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1、Page 1 致：中國中鐵置業集團上海中鐵市北投資發展有限公司 2009年9月 閘北區市北工業園閘北區市北工業園5#地塊前期定位地塊前期定位 成果報告成果報告 Page 2 項目研究思路 本階本階 段工段工 作內作內 容容 后續后續 階段階段 工作工作 內容內容 認知項目特征，挖掘項目重點認知項目特征，挖掘項目重點 問題問題. 基于項目基于項目SWOT的物業市場分析的物業市場分析 項目財務指標測算項目財務指標測算 項目基地條件分析項目基地條件分析項目潛在開發條件分析項目潛在開發條件分析 STEP:1 項目總體定位及產品建議項目總體定位及產品建議 項目經營策略分析項目經營策略分析 解決問題解決問2、題 解決問題解決問題 在認知項目的前提下，同時針在認知項目的前提下，同時針 對本項目可開發的物業市場進對本項目可開發的物業市場進 行針對性分析行針對性分析,確定本項目定位確定本項目定位 方向方向 STEP:2 基于項目的總體定位基于項目的總體定位,提供項目提供項目 可具備操作性的經營策略及針可具備操作性的經營策略及針 對項目的經濟測算對項目的經濟測算 STEP:3 項目項目SWOT分析分析 酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場商業市場商業市場 Page 3 項目研究思路STEP1 項目基地條件分析 項目基地條件分析項目基地條件分析項目潛在優勢分析項目潛在優勢分析 項目項目SWOT分析分析 ST3、EP:1 認知項目特征，挖掘項目重點認知項目特征，挖掘項目重點 問題問題. Page 4 本項目用地條件 萬萬 榮榮 路路 平平 陸陸 路路 項目經濟技術指標項目經濟技術指標* 項目項目數數 量量 總用地面積（m2）51848.6 容積率2.80 建筑限高（m）78 用地屬性商辦用地 230m 本項目地塊場地平坦，最大高差值0.7m （3.74.4m），適宜開發建設。 項目地塊方正，臨近城市干道，適合房地產 開發。 項目用地為商辦性質，具備開發綜合商辦功 能區的基本條件。 本項目用地條件良好，具備開發綜合性商辦功能區的基礎要求；但項目限高對本項 目未來物業發展稍有影響。 地塊形狀及四至示意地塊形狀及四至示意 Page 5 項目四至現狀及開發條件分析 萬萬 榮榮 路路 上海匯眾汽車制造有限公司上海匯眾汽車制造有限公司 上海欣豐電子有限公司上海欣豐電子有限公司 上海鐵通上海鐵通 車輛檢測站車輛