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1、克什克騰旗經棚鎮商業街商 業 方 案Contents第一章第二章第三章第四章項 目 描 述項 目 價 值效 益 說 明風 險 評 估綱綱 要要Project項項 目目 描描 述述一、項目地址二、項目定位三、項目規模四、規劃要點五、項目周期六、推廣范圍七、經營方式八、擬招募主力商家 項目位于內蒙古自治區克什克騰旗經棚鎮，北京正北550公里。東臨解放路，西至應昌路，南至達里諾爾街，北臨體育公園。正北為克什克騰旗人民政府廣場，位于經棚鎮河東中軸線上。一、項目地址二、項目規模 規劃區總面積：規劃區總面積：6.47公頃，其中南北向長210米，東西向寬為320米。項目占地面積：項目占地面積：約4公頃（602、市畝）總建筑面積：總建筑面積：約13萬平方米（其中住宅地產2.4萬平方米，其它為商業地產）總投資總投資:4.5億元人民幣三、項目定位1，核心定位以商業地產作為絕對主導，住宅地產為補充的城市集中商業項目。三、項目定位2，業態定位三、項目定位3 3，開發模式定位，開發模式定位租售結合租售結合商業部分商業部分總面積約總面積約10萬平米萬平米持有并自營持有并自營面積約面積約5萬平米萬平米出售出售面積約面積約2萬平米萬平米先出租后銷售先出租后銷售面積約面積約3萬平米萬平米三、項目定位四、規劃要點 將建筑體量分解為幾個建筑體塊，合理的分布于場地中，靈活的平面適應了不同需求，并各自賦予獨特的功能屬性，通過二3、層和三層聯通的空中走廊，圍合出若干個尺度適宜的廣場和“空中庭院”。四、規劃要點 設計圍合式商業建筑群，大面積休閑消費廣場，步行街微地形中心花園，店鋪林立，配以小品、綠地，以豐富步行街空間形態。四、規劃要點 主要以休閑為功能，包括購物、餐飲、娛樂、書店、影院、賓館酒店等設施，通過環境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所，打造出一個人氣旺盛的商業街。四、規劃要點 規劃地段東、西、南三面均為居住用地，為商圈提供了零售及休閑的消費顧客群，市場環境良好。五、項目周期六、推廣范圍 赤峰中心城區：赤峰中心城區：擁有閑置資金的投資理財者。錫林郭勒市：錫林郭勒市：該市可作為銷售拓展區，同樣面向投資理財人群4、進行推廣。克旗本地：克旗本地：會有買家和承租商，主要面向即有底商如品牌專營店、家電百貨商場等進行推廣，作為主力銷售人群。七、經營方式采用即售和持有出租相結合方式經營。酒吧區、餐飲美食區采用即售方式；服裝品牌區、百貨家居區采用即售和持有出租相結合方式；娛樂休閑區是本案核心，擬采用持有方式，必要時可以自營或參股經營。八、擬招募主力商家 餐飲主力品牌：肯德基餐飲主力品牌：肯德基從屬于世界上最大的餐飲集團百勝餐飲集團。目前已在全球100多個國家和地區擁有超過3.3萬家連鎖店。院線主力品牌：萬達院線主力品牌：萬達中國電影終端市場的建設者和引領者，年度票房已突破8.3億元，觀眾人次年增長率超50%。八、擬5、招募主力商家 超市主力品牌：興隆大家庭超市主力品牌：興隆大家庭遼寧興隆大家庭商業集團在“中國民營企業500強”中排名205位，在“中國服務業500強”中排名203位，在“中國連鎖百強”排名中已經連續多年躋身前50名，其中集團已有8家企業榮登全國零售企業單店排行榜。連鎖酒店主力品牌：連鎖酒店主力品牌：7天連鎖酒店天連鎖酒店已建立覆蓋全國260家分店的經濟型快捷連鎖酒店網絡，位列中國十大連鎖酒店品牌前列。八、擬招募主力商家 餐飲主力品牌：肯德基餐飲主力品牌：肯德基從屬于世界上最大的餐飲集團百勝餐飲集團。目前已在全球100多個國家和地區擁有超過3.3萬家連鎖店。院線主力品牌：萬達院線主力品牌：萬達中6、國電影終端市場的建設者和引領者，年度票房已突破8.3億元，觀眾人次年增長率超50%。Value項項 目目 價價 值值一、背景分析二、項目需求度分析一、背景分析1.25倍的經濟高速增長與商業區倍的經濟高速增長與商業區2003年，克旗財政收入5212萬元；2010年，財政收入完成12.6億元，8年時間漲翻25倍，增速驚人。經濟的高速增長必然帶來對商貿服務業的高需求，但與其形成鮮明對比的是，作為克旗政治、經濟、文化中心的旗委、旗政府所在地經棚鎮，只有密集的裙樓底商彰顯著區域對商業的強勁需求，目前卻無完整商業區，克旗亟需現代商業的功能與活力，來匹配、支撐其發展速度。背背景景一、背景分析2.高達高達707、%的工業貢獻率與僅的工業貢獻率與僅30%的第三產業貢獻率的第三產業貢獻率隨著農業稅減免政策的陸續出臺，克旗地方財政收入主要來自于第二產業和第三產業，但它們目前對財政貢獻的比率關系是7：3，第三產業比重明顯偏低。在區域經濟加速增長的背后，克旗卻愈加暴露出工業經濟結構過于單一、產業結構失衡的問題。這與目前高速增長的各項經濟指標明顯構成矛盾，從現代社會經濟模式要求和可持續發展的角度來看，克旗產業結構亟待轉型，加大第三產業投入和建設力度已成為必須。背背景景一、背景分析3.世界級世界級產業品牌與產業品牌與初低級初低級服務配套服務配套2005年，克什克騰旗被正式認定為世界地質公園；2009年8月，國家投入8、250億元、堪稱全國煤制氣項目之最、也是世界煤制天然氣項目中年產量最大的大唐國際煤制氣項目正式開工建設。一系列世界級旅游園區、產業園區的“落地”，使克什克騰旗知名度迅速提高。近年來，到克什克騰旅游的人數迅速增加，據統計，2002年接待游客約40萬人次，到2010年已突破180萬人次；而正在打造的國家戰略性煤基新興能源化工產業示范基地也必然會帶來相關勞動力和高素質人才的聚集，帶來區域人口的非自然增長。如此巨大的消費動力和能級，需要完善的商貿服務業與之配套，克旗商貿流通滯后的局面須改觀，投入力度須加大。背背景景二、項目需求度分析1.商業街項目承載了克旗商業街項目承載了克旗“十二五十二五”發展規劃的9、硬性需求發展規劃的硬性需求 “轉變經濟發展方式，保持經濟平穩較快發展”是克旗“十二五”規劃的工作重點。2011年克旗政府工作報告明確提出，“經棚鎮的城鎮建設，要以打造生態、宜居、宜游城鎮為目標，力求在拓展空間、完善功能和提升品位上有新突破”。報告特別提出了經棚鎮商業街項目，并將其作為改造提升傳統服務業、提升商貿服務水平檔次和加快小城鎮建設步伐的主要手段。需需求求2.商業街項目填補了提升克旗礦業和旅游資源效益能級的剛性需求商業街項目填補了提升克旗礦業和旅游資源效益能級的剛性需求二、項目需求度分析產業化水平的重要指標是上下游配置是否合理、是否可以構成可持續運轉的關系鏈條。經棚鎮有包括新型化工、能源10、水電、食品加工等多個大型新建工業項目，按照基地化、集約化發展的原則，都在以園區化作為發展目標。特別依托大唐國際煤制氣項目，如此豐富的工業資源需要產業下游的商貿流通和服務業與之承接；克旗主打草原生態、世界地質公園、民族傳統文化三大旅游品牌，更需要產業配套和產業延伸，以提高其開發效益和水平。需需求求二、項目需求度分析3.商業街項目直接對接了經棚城鎮化建設的顯性需求商業街項目直接對接了經棚城鎮化建設的顯性需求 一方面，經棚城鎮化形象已初具規模，但在城鎮化功能上必須要有商業和服務業的配套支撐；另一方面，受政府大樓和體育公園景觀的輻射影響，基地已經具備了良好的城鎮化氛圍和生態條件，又極大有利于人流引導11、，商業街項目在彰顯巨大的升值潛力和無限商機的同時，也成為對周邊環境資源有效利用和經棚城鎮化建設的重要載體。需需求求Benefit效效 益益 說說 明明Risk風風 險險 評評 估估一、建設風險二、市場風險一、建設風險1.項目的規劃設計追求現代感、國際化，技術要求高，施工難度大，但相對來講規模較小，在招標施工單位問題上將處于尷尬境地。也就是說，當地施工企業技術上很難達到要求，外地大型施工企業也會由于建設規模和遠征費用等問題躊躇。解決這個問題的唯一方法，是開發企業在利益上做出大的讓步，才能使項目順利完解決這個問題的唯一方法，是開發企業在利益上做出大的讓步，才能使項目順利完成。成。風風險險一、建設風12、險2.受氣候條件限制，施工期只能集中在5月到10月之間，前期至少需要3個月緊張籌備，如果項目遇到不利因素影響，導致時間拖延，將帶來資金成本提高、銷售影響等一系列連鎖反應，導致利潤縮水，甚至虧損。針對現實情況，主體施工期已經推至針對現實情況，主體施工期已經推至2012年，項目更需要相關條件保障，以順年，項目更需要相關條件保障，以順利進入運作流程；否則又將帶來跨年度延期，需承擔的成本和損失更高。利進入運作流程；否則又將帶來跨年度延期，需承擔的成本和損失更高。風風險險二、市場風險項目的市場風險主要體現在推廣方面。本地的商業服務業，包括引以為自豪的旅游業，現狀都較為落后。項目雖能提煉幾個賣點和炒作題材，但都是基于對市場的預期。由此，這對推廣方案的制定提出了較高要求，需要慎之又慎，厚積薄發。由此，這對推廣方案的制定提出了較高要求，需要慎之又慎，厚積薄發。同時需要把握旅游旺季上市，以旅游業的繁榮景象促動銷售招商，因而，對于運作同時需要把握旅游旺季上市，以旅游業的繁榮景象促動銷售招商，因而，對于運作時間的準確把握對于本案也至關重要。時間的準確把握對于本案也至關重要。風風險險注：項目詳規可另附注：項目詳規可另附THE END謝謝關注！