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1、DTZ名 城 商 業 廣 場名 城 商 業 廣 場DTZ工作目標完成銷售八個億，并按照計劃順利招商成功完成銷售八個億，并按照計劃順利招商成功完成銷售八個億，并按照計劃順利招商成功完成銷售八個億，并按照計劃順利招商成功DTZ從銷售角度考慮，有兩種分拆銷售方案從銷售角度考慮，有兩種分拆銷售方案實現銷售8個億的銷售方案DTZ保留商業價值最高首層商鋪，銷售負一層、二、四層等二線鋪，待到整個商場經營成功增值后，再推售首層商場。但目前國內商場較成功銷售部分仍暫限于首層商鋪，更高樓層經營仍然以租賃為主。此方案會對開發公司資金造成一定壓力，具有一定風險。第一種第一種第一種第一種DTZ推出首層商場、負一層為主。2、在間隔方面盡可能加大臨街商鋪總量，利用臨街商鋪的增多及價值提升，從而全面提升整個物業的最高價值的部分，以確保資金回籠。第二種第二種第二種第二種DTZ從資金回籠的角度考慮，最快與最低銷售風險的方案是方案二。所以建議將首層與負一層作為銷售目標首層與負一層作為銷售目標首層與負一層作為銷售目標首層與負一層作為銷售目標，保證資金的回籠。DTZ經營布局方案經營布局方案功能分布樓層樓層主題平面分布縱向分布（飲食休閑區）負一仰忠風情個性精品、潮流服飾、設計師概念店、漫畫工作室濃厚廣州特色的風情飲食首層時空派對名牌服飾、皮具、鞋類、化妝品、鐘表、珠寶首飾二層時尚情懷半層：主力店（百貨超市）半層：休閑服飾專賣店、3、女性用品國際知名連鎖快餐店三層時尚情懷主力店（百貨超市）韓國、日本料理四層至IN一刻半層瑪莎類主力店和男士服飾、體育城自助上網休息區五層數碼家居以數碼產品銷售展示、家具精品、影音為主咖啡廳六層歡樂天地冒險樂園兒童服飾、玩具專賣店、歡樂天地、冒險樂園特色主題餐廳七層美麗世界健身中心、美容美體休閑飲品店八層食通天特色餐廳美食-DTZ負一層：仰忠風情。主力以經營個性精品飾物、潮流年輕化服裝、設計概念店等為主，形成如流行前線的風格；立體布局選取具有濃厚嶺南特色的風情飲食。注：負一層全層銷售，僅保留少部分飲食鋪位出租注：負一層全層銷售，僅保留少部分飲食鋪位出租DTZ定位動因：歷史因素：仰忠街曾經是中國八4、九十年代中最大精品飾物批發零售市場。在廣州人乃至國內很多人心目中，都具有相當深刻的印象。利用這一傳統的商業環境，吸引商家與客戶回流消費環境：流行前線是最符合當今年輕一代消費環境，而30歲以下人流是目前北京路最主要客戶，把握這部分客戶消費需求是項目定位首要滿足第一步。DTZ消費習慣：北京路一帶繁華商業網點，為此地帶來了大量消費人流，但人流并不是不停頓的，飲食與購物并存，是一個大型商場必需配備，同時，具有嶺南風情餐飲小食能進一步加強項目主題形象，吸引客流。DTZ預計進駐商家DTZTKF、E+、EXCEPTION、BASAAR、Watons、天一良品、犁人坊、頂好飾品、黑眼睛、春之花等；飲食：西關人5、家、荔灣名食家等；飲食：西關人家、荔灣名食家等；紅色區域為：嶺南特色風情飲食店（預計面積：紅色區域為：嶺南特色風情飲食店（預計面積：紅色區域為：嶺南特色風情飲食店（預計面積：紅色區域為：嶺南特色風情飲食店（預計面積：300300-400400平方米）平方米）平方米）平方米）白色區域為：購物功能區域（負層白色區域全部銷售）白色區域為：購物功能區域（負層白色區域全部銷售）白色區域為：購物功能區域（負層白色區域全部銷售）白色區域為：購物功能區域（負層白色區域全部銷售）負層功能分布圖負層功能分布圖DTZ一層：時空派對步行街。定位動因：結合建筑上的設計，延續北京路步行街，直接將步行街引入室內，將室內商鋪6、價值提升，減少室內步行街與實際步行街的差距，使價值最大化。DTZ但此方案以銷售首層為目標，所以在日后的經營中較難難嚴格控制商家，更多的是市場自由組合形成的商業環境，大部份商家會是目前北京路沿線專賣店的延續和發展。從使用、聚集人流角度考慮，可以增設一個開敞中庭，此部分雖然不作銷售用途，但可以定期舉辦各類推廣活動，吸引更多人流進入商場中部。DTZ預計進駐商家DTZ預計進駐商家：Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Balsno、Attitute、Cou Cari、Cozzi、CityChain、Patty、Le Sounda、TSL、Miss K、Fornari、Benne7、ton、Morgan、LM Lu Lu、SODA、OMEGA、周大福、眼鏡88、六福、東方表行等；黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：約約約約400400-600600平方米平方米平方米平方米）紅色區域為：二層國際連鎖快餐店首層入口紅色區域為：二層國際連鎖快餐店首層入口紅色區域為：二層國際連鎖快餐店首層入口紅色區域為：二層國際連鎖快餐店首層入口白色區域為：購物功能區域（首層白色區域全部銷售）白色區域為：購物功能區域（首層白色區域全部銷售）白色區域為：購物功能區域（首層白色區域全部銷售）白色區域為：購物功能區域（首層白色8、區域全部銷售）首層功能分布圖首層功能分布圖DTZ二層、三層：時尚情懷。二層：二層：采用百貨型超市主力店和服飾專賣店的組合。立體布局則以國際著名快餐連鎖店為主。三層：三層：全層以百貨型超市主力店為主，立體布局以韓日料理、日式咖啡店為主。DTZ定位動因：主力店是對整個項目宣傳推廣上起到帶頭人。作為一個大型商業物業，必須借助一個有一定品牌的主力店。而經過了負一層的仰忠風情和首層北京路步行街效果的延續，在這一層將進入主題定位的第二部分時尚潮流消費。通過主力店感受到目前比較時尚的消費環境。DTZ預計進駐商家DTZ主力店：主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等選一；休閑服飾：休閑服飾：PARLO9、RD、BOSSINI、LEPACO、SWATCH、GP、CY、ELLE、BETU、IB.BOSE、康柯斯等；女性用品：女性用品：CONIA、安莉芳、黛安芬等；國際連鎖快餐店：國際連鎖快餐店：KFC、麥當勞、PIZZAHUT、廻轉壽司、八千代、百佳日式咖啡店等選一；黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：約約約約400400-600600平方米平方米平方米平方米）紅色區域為：國際快餐連鎖店（預計面積紅色區域為：國際快餐連鎖店（預計面積紅色區域為：國際快餐連鎖店（預計面積紅色區域為：國際快餐連鎖店（預計面積300300-40010、400平方米）平方米）平方米）平方米）綠色區域為：百貨型超市主力店（預計面積：約綠色區域為：百貨型超市主力店（預計面積：約綠色區域為：百貨型超市主力店（預計面積：約綠色區域為：百貨型超市主力店（預計面積：約45004500平方米）平方米）平方米）平方米）白色區域為：購物功能區域（二層白色區域全部租賃）白色區域為：購物功能區域（二層白色區域全部租賃）白色區域為：購物功能區域（二層白色區域全部租賃）二層功能分布圖白色區域為：購物功能區域（二層白色區域全部租賃）二層功能分布圖三層功能分布圖三層功能分布圖黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中11、庭（預計面積：約約約約400400-600600平方米平方米平方米平方米）紅色區域為：韓日料理、日式咖啡（預計面積：紅色區域為：韓日料理、日式咖啡（預計面積：紅色區域為：韓日料理、日式咖啡（預計面積：紅色區域為：韓日料理、日式咖啡（預計面積：200200-350350平方米）平方米）平方米）平方米）白色區域為：百貨型超市主力店（除飲食區外全層）白色區域為：百貨型超市主力店（除飲食區外全層）白色區域為：百貨型超市主力店（除飲食區外全層）白色區域為：百貨型超市主力店（除飲食區外全層）DTZ四層：至IN一族。定位為半層瑪莎類主力店，和男士服飾、體育城的組合。立體布局則以自助上網休息區為主。DTZ定位12、動因：隨著商業樓層的增加，客流會逐步減少，所以對較高的樓層，必須要吸引定向消費的客戶?，斏菍儆谳^高品位的服飾店，而體育類產品，相對男性的吸引力較大，這類客戶能適應樓層的高度帶來的不便，且有一定的消費力，能支持樓層的經濟利潤。DTZ預計進駐商家DTZ主力店：主力店：瑪莎體育類：體育類：ADIDAS、MIZUNO、NIKE、K-SWISS、LEE、ANTA、PUMA、康威、銳步、曼奴等；黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：約約約約400400-600600平方米平方米平方米平方米）紅色區域為：自助上網休息區（預計面積：約13、紅色區域為：自助上網休息區（預計面積：約紅色區域為：自助上網休息區（預計面積：約紅色區域為：自助上網休息區（預計面積：約200200平方米）平方米）平方米）平方米）綠色區域為：瑪莎類主力店（預計面積：約綠色區域為：瑪莎類主力店（預計面積：約綠色區域為：瑪莎類主力店（預計面積：約綠色區域為：瑪莎類主力店（預計面積：約35003500-40004000平方米）平方米）平方米）平方米）白色區域為：購物功能區域白色區域為：購物功能區域白色區域為：購物功能區域白色區域為：購物功能區域四層功能分布圖四層功能分布圖DTZ五層：數碼家居。以數碼產品銷售展示、家具精品、影音為主，立體布局配合咖啡廳。DTZ定位動14、因：配合四層的男士消費繼續發展，數碼科技的展示銷售對此類客戶有較大的吸引力，雖然目前北京路消費大部分仍以年輕一族為主。但真正具有消費潛力的始終是中年客戶的家庭消費模式，并如果能爭取到這類客戶的消費，那么對整個商業物業日后持續發展有著較為深遠的收益。相對他們的休息餐飲，配合較為高品位的咖啡廳。DTZ預計進駐商家DTZ數碼類：數碼類：NOKIA、SIMENS、MOTOROLA、SONY、Panasonic等；家居精品：家居精品：日本城、Red Apple、等；影音：影音：CAV、SONY、JBL、MARLANZ、BOSS、Panasonic等；咖啡廳：咖啡廳：老樹、名典黃色區域為：中庭（預計面積：15、黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：約約約約400400-600600平方米平方米平方米平方米）紅色區域為：咖啡廳（預計面積：紅色區域為：咖啡廳（預計面積：紅色區域為：咖啡廳（預計面積：紅色區域為：咖啡廳（預計面積：300300-400400平方米）平方米）平方米）平方米）綠色區域為：數碼城及展示區（預計面積：約綠色區域為：數碼城及展示區（預計面積：約綠色區域為：數碼城及展示區（預計面積：約綠色區域為：數碼城及展示區（預計面積：約45004500平方米）平方米）平方米）平方米）白色區域為：白色區域為：白色區域為：家具精品、影音（預計面積：白色區域16、為：家具精品、影音（預計面積：3500平方米）平方米）五層功能分布圖五層功能分布圖DTZ六層：歡樂天地、冒險樂園。主力店集中兒童服飾、玩具專賣店、冒險樂園等游戲娛樂和購物一體化的兒童商業區，立體布局則引入特色的主題餐廳。DTZ定位動因：消費因素：傳統的中國人對后代的生活成長又是極為重視的，目前國家的獨生子女政策，更是兒童倍受家庭寵愛。進一步通過兒童消費帶來的家庭消費比單純年輕人的消費潛力更大，也是本項目未來發展中希望能開拓的市場。DTZ歷史因素：北京路目前的南越王宮遺址前身曾是幾代老廣州人從小的天堂兒童公園，但隨著文物古跡的發現已經被迫搬遷，成為老廣州人的一個遺憾。商業環境：北京路現有商業構成17、的角度看，兒童娛樂游戲消費一直是欠缺發展的空白點。DTZ基于項目在地段上有此歷史因素，和市場中商業環境的不足，開設專門的兒童購物娛樂場地具有其市場需求。其中并不是傳統的兒童產品銷售，更多的是結合游樂場的形式，將購物溶入游戲之中。并由兒童游樂帶動父母的消費，形成整個商場的家庭購物組合。形成“快樂消費”。DTZ預計進駐商家DTZ主力店：主力店：玩具反斗城、米奇、小豬班納、麗嬰房、Snoopy等；主題餐廳：主題餐廳：熱帶雨林、SNOOPYLAND、MACAU STREET等；游戲區：游戲區：波波池、滑梯、兒童游戲機、穿山越嶺等黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（18、預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：約約約約400400-600600平方米平方米平方米平方米）紅色區域為：主題餐廳（預計面積：約紅色區域為：主題餐廳（預計面積：約紅色區域為：主題餐廳（預計面積：約紅色區域為：主題餐廳（預計面積：約10001000-15001500平方米）平方米）平方米）平方米）綠色區域為：玩具反斗城（預計面積：約綠色區域為：玩具反斗城（預計面積：約綠色區域為：玩具反斗城（預計面積：約綠色區域為：玩具反斗城（預計面積：約10001000-15001500平方米）平方米）平方米）平方米）紫色區域為：冒險樂園、游戲區（預計面積：約紫色區域為：冒險樂園、游戲區（預計面積：約紫色區19、域為：冒險樂園、游戲區（預計面積：約紫色區域為：冒險樂園、游戲區（預計面積：約20002000平方米）平方米）平方米）平方米）白色區域為：白色區域為：白色區域為：功能購物區域白色區域為：功能購物區域（預計面積：約（預計面積：約（預計面積：約（預計面積：約20002000-25002500平方米）平方米）平方米）六層功能分布圖平方米）六層功能分布圖DTZ七層：美麗世界。以美容健身為主，結合美發、美甲，形成一個以健康娛樂為主題的空間。立體布局安插休閑飲品店。DTZ定位動因：高樓層的商業環境，只有很特別的經營理念，營造客戶的特殊需要，才能吸引客戶。而女士美容消費也是一個有著深厚潛力、固定頻率的消費類20、型，可以為經營商戶帶來固定的收益。DTZ預計進駐商家DTZ美容美體：美容美體：楊淑芬、女人世界、最佳女主角、莎莎等；健身中心：健身中心：力美健、健力寶、中體時尚健身會等；黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：黃色區域為：中庭（預計面積：約約約約400400-600600平方米平方米平方米平方米）綠色區域為：健身中心（預計面積：約綠色區域為：健身中心（預計面積：約綠色區域為：健身中心（預計面積：約綠色區域為：健身中心（預計面積：約40004000-45004500平方米）平方米）平方米）平方米）紅色區域為：休閑飲品店（預計面積：約紅色區域為：休閑飲品21、店（預計面積：約紅色區域為：休閑飲品店（預計面積：約紅色區域為：休閑飲品店（預計面積：約200200平方米）平方米）平方米）平方米）白色區域為：美容美發（預計面積：約白色區域為：美容美發（預計面積：約白色區域為：美容美發（預計面積：約白色區域為：美容美發（預計面積：約30003000-35003500平方米）平方米）平方米）平方米）七層功能分布圖七層功能分布圖DTZ八層：食通天。特色餐廳美食為主。定位動因：飲食本就是廣州人最為關注的地方，飲食消費也是廣東人的傳統習慣。大型食肆除了作為整棟大廈的配套外，更主要是彌補北京路高檔次食肆的不足，填補區域空白。如果再結合外形上的獨特設計，可將本項目提升至當地一個商業標志性建筑。DTZ預計進駐商家蔡瀾美食坊八層功能分布圖八層功能分布圖白色區域為：蔡瀾美食坊（預計面積：全層）白色區域為：蔡瀾美食坊（預計面積：全層）白色區域為：蔡瀾美食坊（預計面積：全層）白色區域為：蔡瀾美食坊（預計面積：全層）DTZ謝謝