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1、今年沖刺來得早綠城翡翠湖玫瑰園9-12月推廣方案風至飛揚創意二部20140915按2014年，房地產市場來了一次洶涌且猝不及防的轉變。最核心的轉變反映在供求關系上：由于積累的大量供應集中釋放，房地產由資源稀缺變成資源過剩，相當大比例的市場供應過剩。反映在營銷上，則是由過去等客上門變成主動出擊“瓜分”客戶。而手段上，則體現在更加倚重互聯網及與之相關的資源或渠道。總之，這一年戰戰兢兢，成交較好來的困難也顯得異常脆弱。各大房企及項目在任何時候都像沖刺期一樣神經緊繃。對于玫瑰園來說，今年要提前準備，因為沖刺來得早。營銷任務梳理高層公寓9#樓王開盤去化；所有剩余房源的去化平層官邸渠道與老帶新為主，推廣配2、合進行剩余房源的去化法式別墅以全新的形象面市，通過全方位且有側重點的推廣爭取去化高層公寓部分gaocenggongyu基本情況梳理9月20日9#樓王開盤10月1日國慶節可作為重要營銷節點問題探究截止到9月10日，玫瑰園所開樓棟中余房總量為401套，加上9#所開房源，總數將達575套。除卻9月20日開盤，在之后的三個月推廣中，玫瑰園沒有既定的營銷節點剩余房源多無營銷節點核 心 策 略持續優惠營造節點策 略 解 讀持續優惠營造節點在供求雙方博弈的白熱化階段，一定程度的優惠成為促進成交的突破口。玫瑰園近階段成交良好一定程度上有賴于以活動的方式釋放優惠。根據項目實際，結合各月特征，制造人為節點，將活動3、與優惠置于各階段營銷大主題之下。階 段 劃 分9.179.209.219.289.2810.510.1210.1210.1910.2611.0111.0112.0112.011.011.01營銷主題央座9號傾城綻放“狂歡玫瑰園”十一特惠購房節“20年，奔向更好”玫瑰園限時鉅惠周主題活動報廣十一系列活動【恐龍展、拉斯維加斯、燒烤節、音樂節等】特斯拉試駕彩跑階段口號央座9號巔峰鉅獻巔峰綠城一步到位“感恩玫瑰園”年終回饋月“健康玫瑰園”特惠月-戶外網絡微信電梯轎廂開盤熱銷及十一活動邀約十一活動邀約十一后熱銷針對整盤，剩余房源的客戶邀約針對整盤，剩余房源的客戶邀約針對整盤，剩余房源的客戶邀約熱銷、十一4、活動邀約、產品信息釋放熱銷、階段主題、產品信息釋放-開盤前播報開盤后熱銷十一預熱十一活動播報十一預熱十一活動播報針對整盤，剩余房源的客戶邀約-第 一 階 段央座9號傾城綻放9.17-9.28報 廣開盤熱銷開盤熱銷 問鼎合肥問鼎合肥央座9號傾城綻放 1小時勁銷1億自然，兩千畝翡翠湖天然氧吧，收藏一幕驚嘆；純正，12萬平米頂級法式宮廷園林，無處不瞰景；貼心，擁有健康、少兒及老年三大活動中心的高品質居住區；優質，綠城育華幼兒園、一六八玫瑰園學校，12年教育黃金鏈；稀缺，廿年品牌保證，世界級樓王杰作，盛世綻放；140-205m限量奢景大宅恭迎品鑒【國慶七天樂，精彩不停歇國慶七天樂，精彩不停歇】玫瑰園里5、，驚現侏羅紀恐龍、賭城拉斯維加斯，快來開啟冒險之旅吧！玫瑰園里，驚現侏羅紀恐龍、賭城拉斯維加斯，快來開啟冒險之旅吧！還有美味誘人的燒烤、零距離的音樂等著你！還有美味誘人的燒烤、零距離的音樂等著你！網 絡央座9號開盤熱銷1億狂歡玫瑰園十一特惠等你來140-205m限量奢景大宅一步到位微 信天王雖然沒來，但樓王來了。【合肥近期瘋傳王力宏要來，但后被證實為小道消息】然后列舉項目價值點，展示“王”者與眾不同的風度。王者降臨，開盤倒計時，只有x天了，你造么？開盤前利用汪峰對頭條的反應，釋放熱銷信息。強調手快有，手慢無，至尊樓王必須瘋搶。說明熱銷源自品質的幾個要點。以及買房守則NO.1：房價比你工資長得快6、！【頭條】你造嗎？樓王開盤遭瘋搶，1小時勁銷1億！開盤后第 二 階 段“狂歡玫瑰園”十一特惠購房節9.29-10.12十 一 系 列 活 動主題活動一：恐龍展恐龍展在多個樓盤都被很成功的運用。翡翠湖玫瑰園的兄弟單位臺州玫瑰園幾個月前曾舉辦過一場恐龍展，展覽效果超過預期。當時臺州正值梅雨季節，細雨綿綿仍沒能阻止客戶看展的熱情。在展覽期間大量客戶到訪，成交方面也達到一個小高潮。主題活動二：拉斯維加斯盛典拉斯維加斯盛典屬于售樓處經典的暖場活動，其參與感、趣味性強，能很好烘托現場氣氛。主題活動三：燒烤節主題活動四：音樂節網 絡國慶七天樂玫瑰園熱銷1億巔峰綠城 一步到位140-205m限量奢景大宅恭迎品7、鑒微 信帶小俠們看恐龍，帶媽儀嗒嗒來戶外燒烤節，媽儀再也不會說我俠們不會安排假期，不懂四啦！上班太累想散心，上學太悶想玩耍，閑的無聊沒去處？關注綠城玫瑰園十一出行指南，十一一起行動吧！為什么恐龍這么受孩子們的喜愛讓我們不得而知啊！恐龍更具備想象空間，誘導孩子去給它更多的想象。戶外燒烤節，競選最佳戶外氧氣家庭！帶上媽儀嗒嗒小俠們，一起來玩吧！這里有吃有玩最美場地的電音盛宴，暫時逃離塵世間把自然音樂和歡樂氣氛融合，擁抱這一年一度的盛大節日。人生大贏家，拉斯維加斯大家樂！我知道怎么能得到更多硬幣哦，我知道如何抓等多的娃娃哦，我還知道籃球怎么能投的準，打漁怎么能打更多，哦我知道的太多了來吧，等下期，我8、就把教程告訴你“十一出行指南”一大波活動來襲，并且有大恐龍驚現玫瑰園！第 三 階 段10.29-10.31“20年，奔向更好”玫瑰園限時鉅惠周主 題 活 動主題活動一：特斯拉試駕特斯拉在豪車界代表的是尊貴、前衛、智慧。一方面和玫瑰園項目精神契合，另一方面特斯拉擁有超高人氣，備受成功人士尊崇。舉辦特斯拉展覽及試駕，定會取得良好效果。主題活動二：彩跑“彩色跑”(Color Run)被稱為“地球上最快樂的5公里賽跑”，目前國內有兩家的發起人。2013年勝美廣告策劃并承辦的“彩色跑”以強勢力量在廣州1、深圳2、福州3三大城市接力開跑，吸引了數百萬人來參與，引起了多家媒體的重點關注。2014年，彩色跑再9、續精彩，設置廣州、福州、深圳、惠州、廈門、東莞、海口七個站，舉行數十場的大規模彩色跑活動。另外是北京奧運城市發展促進中心、IMG公司2013年引進的“the color run”活動在北京園博園舉行，并成為園博園每年的固定項目。彩色跑活動主旨推崇全民健身運動，結合社會潮流，以綠色 健康運動的宗旨號召高校學生及社會全體通過慢跑這一具有青春、活力、健康的運動方式強健身心，以提倡全面運動將健康生活傳遞給周圍每一個人！五顏六色健康出彩的生活新方式。報 廣巔峰綠城巔峰綠城一步到位一步到位引領合肥高端人居典范自然，兩千畝翡翠湖天然氧吧，收藏一幕驚嘆純正，12萬平米頂級法式宮廷園林，無處不瞰景貼心，擁有健康10、少兒及老年三大活動中心的高品質居住區優質，綠城育華幼兒園、一六八玫瑰園學校，12年教育黃金鏈稀缺，廿年品牌保證，世界級樓王杰作，盛世綻放140-205m限量奢景大宅恭迎品鑒戶 外電 梯 轎 廂微 信特斯拉君：你們都表搶！專心點你們的贊！早點把我帶回家！來吧，來玫瑰園試駕了特斯拉主打產品Model S吧！你造嗎，除了轉動方向盤、踩油門、剎車這類基本操作外，Model S其他的一切都包裹在IT外衣內。比如，你想要開好特斯拉，至少還得會用iPad，知道怎么在屏幕上完成幾乎所有的操作。你，準備好了嗎特斯拉有些太超前了。就好比所有人都在用鍵盤時，鼠標突然出現，難免會讓人無所適從。這對于一些攢著大把鈔票11、的傳統生意人來說，可能會是個相當痛苦的過程呢。【整體控制】一個手剎按鈕找半天玫瑰園才不會這樣，超完整的園區服務體系，你想要什么服務都有呢【影音視聽】瀏覽器支持視頻播放在線視頻？有了優美的景色誰還想躲在家里上網看電視翡翠湖玫瑰園有著得天獨厚的自然條件，坐落在景色宜人的翡翠湖風景區，享有2000畝的翡翠湖和翡翠公園【地圖導航】特大液晶屏做導航使用特大？來看玫瑰園，占地500余畝，其中（高層）項目總占地面積約223畝，法合占地約220畝，學校占地約60畝。項目東至云外路，西接九龍路和丹霞磬苑，北至繁華大道，南臨環翠路，地理位置優越，距市中心車程約15分鐘，30分鐘可以到達市區任何一個位置。【無線網絡12、】特斯拉公司為每一部Model S提供了4年免流量服務才4年啊，玫瑰園為業主提供12年的教育黃金鏈，足不出戶尊享幼小初，才是真真極好的呢！活動時間：報名時間：無知少年請看以下內容，注意，可能看完了就沒名額了以下是彩跑簡介Color run 怎么玩以下是彩跑玩法我們送你1參加彩跑者送白體恤；2 從頭道腳最炫的色彩；3 最好的運動熱情和美麗心情4參加彩跑者買高層有優惠價，并送禮；5 堅持完全程者（跑，走，溜達，被抱著的寶寶皆可）送玫瑰園彩跑徽章一枚色彩跑最后兩百個名額！快搶啊！第 四 階 段11.01-11.30“健康玫瑰園”特惠月優惠建議：“健康大禮包”贈送免費體檢血壓儀血糖儀跑步機第 五 階 13、段12.01-12.31“感恩玫瑰園”年終回饋月優惠建議：“年終感恩大禮包”樂視70寸大屏彩電任天堂體感游戲機IPHONE6徽商徽商玫瑰沙龍規劃玫瑰沙龍規劃另 附大家大家 專訪專訪主題：我們為什么選擇我們為什么選擇翡翠湖翡翠湖？綠城集團營銷總監虞沁文談玫瑰園擇址由綠城集團營銷總監虞沁文先生談綠城玫瑰園擇址合肥翡翠湖的原因，以及過程中的曲折和堅持選擇于此的所付出的艱辛。講述為了匹配這片土地的價值，對產品打造的要求等。玫瑰玫瑰 花語花語翡翠湖上翡翠湖上 王者玫瑰王者玫瑰軟性美文，講述綠城玫瑰園擇址翡翠湖的20個美麗理由。大家大家 專訪專訪主題：玫瑰園里玫瑰園里 水墨合院水墨合院邀請徽籍畫家，從繪畫14、的美學角度解讀玫瑰園法式合院。為產品背書。玫瑰玫瑰 花語花語從一片葉子從一片葉子讀懂院子里的春夏秋冬讀懂院子里的春夏秋冬合院生活美文。描述合院中的生活圖景，在合院中讀懂人生況味，就如由一片葉子讀懂四季。第五期徽商玫瑰沙龍第六期徽商玫瑰沙龍小報規劃小報規劃另 附欄目版面欄目版面欄目名稱欄目名稱欄目內容欄目內容第一版第一版【刊首】本期導讀本期導讀各大版塊標題各大版塊標題湖、家、城市湖、家、城市（區域）第二版第二版【玫瑰專題】當理想建筑未來當理想建筑未來綠城品質生活解讀綠城品質生活解讀第三版第三版第四版第四版【玫瑰動態】解密綠城樓王熱銷之謎解密綠城樓王熱銷之謎第五版第五版狂歡玫瑰園狂歡玫瑰園 十一嗨15、翻天十一嗨翻天巔峰綠城巔峰綠城 一步到位（余房去化）一步到位（余房去化）第六版第六版【玫瑰雜談】名車智慧先驅名車智慧先驅特斯拉特斯拉第七版第七版健康這點事兒健康這點事兒第八版第八版【刊尾】余房去化報廣（剩余房源）余房去化報廣（剩余房源）法式別墅部分fashibieshu合院價值梳理體系私家庭院布局，完全私密，窗窗觀景大面寬，單層面積雍容，體現富貴奢華品味低層高，極致親地，與自然緊密貼合世界景觀大師LSI國內獨家作品，傳達藝術生活理念精裝庭院，滿足對花園的無盡想象人車分流，把地面還給生活一畝一棟，真正的家族居所0.55極低容積率，更舒適的生活體驗綠城優質園區服務，帶給家人全面的關愛綠城 中國高端16、物業精耕者 業內品質標桿私密圍合庭院將私人空間擴展到家門口地王之上尋得圈層精神歸屬湖居哲學豐潤至臻至善之心合肥唯一千萬級別墅奢華地位不言而喻品質歷經千錘百煉銷冠地位持續衛冕十六大前沿科技系統閃耀人生智慧光芒五星級規格會所從容悅享優雅人生一站式教育學區，讓您孩子尊享最理想的名校教育第一梯度第二梯度第三梯度排他性產品本身服務定 位千萬級珍藏城市獨棟推 廣 語東情西韻墅立傳奇第一階段主推世界觀中國心備選閱盡世界回歸中國一墅千樹院藏千秋第二階段VI系 統主推VI系 統備選推 廣 節 奏 劃 分10.1910.191.011.01階段口號定位9.179.17第一階段第二階段東情西韻墅立傳奇項目定位、階段17、推廣語、核心價值點的闡述千萬級珍藏城市獨棟一墅千樹院藏千秋報廣戶外微信小樓書社區道旗渠道活動陳帥佛大師風水講座、馬未都鑒寶項目定位、階段推廣語的闡述從品牌、院子、位置等五方面解讀第一梯度價值僅給出形式建議項目定位、階段推廣語、核心價值點的闡述給出方向性建議項目定位、階段推廣語、核心價值點的闡述陳帥佛大師風水講座、馬未都鑒寶項目定位、階段推廣語的闡述全方位解讀第二三梯度價值-第 一 階 段調 性 稿第一階段東情西韻東情西韻墅立傳奇墅立傳奇千萬級珍藏城市獨棟綠城，中國高端物業精耕者，業內品質標桿。在城市優質地段，建筑真正住得進去的別墅。玫瑰園，0.55極低容積率，一畝一棟，真正的家族居所。它獨創的18、私密圍合庭院，將隱私空間擴展到家門口。在地王之上，層峰人士不僅可尋得圈層精神歸屬，還有2000畝翡翠湖大美湖景豐潤您至臻至善之心。戶 外第一階段微 信 規 劃品 牌9.17-9.21合肥地產界“奢侈品”大盤點用奢侈品類比。首先介紹LV、GUCCI等大牌奢侈品的理念、做工、工藝等，然后對奢侈品的特征及判斷標準進行總結。最后，得出在這種判斷標準下，合肥地產界“只有綠城建造的玫瑰園法式別墅”能稱得上奢侈品的結論。品 牌9.22-9.28中國房企巨頭品牌特征匯總其他地產品牌對比。總結龍頭房企基本特征，比方萬科建剛需盤，龍湖園林節省成本等，最后強調綠城從成立伊始就專注開發高端盤，在高端盤領域是專家，是標19、桿，是第一。院 子驚天內幕：90%的獨棟別墅都是假獨棟主要講院子的私密性。給出獨棟別墅的標準，講明最重要的一點就是極度私密。有私家庭院的房子才能保證極度私密，擁有私家庭院的法式合院才是真獨棟。私密性9.29-10.5庭院的22種玩法目的是最大限度挖掘并向客戶傳遞院子的實用價值，描繪在院子里的美好生活。針對老人、小孩、男主人、女主人、日常交際等不同方面給出院子用法：如變身高爾夫練習場、攀巖場地、SPA場所、兒童游樂場等。位 置從居住位置的選擇看人品根據合肥各區居住數據總結區域特征，如北部都是IT男，東北部都是工薪階層等。最后回歸到項目，點明合肥富豪都住地王。院 子更多生活樂趣版塊10.6-10.20、12世界頂級豪宅都在哪兒挖掘世界名人的頂級豪宅，總結規律。世界級豪宅非依山即傍水，講述法式合院的湖邊故事，凸顯法式合院的湖居價值。位 置誰能給富人安全感？以一項社會調查開頭，得出結論：市郊別墅里的富人其實并不安全也沒有安全感。相反，法式合院得天獨厚的優越位置使之成為唯一能住的進去的別墅。安全位 置環境10.13-10.19周星馳為什么會得罪人星爺一直賺取著眾人的眼球，最近一篇為什么那么多人黑周星馳的帖子又將他推向了舞臺中央。為什么周星馳會得罪人？因為他對作品極度負責，要求奇高，成績斐然，使人不能望其項背。玫瑰園亦如此。銷 冠圈子里的那些事兒結合社會熱點：娛樂圈里是非多，不是吸毒就是嫖娼。富豪圈21、子則時刻都在交流如何資產保值升值。玫瑰園成為銷冠說明是大部分富豪認可的資產，圈子里的人認可，自己就應該出手。唯 一 千 萬 級 別 墅園 區 道 旗小 樓 書形式一形式二渠 道 建 議人海戰術【向合肥排名前100名企業家遞名片、遞資料】做透巡展【高爾夫球會系列巡展、商會聯誼】業內專項接待【安排專員進行市調接訪】利用資源型人士【領導推薦、領導介紹、上門拜訪】影響力較大的微信公眾號合作【轉發并評價項目微信】活 動 建 議陳帥佛風水講座陳帥佛，中國風水協會主席，李嘉誠御用風水大師萬達地產、保利地產等數百家國際知名企業風水及發展預測顧問邀請陳帥佛先生為業主進行風水講座每位業主可限量攜兩名好友參加講座講22、座邀請業主人數不宜過多，每次三至四組即可，突出尊貴感馬未都古董收藏沙龍馬未都，古董收藏專家、鑒定專家可以邀請馬未都先生和業主共進午餐，聊古董收藏，并為業主收藏藏品進行估價每位業主可限量攜兩名好友參加講座講座邀請業主人數不宜過多，每次三至四組即可，突出尊貴感第 二 階 段調 性 稿第二階段一墅千樹一墅千樹院藏千秋院藏千秋千萬級珍藏城市獨棟綠城，中國高端物業精耕者，業內品質標桿。在城市優質地段，建筑真正住得進去的別墅。玫瑰園，0.55極低容積率，一畝一棟，真正的家族居所。它獨創的私密圍合庭院，將隱私空間擴展到家門口。在地王之上，層峰人士不僅可尋得圈層精神歸屬，還有2000畝翡翠湖大美湖景豐潤您至臻23、至善之心。戶 外第二階段微 信 規 劃10.20-1.01世界只有2種人，住玫瑰園合院和住其他房子的買蘋果手機和不買蘋果手機的人LSI設計的房子和其他雜牌設計的房子買合院和不買合院的（精裝庭院）一種不看價錢，一種只看價錢園 區各流行版本的園區服務享受甄嬛版：這里的服務真真極好的。臺灣版“你造嗎，玫瑰園園區服務超棒的耶！TVB版：做人呢，最要緊的就是開心。古龍版:：江湖上都流傳著他的傳說。綠城版：完備園區服務體系，管家式服務，真正的家族居所。精 裝 庭 院服 務 系 統買好房就像娶到一個好媳婦兒賞心悅目，里外均美觀（私家庭院布局，窗窗觀景）私密的關系，獨一無二相處給人極度的舒適，貼近生活、貼近自24、然真實，而不是高冷型的（親地性）能夠每日相伴、伴隨一生的好房子一 畝從“大”看潮流的發展Iphone的屏幕一代一代地變大，尺度雍容，才會體現富貴奢華的感覺。同樣的，人居也走在大尺度面寬的風潮中。寬闊的生活區域，配合法式典雅的風格，給人一種肅然起敬、優雅高貴的尊貴禮遇（一畝一棟、低容積率。）私 家 庭 院一 棟低 容親 地 性積 率心隨家動，你的心有多大，就會住多大的家里每個人的內心里每天都要承載很多東西：快樂、傷心、迷茫只有內心足夠強大，才能守住人生的幸福。房子夠大，才能守住家里的幸福。采用大橫向格局，以大尺度面寬，居住者帶來了更加舒適的居住體驗。（大面寬）大 面 寬人 車人車分流，把地面還給25、生活詩意的周末生活應該是：自然醒，一切格外清凈，有的只有家人的歡笑聲，一家人白天快樂地出游，晚上回來準備一頓豐盛的晚宴但是！當車鳴聲在你的窗邊響起時，你是否在為甜蜜的美夢被吵醒而煩躁？當夜晚遠光燈照在你家的庭院時，你是否在為刺眼的車燈打擾到溫馨的晚餐而無奈？改善：環境-人車分流能騰出更多空間做綠化，增加人均綠化率。噪音-地面沒有行車，杜絕噪音污染。空氣-地面沒有行車，沒有尾氣排放。安全-孩子園內上學，一點都不擔心交通事故！還有行動遲緩的老人和缺乏安全意識的兒童，都大受其益。交通堵塞-規劃合理的地下停車場，讓您開車更無障礙，避免了小區堵車上班遲到。分 流遇到這樣的男人就嫁了吧首先給出好男人的若干26、個標準：身體健康，頭腦靈活，上的廳堂，下的廚房最后落實到項目：如果他住在有雙會所的房子里那就嫁了吧，因為他一定是個高富帥。十 六理科男眼里的玫瑰園從理科男的角度，用精準的數據對十六大科技系統進行分析，詳細講解科技系統的實用性。會 所大 科 技 系 統平層官邸部分pingcengguandi大 平重新命名將“平層官邸”改為用更高層次的建筑形態進行命名，讓客戶從心理覺得購買的產品是別墅。層 別 墅絕對的稀缺余數不多，即將售罄，增加賣壓感大平層自身特點（純石材立面、十字戶型、居住舒適度等）現房不用等贈送中央空調和地暖各種優惠措施價 值 排 序推 廣市場無供應合肥僅余18席主 題頂級空間藝術大師談軟裝27、（服務老業主，增加老帶新）邀請李嘉誠御用風水師陳帥佛老師，安排私人風水講座（針對合院與平層官邸的客戶，挖掘老客戶的圈層，強調機會難得，每人只可帶兩位朋友同行）推 廣 戰 術網絡釋放推廣主題戶外（項目周邊單留一塊推廣平層官邸）微信（安排三至四次排期）針對平層官邸的派單設計圈層活動渠 道 拓 展喚醒已沉睡的來訪客戶，電開告知優惠（包括合院與平層的未成交客戶）購買銀行VIP客戶數據庫，電開與銀行合作的渠道拓展，利益分配與浙江商會、安徽商會合作的渠道拓展優 惠 建 議新客戶購買贈送十萬元大禮包【包含蘋果電腦、體感車、樂視超級電視等】老帶新成交新客戶贈送十萬元大禮包；老業主贈送蘋果電腦或IPHONE6老業主重復購買贈送十萬元大禮包或總房款直接減免十萬元THANKS