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1、金地公館商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商銷售建議2014年2月周邊商業(yè)業(yè)態(tài)素描周邊商業(yè)業(yè)態(tài)素描招商策略招商策略銷售策略銷售策略周邊商業(yè)業(yè)態(tài)素描：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)素描：1.長通街集中了本區(qū)域的主要生活商業(yè)配套：包括輪胎、汽車維修店、藥店、小型超市、醫(yī)院診所、銀行。2.長春大街商業(yè)：主要為賓館，KTV。3.東四馬路業(yè)態(tài)：主要為食品店 、日雜超市、水果蔬菜類店鋪；4.光復(fù)路業(yè)態(tài)：日雜批發(fā)、酒店用品批發(fā)、玩具、鞋、低檔服裝批發(fā)；4.新天地業(yè)態(tài)：娛樂休閑、超市、高檔服飾、家電。金地商街生活配套類型商鋪新天地銀行醫(yī)院輪胎飯店汽車美容光復(fù)路市場周邊商業(yè)業(yè)態(tài)綜述：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)綜述：新天地的商業(yè)配套為本地區(qū)居民的生活提供了基本2、配套，但茶類、土特產(chǎn)等物品稀少；汽修、輪胎集中，但與本地普通居民日常需求關(guān)聯(lián)不大；銀行、超市、服裝店等業(yè)態(tài)相對(duì)完善，可以滿足消費(fèi)者需求；周邊道路（長通街、東四馬路）業(yè)態(tài)凌亂，不完整，環(huán)境較差、商業(yè)氛圍不濃厚。光復(fù)路商業(yè)圈產(chǎn)品齊全，但其多屬于批發(fā)產(chǎn)品，品質(zhì)不高，且基本沒有高檔產(chǎn)品，服務(wù)休閑性產(chǎn)品稀缺。商業(yè)布局原則：商業(yè)布局原則：1、控制業(yè)態(tài)檔次：在招商主體店的選擇及后期租賃協(xié)助中，有意識(shí)地契合“養(yǎng)生休閑體驗(yàn)街區(qū)”定位；2、通過商鋪面積選擇商業(yè)業(yè)態(tài)：在招商店的選擇上，根據(jù)商鋪面積選定特定業(yè)態(tài)及商家；3、形成對(duì)周邊業(yè)態(tài)的補(bǔ)充和完善：金地商街一定的基本生活配套，本案的業(yè)態(tài)布局應(yīng)對(duì)其形成補(bǔ)充，并成為區(qū)域3、的特色商業(yè)中心。剩余商鋪剩余商鋪SWOT分析：分析：業(yè)態(tài)及布局建議：業(yè)態(tài)及布局建議：養(yǎng)生休閑型專業(yè)業(yè)態(tài)：養(yǎng)生休閑型專業(yè)業(yè)態(tài)：茶市茶零售茶文化茶行東北特產(chǎn)特產(chǎn)品特產(chǎn)店名酒店茶都 專業(yè)業(yè)態(tài)（養(yǎng)生休閑型）建議布局在金地商街：利用專業(yè)市場很容易建立品牌優(yōu)勢、誠信優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢；2.利用產(chǎn)品集聚效應(yīng)，利于招商，提高商鋪的投資價(jià)值，增大商鋪升值空間；3.充分利用行業(yè)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢；4.該部分商鋪面積在200-400平方，大部分在200平方左右，一層面積在120平方左右，部分面積適合此類產(chǎn)品的經(jīng)營，其余面積具體根據(jù)實(shí)際情況及店面大小做適當(dāng)調(diào)整。商鋪布局建議（共商鋪布局建議（共34個(gè)可租賃商鋪）：個(gè)可租4、賃商鋪）：108 107 106 105104103102 101 108 107 106 105 104 103 102 101 105 104 103 102 101 107106105104103102101124123122121118117116115120119114113111112113111109110110109108103104105106101102107112111110109114113108A4 A5 A6 A3 A2 A1 108107106105 104103102101 113112111110109108107106105 103-4 101-2 10315、04107108101102109110111112105106B2B1茶坊茶坊茶坊茶坊茶坊茶坊土土特特產(chǎn)產(chǎn)陶陶瓷瓷名名酒酒1.目標(biāo)性客戶目標(biāo)性客戶招商策略：招商策略：長春及長春周邊的茶葉、特產(chǎn)類的個(gè)體經(jīng)營者；名茶名酒在長春的代理商；土特產(chǎn)、當(dāng)?shù)孛频纳a(chǎn)商；其中：以個(gè)體經(jīng)營戶為主要客戶群體，更容易接受組成商業(yè)集群營造商業(yè)名氣的構(gòu)思想法，將其集中經(jīng)營的可能性較大。下一步任務(wù)，需實(shí)地考察與具體客戶接觸，了解客戶的實(shí)際意向。并根據(jù)他們想法，我們做相應(yīng)調(diào)整。2.根據(jù)商鋪大小選擇性招租：根據(jù)商鋪大小選擇性招租：招商策略：招商策略：根據(jù)商鋪大小選擇性招租：根據(jù)商鋪大小選擇性招租：根據(jù)商鋪大小選擇性招租：6、根據(jù)商鋪大小選擇性招租：周邊商鋪?zhàn)饨穑褐苓吷啼佔(zhàn)饨穑航?jīng)調(diào)研，項(xiàng)目周邊個(gè)別商鋪?zhàn)饨鸺胺植记闆r，且各商鋪詳細(xì)情況不一，租金變化明顯。故，不能作為本案商鋪確定租金的根本依據(jù)。可租商鋪?zhàn)饨鸺僭O(shè)可租商鋪?zhàn)饨鸺僭O(shè)：3招商優(yōu)惠方式建議（1）：免租期進(jìn)駐：免租期進(jìn)駐：目前項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不成熟，預(yù)留免租期可用作店面裝修，觀察市場培育的效果。本案可設(shè)定免租期為6個(gè)月，特殊鋪面、主力店品牌商家另行協(xié)商考慮，最長不超過12個(gè)月。租金付款方式設(shè)定：租金付款方式設(shè)定：1、一次性繳納1年租金者，次年租金遞增5%；第三年租金遞增6%；第四年租金遞增7%；2、一次性繳納3年租金者，獎(jiǎng)勵(lì)“免租期延長3個(gè)月”。從第四年租金遞增57、%；第五年租金遞增6%；第六年租金遞增7%；3、一次性繳納5年租金者，獎(jiǎng)勵(lì)“免租期延長6個(gè)月”。從第六年租金遞增5%；第七年遞增6%；第八年遞增7%。注：此處設(shè)定初始日租金為1.00元/平米/天。按租戶租賃面積作為租金優(yōu)惠的計(jì)算基礎(chǔ)：按租戶租賃面積作為租金優(yōu)惠的計(jì)算基礎(chǔ)：100以下為第五檔，100-300 為第四檔；300500 為第三檔；5001000 為第二檔，1000 以上為第一檔。租金折扣與租賃面積對(duì)應(yīng)：租金折扣與租賃面積對(duì)應(yīng)：以999折優(yōu)惠為五檔，以996折優(yōu)惠為四檔，以99折優(yōu)惠為三檔，以986折優(yōu)惠為二檔，以98折優(yōu)惠為一檔。招商優(yōu)惠方式建議（2）：物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策 把物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠分8、為五檔，按商戶不同情況分別給予不把物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠分為五檔，按商戶不同情況分別給予不同檔次優(yōu)惠，吸引商戶進(jìn)駐同檔次優(yōu)惠，吸引商戶進(jìn)駐 ：以六個(gè)月優(yōu)惠期為五檔，以九個(gè)月優(yōu)惠期為四檔，以十二個(gè)月優(yōu)惠期為三檔，以十八個(gè)月優(yōu)惠期為二檔，以二十四個(gè)月優(yōu)惠期為一檔。媒介支持優(yōu)惠政策經(jīng)營商鋪按面積分類：根據(jù)租戶租賃面積，分別給予經(jīng)營商鋪按面積分類：根據(jù)租戶租賃面積，分別給予1 1-1-10 0萬元廣告支持。萬元廣告支持。一萬元為第五檔；兩萬元為第四檔；四萬元為第三檔；六萬元為第二檔；十萬元為第一檔。1招商商鋪先租后售，帶租約銷售，保證業(yè)主租金收益；2購買其他商鋪者，可選擇獲贈(zèng)其所購鋪面的租憑合同，享受未來租金收益9、；（確保招商成功后執(zhí)行，同時(shí)需根據(jù)商鋪位置設(shè)定租金水平，避免高風(fēng)險(xiǎn)。）有意向租賃商鋪者，可根據(jù)其經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)模予以租賃，并在簽定租賃合同后銷售。3.銷售時(shí)機(jī)選擇：前期以商街宣傳和招商為主，在50%以上招商任務(wù)完成后主推銷售；此階段投資者對(duì)經(jīng)營前景具較大想象空間。4.優(yōu)先權(quán)：主營商家在同等條件下?lián)碛猩啼伒膬?yōu)先續(xù)簽權(quán)和購買權(quán)；小區(qū)住戶自營或投資商鋪，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。銷售策略銷售策略商業(yè)服務(wù)中心職能：專業(yè)商業(yè)管理部門，統(tǒng)一管理。確保良好商業(yè)氛圍；租戶管理：完善管理租戶檔案；審定商家經(jīng)營內(nèi)容、商鋪裝修風(fēng)格；租戶協(xié)調(diào)，了解商家的情況，協(xié)助商家經(jīng)營。項(xiàng)目推廣：舉辦各類活動(dòng)，提升人氣，促進(jìn)商家營業(yè)額增長，提升租賃物業(yè)的租金水平。商業(yè)管理部門：商業(yè)管理部門：商家替換，持續(xù)招商在項(xiàng)目第一次成功招商后，經(jīng)過項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營，經(jīng)營團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目運(yùn)營的各個(gè)時(shí)間階段，根據(jù)各商家的運(yùn)營狀況以及各個(gè)階段的商家品牌調(diào)整策略，對(duì)商家進(jìn)行調(diào)整，使商街具有持久活力。財(cái)務(wù)管理、績效管理、法務(wù)支持制定和管理預(yù)算、處理應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款；審定經(jīng)營績效，處理項(xiàng)目運(yùn)營中的各種法律事務(wù)，包括違約欠租等，維護(hù)業(yè)主的利益。招商時(shí)機(jī)選擇：建議2月下旬啟動(dòng)招商工作；5月開始商業(yè)街正式推廣。謝 謝！