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1、*封頂儀式閃耀啟動封頂儀式閃耀啟動精誠所至精誠所至 一品家園一品家園目錄目錄u 活動目的活動目的u 活動主題活動主題u 活動亮點活動亮點u 活動時間及地點活動時間及地點u 信息釋放信息釋放u 活動概述活動概述u 活動流程活動流程 u 場地氛圍場地氛圍u 物料準備物料準備3向外傳遞*項目所有樓座如期封頂的信息，標志著項目建設取得階段性成果。增強老業主對開發商的信任，堅定對*項目的信心。吸引新客戶的關注，激發購買欲望。提升項目知名度，促進樓盤銷售。活動目的活動目的4誠獻一品家，共創新生活誠獻一品家，共創新生活舉城同賀，舉城同賀，*完美封頂完美封頂封頂落成，全城共賀封頂落成，全城共賀活動主題備選：活2、動主題備選：5活動亮點活動亮點 活動全程以封頂為主線，通過威風鑼鼓、舞獅、煙花等表演打造現活動全程以封頂為主線，通過威風鑼鼓、舞獅、煙花等表演打造現活動全程以封頂為主線，通過威風鑼鼓、舞獅、煙花等表演打造現活動全程以封頂為主線，通過威風鑼鼓、舞獅、煙花等表演打造現場濃烈的喜慶環境，并通過封頂前期和后期強勢的促銷手段最終達到促場濃烈的喜慶環境，并通過封頂前期和后期強勢的促銷手段最終達到促場濃烈的喜慶環境，并通過封頂前期和后期強勢的促銷手段最終達到促場濃烈的喜慶環境，并通過封頂前期和后期強勢的促銷手段最終達到促進銷售的效果進銷售的效果進銷售的效果進銷售的效果美好生活即將開啟美好生活即將開啟全面封頂3、全面封頂（入住即將到來）（入住即將到來）舞獅點睛采青舞獅點睛采青（業主吉祥如意）（業主吉祥如意）冰刻冰刻LOGOLOGO，紅酒灌注，紅酒灌注（*和業主紅紅火火）和業主紅紅火火）6活動時間地點活動時間地點活動時間：活動時間：20092009年年9 9月月2626日日 10 10：00120012：0000活動地點：活動地點：A A、*項目工地項目工地 B B、*4*4號樓東側（市場內）號樓東側（市場內）7 2號樓1號樓觀眾席充氣拱門樓頂放置五彩煙花樓頂放置五彩煙花為禮花彈舞臺活動位置圖活動位置圖8信息釋放信息釋放電話邀請：銷售部負責新老客戶的邀請。媒體記者短信通告：通過短信群發群體告知客戶，活動4、的時間 和地點，吸引新客戶到場參加活動。平面媒體：提前2周開始投放關于本次活動的告知。晚報提前2周開始投放。戶外廣告：樓梯條幅、橫幅、活動現場氛圍營造氣氛。9老客戶新客戶：要求銷售人員進行邀請，提前規定，提前邀約。媒體記者：2名。開發商地產領導。施工單位領導。參與人員參與人員10舞獅表演烘托現場氛圍，并在主入口區進行迎賓，給來賓帶來非同凡響的感覺活動概述活動概述威風鑼鼓，打造恢弘現場氛圍，匯集人氣11活動概述活動概述領導致辭，開發商領導講話冰雕LOGO，紅酒注入，象征著*未來紅紅火火12活動概述活動概述醒獅點睛儀式，預示項目全面封頂，即將為業主帶來全新的生活開發商、業主代表、建設單位代表共同為5、*灌注最后一罐水泥，完成封頂13活動概述活動概述鞭炮禮炮齊鳴，賀封頂大吉七彩禮花飛舞，將活動推入高潮14 09：00 威風鑼鼓、舞獅隊在開始表演，聚集人氣，迎接嘉賓的到來 09：30 來賓簽到 10：00 主持人致開場詞，并介紹到場嘉賓，邀請開發商董事長致詞。10：10 開發商領導致詞。并進行第一輪抽獎活動，抽取5人。10：35 主持人串場，引出威風鑼鼓隊表演。10：55 主持人串場，邀請業主代表講話。11：05 業主代表講話，并進行第二輪次抽獎活動，抽取5人。11：10 主持人串場，邀請建設單位代表進行講話，并進行第三輪抽獎活動 11：20 主持人串場，邀請*、*、*、業主代表和建設單位代表6、一同上臺，為 冰雕LOGO注入紅酒，隨著紅酒的注入，*的LOGO徐徐展現出來。11：25 主持人串場，引出舞獅表演 11：25 主持人邀請開放商代表、業主代表、建設單位代表共同啟動最后一罐混凝土澆 筑程序。當塔吊將最后一罐水泥吊升到樓頂時，主持人邀請*為舞獅點睛，同時禮炮、鞭炮齊鳴，彩帶飛舞，宣布*順利封頂。11：50 七彩禮花升空，將封頂活動推入高潮。12：00 活動結束。活動流程活動流程15氛圍布置氛圍布置樓體外墻空飄、條幅、噴畫樓體外墻空飄、條幅、噴畫16氛圍布置氛圍布置樓體懸掛條幅，內容以*主體全面如期封頂為主。充氣拱門在活動當天上午放置在活動的主入口處，拱門條幅內容為“熱 烈慶賀*全7、面封頂”。空飄球2-4個，活動當天上午放置在活動現場周邊。燈光、舞臺、背景板搭建。活動現場周邊布置彩旗、進行環境衛生清理。準備小食品、飲料。現場音響簽到用品17物料準備物料準備1、主背景板、簽到背景板2、*生活手冊3、*樓書4、抽獎券6、手提袋18樓體條幅文字樓體條幅文字1、*榮耀封頂，為業主幸福生活加冕2、恭祝*如期封頂，共同打造上生活圈3、*全面封頂，上品生活即將開啟19禮品建議禮品建議來訪客戶贈送禮品：來訪客戶贈送禮品：月餅或者月餅券抽獎獎品：抽獎獎品：100元汽油兌換券20部門部門負責事項負責事項姓名姓名掌管物品及備注掌管物品及備注完成時間完成時間備注備注總體負責負責整體活動方案的提報8、和人員安排銷售控制整體活動最終確定及銷售方案的確定前期預熱部分1、平面報廣的設計、確認及發布2009-9-172、軟文撰寫和發布2009-9-17策劃部展會場地布置設計部分1、主背景板設計2009-9-222、展板文字及設計2009-9-223、現場活動公示（易拉寶）2009-9-224、禮品2009-9-17辦公室活動所需物料安排1、飲水機1臺、飲用水2桶、紙杯800個 2009-9-252、現場秩序維護2009-9-263、禮品發放2009-9-26策劃部活動現場所需人員及物料1、音響設備（音響、MIC）2009-9-252、舞臺搭建2009-9-253、坐位300個2009-9-253、9、舞獅、鑼鼓表演2009-9-25 銷售部銷售安排1、手提袋500個2009-9-252、展會現場銷售人員分工2009-9-233、售樓處現場銷售人員分工2009-9-244、展會現場及售樓處的資料的分發2009-9-255、每日來電來訪統計，截止時間每日18：002009-9-256、負責現場氣氛的烘托2009-9-257、現場項目講解、活動形式講解2009-9-2121序號序號設備名稱設備名稱 規格規格數量數量單位單位價格價格音響音響1DVD機3臺2主擴全頻音箱PROSO NP3A 4只3功放PROSO2臺4調音臺YAMAHA GA24CH 6AUX 4Group，16路調音臺1臺5壓線器110、臺6均衡器1臺7無線手持MICSennheiser ew1002支8鼓麥1套舞臺、背板舞臺、背板背景板6米高X3米寬1套背景板桁架地臺6米寬，0.5米高，含紅色地毯其他配件其他配件禮花炮8組，電子控制8組五彩煙花34發一組，每組一個顏色12組冰雕LOGO0.6米高，3米長運輸費用包含所有設備運輸費用合合計費用計費用稅金稅金0.085演出、表演演出、表演威風鑼鼓、舞獅15人威風鑼鼓，4個獅子主持人總費用總費用22The End.23如何進行房地產市場分析如何進行房地產市場分析學習內容學習內容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方11、法房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告25市場市場為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？開發商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環境評估項目所處的市場環境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發展方向和市場定位制定項目的發展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現的可能性。評估項目目標實現的可能性。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場12、調研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？26什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需關系。針對某種特定物業研究市場的供需關系。需求方：物業的購買者或租賃者需求方：物業的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅13、列市場數據，而是必須基于數據進行分析！27房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法1 1。思路。思路u三個層次三個層次區域市場、專業物業市場、項目市場u兩個方面兩個方面供給、需求u三個時段三個時段過去、現在、未來區域市場分析專業市場分析項目市場分析廣州經濟環境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區域房地產發展處于何種階段？區域房地產發展處于何種階段？區域房地產發展處于何種階段？區域房地產發展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？項目市場處于何種競爭格局？項目市場處于何種競爭格局？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤14、分析客戶需求分析28房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法2 2。步驟。步驟第一步：市場區域界定第一步：市場區域界定這里所指的區域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區劃來劃分。第二步：區域經濟環境和市場分析第二步：區域經濟環境和市場分析考察整個區域經濟環境，判斷區域房地產市場處于何種發展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區域房地產發展前景進行預測。第三步：專業市場分析第三步：專業市場分析按物業類型進行市場細分，對各專業市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市15、場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。29房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區域經濟環境和區域經濟環境和市場分析市場分析區域經濟環境分析區域經濟環境分析區域房地產市場分析區域房地產市場分析（一）基本內容（一）基本內容+對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。30房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區域經濟環境和區域經濟環境和市場分析市場分析（二）基本資料的獲得（二）基本資料的16、獲得區域經濟環境分析區域經濟環境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃區域房地產市場分析區域房地產市場分析1、投資：開發投資額2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源數據來源各地方統計年鑒、統計公報、經濟發展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國17、房指數、地方房地產年鑒土地、規劃部門的政府官員訪談規劃、房地產等專業人士訪談31房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區域經濟環境和區域經濟環境和市場分析市場分析（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標人均人均GDPGDP與房地產發展關系與房地產發展關系GDPGDP增速與房地產發展關系增速與房地產發展關系發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征18、生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發展特征超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展32房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法異常異常基本正常基本正常正常運行正常運行基本正常基本正常異常異常房地房地產產開開發發投投資資額額增幅增幅25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發投資房地產開發投資/GDP/GDP0.2反映房地產投資規模的基礎指19、標，合理指標為0.1-0.15房地產開發投資房地產開發投資/固定資產投資固定資產投資37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為20%-25%銷銷售面售面積積/竣工面竣工面積積1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房商品房銷銷售售額額/房地房地產產投投資額資額1.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發的總體效率房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系第二步第二步區域經濟環境和市區域經濟環境和市場分析場分析（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標33房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。20、方法。方法第二步第二步區域經濟環境和市區域經濟環境和市場分析場分析（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支21、出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年我國各主要城市的恩格爾系數年我國各主要城市的恩格爾系數34房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第三步第三步專業市場分析專業市場分析（住宅）（住宅）1 1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2 2、住宅商品房供22、給總量、供給結構分析（按面積進行、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）劃分）3 3、住宅商品房成交結構、產品特點分析、住宅商品房成交結構、產品特點分析4 4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5 5、專業房地產市場總結、專業房地產市場總結35房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第四步第四步項目市場分析項目市場分析（微觀層面）（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環境：自然景23、觀、人文環境關聯性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優劣勢、市場反應目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1.找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶2.2.目標客戶的置業需求目標客戶的置業需求和偏好和偏好3.3.找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標最終目標36STOW內部因素內部因素外部因素外部因素SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT工具（項目工具（項目+環境環境+競爭）競爭）37SWOTS24、WOT分析的價值要素分析的價值要素S/WS/W（優勢（優勢/劣勢）劣勢）的價值要素的價值要素u 地段要素u 環境要素u 地塊要素u 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括：地段要素地段/片區認知度/周邊配套（商業/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度）環境要素自然環境/四至景觀/社會人文環境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素地形地貌/規模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發揮空間）項目要素目標/開發商品牌/可利用資源等38O/TO/T（機會（機會/威脅）的價值威脅）的價值要素要素 宏觀要素經濟形勢（宏觀政策）/重大城市25、變革u 中觀要素行業形勢（一、二、三級市場）/城市規劃（交通、市政配套、開發重點、熱點等）u 微觀要素市場競爭（片區、樓盤、戶型）/客戶流向觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優勢和機會，尤其是必須抓住核心優勢和大機會這是我們“挖掘物業價值”的要旨所在。39SWOTSWOT分析分析我們的戰略我們的戰略發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發揮優勢，轉化威脅優勢優勢 S機會機會 O威脅威脅 T劣勢劣勢 W40進行房地產市場分析時常犯的錯誤進行房地產市場分析時常犯的錯誤1。大環境看好，項目的小環境就一定不錯大環境看好，項目的小環境就26、一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性項目差異性3。過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應用的應用4。以前什么賣得好，現在就做什么以前什么賣得好，現在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好u房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發過程，根據市場的變化及時調整戰略。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！41補充幾點市場分析方法的建議：補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數據的整理可用數據的整理可用excel表格統計（尤其是區域類繁雜項目），表格統計（尤其是區域類繁雜項目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例242學習內容學習內容 理論部分 案例學習43