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1、 水韻東方項目下半年營銷推廣方案（2014.72015.1）水韻東方項目下半年營銷推廣方案（2014年7月至2015年1月）一、 總體思路1. 根據水韻東方各產品銷售時間和節點，結合景區和重要業態開業，重點活動實施，形成宣傳、活動、銷售的互動。2. 互動的類型與手段1) 廣告宣傳互動：根據不同時期、不同產品，結合景區廣告、水秀劇場、電視大屏、水上樂園、禮源廣場等資源發布廣告。2) 活動策劃及現場互動：結合景區不同季節特色和階段性主打產品，鎖定來游玩的客戶，進行現場的互動。3) 產品及套餐回報互動：結合景區經營業態、酒店、商家、會所，針對不同產品群體，對癥下藥，完善價格套餐。3. 明確產品類型和2、推廣范圍1) 根據產品類型對客戶進行劃分：投資型、剛需型、剛改型、學區型。2) 明確推廣范圍：六安、合肥、區縣、省內、外省（南京、武漢、北京）的價值及不同手段。4. 通過對即將推出產品的針對性分析，提煉產品價值點，形成面向客戶的直效沖擊力宣傳，為加推和開盤產品銷售鋪墊基礎。5. 通過商業產品價值提煉，商業銷售氛圍包裝、渠道營銷和外圍宣傳，做好商業項目銷售蓄客，為商業產品銷售奠定基礎。二、 整體營銷策略1. 加快現場外裝施工與配套設施完善，優化案場接待軟硬件標準，營造良好的客戶訪問環境；2. 優化樣板房區域，塑造良好的樣板展示效果；3. 實施多渠道營銷策略，擴大項目銷售基本面；4. 實現景區產品3、互動，增加項目附加值；5. 建立大客戶營銷組，通過向企事業單位、學校、企業、拆遷戶等團體的定向拜訪公關，輔助以對應的優惠政策和措施，實施項目的團購銷售；三、 住宅產品類型和推廣范圍1. 水韻東方整案產品規劃房型編號套型面積段（）占比總開發面積（）已規劃開發體量（）A學區房30-703.5%4283444110BLoft公寓，挑高60-807%98000C兩室兩廳一衛一廚（一室兩廳一衛一廚+空中花園）70-1005%6002538640D三室兩廳一衛一廚100-12044%50936638680三室兩廳兩衛一廚兩室兩廳一衛一廚+空中花園E三室兩廳兩衛一廚+空中花園120-14034.5%35934、4321120三室兩廳兩衛一廚+入戶花園+空中院落F四室兩廳兩衛一廚+入戶花園+空中院落140-1806%71743合計100%2、水韻東方2014年下半年擬推盤節點銷售時間6月7月8月9月10月11月12月銷售產品一期尾房 16# 18# 12#、17#12#、16#、17#、18#剩余房源9月1日7-8#盛大開盤7#、8#、持續銷售102# 106# 107# 108#蓄客7-8#持續銷售加推102# 106# 107# 108#洋房開盤7-8#持續銷售加推102# 106# 107# 108#洋6#蓄客蓄客產品12#、16#、17#、18#12# 17#7-8#7-8# 號樓102# 15、06# 107# 108蓄客7#、8#、持續銷售102# 106# 107# 108#蓄客7-8#持續銷售加推102# 106# 107# 108#洋房7-8#持續銷售加推102# 106# 107# 108#洋6#蓄客銷售產品定位剛需型、改善型剛需型、改善型剛需型、改善型剛需型、改善型剛需型、改善型剛需型、改善型改善型、投資型銷售目標客戶外出務工人員、企業高管、私營業主、公務員、企業單位外出務工人員、企業高管、私營業主、公務員、企業單位外出務工人員、企業高管、私營業主、公務員、企業單位外出務工人員、企業高管、私營業主、公務員、企業單位外出務工人員、企業高管、私營業主、公務員、企業單位外出務工6、人員、企業高管、私營業主、公務員、企業單位企業高管、私營業主、公務員、企業單位推廣范圍六安、霍邱壽縣等區縣 六安、區縣、合肥六安、區縣、合肥六安、區縣、合肥六安、區縣、合肥六安、區縣、合肥六安、霍邱壽縣等區縣備注：為了公司品牌，加大項目的知名度，可在有條件情況下增加在武漢、南京、北京的宣傳，讓客戶感受公司的實力四、 項目價值點發掘1. 三個核心價值點，奠定市場領航者地位：、1) 區位價值：位于六安、合肥市區、新橋機場中央核心，大手筆打造新城的中央商務區；2) 景觀價值：毗鄰悠然藍溪景區，旅游、休閑、度假、人文、生態、健康等要素一應俱全；3) 教育價值：毛坦廠中學分校，亞洲最頂級的教育資源，托起7、社區下一代的輝煌旅程；2. 七重優勢打造精品人居大盤1) 巨資打造、大盤風范：水韻東方由百強房企興茂集團投入巨資打造，以近300萬方的超級大盤引領六安乃至安徽地產進入超級大盤和區域板塊運營時代。是集生態，園林、文化整合發展的人居勝地。2) 品牌物業服務，品質生活：國際一級資質物業專業公司，多年的管理經驗，近800萬方的管理成績，鑄就高品質物業服務，輕松享受高尚社區生活。3) 創新科技配備：多重創新型高科技配套、實現人居現代化、信息化、智能化，時尚化；4) 大師規劃、新中式高層典范：國際建筑規劃大師擔當規劃設計，秉承道法自然、人與環境和諧共生的生態園林景觀理念，汲取傳統建筑精髓，完美體現現代中式8、美學；以人體工程學進行戶型創新，創造舒適的人居戶型。把六安，乃至安徽的人居標準再次推向一個新的高度。5) 文化社區、和諧生活：興茂水韻東方，以建筑和諧文化社區為己任，“責任興茂，締造和諧生活”，精心為皖西人民精心構筑生態、品質、健康、文化之家。水韻東方用心打造以“和諧、進取、仁孝”的社區文化，為安徽，皖西創建文化社區開創先峰，為業主打造和諧宜居幸福的家園而不斷努力。6) 頂級商業配套，一站式商業服務：近18萬方國際級水岸商業綜合，省市區各級重點招商，擬引進多家世界500強商家入駐。大型商場超市、星級酒店、品牌餐飲等業態豐富，未來東部新城的商業中心，即將呈現。7) 合肥至六安穿越區域的輕軌規劃在9、即，水陸交通便捷，有著優越無可比擬的區位優勢。3. 四項附加值，塑造產品超高性價比1) 文化附加值：水韻東方業主在景區指定項目（如禮園博物館）可享受終生免費參觀待遇，感受中華傳統文化熏陶；2) 教育附加值：除毗鄰毛坦廠中學外，水韻東方業主子女可免費接受皋陶大講堂名家授課；3) 旅游附加值：水韻東方業主在藍溪景區、南山景區或集團開發的其它項目旅游，享受全程折扣優惠；4) 休閑附加值：水韻東方業主在景區會所、酒店等休閑場所消費，享受金卡VIP客戶待遇；五、 住宅產品推廣訴求項目形象主訴求：投資首選度假勝地主訴求作為整體產品（含銷售產品、蓄客產品）的整體對外主推廣語，充分利用戶外、報紙、電視拉底字幕10、巡展、網絡、單頁等主要推廣渠道，進行全面宣傳推廣；六、 水韻東方組團開發案名建議1. 興茂水韻東方學區房組團開發案名建議主推案名：興茂水韻學府 備選案名1) 興茂狀元府 2) 興茂清華坊 建議推廣語： 與毛中為鄰，成就孩子未來。2. 興茂水韻東方洋房組團開發案名建議1) 主推案名：興茂水韻觀湖灣 備選案名2) 水韻熙園 3) 水韻璽園 4) 水韻官邸 3：水韻東方項目推廣主語訴求列表 水韻東方項目推廣主語訴求列表案名水韻東方主題推廣語投資首選 度假勝地副標題匯聚生活榮耀 領先人居巔峰案名 興茂水韻學府（學區房）主題推廣語與毛中為鄰，成就孩子未來副標題我的名校我的家案名 興茂水韻觀湖灣 （洋房11、）主題推廣語私享一片湖的寧靜副標題千畝壽湖 禮遇層峰人生案名 時代廣場主題推廣語新城因我而繁華副標題一次投資改變一生財富4：興茂水韻觀湖灣 （洋房）價格參考建議參照三十鋪周邊在售住宅價格均價為3700左右每平方米，同時參考推盤時間差，我們建議洋房銷售均價定在42左右每平方較為合適。七、 水韻東方售樓處位置選址建議方案1、運動中心：理由：水韻東方項目南側金寨路西側一元路及東側規劃道路即將竣工，工程竣工之后交通條件較為便捷，同時水韻東方一期項目即將交房，業主后期會陸續入住項目，在一定程度之上會形成一定的固定人流量，同時運動中心對外開放，在很大程度之上會提升售樓處的人氣，形成現場火熱場面，后期悠然藍12、溪景區逐步成熟，景區的知名度會逐漸提高，慕名而來旅游度假的人也會逐步增加，以及悠然之家酒店的開業會為運動中心增加交大的人流量，形成較為龐大人流量，選擇運動中心一樓作為項目的售樓處較為理想。 2、水韻東方一期商鋪底商（景區內部道路于金寨路交會處）理由：從景區內部道路可直達新售樓處，售樓處昭示相對較強，同時水韻東方項目南側金寨路西側一元路及東側規劃道路即將竣工，工程竣工之后交通條件較為便捷，以及水韻東方一期項目即將交房，業主后期會陸續入住項目，在一定程度之上會形成一定的固定人流量，一起商鋪已成現房暫時尚未對外出售或出租，選擇一期商鋪作為售樓處現在即可施工，工期時間較為充足。八、 水韻東方合肥及霍邱13、市場異地營銷推廣方案我公司在六安有興茂水韻東方項目 興茂悠然藍溪項目（國際5A級旅游度假景區）興茂南山項目 興茂南山公館 興茂時代廣場等項目，在六安區域內已經形成較大的知名度，及良好的形象，但是對于六安本土區域以為的市場，我們公司項目尚不具備較大的知名及項目品牌影響力，同時同區域內人口有限，競爭項目較多，已經形成較為激烈的市場競爭，在如此激烈的市場競爭之下我們如何才能提高項目的去化速度？加快項目的回款速度？要加快項目的去化速度，這就要求我們必須打破傳統的營銷思路，大膽創新，開發新的銷售渠道及創新銷售思路。如何創新？開拓異地市場，異地市場目標合肥及霍邱。從項目前期銷售成交統計分析來看，霍邱在我項14、目成交客戶較多，所以本次開發地項目，我們把霍邱市場作為重點突擊市場，合肥居六安僅有三十多公里，交通條件較為優越，同時我項目具備較為優越景觀資源優勢（悠然藍溪）這是吸引客戶的重要手段之一。所以合肥市場也是我們項目后期重點拓展市場。拓展方式1：一二手房置業聯動整合合肥及霍邱當地較為知名及規模叫大的二手房中介公司簽訂置業聯動協議，借助二手房中介公司在當地的知名度及對本土市場的成分了解以及龐大的人際關系進行聯動置業營銷。公司給聯動置業公司提供項目銷售物料支持，及相應的網絡推廣支持。以及成交相應的提成點。促使中介公司帶客戶現場看房及合作中介公司在我項目現場駐場銷售。拓展方式2：建立分銷渠道在合肥及霍邱尋15、求有實力的專業渠道分銷公司，與其簽訂長期合作協議，借助專業渠道分銷公司強大的分銷隊伍及網絡渠道進行渠道分銷，渠道公司會通過人海戰術，布展 布點，電話呼叫平臺 網絡等多種銷售手段對象項目進行全方位的多批次重復打擊模式對客戶進行要約拜訪等手段對客戶進行篩選，最終鎖定意向客戶。渠道公司鎖定意向客戶之后，集中時間帶到我公司營銷中心進行現場看房并最終達到成交。我公司需要提供的支持1：看房接送車（合作公司組團人數達到20人以上規模）2：給予合作公司一定點位的提成點3：給予合作公司一定的銷售物料支持（單頁 海報等銷售物料）4：給予異地成功購房客戶非假日五到七日的酒店免費居住，供客戶非節日到景區休閑度假，同時16、拉動景區及酒店的營銷及消費。5：免費贈送異地成功購房客戶景區游玩體驗券，帶動購房客戶后期到景區進行消費，拉動景區的銷售及知名度。九、 互動營銷及推廣措施1. 繼續推進活動+平面媒體+網絡媒體的宣傳推廣方式，有效結合景區實施互動，全面提升項目的影響力，擴大客群基礎；2. 充分利用景區宣傳資源，在現有資源的基礎上，繼續進行多層次，立體化的宣傳結合；1） 水韻東方與藍溪景區廣告互動；景區宣傳途徑宣傳內容LED大屛、地燈燈箱、道旗、墻體廣告、桁架、景區自建大牌等主訴求，重要節點信息酒店與商家店內宣傳資料、掛畫、觀光車、游船資料等項目主訴求、優勢及價值點宣傳水幕背景播報、酒店、商家VIP客戶互動宣傳開盤17、信息，加推信息等產品信息2） 水韻東方與藍溪景區活動互動；對2014年度水韻東方項目月度營銷推廣活動與藍溪景區項目營銷推廣活動進行結合，充分利用景區場地對水韻東方項目進行活動展示，同時將老業主與準客戶融入藍溪景區的主題活動中去，形成“一場活動，兩處宣傳”，最大化活動的營銷宣傳效果，活動互動的具體形式方式見第十項：產品活動推廣大綱3） 水韻東方與藍溪景區消費互動；水韻東方向藍溪景區的消費互動：定制水韻業主套餐，購買水韻東方的業主，在藍溪景區消費時，可享受與其業主身份對應的消費折扣與消費優惠，如酒店消費的優惠、餐飲消費的優惠，游玩項目的優惠及部分項目的免費體驗等，將水韻的業主轉化為藍溪景區的消費群18、體；藍溪景區向水韻東方的消費互動：藍溪景區主要消費場所的VIP客戶，或在藍溪景區消費達到一定程度的景區客戶，在購買水韻東方物業產品時，可以享受對應的優惠與折扣，從而擴大水韻項目的客戶群體基數，將有需求的景區消費客戶轉化為水韻東方的業主；4） 水韻東方與藍溪景區資源互補；水韻東方項目向藍溪景區的資源補充：利用水韻東方來訪群體資料齊備，營銷團隊外拓頻次高，拓客面廣的特點，將客戶資料、聯系方式等進行整理，針對性進行景區的重大節點和主題宣傳，形成高性價比的指向性信息發布，從而拓寬藍溪景區的客戶群體，同時利用景區資源，為案場留存身份證號碼的客戶（約500組）贈送生日體驗券（景區）或生日宴會場地優惠券（酒19、店），在提升公司和項目客戶親和力的同時嗎，擴大藍溪景區的消費基數；藍溪景區向水韻東方的資源補充：利用景區的場地，酒店的會議廳、游泳館等場館場所，為水韻項目大客戶營銷提供支持，如商會、協會的年會舉辦場地提供、學校、企事業單位的聚會體驗營銷等，利用客戶本身必須的群體行為，通過配套支持和信息發布實施營銷，從而實現良好的植入宣傳效果。3. 建立大客戶營銷組，拓展團購市場與定向開發市場；1） 針對片區拆遷群體的定向公關；2） 各鄉鎮社區實施關鍵人計劃，通過村干部或地方知名度較高的帶頭人，實施區域團購；3） 針對當前片區內的學校、事業單位、大型企業，出臺對應政策，實施上門推廣，實現群體團購；4） 在定向公20、關的基礎上，在水韻的六期至七期位置，根據客戶需求，考慮結合定向開發，如在充分發掘霍邱客戶的基礎上，集中打造帶有地方特色和符合客戶需求的“霍邱園”；4. 深入推進項目的品牌建設，通過對項目榮譽的充分展示及新的項目榮譽的拓展，使項目成為六安最具代表性的標桿大盤；項目榮譽榜單2013年度至2014年度中國房地產網絡人氣榜年度最具人居價值樓盤安徽十大綠色宜居典范樓盤2012年度安徽地產最高成就金獎中國房地產百強企業（共六屆）十、 產品推廣活動大綱階段暑期蓄客宣傳階段金九銀十強銷階段返鄉客戶攻關階段月份7月8月9月10月11月12月1月月度主題活動老帶新主題活動水韻東方藍溪夏令營全城召集中秋客戶聯誼會學21、區房產品展示會（說明會）皋陶大講堂名家講座歲末雙節客戶溫情回饋返鄉客戶送您回家活動銷售及暖場活動客戶驗資活動七夕暖場活動開盤活動學區房驗資、認籌活動暖場活動歲末加推活動迎新暖場活動景區互動游泳館體驗互動，荷花節互動安徽省游泳邀請賽水上樂園體驗互動安徽省龍舟邀請賽水下餐廳體驗互動自行車環湖騎行賽 藍溪大劇院體驗互動 龍舟賽皋陶大講堂開放網球賽景區整體綜合互動藝術節景區整體綜合互動冬泳賽十一、 媒體整合推廣計劃1. 戶外推廣計劃節點推廣主題廣告位置廣告形式規格數量備注主推廣告語：匯聚生活榮耀、領銜人居巔峰輔助廣告語：各產品線廣告語對應推售節點發布312主干道旅游景區指示牌6*2m2合六交界處、瀏園22、岔路口道路交通指示牌3*4.2m10與水韻、南山互動共享資源項目外圍精神堡壘標準規格1個接待中心道旗標準規格若干環項目四周道路 及隔離帶LED大屏8M*16M1個項目正大門入口綠化斜坡草坪字200M*3M1條312國道正門位置地燈燈箱標準規格50個312國道正門綠化帶戶外高炮大牌藍溪項目四個邊角16米8米12面每個角一個高炮，可用于上項目廣告和出租創收合肥長寧大道高炮位（機場高速入口）16米8米2面景區洽談中，水韻推售重要節點進行信息發布合肥三孝口大牌22米10米1面淠史杭大橋路牌20m*8m1面七里站轉盤高炮16米8米2面六安火車站/ 注：詳情見方案、實際執行以合同簽訂為準2網絡、報媒推廣計23、劃節點時間推廣主題輻射地區建議推廣方式組合報媒名稱數量(次)建議版面選擇單價預算備注主推廣告語：匯聚生活榮耀、領銜人居巔峰輔助廣告語：各產品線廣告語對應推售節點發布六安、合肥六安電視臺+皖西日報+安徽商報（省版）+新安房產網+六安房產網+新華網+中安在線+新浪安徽+365房產家居網+六房網+愛房網+六安市政府網皖西日報4二版6*8cm欄花1.2萬/版4.8萬以六合為主電視拉底字幕長期/合作/網絡長期/合作/注：廣告投放費用以合同費用為準十二、 推廣費用預算序號類目類目細分單價數量預算備注六安區域推廣1網絡推廣自建網站4萬/年122網絡渠道根據銷售代收提成若干/3新媒體微信二維碼0.4萬/月7224、.84微博免費4/5借力營銷關鍵人計劃營銷方案單報/6定向公關方案單報/7渠道營銷二手中介聯動免費/9巡展（社區廣告）30元/人/天2000.610戶外廣告推廣T型高炮14萬/個/年現有高炮4個28萬元11自建T型高炮3萬/個/年4個6萬元12312國道亮化/園林負責13自建LED大屏120萬/個1已建14公交車或直通車六安市區每天15分鐘一班415合肥市區周末班車，上午下午各2版216電視及拉底字幕六安電視臺500元/次每周3次（與景區共用）2.1萬17活動推廣每月一次主題活動，一次暖場或銷售活動，日常景區活動進行互動配合按主題活動2萬元/場、暖場活動0.6萬元每場，景區互動活動0.4萬元場25、7個月21萬18網絡推廣百度百科、優酷視頻、新浪微博、騰訊QQ、騰訊微博、土豆視頻、酷六視頻、六間房視頻、萬家熱線、企業郵箱、榕樹下論壇、合肥論壇、貓撲社區、天涯社區、搜狐視頻、合肥房產網等門戶網站項目組織人員發帖跟帖，自行注冊賬號/19自媒體推廣網站、微博、QQ、微信、樓宇廣告、電梯廣告、DM單頁、展板、悠然生活雜志項目組織人員/5合肥區域推廣方案已單報通過，宣傳時間為3個月，建議從9月份開始至11月份，根據推廣情況考慮后續是否增加，3個月費用為61.5萬元24合計壹佰貳拾伍萬扒仟陸白圓整（預算經供參考，以實際產生的費用為準）138.6萬元水韻東方項目營銷部2014-6-25第18頁共18頁