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1、華潤悠山悅景2022推廣提報/及時溝通創意社區2021.12“換”一種思維解題。銷售目標：4億其中，需要去化高層約31913萬元（約257套），洋房7727萬元（約36套），車位360萬元（約120個）.主力產品為高層平層，戶型面積段在100-137的三房四房，總價在97-132萬左右。核心產品亮點提煉9米闊景大陽臺5.8米挑高6.9米開間48橫廳99-137三房四房，讓全家更好的聚在一起。三個面臨問題Q1:客戶對區域的認可度低于旁邊的觀山湖；Q2:教育、生態、性價比，項目都已經向外輸出過，已經打動不了客戶；Q3:商業、交通、教育仍然未兌現1看消費趨勢回到人群以及產品的使用1消費升級品質居住成2、為新剛需:人們已經不僅僅滿足房屋的居住屬性，對居住環境、房屋品質、小區配套等諸多方面提出更高要求。2回歸“價值本位”時代：樓市將更加理性，回歸產品，回歸生活，進入人居品質升級時代。2看貴陽市場置換買房已成樓市方向標縱看購房市場，置換買房的邏輯成為貴陽業主間2021年進軍樓市方向標，以最低的成本去換取發展資源，有地鐵，有商業的，有學校的，有生態的地方。（來源界面新聞）置換買房，買的是發展，是和時間空間競賽。機會挖掘1.觀山湖的性價比優勢；2.白云區/金陽等區的品質/環境優勢；3.項目自身有教育配套、生態資源及央企品牌加持；4.主力客群在30-39歲，三口之家，看中教育資源；三十而立（客群）30-3、39歲，三口之家立，是事業上通達有成立，是回歸家庭的考量三十而立，開始對世界有了自己的見解奮斗的意義在于給家人更好的生活競品市場項目區域戶型區間單價保利大國璟觀山湖高層平層：80-100、躍層：116-181（主力戶型）、洋房135-166高層平層11000元/、躍層：12500元/、洋房16500元/萬科翡翠公園觀山湖鳴翠組團高層：7#：108/121（錯躍）、9#：118/140（3.5代綠建平層）11700-12700元/（錯躍）、12000-13500元/（3.5代綠建平層）；龍湖天曜觀山湖高層平層：100-120、高層躍層：94-137平層12000-13000元/、躍層13000-4、15000元/（二期預計均價13000元/）觀山天鉑觀山湖高層躍層：90-137躍層11000-12000元/中海映山湖觀山湖1-8月高層毛坯472套5.77萬、高層精裝62套0.8萬、別墅38套0.55萬 在售產品：高層：115-143、公寓：40-60、別墅高層毛坯均價12937元/、高層精裝均價15181元/、別墅均價31458元/建發央著白云區高層：78-132均價8752元/悠山悅景白云區99-137、高層躍層：131、洋房平層：144、洋房頂底躍高層平層9700元/、高層躍層13500元/結論1.相比均價高出2000左右的觀山湖，白云區能以至少低于20萬的總價差，實現同等品質的購房5、置換；2.對比白云區，長坡嶺公園、金融城商圈、華潤央企品質、交通/教育配套，能以相差不大的成本，實現更高品質的購房置換；沿著舊地圖，找不到新客戶。觀山湖及周邊90以下小區，都將成為我們的客戶新地圖會展城A區會展城B區恒大中央公園、中天會展城、麒龍金翠灣、陽光香榭花園、碧海花園、華潤國際社區、恒大中央廣場、金陽世紀城、金茂觀山湖、觀山湖一號、中天山水園、中天金融城、碧海觀山主攻細分的置換市場/距離和價格的平衡為貴陽置換人群，為這個版塊，劃定最有價值的交匯區域。觀山湖東，金融城旁，長坡嶺下價格和價值的平衡為想以更低成本享受更高品質的置換人群，提供最有價值的購房選擇。華潤出品、幼小初完善教育資源（引6、入華中師范大學附屬）、華潤物業100項細節服務、產品空間尺度（9米闊景大陽臺+5.8米挑高+6.9米開間48橫廳）、1.57容積率山居園林、約800蜂巢主題Hiland兒童樂園策略總結：1.精準對話觀山湖和周邊小區置換人群；2.以最低成本向他們提供最優的居住方案；3.聚焦目標人群的家庭實際需求與使用功能。更寬，更品質，更好地與家人在一起。老有所養（生態公園+低密園林）幼有所樂（學校+親子樂園）中有所愛（恰好的距離+恰當的品位）-2022傳播主張-置換大房子 質換好生活（備選主張：質換美好生活）更實力的華潤 質換更好的居住品質更舒適的三四房 質換更好的居住空間更大的樓間距 質換更好的低密感受更奢7、闊的橫廳 質換更好的歡聚時光更寬的觀景陽臺 質換更好的極目所見更細微的服務面 質換更好的生活體驗更上一層的家庭格局，質換更好的生活日常痛點結合價值點輸出以窄視野，換寬視野更開闊的樓間距，質換更好的低密感受視界困于窄何以沐風遠望Icon：置換大房子 質換好生活以狹空間，換大空間更寬的觀景陽臺，質換更好的閑適享法空間拘于狹何以知遇雅趣Icon：置換大房子 質換好生活以差服務，換好服務更細微的服務面，質換更好的生活體驗服務失于心何以論幸福美好Icon：置換大房子 質換好生活以短空間，換闊空間更奢闊的大橫廳，質換更好的歡聚時光布局過于短何以載家人歡聚Icon：置換大房子 質換好生活傳播傳播思考：新時代8、背景下的地產營銷風向：數字營銷+線上營銷+紅人營銷，全年把握“線上抓流量+線下抓客戶”的核心執行策略，線上建立流量層+線下去化流量層，線上線下緊密咬合，實現在客戶濃度越來越低的市場中快速聚焦，實現抓獲精準客戶。傳播體系搭建1個形象輸出1輪城市互動1 系列價值痛點溝通1個活動IP搭建N個購房節運營/1個形象輸出主K貼圖主kv方案2/1輪城市互動1個城市互動（“質換節”icon傳播）1、大眾互動：發起“質換節”，線上制造互動平臺，大眾參與，導入質換話題，引流到公眾號，搭建流量池。通過線上H5互動，刷屏，線下傳統媒體痛點溝通，引發“質換好生活”的倡導。2、中介互動：聯動全貴陽中介二級市場，將原有的分9、銷費用轉移到中介介紹上，觸發中介利益加倍，實現中介客戶的二次利用，促進銷售去化。城市互動執行框架1痛點撩撥2利益打動互動人群大眾購房者二級市場（中介）互動目的解決傳播聲量促進線下轉化互動維度Step1 大眾互動Step2 價值輸出Step3 軟文炒作新年反轉flag痛點溝通話題發酵釋放“質換”概念輸出“質換大房子”主張深度販賣“質換”主張傳播媒介：H5客戶端傳播媒介：刷屏+精準小區道閘/燈箱傳播媒介：大V/微博/公眾號1、社會推廣：痛點撩撥新年反轉H5UGC海報痛點結合價值點刷屏價值點輸出畫面 貼圖社區道閘 社區燈箱痛點鏈接二維碼播放TVC話題發酵為什么賣掉普通住宅的人，置換后都跑去住大房子了10、?人生得意須境寬選懂你的大房子享受大生活！Step1 活動發起Step2 利益傳遞合伙人X的現身財富翻倍活動海報利益解讀傳播媒介：中介門店/朋友圈傳播媒介：中介門店/朋友圈2、渠道推廣：利益打動整合中介資源/達成流量轉化江湖召集令：質換合伙人X的現身中介利益傳遞海報1個活動IP活動思考放大教育核心價值點，做活動IP從而建立項目的一大傳播亮點鏈接資源，攪動市場，吸引客戶學以致用前程似錦學貫中西培育天分贏在起點涵養情操#潤學堂#聯合貴陽教育培訓機構等資源，落地到線下現場，打造潤學堂。傳播Icon的建立名校名師顧問，連續10場以上的教育講座，每一場解決中小家庭的人來，每一場請一位教育界大咖重慶師者章11、創生的千場講座：聽孩子說 做榜樣教育章創生主講了千場講座的章創生是著名家庭教育專家、歷史文化學者、知名作家、重慶市巴蜀小學教育文化指導專家，出版有暢銷書聽聽孩子怎么說美國學生閱讀課重慶掌故君子之道等30余部著作。（資源可落地）線下炒作推廣配合話題導入孩子多讀書是為ta好讀萬卷書不如#潤學堂#該不該讓孩子玩游戲？有趣者，事竟成#潤學堂#是否一定要孩子變成自己的作品自由是創作作品最好的靈感#潤學堂#放縱孩子玩會耽誤他嗎？玩物也可以立志#潤學堂#貪玩是孩子的本能沒有所謂的不務正業我們天生就有無限可能#潤學堂#沒有所謂的熊孩子我們只是需要一場挑戰把淘氣變成勇氣#潤學堂#縱容好奇心不是冒險可能那些奇怪的12、夢想以后會變成我們的成就#潤學堂#活動宣導1文案示意潤學堂活動ip下的系列周邊打造/N個購房節運營重點推廣思路介于2022年沒有營銷節點，所以我們需要，靠營銷不斷制造節點與熱度達成項目的最終去化N個購房節（618/雙十一/雙12/抖房節/淘房節）結合購房政策（老帶新、全民營銷），去化流量層抖音X悠山悅景 質換抖房節 新時代背景下的地產營銷風向：數字營銷+線上營銷+紅人營銷 線上線下緊密咬合，實現推廣品效合一01開源拓寬渠道，整合多元公域流量平臺02蓄水自制流量，拓展流量蓄水池容量03活水內容共建，激活私域流量并加速轉化嗨購質房節嗨購好生活 好房抖出來置換大房子 質換好生活整體傳播動作回顧1個主形象1 波 痛 點 溝 通二級市場聯動1 個 活 動 I PN 個 購 房 節2022.13月6月9月12月新年反轉H5痛點刷屏+社區道閘+社區燈箱等廣告投放雙11購房節嗨購質房節618購房節潤學堂；結合教育價值點，進行教育資源的引進，持續性活動營造江湖召集令：質換合伙人X的現身財富翻倍 X2 利益輸出淘房節城市互動請 及時溝通