室外給水管材，室內給水管材，排水管材萬科東海岸管道壓力試驗萬科東海岸熱水管、冷水管管線預埋地面標識萬科東海岸鋁合金窗安裝構造做法萬科東海岸鋁合金窗安裝構造做法萬科東海岸鋁合金欄桿構造做法萬科東海岸上人平屋面構造做法萬科東21、海岸衛生間地面做法萬科東海岸熱水管、冷水管管線預埋地面標識萬科東海岸電器管材、線盒，開關、插座，電線、電纜萬科東海岸樓宇對講系統與居家防盜系統萬科東海岸廳房墻面構造做法萬科東海岸廳房墻面構造做法萬科東海岸木質入戶門構造做法萬科東海岸廣州天地泓景花園廣州天地泓景花園露臺做法內墻做法下沉式衛生間樓面做法鋁合金門窗配件樣品給排水材料等等1、蜂窩狀節能隔熱磚。2、20厚1：2水泥砂漿保護層。3、高聚物改性瀝青卷材防水層4厚。4、20厚1：25水泥砂漿找平層壓光，刷基層處理劑一遍。5、1：8水泥陶粒找坡，最薄處30厚（i2）。6、鋼筋砼現澆屋面板廣州天地泓景花園1、乳膠漆第1遍。2、乳膠漆第2遍。3、膩22、子二遍。4、砂漿面層。5、連接處掛鋼絲網片。6、加氣混凝土砌塊墻體。廣州天地泓景花園具有良好的隔熱、隔音、保暖、防結露、降低冷輻射和安全節能性能。廣州天地泓景花園1、面鋪高級復合實木地板配復合木腳線。2、鋪貼防潮膜一道。3、作20厚1：5水泥砂漿找平層。4、用素水泥漿結合層一道。5、在現澆鋼筋砼樓板上廣州天地泓景花園1、面層防滑地磚。2、聚合物水泥砂漿。3、聚合物水泥基防水涂膜。4、混凝土找平層。5、陶粒填充層。6、水泥基滲透結晶防水涂層。廣州天地泓景花園強、弱電回路分設配電箱、照明、插座及電話、電視、可視對講等回路均按回路分別設獨立暗敷導管。廣州天地泓景花園外墻展示樓板構造展示陽臺防水展示廚23、房防水、煙道展示窗安裝構造展示欄桿、呼叫系統、鋁合金斷橋展示內墻構造墻展示衛生間展示給排水管道材料展示強弱電箱展示俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山俊逸藍山入口門洞衛生間防水展示區總體介紹展板廚房煙道展示區地面展示區砌體展示區材料樣品展示區外墻保溫展示區窗體展示區籌劃計劃安排網上資料收集其他樓盤工法資料收集內部工法資料收集藍湖郡工法資料收集第一輪討論會議（在哪里做，做什么，怎么做，誰去做）（工程營銷參與）提交深化成果并討論分頭實施階段合成最終成果及點評開放展示11月1日10月29日10月30日10月25日11月2日11月1024、日在我的工作中體現他人的價值在他人的工作中體現我的價值短期工作進度時間工作收獲時間工作收獲10.24（周二）網上查詢資料（周二）網上查詢資料1.萬科東海岸工法資料萬科東海岸工法資料2.泓景花園工法資料泓景花園工法資料10.25（周三）（周三）征詢營銷部主管意見整理網上資料征詢營銷部主管意見整理網上資料1.羅慶在做藍湖郡工法樣板房羅慶在做藍湖郡工法樣板房2.周五電平藍湖郡工法樣品周五電平藍湖郡工法樣品3.推薦采盤俊逸藍山推薦采盤俊逸藍山10.26（周四）（周四）1.采盤廊橋水岸、俊逸藍山采盤廊橋水岸、俊逸藍山2.搜集內部可展出工法搜集內部可展出工法資料照片感受資料照片感受10.27（周五）（周五25、）參與藍湖郡工法樣板點評參與藍湖郡工法樣板點評收集藍湖郡工法布置圖，及照片兩張收集藍湖郡工法布置圖，及照片兩張10.28（周六）（周六）1.與營銷部確定展示種類地點形式協作單位與營銷部確定展示種類地點形式協作單位2.收集內部工法資料收集內部工法資料1.收到內部工法資料收到內部工法資料2.協調營銷明天會上拿出營銷籌劃草案協調營銷明天會上拿出營銷籌劃草案10.29（周日）（周日）10.30（周一）開會討論并總結（周一）開會討論并總結10.31（周二）確定具體計劃（周二）確定具體計劃11.01（周三）修正計劃（周三）修正計劃黑色字體 已完成部分紅色字體待完成部分短期工作進度會議討論在哪里做工法展示？26、備選地點：確認地點：12棟4層C2-6展出什么內容？選擇哪些種工法進行展示？展出形式負責人展出形式負責人展出工法展出工法1王毅斌王毅斌外墻保溫構造做法（面磚外墻保溫構造做法（面磚/涂料）涂料）實物實物2王毅斌王毅斌衛間地面構造做法衛間地面構造做法3王毅斌王毅斌廳房地構造做法廳房地構造做法實物圖片實物圖片4王毅斌王毅斌內墻面構造做法內墻面構造做法圖片圖片5王毅斌王毅斌鋁合金窗安裝構造做法鋁合金窗安裝構造做法6王毅斌王毅斌鋁合金桿構造做法鋁合金桿構造做法7張靜張靜變頻加壓供水系統（社會推廣）變頻加壓供水系統（社會推廣）8丁潔丁潔電器設備材料，強電入戶箱（西門子），感應燈電器設備材料，強電入戶箱（西門子），感應燈9丁潔丁潔居家報警系統，對講電話系統（悉雅特）周界安防系統居家報警系統，對講電話系統（悉雅特）周界安防系統10沈蘇沈蘇給排水材料給排水材料會議討論