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1、 新洲村舊改（研究）2014.05.14 CCDI 文本目錄 1.愿景及原則 充分利用場地的獨特性 打造一個開放的社區 創造差異化的商業 形成多樣化的功能、創建新的公共目的地 營造一個體驗文化的場所 促進通行的便利性 2.區位分析 大區位示意 區位周邊現狀示意 區位路網示意 區位公共交通分析 4.設計要點及策略：項目用地價值分布 基于項目用地的重要節點 項目用地道路價值示意 設計思路（生成結構）3.項目用地及周邊分析 新洲村簡介 新洲村周邊教育配套分布 新洲村周邊醫療配套分布 新洲村周邊文化環境資源分布 新洲村周邊商業配套分布 新洲村周邊百米高層分布 新洲村周邊公共交通點分布 新洲村與周邊交通2、節點分析 新洲村道路活力等級分析 經濟技術指標 強排（容積率：10、13、14）5.案例分析：崗廈和園片區改造 大沖改造 京基下沙濱河時代 6.初步概念：方案1 方案2 愿景與原則 打造一個開放性的社區 創造差異化的商業 形成多樣化的功能 創建新的公共目的地 營造一個體驗文化的場所 促進通行的便利性 照片 結合周邊環境 尊重原有城市格局挖掘商業活力 區位分析 基地 新洲村 公園 CBD 口岸 大區位示意圖 基地 新洲村 福田區標志性地點 用地區位周邊示意圖 基地 新洲 城市快速路 城市主干道 城市次干道 用地區域路網 基地 新洲村 地鐵七號線（在建）龍崗線 其他地鐵線 公交站點 新洲村及周邊交3、通分析 項目用地周邊分析 新洲村 新洲村周邊地塊示意 新洲村 上沙村 沙尾村 石廈村 益田村 皇崗村 福田中心區 車公廟 新沙村 福田體育公園 深圳灣 福田保稅區 新洲村主要集中在北起濱河大道、南至新洲六街、東起新洲路、西至新洲三街的范圍，面積約25萬平方米，村民住宅樓560棟，村民1300人。500多歲的新洲村，在沙頭圩南約1公里處，因被先建的石廈、沙嘴和沙尾三個村莊圍繞，形似小洲而得名。由北村、中心村、南村和祠堂村四個自然村組成，村民全部姓簡。村中主要的辦公類建筑包括國稅綜合大樓、中央西谷大廈、民生銀行大廈、國通大廈、湖北大廈，同時擁有33個主要住宅項目。基地 新洲村 新洲村地塊內 住宅項4、目示意 基地 新洲村 綠景花園 金沙花園 錦河苑 香江西苑 瑞福閣 新中苑 寶鴻苑 凱興園 福昌苑 錦濱苑 潤福園 錦州花園 康達爾公寓 嘉州豪園 中城天邑 新洲苑 星河雅居 綠景新苑 駿皇嘉園 金福苑 祥云.天都世紈 香江東苑 雄鷹大廈 新洲花園 嘉寶潤金座 嘉洲公館 新溪南苑 眾孚花園 綠景花園 陽光四季 麗陽天下名苑 信托花園 葵花公寓 韻動家園 椰樹花園 怡和樓 星河錦居 金地名軒 星河明居 全海花園 都市花園 新洲村內一共有33 個成熟住宅項目 新洲村 新洲村周邊教育配套分布 新洲中學 福田實驗學校 石廈學校 眾孚小學 新沙小學 新洲小學 益強小學 紅嶺中學 華強職校 益田小學 福強5、小學 基地 新洲村 教育設施 新洲村地塊內教育配套標識 基地 新洲村 中學 小學 幼兒園 圖書館 新洲村 新洲村周邊醫療資源配套示意 仁愛醫院 新華社康 福田區婦幼保健院 福田慢性病防治院 益田社康 沙尾社康 上沙社康 康橋門診部 新洲社康 基地 新洲村 醫療設施 新洲村地塊內醫療配套標識 基地 新洲村 社康 私人診所 新洲村 新洲村周邊公共綠地及文化 資源示意 深圳高爾夫俱樂部 福田體育公園 深圳灣 皇崗公園 福榮綠道 益田文化中心 福田影劇院 福田創意中心 深圳會展中心 新洲河 基地 新洲村 文化場所 公園 綠道 河流 新洲村地塊內公共綠地及文化 資源標識 基地 新洲村 公共綠地 祠堂神樹6、 籃球場 新洲村 新洲村周邊中型以上商業 配套示意 樂安居 永安百貨 吉之島 家樂福 人人樂 興萬和 華潤萬家 天虹商場 君尚百貨 皇都廣場 COCO-PARK 基地 新洲村 商業設施 新洲村地塊內商業及商業 界面標識 基地 新洲村 街鋪 酒店 集中商業 基地街鋪 新洲村 新洲村周邊百米高層分布 基地 新洲村 100m 200m 400m 基地 新洲村 酒店辦公 住宅 新洲村地塊內百米高層標識 基地 新洲村 地鐵線 公交站點 新洲村地塊公共 交通點分析 現狀人流進入新洲村的主要節點 基地 新洲村 主要人流 次要人流 車流為主 基地 新洲村 低 中等 高 現狀道路活力等級分析 經濟技術指標 經濟7、指標 總占地面積 138821 占比 容積率 13 總建筑面積 1804673 非返還總建面1123769（商務公寓、住宅全部及部分商業用于出售）酒店（）20000 1.1%商務公寓（）220000 12.2%寫字樓（）200000 11.1%商業（）98769 5.5%住宅（）585000 32.4%返還總建面680904 商業（）102410 5.7%住宅（）578494 32.1%合計 1804673 100.0%基地范圍 周邊現有建筑示意 400m 300m 150m 200m 150m 強排模型示意圖 住宅 200m 32棟 住宅 250m 4棟 高檔公寓 300m 1棟 寫字樓 48、00m 1棟 酒店 200m 1棟 容積率 13 住宅 酒店辦公 商業街鋪 450m 350m 200m 200m 250m 強排模型示意圖 住宅 酒店辦公 商業街鋪 住宅 250m 36棟 高檔公寓 350m 1棟 寫字樓 450m 1棟 酒店 200m 1棟 容積率 14 容積率：13 天正自帶日照軟件 大寒日8:0016:00 計算精度20分鐘 計算高度15.9m 日照計算 設計要點及生成 基地 新洲村 福田區標志性地點 綠地和開放空間網絡 福田區綠道 項目地塊重要節點 基于分析，進入項目地塊內的人流和車流主要集中在3個點，一是濱河路南側，二是新洲路與福民路交匯處，三是福強路與沙尾路交匯9、處。項目地塊重要節點 項目用地核心區內有一個新建樓盤，樓盤西側是一顆百年的祠堂神樹，而用地區域靠濱河路一側現存一牌坊是進入新洲村的主要入口之一。項目地塊道路價值分析 以牌坊為起點向南延伸的牌坊街，東側新洲沿街處以及西側的新洲七街在整個地塊已經形成了良好商業氛圍。項目地塊價值分布圖示 基于分析地塊商業價值最高的區域有2個區域一個在濱河路一側，一個在新洲路與福民路交界處 結構生成 基于以上分析將幾個要點匯總在一起，我們發現以三個城市節點為起始，圍繞祠堂神樹形成核心，依附于商業氛圍成熟的牌坊路，串聯東西兩個商業價值較高的區域。形成了一個人字型的規劃結構，幷在現有道路體系上，通過少量的調整，橫向的增加10、，建立一個配套服務的外環將整個地塊串聯起來。概念構思 案例對比 崗廈河源片區改造 崗廈河園片區改造 SOM 占地面積：22萬 總建筑面積：145.2萬 容積率：6.6 新洲村舊改 占地面積：13.8萬 總建筑面積：180萬 容積率：13 大沖改造 大沖改造 占地面積：10.3萬 總建筑面積：46.4萬 容積率：4.5 新洲村舊改 占地面積：13.8萬 總建筑面積：180萬 容積率：13 京基下沙城市綜合體 濱河時代 占地面積：5.3萬 總建筑面積：43萬 容積率：8.1 新洲村舊改 占地面積：13.8萬 總建筑面積：180萬 容積率：13 寫字樓 層數：63層 高度：300米。住宅 均價：4.11、5萬 公寓 446戶 30-80 186-200 均價4.5萬 商業 面積：10萬 超高層寫字樓137000 星級酒店30000 商務公寓49008 住宅87890 商業（含商場）93500 上海新天地 上海新天地 占地面積：3萬 總建筑面積：5.7萬 容積率：1.9 新洲村舊改 占地面積：13.8萬 總建筑面積：180萬 容積率：13 方案一 整個規劃確立三個城市節點為項目地塊至高點 在確立車輛流通的情況下保有優先的步行環境 在交通壓力較大區域設置人車分流的多層次交通體系 保證社區的開放性，創造更多的開放空間 原則 總圖指標 濱河大道 容積率13 要求面積 實際面積 差值 辦公 20000012、 277110 77110 酒店 20000 36300 16300 商務公寓 220000 235200 15200 商業 201179 201506 327 住宅 普通住宅 1163494 331752-107388 公寓 724354 合計 1804673 1806222 1549 總圖及指標 濱河大道 規劃結構 綠軸 重要節點 濱河大道 地塊節點主軸關系 地塊內次要干道 濱河大道 服務配套環道 地塊內主要干道 交通架構道路等級 明確的道路等級系統能夠促進交通的順暢和倡導性。濱河大道 車流線路 濱河大道 服務后巷 前門正街 前門正街/服務后巷 區分前門后街和服務后巷，不僅能使他們互相之間13、不發生沖突，增加土地價值，同時強化“主要軸線”使得面向主軸上的前門正街商業機會大大增加。濱河大道 停車及配套 入口及落客區 落客/停車 將入口及落客區集中地塊內布置可以更大機會發掘用地內的商業價值和用地活力，而配套停車功能置于用地外圍則很好的減少對地塊的內的干擾。建筑高度走勢 建筑高度 現有建筑 紅線 用地現狀 現有建筑 紅線 一層綠化 二層綠化 綠軸關系 現有建筑 紅線 環形天橋 幼兒園 商業 商業體量 現有建筑 紅線 住宅 商務公寓 辦公 辦公住宅體量 環形天橋 紅線 現有建筑 幼兒園 綠化系統 住宅 商業 商務公寓 辦公+酒店 功能塊整合關系 還建建筑 紅線 自持建筑 容積率13 要求返14、還 實際返還 差值 辦公 0 0 0 酒店 0 0 0 商務公寓 0 0 0 商業 102410 120000 17590 住宅 普通住宅 578494 292500-8794 公寓 277200 總 680904 689700 8796 自持和還建示意 容積率13 要求面積 實際面積 辦公 200000 277110 酒店 20000 36300 商務公寓 220000 235200 商業 201179 201506 住宅 普通住宅 1163494 331752 公寓 724354 合計 1804673 1806222 容積率：13 日照計算 容積率：13 天正自帶日照軟件 大寒日8:00115、6:00 計算精度20分鐘 計算高度15.9m 容積率14 要求面積 實際 辦公 215384 298426.2 酒店 21538 39092.31 商務公寓 236923 253292.3 住宅 1252993.5 1137345 商業 216654 217006.5 總 1943492.5 1945162 容積率14建筑量化 日照計算 容積率：14 天正自帶日照軟件 大寒日8:0016:00 計算精度20分鐘 計算高度15.9m 街景示意 街景示意 方案二 整個規劃確立二個城市節點為項目地塊至高點 在確立車輛流通的情況下保證優先的步行環境 劃分更小尺度的地塊，提供更宜人的步行街區尺度,創造16、更多的商業界面同時提高各地塊的易達性 保證社區的開放性，創造更多的開放空間 原則 總平面圖 容積率13 要求面積 實際面積 差值 辦公 200000 240000 40000 酒店 20000 24000 4000 商務公寓 220000 226600 6600 商業 201179 202300 1121 住宅 普通住宅 1163494 292500-44994 公寓 826000 合計 1804673 1811400 6727 濱河大道 規劃結構 綠軸 重要節點 濱河大道 地塊節點主軸關系 地塊內次要干道 濱河大道 服務配套環道 地塊內主要干道 交通架構道路等級 明確的道路等級系統能夠促進交17、通的順暢和倡導性。濱河大道 車流線路 濱河大道 服務后巷 前門正街 前門正街/服務后巷 區分前門后街和服務后巷，不僅能使他們互相之間不發生沖突，增加土地價值，同時強化“主要軸線”使得面向主軸上的前門正街商業機會大大增加。濱河大道 停車及配套 入口及落客區 落客/停車 將入口及落客區集中地塊內布置可以更大機會發掘用地內的商業價值和用地活力，而配套停車功能置于用地外圍則很好的減少對地塊的內的干擾。濱河大道 建筑高度趨勢 建筑高度走勢 建筑高度 現有建筑 紅線 用地現狀 現有建筑 紅線 一層綠化 綠軸關系 現有建筑 紅線 商業 商業體量 現有建筑 紅線 住宅 商務公寓 辦公 辦公住宅體量 環形天橋 18、紅線 現有建筑 幼兒園 綠化系統 住宅 商業 商務公寓 辦公+酒店 功能塊整合關系 還建建筑 紅線 自持建筑 容積率13 要求返還 實際返還 差值 辦公 0 0 0 酒店 0 0 0 商務公寓 0 0 0 商業 102410 97685-4725 住宅 普通住宅 578494 331752 12524 公寓 259266 總 680904 688703 7799 自持和還建示意 容積率：13 容積率13 要求面積 實際面積 辦公 200000 240000 酒店 20000 24000 商務公寓 220000 226600 商業 201179 202300 住宅 普通住宅 1163494 2919、2500 公寓 826000 合計 1804673 1811400 日照計算 容積率：13 天正自帶日照軟件 大寒日8:0016:00 計算精度20分鐘 計算高度15.9m 容積率14建筑量化 容積率14 要求面積 實際 辦公 215384 295000 酒店 21538 24000 商務公寓 236923 232800 住宅 1252994 1236500 商業 216654 202300 總 1943493 1990600 日照計算 容積率：14 天正自帶日照軟件 大寒日8:0016:00 計算精度20分鐘 計算高度15.9m 總平面圖 總平面圖 場景示意 建筑形式示意 沈陽寶能綜合體大連裕景中心 沈陽寶能綜合體 新加坡海灣公寓 東京燈塔之家公寓 城市天際線 福田中心區 深業上城 景田 新洲村 結論 一個“人”字形主軸公共空間體系 一個“環”字形的服務環道 三個城市重要“節點”“開放、多元化”尺度的城市空間 謝謝 CCDI