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1、By Orange 2016.1.10宏圖高龍灣1號(hào)整合傳播推廣方案1。宏觀洞察2。競(jìng)品分析3。客群分析4。整合推廣5。相關(guān)建議目錄 contents宏觀洞察part1INSIGHT THINKING體驗(yàn)海南聽(tīng)海的聲音看海的精靈享海的韻味觸海的肌膚嘆海的胸懷從感性到理性我們希望融入項(xiàng)目的精神內(nèi)涵在我們看來(lái)，本案的推廣過(guò)程就像一次“風(fēng)暴革命”，在海南，掀起一場(chǎng)醞釀已久的 全新度假風(fēng)暴。“風(fēng)暴革命”實(shí)際上反映的是一種策略導(dǎo)向，即市場(chǎng)營(yíng)銷的重心不在產(chǎn)品是什么，而是消費(fèi)者對(duì)什么感興趣但并不意味著產(chǎn)品不重要相反我們強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者重要性的目的是準(zhǔn)確建立項(xiàng)目與消費(fèi)者需求之間的雙向?qū)ξ魂P(guān)系產(chǎn)品消費(fèi)者那么，我們這場(chǎng)2、風(fēng)暴革命的導(dǎo)火索在哪？關(guān)于海南海南國(guó)際旅游島椰風(fēng)，海韻，沙灘，氣候，生態(tài)客群選擇【高龍灣1號(hào)】首先是認(rèn)同海南的獨(dú)特價(jià)值。大海陽(yáng)光沙灘氣候度假養(yǎng)生。海南的最大價(jià)值！引以為傲的世界級(jí)海岸線，一直是支撐“度假”的最大利益點(diǎn)。關(guān)于文昌文昌與海口雙城一體，暢享海文高速和東線高鐵兩大交通動(dòng)脈，大成東線高鐵字海口美蘭機(jī)場(chǎng)到文昌只需15分鐘。隨著“兩橋一路”的開(kāi)工建設(shè)，進(jìn)一步拉近文昌與海口、三亞的距離，將文昌整體旅游資源連成一線，進(jìn)而搭起海南東部濱海旅游新通道，給您及家人一段無(wú)憂暢游的度假時(shí)光。國(guó)際島北部核心城市關(guān)于高隆灣隨著開(kāi)發(fā)熱潮橫掃海岸線，已不同程度地造成了一定破壞，而過(guò)度集中的開(kāi)發(fā)，呈現(xiàn)一種怪異現(xiàn)象：3、來(lái)海南度假都擠向海邊，人潮涌動(dòng)，已沒(méi)有最初的度假心情。高隆灣，是海南省著名旅游風(fēng)景區(qū)之一。高隆灣面臨浩瀚南海，風(fēng)平浪緩，水潔沙白，海岸椰林成帶，風(fēng)景秀麗，四季常春，水溫宜人。高隆灣便被譽(yù)為“天然泳場(chǎng)”，海內(nèi)外游客聞名紛來(lái)沓至。近幾年來(lái)，高隆灣的旅游開(kāi)發(fā)迅速進(jìn)展并日臻完善，相繼建成大小度假村多個(gè)，大、中型酒店多家，還有大型淡水泳池及其他旅游服務(wù)設(shè)施等，為中外游客提供各種旅游服務(wù)。隨著清瀾港開(kāi)發(fā)的進(jìn)展，高隆灣日益繁華熱鬧。新度假勝地。新開(kāi)發(fā)的海南度假地！具有極高價(jià)值的升值潛力引以為傲未過(guò)度破壞的天然海岸線競(jìng)品分析part2Competitive analysis規(guī)劃面積：400200平米建筑面積：4、560000平米均價(jià)：8500元/類別：住宅、別墅項(xiàng)目特色：海景地產(chǎn)建筑類別：板樓 多層 小高層 高層 裝修狀況：精裝修容 積 率 1.39 綠 化 率 50%開(kāi) 發(fā)商 中南控股文昌中南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：海南省文昌市高隆灣旅游大道西側(cè)中南森海灣中南森海灣小結(jié)4、公共交通不太方便 5、戶型設(shè)計(jì)不夠貼心1、項(xiàng)目在清瀾高隆灣海灣公園灣心位置，住宅、別墅為主，具有濃郁西班牙風(fēng)情和地中海海景特色的度假群落。2、周邊近水濂山，自然景觀非常好，出門(mén)看海，一線海景房。3、周邊配套齊全，綠化率高。平海逸龍灣1、項(xiàng)目在海南島文昌市高隆灣城市灣區(qū)中央，住宅、別墅、酒店為主。現(xiàn)代海洋休閑元素為一體的濱海度假體5、系。2、靠近海邊，小區(qū)商業(yè)配套齊全。平海逸龍灣小結(jié)3、戶型設(shè)計(jì)不合理 4、生活和交通不方便 5、價(jià)格偏高占地面積:400200平方米建筑面積：595654平方米均價(jià)：7500元/類別：住宅、海景洋房、別墅 項(xiàng)目特色：海景地產(chǎn),旅游地產(chǎn)建筑類別：板樓 低層 裝修狀況：精裝修容 積 率 0.75 綠 化 率 45%開(kāi) 發(fā)商 海南雅航旅游置業(yè)有限公司地址：文昌市月亮灣北部起步區(qū)中部雅居樂(lè)月亮灣1、項(xiàng)目在海南省文昌市銅鼓嶺自然保護(hù)區(qū)北部的月亮灣風(fēng)景區(qū)里，住宅、海景洋房、別墅 為主，“一心、一帶、四軸、多組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)與形態(tài)。2、小區(qū)內(nèi)綠化率高，居住舒適度高；精裝交付，入住便捷；別墅優(yōu)惠力度大，性價(jià)比6、高。雅居樂(lè)月亮灣小結(jié)3、公共交通設(shè)施偏少 4、周邊配套不完善清瀾半島占地面積:1200000平米 建筑面積：1200000平米 均價(jià)：11000元/類別：住宅、洋房、高層、度假酒店項(xiàng)目特色：海景地產(chǎn),旅游地產(chǎn)建筑類別：板塔結(jié)合 多層 小高層 高層 裝修狀況：精裝修容 積 率 1.09 綠 化 率 55%開(kāi) 發(fā)商 海南中坤渝安投資有限公司 地址：文昌市清瀾開(kāi)發(fā)區(qū)高隆灣片區(qū)濱海街1號(hào)1、項(xiàng)目在高隆灣片區(qū)里，住宅、洋房、高層、度假酒店 為主,項(xiàng)目前期定位為以打造休閑活力灣區(qū)為目的的高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。2、周邊配套齊全，設(shè)施比較完善，價(jià)格合理3、戶型好，觀海效果好清瀾半島小結(jié)4、位置偏遠(yuǎn)，公共出行不方便7、 占地面積：446151平方米建筑面積：693708平方米均價(jià)：7300元/物業(yè)類型：住宅項(xiàng)目特色：海景地產(chǎn),山景地產(chǎn),旅游地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)2016年1月17日整期開(kāi)盤(pán)容 積 率：2.00 綠 化率：35.20%裝修情況：精裝修開(kāi) 發(fā) 商：海南億隆城建投資有限公司地址：海南省文昌市銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游度假區(qū)魯能山海天1、項(xiàng)目在銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游度假區(qū)，高層公寓及別墅，是中國(guó)唯一的海洋與高山結(jié)合的復(fù)合濕地2、項(xiàng)目所屬月亮灣片區(qū)，海景資源豐富3、項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，景區(qū)眾多4、小區(qū)內(nèi)部配套完善5、周邊公共交通配套不足，出行不便魯能山海天小結(jié)規(guī)劃面積：49484平方米 建筑面積:60955平方米類8、別：住宅、商住樓 項(xiàng)目特色：旅游地產(chǎn)建筑類別：板塔結(jié)合 小高層 裝修狀況：精裝修容 積 率:1.10 綠 化 率:41.50%開(kāi) 發(fā)商：文昌天禧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：海南省文昌市清瀾片區(qū)高隆灣南段浙大網(wǎng)新蝶戀海1、項(xiàng)目在清瀾片區(qū)高隆灣南段里，住宅、商住樓 為主，面臨浩瀚南海，海岸椰林成帶，環(huán)境非常好。2、周邊配套很齊全，戶型大方，南北通透3、綠化率高，舒適宜居3、名企開(kāi)發(fā)商，服務(wù)有保障4、近海潮濕5、交通和周邊環(huán)境需要更完善。浙大網(wǎng)新蝶戀海小結(jié)旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)成熟，尤其像海南這樣因?yàn)榄h(huán)境和資源的特殊性，有著美麗的海景，適合度假的特點(diǎn)，成就了海南獨(dú)有的吸引力。市場(chǎng)洞察 1在這些項(xiàng)目中，9、旅游地產(chǎn)多以景觀度假為主，都是近海的旅游項(xiàng)目，都具有觀海優(yōu)勢(shì)，但是也因此處于較為偏僻的位置且易潮濕，交通不便。市場(chǎng)洞察 2關(guān)于高龍灣1號(hào)高龍灣1號(hào)位置環(huán)境風(fēng)格體量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品特色交通海南省文昌市高隆灣度假區(qū)文昌到清瀾的巴士，到站下車搭乘風(fēng)采車到達(dá)項(xiàng)目純泰式風(fēng)格75萬(wàn)泰式度假養(yǎng)生大城宜居生態(tài)地產(chǎn)，海景地產(chǎn)泰式精裝小獨(dú)棟別墅、酒店式公寓、五星酒店、商業(yè)等雙海灣，海灘，東郊椰林等江蘇知名品牌宏圖地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值高隆灣：海南省著名旅游風(fēng)景區(qū)之一，譽(yù)為“天然泳場(chǎng)”高隆灣優(yōu)勢(shì)綜述：具有熱帶風(fēng)情度假灣區(qū)椰樹(shù)成林，風(fēng)景優(yōu)美世界級(jí)酒店群、高爾夫待開(kāi)發(fā)醇美海岸線高隆灣劣勢(shì)綜述均為酒店開(kāi)發(fā)，周邊缺乏休閑度假活動(dòng)高檔夜間活動(dòng)10、缺乏，夜生活無(wú)聊缺乏人文體驗(yàn)，無(wú)度假情趣旅游模式單一，除了看海還是看海商業(yè)活動(dòng)缺乏，娛樂(lè)、購(gòu)物、游樂(lè)、餐飲等極度匱乏地塊認(rèn)知高隆灣龍頭絕佳位置，北靠清瀾港，西倚高隆灣，形成“雙海灣”勝景地塊認(rèn)知：文昌市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目地塊緊鄰東郊椰林風(fēng)景區(qū)，地塊位于高隆灣龍頭位置地塊距海岸線200米，一線海景區(qū)域 產(chǎn)品認(rèn)知75萬(wàn)泰式養(yǎng)生度假生態(tài)區(qū)75萬(wàn)方恢弘版圖，涵蓋泰式精裝小獨(dú)棟別墅、酒店式公寓、五星級(jí)酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體，成就文昌首個(gè)別墅度假區(qū)，兌現(xiàn)頂級(jí)濱海生活大格局。綜合考量灣區(qū)地勢(shì)和環(huán)境特性，本著尊重自然的原則而進(jìn)行整體規(guī)劃與設(shè)計(jì)，匯集商業(yè)、酒店、娛樂(lè)、休閑和度假等頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)，問(wèn)鼎文昌最高峰，必將11、成為文昌最佳海上航天觀景平臺(tái)及文昌地標(biāo)性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。我們的外部?jī)r(jià)值 東郊椰林6000畝航天主題樂(lè)園高爾夫球場(chǎng)文昌美食一條街私人海灣會(huì)所五星級(jí)酒店中西餐廳閱覽室紅酒雪茄室健身房保健室SPA芭提雅園林我們的內(nèi)部?jī)r(jià)值 獨(dú)特賣點(diǎn)解析1.高隆灣一號(hào)占據(jù)龍頭位置，擁雙海灣勝景2.文昌首個(gè)純泰式養(yǎng)生度假生態(tài)大城3.不止是大海，全新度假養(yǎng)生生活不只是大海沙灘酒店群，不再是漫漫寂寥黑夜更是精英人士的璀璨人生沙灘、五星酒店、SPA、高爾夫、商業(yè)街、會(huì)所完美度假路線圖尊貴、浪漫、奢華且美妙。總體而言項(xiàng)目的最大價(jià)值就是雙海灣、泰式風(fēng)情。其他的價(jià)值都只是為高龍灣1號(hào)添磚加瓦，所有的內(nèi)外部?jī)r(jià)值都傳達(dá)一個(gè)方向擁有雙海灣，12、人生更海。價(jià)值歸結(jié) 客群分析part3Customer baseanalysis 投資客 長(zhǎng)期度假客 資源占有客戶 養(yǎng)老客戶為海而來(lái)，多為了熱帶濱海度假生活體驗(yàn)，部分一定要從房間里看到海；首要關(guān)注項(xiàng)目度假環(huán)境打造、基本生活配套、休閑娛樂(lè)配套；總價(jià)敏感點(diǎn)較高，關(guān)注長(zhǎng)期增殖。稀缺海景為第一價(jià)值要點(diǎn)，關(guān)注資源的稀缺與唯一；置業(yè)功能模糊（企業(yè)會(huì)所、家庭度假、社交等）；稀缺資源決定價(jià)值，認(rèn)為是身份的象征，注重標(biāo)簽感；重視社區(qū)整體品質(zhì)，依賴展示；總價(jià)敏感點(diǎn)高。景觀資源不是第一要素，更重視生活的便利性及居住地舒適感與品質(zhì)感；對(duì)市政配套及社區(qū)環(huán)境、完備的生活配套以及產(chǎn)品品質(zhì)等頗為關(guān)注；重視產(chǎn)品的附加功能及性價(jià)13、比，對(duì)價(jià)格敏感。價(jià)格敏感型客戶，重視升值空間；重視總價(jià)、投資門(mén)檻、收益率及變現(xiàn)性關(guān)注區(qū)域規(guī)劃利好、整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司品牌及時(shí)間；對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)低，但關(guān)注項(xiàng)目整體形象品質(zhì)。分類客戶價(jià)值敏感點(diǎn)海南置業(yè)客驅(qū)動(dòng)力總結(jié)：海景價(jià)值、度假配套、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品總價(jià)及升值潛力、生活便利性現(xiàn)金流客戶重要客戶核心客戶投資型客戶產(chǎn)品偏好：公寓價(jià)值要求：產(chǎn)品規(guī)劃、升值潛力、投資門(mén)檻總價(jià)承受力：較低。長(zhǎng)期度假型客戶產(chǎn)品偏好：別墅、公寓價(jià)值要求：度假生活充分體驗(yàn)完善度假配套總價(jià)承受力：中高資源占有型客戶產(chǎn)品偏好：別墅、公寓價(jià)值要求：區(qū)域前景、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)總價(jià)承受力：高 客群定位產(chǎn)品目標(biāo)客群一：大型14、城市的中產(chǎn)階級(jí)。中產(chǎn)階級(jí)正在成為海南度假產(chǎn)品的主力購(gòu)買(mǎi)人群。生活觀念上更注重生活品質(zhì)和全方位需求的一站式滿足。度假需求旺盛，喜歡成熟灣區(qū)，喜投資小戶型公寓購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：投資、家庭度假。物業(yè)偏好：公寓。人群指向：大城市70后和80后智力型高級(jí)白領(lǐng)及企業(yè)家人群，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、咨詢行業(yè)和國(guó)企普通員工及普通公務(wù)員等。產(chǎn)品目標(biāo)客群二：西南地區(qū)、江浙地區(qū)及北京東北地區(qū)的企業(yè)家：看重海南獨(dú)特的氣候資源，西南和江浙地區(qū)占比較大。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：兼有置業(yè)、度假、企業(yè)接待等需求，資源占有。物業(yè)偏好：高級(jí)社區(qū)、炫耀感、灣區(qū)知名度人群指向：45歲以上企業(yè)主近年，中部省會(huì)城市發(fā)展勢(shì)頭猛烈，新富階層崛起，投資需求旺盛。產(chǎn)品目標(biāo)客群三：15、各級(jí)城市的國(guó)企高管、政府官員，認(rèn)可高隆灣地區(qū)發(fā)展?jié)摿?gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī):投資增值、家庭度假物業(yè)偏好：大型別墅、有高級(jí)社交場(chǎng)所（如高爾夫、高級(jí)會(huì)所等）、有相應(yīng)生活配套。人群指向：各類龐大國(guó)企事業(yè)單位，中高管理層?xùn)|北三省北京、華北地區(qū)華東及江浙滬西南川渝貴西南（四川）、江浙地區(qū)擁有龐大的度假、需求，是項(xiàng)目主力客群的重點(diǎn)來(lái)源區(qū)域由于宏圖系江蘇企業(yè)，建議深挖江蘇客群；江浙系全國(guó)最富庶地區(qū)，重點(diǎn)城市應(yīng)反復(fù)巡展，整合各類渠道資源，深度挖掘潛在客戶。西南地區(qū)由于新富階層崛起，客群數(shù)量近年增長(zhǎng)迅速，是本案目標(biāo)客群的重要補(bǔ)充力量，需重點(diǎn)城市定點(diǎn)巡展深挖。客群心理縱情山海間：是人們自然本性的回歸，是旅游地產(chǎn)方興未艾的本源擁16、有財(cái)富有成功的事業(yè)擁有一定文化品味擁有有一定的身份地位有足夠的購(gòu)買(mǎi)力出沒(méi)于高檔消費(fèi)圈符合項(xiàng)目追求和內(nèi)涵符合人群定位 出沒(méi)地點(diǎn)高爾夫球場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、汽車4S店、高檔賓館、娛樂(lè)中心、商會(huì)、高端俱樂(lè)部PART4整合推廣Integration and promotion廣告語(yǔ)“人生又一灣”主題1主標(biāo)：三亞之上，人生又一灣副標(biāo)：高龍灣1號(hào)，開(kāi)啟海南度假3.0時(shí)代宏圖高龍灣1號(hào)占據(jù)文昌一線灣境風(fēng)景區(qū)高隆灣絕美自然資源75萬(wàn)泰式養(yǎng)生度假恢弘版圖涵蓋泰式精裝小獨(dú)棟別墅、酒店式公寓五星級(jí)酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體以實(shí)力打造文昌首個(gè)別墅度假區(qū)，兌現(xiàn)頂級(jí)濱海生活大格局主題2 主標(biāo)：雙灣在握，縱情海天間副標(biāo)：北靠清瀾港，西倚17、高隆灣，奢享濱海生活宏圖高龍灣1號(hào)占據(jù)高龍灣獨(dú)一無(wú)二的龍頭位置北靠清瀾港，西倚高隆灣形成“雙海灣”的人間勝景以獨(dú)一無(wú)二的濱海度假資源奢享全新的海南度假體驗(yàn)主題3 主標(biāo)：讓海南度假進(jìn)入泰國(guó)時(shí)刻副標(biāo)：小咖海、普吉家、泰王墅，全球公映宏圖高龍灣1號(hào)占據(jù)立足最純粹的度假養(yǎng)生理念打造泰式閣樓別墅設(shè)計(jì)配上延展泰佛教文化與張顯文雅的內(nèi)飾風(fēng)格以及芭提雅皇家園林，景觀以水為核心元素點(diǎn)輟情趣小品，烘托精致度假享受將泰式禪意養(yǎng)生文化達(dá)到天人合一的最高境界從度假養(yǎng)生到文化養(yǎng)性，造就健康自然生活主題4 主標(biāo)：世界泰居樣板奢榮，盡現(xiàn)文昌副標(biāo)：奢享濱海生活純泰式濱居，文昌首席度假養(yǎng)生勝地宏圖高龍灣1號(hào)立足最純粹的度假養(yǎng)生理念打造泰式閣樓別墅設(shè)計(jì)設(shè)有咖啡廳、酒吧、健身、SPA、商業(yè)街等外部更有1000無(wú)邊際泳池及高爾夫球場(chǎng)頂尖精裝標(biāo)準(zhǔn)，精選知名品牌，9重高端工藝享受皇家物管24小時(shí)禮賓服務(wù)為有身份的人士，開(kāi)啟一座頂級(jí)泰式度假養(yǎng)生大城平面表現(xiàn)一戶外戶外單張平面表現(xiàn)一匯總平面表現(xiàn)二報(bào)廣全版報(bào)廣一報(bào)廣效果一全版報(bào)廣二報(bào)廣效果二全版報(bào)廣三報(bào)廣效果三全版報(bào)廣四報(bào)廣效果四戶外戶外戶外效果單張圍擋第二階段平面匯總