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1、淮濱西湖春天營銷策略推廣思路方案信陽青葉創宣地產營銷策劃有限公司政策解讀 競品分布競品數據 項目概述 品牌價值 項目SWOT分析 價值梳理 客群定位 策略鋪排 形象包裝 PART 01 市場分析PART 02 本體分析PART 03 營銷策略PART 04 VI及物料展示vi演繹 目錄CONTENTS01市場分析政策解讀一、中央：“三穩”目標不變，不斷完善房地產市場長效機制 7 月底以來，中央多次召開會議表態房地產市場調控，接連出臺了近 20 條相關政策，內容包括房地產金融調控收緊、推進保障性住房體制、加強整頓房地產市場秩序、“兩集中”土拍規則調整等內容。1、堅持“房住不炒”和“三穩”調控目標2、不變堅持“房住不炒”和“三穩”調控目標不變。今年以來全國房地產調控政策呈收緊態勢，7 月 22 日國務院副總理韓正重申“房住不炒”的定位，為下半年房地產政策調控明確定調，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制。2、房地產金融監管持續強化，財稅制度進一步完善中央堅持房地產金融審慎態度，房地產金融管控持續加強。7 月 22 日，國務院副總理韓正提出，“要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業三線四檔融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理”，同日，住建部表示“下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理。3、整治規范房地產市場秩序，聚焦四3、大領域7 月 23 日，住建部等八部門聯合印發關于持續整治規范房地產市場秩序的通知，提出要“力爭用3 年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。”同時，明確“因城施策”要重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。房地產開發房屋買賣 住房租賃物業服務 房屋買賣房地產開發住宅租賃物業服務政策解讀總結 2021 年以來，房地產調控政策持續收緊，中央堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調不變，嚴格落實房地產貸款集中管理制度，落實城市主體責任，繼續圍繞人、房、地、錢四位一體的聯動機制完善相關政策。地方層面，當前各地出臺的政策呈現一些新的特4、點，公積金貸款放寬，針對特定人群發放購房補貼，強調嚴禁企業惡意降價、嚴禁炒作學區擾亂市場秩序等；另外，重點城市土拍規則調整，試點現房或全裝修銷售、限制企業參拍地塊數量、限制項目預售時間、部分地塊銷售向特定人群傾斜，22 城之外的熱點城市土拍規則亦跟進調整為限地價、限房價、提品質等。這些特點均值得重點關注，部分政策或將成為未來調控方向。短期來看，預計各地繼續響應中央號召，穩市場預期、規范市場秩序，房價韌性仍較強的城市有望跟進二手小區成交參考價政策，土拍規則調整或將進一步向三四線城市擴圍。但整體上，隨著房地產市場調整壓力的不斷加大，四季度房地產調控政策環境或有改善，各地繼續大力度加碼的可能性明顯降5、低。城市政策現狀 城市政策預警 政策變化及預判城市發展總體結構：“一帶、二軸、一園、六片區”。一帶：淮河文化景觀帶；二軸：綜合服務軸烏龍大道，城市拓展軸淮河大道；一園：造船工業園；六片區：老城生活服務區、綜合功能服務區、火車站服務區、西南生活服務區、物流倉儲區、產業集聚區。規劃：“一帶、兩軸、四區一帶、兩軸、四區”和和“11359”的新型城鎮體系結構的新型城鎮體系結構土拍數據2020年-2021年6月淮濱縣共成交20宗住宅用地，合計909.35畝，金額11.33億元，平均地價為125萬/畝，平均樓面價924元。成交月份土地編號土地位置面積畝土地用途容積率限高起始價成交金額萬溢價單價（畝）樓面價6、竟得者2020-4-24【2020】006龍泉路西側、金龍街北側1614.52.4住宅兼商業2.520350350.2360%144.63 868張濤2020-4-23【2020】004新華街北側、康隆路西側46342.469.5住宅兼商業2.260833883380%119.95 818淮濱縣天福房地產開發有限公司2020-4-23【2020】003楚相大道西側、朝陽街北側53763.580.6住宅兼商業2.260967396730%119.95 818正商2020-9-10【2020】026號紅云路東側、淮河大道北側45195.7067.79住宅兼商業2.0548284.38284.30%7、122.21917福建廈門百江集團投資有限公司2020-9-10【2020】027號紅云路東側、學苑街南側54387.60 81.58住宅兼商業2.0548435.58435.50%103.47762020-9-10【2020】028 號紅云路東側、學苑街北側77468.40116.2住宅兼商業2.05410892108920%93.747032020-9-10【2020】029號紅云路東側、青年街南側39469.259.2住宅兼商業2.0545513.85513.80%93.146992020-12-9【2020】033號地塊閭河路東側、龍門街南側6018.099.03普通商品住房1.8508、109010900%120.761007信陽市正中房地產開發有限公司（淮濱建業府）2020-12【2020】034號青年街南側、閭河路東側26252.6339.4普通商品住房2505135.025135.020%130976河南天樾實業有限公司（淮濱建業府）2020-12-10【2020】035號閭河路東側、曙光街北側17192.30 25.79普通商品住房1.8503720.43720.40%144.261202張炳文2020-12【2020】036號曙光街南側、新建道路東側7738.4611.6普通商品住房2501595.681595.680%1371031淮濱縣萬達房地產開發有限公司209、21-1【2020】040號曙光街南側、新建道路西側4753.997.1普通商品住房260980.281236.9826%1741300陳衛華2021-2【2020】046號新華街南、龍泉路北61363.2692.04普通商品住房1.84011045111681%1211011河南治宏房地產開發有限公司（淮濱建業未來城）2021-2【2020】047號文化路北、紅云路西22699.7234.04普通商品住房1.840408541311%12110112021-2【2020】048號文化路南側、閭河路西側36547.4254.81普通商品住房2.58011307113070%2061237淮濱縣10、浩宇房地產開發有限公司土拍數據成交月份土地編號土地位置面積畝土地用途容積率限高起始價成交金額萬溢價單價（畝）樓面價竟得者2021.5.17【2021】011洪河路東側、青年街南側12122.3518住宅2.2542900.872900.870%161萬1088河南正商鄭東置業有限公司2021.5.25【2021】015欄桿街南側、規劃路西側6031.59住宅2.6271600.151600.150%177.8萬1020劉健2021.5.26【2021】016欄桿街北側、規劃路西側6921.810住宅2.4271500.643473.35131%347.3萬20902021.6.8【2021】011、17文化路北側、康隆路西側30845.4546.27住宅兼商業2.0365552.185552.180%120萬900建業淮河院子2021.6.8【2021】018新華街南側、康隆路西側50002.0875住宅兼商業2.2549000.379000.370%120萬8182021年6月淮濱新增兩塊土地信息，均被建業以起拍價成功拿下，在淮濱已形成四盤鼎立局勢，結合2020年土拍信息，在今年下半年將有大量房源入市。1正商書香華府：簡介：項目占地面積80畝，總建筑面積15.53萬方，產品類型：18層小高層、8層洋房，108-125三房、140-168四房；銷售均價：高層成交價約4700元，洋房成交價12、約5500元；10月31日開盤，4月份加推120套，目前還剩余5棟樓未開總剩余約300套左右；是淮濱首家集中供暖社區，前10年免收供暖費。2淮濱桂園：簡介：項目占地面積59畝，總建筑面積11.9萬方，產品類型：18層高層，118-136三房；銷售均價：標準層5800元/（毛坯），一層5300元/，頂層5500元/；2020年12月8日開盤，目前剩余100套左右；產品主打“低密、宜居、公園里”采用新中式蘇州園林建筑風格。3碧桂園濱湖學府：簡介：項目占地面積145.5畝，總建筑面積19.48萬方，產品類型：18層洋房，1層小高層，108三房、131四房；銷售均價：精裝成交價5800-6500元；特13、殊樓層優惠2-4萬；項目分兩期開發，一期已經售罄，二期2020年12月8日開盤，目前還剩余480套左右；產品主打“精裝、學區、新中式多重立體園林”45上河城：簡介：項目占地面積180畝，總建筑面積30萬方，產品類型：別墅加小高層，115-128三房；130-134四房；別墅為雙疊產品；高層銷售均價5800元/（毛坯），一層5300元/，頂層5500元/；2019年9月28日開盤，目前剩余貨量不多，項目進入尾盤期。濱湖壹號：簡介：項目占地面積73畝，總建筑面積18萬方，產品類型：11層小高層，17層高層，27層超高層；114-130三房；139-150四房；銷售均價：成交均價5400元/；20114、9年12月22日開盤，目前銷售400多套；產品主打“教育地產 宜居生態地產 公園地產“6星河名源：簡介：項目占地面積約75畝，總建筑面積15萬方，產品類型：18層高層，117-147三房；181-202四房；高層銷售均價5500元/（毛坯）；2020年1月2日開盤，首推220套，目前還剩余220套，產品主打“學府旁、公園側”7淮上明珠：上河城東，一期占地60畝，總建面15.4萬方，規劃10棟高層，整體均價均價5200-5300元/。一期1#2#3#售罄，在售5#6#7#，12月22日新加推8#，2月新推10#樓，9#樓暫未推售，整體剩余400套左右。8百江富淮城：簡介：項目占地面積325畝，總15、建筑面積60萬方，產品類型：規劃7棟18層高層、4棟17層小層，3棟1+16層高層、1棟酒店式公寓、11棟3層商業街；2021年5.1營銷中心開放，首期10月份開盤，目前正進行入會蓄客。淮濱建業府：簡介：項目占地面積39畝，總建筑面積6.8萬方，產品類型：4棟9層洋房、2棟11層小高層、2棟16層高層，共396套；118-142三房；屬于建業輕資產，主打“低密、學區、府系高端”采用新派建筑風格,，預計6月底首開4棟洋房152套。910淮濱建業未來城：簡介：項目占地面積126畝，總建筑面積20萬方法，首期推送6棟樓，為2棟13層、4棟11層小高層約300套；城市展廳在2021年5.1日開放，同步16、啟動認籌，首期戶型面積為127三房、142四房；產品主打“低密、實驗小學學區”采用徽派新中式蘇州園林建筑風格。11建業淮河院子：簡介：總占地面積積為50847.45平方米（121.27畝），規劃為12層洋房及18層高層，于5月31日成功競拍，每畝地價為120萬元，樓面地價為818元/；競品數據淮濱建業府競品數據區域位置項目位于淮濱縣青年街與閭河路交叉口（淮濱實驗幼兒園）對面，左鄰淮河大道，右靠奧斯卡大型商超，周邊配套實驗中學，濱城學校，奧斯卡，欄桿街菜市場，瀕臨閭河公園，規劃配套設施完善。項目交通便利，左側緊鄰淮河大道，直通淮內高速，周邊配套實驗中學、濱城學校、奧斯卡娛樂商場、欄桿街菜市場，瀕17、臨閭河公園等一系列生活配套，規劃配套完善。競品數據項目概況淮濱建業府項目，總占地97畝，總建面積約68268.95，一期規劃套數：390套，產品全系洋房，目前在售8號樓，容積率：1.999，機動車停車位：450個，地上停車位：97個，地下停車位：353個；后期物業為建業物業。淮濱建業府占地面積 97畝建筑類型洋房當期總戶數390容積率1.999建筑面積68268.95綠地率 33%開發商淮濱縣凱地置業有限公司當前動態項目現處于平銷期配套設施項目配套：1、教育情況：配套實驗中學、濱城學校；2、醫療資源：淮濱縣人民醫院3、商業情況：奧斯卡大型商超+影視城；4、公共資源：奧斯卡娛樂商場、欄桿街菜市場18、，瀕臨閭河公園等一系列生活配套等；價格洋房：5700-6000當前優惠政策定房立減3萬位置淮濱縣青年街與閭河路交叉口（淮濱實驗幼兒園）對面銷售狀況在售8#，2#，去化約80套競品數據建業府洋房戶型展示洋房戶型均為1413+1室兩房兩廳兩衛、118-121三室兩廳兩衛、其中140產品較少，118-121戶型占比最大，戶型設計寬敞舒適，符合區域改善投資客戶群體為主的特征。三室兩廳兩衛建面約118-121三室兩廳兩衛建面約118-1213+1室兩房兩廳兩衛建面約142競品數據淮濱建業未來城競品數據區域位置項目位于龍泉路與文化路交匯處實驗小學總校北50米，緊鄰文化路錦復公園，金谷春大道，周邊配套實驗小19、學總校、淮濱農商智慧城（農貿商場），南側5公里內為金谷春大道、東湖公園等一系列生活配套，規劃配套完善。項目交通便利，緊鄰文化路錦復公園，金谷春大道，周邊配套實驗小學總校、淮濱農商智慧城（農貿商場），南側5公里內為金谷春大道、東湖公園等一系列生活配套，規劃配套完善。競品數據項目概況淮濱建業未來城，項目規劃建筑面積192784.66平米，占地面積84062.98平米，規劃用戶1115戶，物業公司為河南建業物業管理有限公司，開發商為河南治宏房地產開發有限公司，規劃配套設施完善，產品全系洋房；淮濱建業未來城占地面積 289畝建筑類型洋房當期總戶數1115容積率1.98建筑面積192784.66綠地率 20、35%開發商河南治宏房地產開發有限公司當前動態項目現處于入會排號期配套設施項目配套：1、教育情況：配套實驗小學總校；2、醫療資源：淮濱縣人民醫院3、商業情況：奧斯卡大型商超+影視城；4、公共資源：奧斯卡娛樂商場、淮濱農商智慧城（農貿商場），南側5公里內為金谷春大道、東湖公園等一系列生活配套等；價格洋房：約5700以下當前優惠政策交1000元抵10000元位置項目位于龍泉路與文化路交匯處實驗小學總校北50米競品數據建業未來城洋房戶型展示A1、A2、戶型分別為127三室兩廳兩衛，戶型方位不同，B戶型為117m，戶型設計寬敞舒適，符合區域改善投資客戶群體為主的特征。B戶型 3室2廳2衛 待售建筑面積21、約117mA2戶型 3室2廳2衛 待售建筑面積約127mA1戶型 3室2廳2衛 待售建筑面積約127m競品數據建業未來城洋房戶型展示C戶型為129三室兩廳兩衛，D戶型為127m三室兩廳兩衛，E戶型為142m四室兩廳兩衛，戶型設計寬敞舒適，符合區域改善投資客戶群體為主的特征。E戶型 4室2廳2衛 待售建筑面積約142mD戶型 3室2廳2衛 待售建筑面積約127mC戶型 3室2廳2衛 待售建筑面積約129m競品數據百江富淮城競品數據區域位置項目位于淮濱縣淮河大道與紅云路交會處路東，交通便利，緊靠淮河大道、平安大道兩天主干道，經國道328直達淮濱高速路口，項目宗地位于“百億新區”，緊鄰雅寶辦公酒店、22、素芳購物中心，深入打造新城區面貌。百江富淮城項目包含26、27、28、29號地塊，總占地324畝，總建面50多萬，26號 地塊總用地面積54387.6，住宅建筑面積106795.21，27號地塊總用地面積45195.7，住宅建筑面積27117.38，酒店建筑面積18599.98，商業建筑面積44673.44；28號地 塊總用地面積39469.2，29號地塊總用地面積77468.4，分4期開發。競品數據項目概況百江富淮城，項目占地面積約200000平米，規劃建筑面積600000平米，規劃戶數880戶，項目為108-137墅質小高層，項目分4期開發，是集品質住宅、商業街、酒店、商墅為一體綜合項目；23、百江富淮城占地面積 289畝建筑類型洋房當期總戶數880套容積率2.0建筑面積600000綠地率 35%開發商福建百江集團當前動態項目現處于入會排號期配套設施項目配套：1、教育情況：配套實驗小學總校；2、醫療資源：淮濱縣人民醫院3、商業情況：奧斯卡大型商超+影視城；4、公共資源：奧斯卡娛樂商場、淮濱農商智慧城（農貿商場），南側5公里內為金谷春大道、東湖公園等一系列生活配套等；價格洋房：約5700以下當前優惠政策交1000元抵3000元位置項目位于淮濱縣淮河大道與紅云路交會處路東競品數據淮濱美好生活家園競品數據區域位置項目緊臨城市主軸淮河大道，通過大規模建設，配建五大中心三類配套，將在數年內打造24、一座5-6萬人生活工作的現代化新城，社區對面明仁堂醫院；濱美好生活家園規劃的五大中心配套環繞社區，可歸納分為三類配套：1）教育、醫療、養老等大型區域配套；2）鄰里中心免費提供大量活動創業空間的社區公共配套；3）包括豐富業態和主流品牌的消費類商業配套。全面囊括了生活方方面面的需求，特別是解決了長期在外打拼業主的后顧之憂，可以安心的將家里的老人、小孩和愛人留在家鄉，全面為他們解決教育、養老、社交、看病、工作的問題，讓家人過上美好生活。競品數據項目概況淮濱美好生活家，目前在售項目一二三期，一期二期總占地面積94畝，總建面158821，三期69畝，總建面116079，三期規劃戶數共計2322戶，項目均25、為97-134墅質小高層，商業暫未開售；淮濱美好生活家占地面積 163畝建筑類型高層當期總戶數2322套容積率2.2建筑面積274900綠地率 35%開發商淮濱縣天福房地產開發有限公司當前動態項目現處于平銷期配套設施項目配套：1、教育情況：雙語幼兒園、青少年體能訓練中心、四點半學堂；2、醫療資源：老年康養中心3、商業情況：配建五大中心三類配套4、公共資源：奧斯卡娛樂商場、，南側3公里內為金谷春大道、東湖公園等一系列生活配套等；價格洋房：約4500-5200以下當前優惠政策交100元抵5000元位置項目緊臨城市主軸淮河大道競品數據淮濱美好生活家戶型展示淮濱美好生活家項目三期共有12個戶型，物業類26、型均為18層高層，A1與A3戶型衛四室兩廳兩衛，其余均為三室兩廳兩衛，戶型方位不同，戶型面積99-134，戶型設計寬敞舒適，符合剛需-改善所有客戶需求。競品數據正商書香華庭競品數據區域位置淮濱正商書香華府坐落于淮濱縣楚相大道與朝陽街交會處,淮濱目前備受矚目的淮濱新區及淮濱教育體育園區核芯位置；項目緊鄰淮濱新城主動脈楚相大道；淮濱實驗幼兒園、淮濱實驗小學欄桿分校、淮濱實驗中學、淮濱外國語、新時代學校等眾多名優學府也近在咫尺；而且項目首開淮濱供暖社區先河，前10年免費供暖。傳承微派建筑之精髓、為淮濱人民匠筑情歸東方的品質華府。競品數據項目概況項目首期建設用地約80.6畝，規劃總建筑面積約1530027、0平方米，二期建設用地約64.77畝，規劃總建筑面積約94996平方米。一期規劃7棟18層高層，8棟8層洋房。產品規劃108-125品質三房，140-168寬奢四房。；正商書香華府占地面積 144.83畝建筑類型洋房+高層當期總戶數1264套容積率2.2建筑面積247996綠地率 35%開發商正商集團當前動態項目現處于平銷期配套設施項目配套：1、教育情況：淮濱實驗幼兒園、淮濱實驗小學欄桿分校、淮濱實驗中學、淮濱外國語、新時代學校2、醫療資源：淮濱縣人民醫院3、商業情況：奧斯卡商業4、公共資源：奧斯卡娛樂商場、淮濱農商智慧城（農貿商場），南側5公里內為金谷春大道、東湖公園等一系列生活配套等；價格28、洋房：約5000-5500以下當前優惠政策優惠2萬后按揭98折、全款97折，按時簽約優惠一個點位置項目緊臨城市主軸淮河大道競品數據正商書香華庭戶型展示正商書香華庭項目，共有4個項目，物業類型分別為18層高層+8層洋房，140戶型衛四室兩廳兩衛，其余均為三室兩廳兩衛，戶型方位不同，戶型面積108-140，戶型設計寬敞舒適，符合剛需-改善所有客戶需求。競品數據正商書香華庭戶型展示競品數據碧桂園濱湖學府濱湖學府為碧桂園進駐淮濱第二個項目，唯一個精裝項目，項目緊鄰淮河文化公園，項目規劃以洋房、小高層，項目總體量1600余套，整體均價6100-6600元/，車位價格7-10萬。項目名稱碧桂園濱湖學府碧桂29、園濱湖學府項目地址濱湖路與楚相大道交匯處東500米開 發 商淮濱縣碧天置業有限公司建筑類別洋房、小高層占地面積9.7萬方（145.5畝）建筑面積19.48萬方裝修情況精裝（標準1000元/）物業費高層洋房物業服務費用1.65元/，商鋪物業服務費2.9元/容 積 率1.8項目開盤時間2019年9月戶型面積戶型面積區間高層115/洋房131，一梯一戶設計本月銷售價格及優惠愛在當夏主題活動97折，全民營銷98折，員工購房95折（僅限7月）全款99折，115戶型成交均價6300，140戶型成交均價7000團隊配置自售，策劃1名+后勤3名+置業顧問13名二期基本售罄剩余60套房源 一期競品數據上河城項目30、概況：規劃25棟小高層、5棟別墅，主打教育配套與淮河公園，整體均價5600元/。2019年9月開盤，總體量1695套，目前剩余280多套。項目名稱項目名稱上河城上河城項目地址項目地址正義街與白露河路交叉口西南角開開 發發 商商信陽恒坤實業有限公司建筑類別建筑類別別墅/小高層占地面積占地面積180畝建筑面積建筑面積30萬方裝修情況裝修情況毛坯物業費物業費待定項目開盤時間項目開盤時間2019年9月容容 積積 率率1.92戶型面積戶型面積115/121/128/130/134/230，一梯一戶設計銷售狀態銷售狀態所有樓棟均已開售，整體剩余約200套，已開剩余多為頂樓與四層以下房源及別墅。本月銷售政策31、及均價團隊配置均價團隊配置自售，策劃自售，策劃1名名+后勤后勤5名名+置業顧問置業顧問 名名18#21#23#26#27#32#31#20#28#22#29#25#30#17#19#16#15#11#12#13#10#8#7#5#9#6#2#3#售罄在售競品數據小結除淮上明珠為27F超高層外，主要在售項目均為洋房/小高層；小高層與洋房為兩梯兩戶設計，高層為兩梯四戶設計，戶型均為南北通透產品設計小高層主力面積為108/115/125，洋房主力面積130/140戶型面積9月市場競品項目總去化量為176套，目前淮濱整體市場競品項目總庫存量為551605。市場庫存量競品項目正商書香華府高層及洋房價格相32、比前幾個月略有下降，在加其高額全民經紀人獎勵，項目面臨市場較為嚴峻銷售價格淮濱縣城項目基本都有售樓部，展示效果好，接待流程規范，樣板房展示、工藝工法展示、項目附加值展示介紹等，整體流程以及體驗效果娉美一線城市。售樓部展示多數為鄉鎮在縣城置業客戶，項目定期下鄉拓客，縣城企事業單位購房客戶碧桂園，建業較多。客戶情況淮濱縣房地產市場發展規范，流程接待標準化高，處于良性競爭中。在售項目中除碧桂園精裝外，其余項目均為毛坯交付。競品數據小結隨著政策加碼，整個房產市場越來越趨于冷靜，疫情等種種原因加大購房觀望心里，購房季節性明顯價格占據購房主力因素，小開發商及反遷房良莠不齊，項目價差較大，導致整個市場體現病33、態得競爭環境金九銀十品牌開發商集中推盤，爭奪有限客戶資源，價格普遍低于市場預期。銷量基本慘淡，特價房促銷、首付分期低首付門檻對市場的刺激較大。隨著整個市場環境在政策重壓及品牌開發商資金問題，下一步將會有更加動蕩得表現，品牌開發商擊穿低價類得拋售，將對整個市場影響巨大，須在競爭紅海中脫穎而出，保持一定得市場占有率，不單單需要在價格上進行調整，對外得宣傳推廣也需加強。購房季節性樓市價格戰明顯品牌開發時代成交目前慘淡 樓市壓力巨大短期內政策調控 起不到明顯效果02本體分析項目技術指標開發 商淮濱縣大勇房地產開發有限公司項目地址西湖南路中/西湖南畔占地面積84466.19平方米建筑面積129779.534、平方米容積率1.258綠化率35%樓棟總數25棟總戶數766戶戶型面積115-165平米裝修狀況毛坯樓層狀況8棟11層建筑，17棟7層建筑項目概述區位分析鄂豫皖經濟圈距鄭州5小時距武漢3小時距合肥3小時2分鐘西湖生態旅游圈20分鐘抵達淮濱北站項目四至東臨烏龍大道北臨西湖南路南至老城繁華西鄰金谷春大道交通便利鏈接大廣、滬陜高速烏龍大道、金谷春大道貫通城市主動脈100%完善配套5分鐘盡享核心配套完善教育資源絕版景觀人文景觀資源優渥社區內部配套本案規劃分析綠化率容積率禮序空間總戶數35%1.2585重歸家766戶一軸、四園、十園攬景入畫，同外部千畝濕地公園交相呼應，城市絕版旅居資源。低容積率提高居住35、舒適度，奠定生活高度，彰顯身份地位。低密洋房社區，全封閉式小區管理，安全無憂，24小時管家服務，生活無憂，完善配套奢享品質生活。5重歸家禮序，重現中國門庭，給于客戶尊貴歸家體驗產品分析南北通透|高得房率雍容三居，戶型方正實用，功能設計合理；清新明廚，盡享陽光美食，展現完美居家品質；氣派客廳搭配大尺度景觀陽臺，西湖美景盡收眼底，空間層次更豐富；干濕、動靜分離，流線清晰，充分體現人性化設計。南北通透，雙陽臺，通風，采光、賞景如您所想。稀缺墅境觀景洋房 盡顯身份地位135三居為主力戶型主力戶型配套分析交通2購物4毗鄰淮濱一中、二小淮濱第二小學淮濱縣第一中學淮濱縣二高緊鄰城市主動脈烏龍大道、金谷春大道36、5分鐘直達車站20分鐘貫通火車站、高速西湖醫院淮濱縣第二人民醫院濱城商業中心5分鐘縱享新老城區繁華配套1教育3醫院SWOT分析 緊鄰烏龍大道、金谷春城市主干道，交通便利；5分鐘盡享城中心完善配套；一中、二小、淮濱二高等教育資源豐富；絕版雙湖景觀資源，地區生態環境俱佳；1.258超低容積率，全城僅有。城市群重點發展方向，規劃及前景利好。區域內洋房產品稀缺，景觀資源豐富。項目一期準現房。項目東側配套小學。縣城區域隨著建業、碧桂園、正商等一線房企入住，高端產品將快速沖擊市場，產品賣點將被削弱。客戶區域性較強，老城客戶遷移相對困難。房產政策和金融政策調控越發緊張，疫情對全國成交規模抑制，對剛需和改善影37、響較大。區域發展未完善。區域認可度相對較低，空間發展認可度差。項目市場占有率較低，項目包裝形象較差SWOTSTRENGTHWEAKNESSOPPORTUNITIESTHREATS價值梳理1.（生態）雙湖聽瀾，邂逅森氧之家咫尺東、西兩湖，綠色更康養2.（交通）3縱2橫，速達繁華城芯毗鄰烏龍大道、金谷春大道，貫達全城3.（醫療）4大醫療，護航全家健康2km內4大醫院 婦幼保健院僅一路之隔4.（學區）3校環伺，承續望族門第一中、二小、高中皆在3km內 孩子成長無憂5.（低密+園林）低密園境，難得7F臻洋房1.26低密住區 重構品質人居新尺度6.（產品）實景闊宅，典藏三代美好戶戶通透，朗闊布局，品質看38、得見六大價值體系03營銷策略核心問題【核心問題導出】分析目前銷售結果及結合市場表現，現項目有以下核心問題【核心問題】1.項目處于停滯狀態，如何扭轉市場口碑；2.原區域認可度較低，如何利用外部景觀資源，通過區域炒作來推項目；3.現項目周邊交通情況不利，昭示性較差，售樓處氛圍不佳；4.如何對已銷售業主維護，進一步加深老業主的歸屬感，促進老帶新；5.如何通過營銷推廣來實現項目價值兌現，完成銷售目標。核心問題項目缺乏認可度？推廣力產品力炒作區域，明確市場占位；活動吸引、賣點升級，增加關注；服務做足，口碑帶新客戶；推廣如何標簽化？形象力標簽化打造洋房社區，強調高端形象；核心價值梳理，全媒體覆蓋；針對性營39、銷，指向性圈客；客戶如何常態化？外拓客內烘托外場強力導客，客戶為主強力度拓客；氛圍做足，提升銷售感；全方位支持，保證人氣度；總體策略先推區域，再推盤，最后推產品確立項目站位，締造高端形象實現名利雙收炒熱區域價值，奏響項目名氣，引發全城關注，順勢銷售，締造稀缺產品客戶定位主力客群項目周邊小區，醫院，政府，學校等企事業機構本案產品均為三居，客層中產及以上，故以改善為主，剛需為輔次要客群中心區改善客戶中心區三口之家、二胎家庭或者有與父母同住需求的改善客群輻射客群縣區進城置業客群周邊臨近縣區，鄉鎮高端客群進城置業，以首次置業為主，剛需客戶客戶來源周邊改善型客戶為主，中心區改善兼顧進城剛需客戶定位家庭收40、入20萬以上置業目的剛需兼改善教育程度高等及以上家庭構成3口及以上根據周邊配套等多重考慮，置業應多為政府職員，醫生，教師，企事業中層管理者占比居多，外縣高端客群剛需置業次之。多為三口之家或三代同堂的首改客群。關注度產品、環境交通、發展客戶描摹注重環境，注重品質的首改客群。事件營銷房源加推元旦嘉年華盛大交房春節創意集市年終回饋盛典12月26日元宵燈會圍繞西湖區域做文章：絕版西湖+洋房準現房+老業主維護11月6日-7日1月25日-2月1日房源加推策略鋪排全民營銷啟動大會戶外：鄉鎮墻體廣告、汽車站、火車站、高速路口戶外；線上：以微信自媒體、縣區大V、抖音、朋友圈廣告為輔；投放媒體以炒作熱銷信息為主要41、內容輸出，微信自媒體、網絡、論壇以及戶外大牌全覆蓋；全面曝光項目。活動策略線上結合微信進行新春送好禮線下春節系列活動、返鄉送溫暖活動老業主維護活動：老帶新獎勵，業主領禮、業主生日會持續暖場活動，維溫市場熱度，為開盤造勢系列圈層互動，配合到訪有禮實現上門量提升全民營銷啟動大會12月份交房活動產品升級推薦會拓客物料禮品：貴賓傘、U型枕、手機支架、臺歷、筆記本、U盤、掛燙機、橄欖油、大米等 推廣物料：戶型圖、總規劃圖、項目折頁、商家聯盟展架、單張、名片、X展架、橫幅、牛皮癬海報。禮品：竹炭狗、圍裙、U型枕、廣告筆、臺歷，紅包拓客物料：單張、名片、項目折頁、X展架、橫幅、牛皮癬海報禮品：小家電、掛燙機42、橄欖油、大米推廣物料：戶型圖、總規劃圖、項目折頁、名片、單張、展架拓客策略1、前期以廣撒網、大范圍客戶召集為主：以推介會、廣告植入主動收客為主要方式，鋪設周邊城關、鄉鎮、專業市場等集中推介；2、大團隊拓客：小蜜蜂+自銷團隊，開展全面的拓客撒網動作；3、年終聯動公司領導，拜訪周邊政府公務員、銀行領導、高新區中高級領導及員等，并重點開發其線下VIP客戶等；4、借助春節前人流的高峰：在鄉鎮、高速收費口、加油站、車站等做足拓客活動；5、對淮濱城關酒店、商場、農莊、超市、加油站、洗車場、學校、幼兒園等做足廣告植入，實現主動收客；6、做足商家聯盟活動，實現對周邊方圓23公里個體戶的圍獵收集；結合加推惜售43、政策，開展圈層團購活動，制造搶購氛圍。12月1月1日-3日2月15日策略鋪排活動方向：全民營銷啟動大會活動時間：2021年11月參與人員：老業主、同行、經紀人活動內容：重啟項目，首先針對老業主、同行、經紀人全面釋放項目信息，增強業主對項目信息，開展全面營銷計劃策略鋪排銀行圈層投資論壇業主生日會活動讀書會活動方向：圈層營銷，鎖定高端人群，轉化目標客戶活動時間：2021年10-11月參與人員：老業主、銀行、4S店高端客戶等異業圈層客戶活動內容：針對不同的圈層客戶，定制活動內容，集中客戶，輸出項目信息，實現客戶轉化。策略鋪排盛大交房產品推介會盛大交房：1、時間安排在12月份。2、通過前期銷售100多44、套房源的交房扭轉項目停滯造成的不良口碑影響3、以交房的事件來進行產品升級發布會，通過區域規劃及產品發布來進一步提升項目形象。策略鋪排活動主題：元旦新春嘉年華活動時間：12.30-1.1活動地點：西湖春天咨詢中心參與人員：新老業主、項目潛在客戶活動目的：通過元旦主題活動，吸引潛在客群參與，提升項目影響力及良好口碑，促進房源去化。活動內容：財神送福（發紅包）+名家現場書寫對聯贈予客戶+DIY活等互動性強的活動策略鋪排活動主題：“大城小愛中國年”西湖春天春節創意市集活動時間：2022年1月25日-2月1日活動地點：西湖春天中心參與人員：意向客戶+目標客戶活動目的：通過活動邀約目標客戶，實現銷售沖刺，45、借勢春節氛圍包裝，提升項目形象，強化項目人文關懷，形成良好口碑傳播。活動內容：、客戶邀約：電話邀約+微信報名通道、活動流程：客戶簽到，登記姓名電話3、活動內容：春節創意市集包括現場寫對聯、剪紙、燈籠DIY、中國結DIY、春節全家福拍照區。策略鋪排活動主題：西湖春天 感恩同行2021傳奇之夜活動地點：知名酒店參與人員：各界媒體、同行大咖、老業主 共500人活動目的：1、提高項目形象，組織客戶回饋活動；2、建立良好媒體口碑，進行媒體宣傳；3、進行老業主答謝活動，帶動老帶新；活動內容：1、地產商答謝，項目推介；2、老業主回饋；后期宣傳：項目自媒體傳播及各大媒體新聞、軟文等形式對整個活動進行大規模后宣46、。定制禮品：雞公山酒西湖春天 感恩同行年終答謝盛典策略鋪排活動主題：元宵燈會活動時間：2月15日活動地點：項目現場參與人員：新老業主、項目潛在客戶活動目的：通過元宵燈會，吸引潛在客群參與，年后首次動作，發出市場聲音，引起普遍關注。活動內容：元宵派送+燈會參觀+猜燈謎+燈籠領取策略鋪排周周暖場 增加到訪活動活動主題：西湖春天歡享季活動時間：每周末活動地點：西湖春天參與人員：目標客戶活動目的：1、進一步滲透項目信息，吸引到訪；2、通過互動增加粘性；3、體現開發商人文關懷。活動形式：1、周末、節假日在售樓部舉行暖場活動，增加售樓部氛圍，延長客群在售樓部停留時間。2、集中組織，可穿插抽獎、有獎問答等互47、動，形成火爆氣氛。策略鋪排返鄉拓客：結合年底返鄉，可開展系列返鄉拓客活動，線上線下結合，緊抓返鄉客戶全球綠 地-在客戶返鄉必經的車站、火車站等路口開展愛心服務臺，增設愛心姜茶等，開通24小時愛心接站服務熱線，開展返鄉置業，一票抵萬金活動，凡到訪售樓處購房客戶均可享受報銷返鄉車費，憑返鄉車票購房即可立減1W元。更多免費方案資料加微信：chuangshiji02策略鋪排定制2021農歷年專屬形象及周邊禮品，如對聯、福字、紅包大禮包，臺歷、撲克牌、抽紙盒、紙杯、抱枕、無紡布袋等拓客禮品，輸出統一形象，形成品牌合力，加強拓客邀約力度。西湖春天賀年禮，新春大福袋（新春購房禮品包裝）新春大福袋（紅包、對聯48、福袋、門神、月歷及賀卡）策略鋪排三大拓客區域城關鎮、項目周邊20公里范圍內鄉鎮，周邊客戶無死角全面覆蓋掃街，覆蓋城市每個角落三大目標：品牌傳達，項目信息傳達，客戶搜集商圈全面覆蓋學校、醫院、專業市場、重點商圈多頻覆蓋導入三大目標：高流量區域曝光、品牌傳達、項目傳達競品項目滲透碧桂園、建業等重點項目集中拉訪，導客三大目標：強化品牌認知，精準導客，保持強聲音線下拓客：居民區多重覆蓋、商圈全覆蓋、專業市場與學校、銀行、機關單位分時段覆蓋三大拓客方向，逐個攻破，迅速占領市場，點線面全面導客，迅速引爆本案一級二級三級策略鋪排-利用村鎮超市的“據點”效應，聯合店主為項目日常宣傳、宣傳物料投放以及全民經紀49、人的展開創造條件；-借助集市大范圍聚集人流的特點展開推廣活動，拓客小組結合小禮品饋贈加強宣傳效果；村廣播做為村內宣傳的重要途徑，通過關系疏通打通宣傳渠道，從而實現在村鎮迅速宣傳的目的；-找準“關鍵人”村干部或村鎮“意見領袖”，便于項目在村鎮展開拓客，結合關鍵人影響力，造就“羊群效應”；村鎮超市據點占據派單覆蓋集市攻陷村廣播站尋找關鍵人線下拓客：結合鄉鎮拓客，尋找村鎮“意見領袖”，發展全民營銷。策略鋪排多維度攔截，從區域、道路、路口、競品全面覆蓋，增加客戶導入。三大攔截維度：區域道路攔截，重點路口攔截，競品攔截；道路、路口攔截：根據時間節點在每日高峰時段進行路口攔截，其他時段進行道路插車派單等方式精準攔截目標客戶。競品攔截：根據市場情況對具有較高銷量的競品項目進行攔截；通過阻擊的方式在終端渠道進行召客。策略鋪排線下拓客：圈層滲透，同鄉會、同學會圈層拓客。通過關系營銷，對聚會提供內容贊助、服務或心意禮品，體現開發軟性人文，實現打動人心的目的。形象包裝精神堡壘跨街形象指示牌形象包裝精神堡壘跨街形象指示牌形象包裝西湖南路昭示道旗形象包裝售樓處吊旗形象包裝圍擋形象包裝樓體發光字、巨幅廣告形象包裝售樓處價值燈箱06VI及物料展示