午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、武漢漢口東部購物公園項目策劃方案*漢口東部購物公園 介紹稿武漢項目組2008年1月*前言三年磨一劍，亮劍出鞘！2005年4月，我司受武漢三江航天房地產公司之邀為其位于漢口東二七路舊城改造地塊進行項目的市場定位、規劃與營銷推廣工作。從前期的市場定位、建筑規劃、景觀規劃、前期招商到推廣。其中有許多創新與嘗試希望在這里與大家一起分享!區域性商業中心商業規律本土化的挖掘與研究任何商業地產規律既有其共性又有其特性，武漢項目組在認真探討公司關于區域性商業中心商業規律的一些研究成果基礎之上，對武漢本土社區商業項目進行了大量的調研，并從中總結出適合武漢適、適合項目的規律，從而提綱挈領，使項目的市場定位、業態規2、劃以及價格體系的制定都有一定的理論依據與方向性。*定價體系盡量做到客觀東購項目的定價體系采用了類比量化加權法，對同類商圈的同類項目進行多方位的對比評估，類比因素盡可能做到數據的客觀與準確如商圈人口、商圈商業體量、商圈人均消費支出等，在這些類比因素量化加權時都可根據具體數據使誤差達到最小化，全方位、立體式的推廣模式東購項目采取了報紙、短信、戶外、電臺、公交、站牌、DM直郵、網絡、定點派單等全方位、立體式的推廣模式，并通過報紙、短信、戶外等媒體覆蓋到整個湖北經濟最為發達的“8+1”城市圈，收效較佳。新興媒體的運用東購項目在宣傳推廣階段充分發揮了短信、宣傳片、分眾傳媒、DM直郵等新興媒體的強大作用，3、其中效果最為理想的為短信，項目擁有自己的短信發放平臺，可在任何時間利用短信針對性強、實效性好、信息發布及時等特點針對武漢所有中高檔社區、移動、聯通VIP客戶高收入人群以及大型集團企事業單位等進行點對點的投放，對項目蓄客、銷售信息發布等活動都起到了十分明顯的作用。*嘉賓卡辦理、金銀卡升級、開盤解籌環環相扣、引君入翁 漢口東部購物公園采取集中認籌與解籌的方式進行蓄客與銷售，突破以往采取銷控銷售的模式，在最大限度的規避政策風險的情況下，采取客戶在銀行自有賬戶上存2萬元，最大限度試探客戶的誠意度，確保客戶的有效性，從最終會員卡升級效果來分析，嘉賓卡客戶升級率達到了57%，有力驗證此方法的有效性，并在升4、級時采取預交10萬元與5萬元錢的誠意金，在開盤現場不收錢，避免客戶現場交錢的心理壓力，大大提高了開盤現場的成交率。30萬重裝開盤，全城綻放東購開盤現場選在武漢頂級的五星級酒店，我司對開盤現場包裝、活動流程、文藝演出、功能區域劃分、人流動線的組織都做了精心的安排，近300余組客戶堅持10個小時直到活動結束。 電腦搖號，實效操控 東購項目開盤現場采取電腦搖號解籌的方式，此種方式可讓客戶始終抱有下一個搖到的就是自己的想法，最大限度的留住客戶保證現場氣氛，同時可通過文藝演出的配合根據現場情況操控活動的進程速度。另外東購項目在總結宜昌開盤經驗的基礎上為避免選重鋪現象的發生采取單人、單排進入選鋪區的方法。5、同時業務員對客戶進行一對一全程協助確保客戶走完整個選鋪程序，避免跑單現象。*目錄一、項目背景與定位二、項目規劃三、項目目標客戶群定位四、項目價格體系制定五、項目業態規劃六、項目營銷整合推廣七、項目推廣活動第一部分：項目背景與定位*項目背景商業面積15萬平米，可理解為泛商業（如商業、公寓、酒店、寫字樓等）用地位置：江岸區二七路用地性質：居住、商業用地規劃用地面積1529044.46平米其中：居住用地面積98160.48平米；商業用地面積34000平米；-應該5萬平米?代征、代拆城市道路面積18213.82平米；燃氣設施用地面積2530.16平米；凈用地面積132160.48平米 建筑面積控制在36、98417平米以內其中：居住建面控制在245417平米以內；商業建面控制在153000平米以內容積率控制在3以內其中：居住用地容積率控制在2.5以內；商業用地容積率控制在4.5以內建筑密度控制在30以內其中：居住用地建筑密度控制在28以內；商業用地建筑密度控制在40以內建筑高度其中：居住用地建筑高度控制在60米以內；商業用地建筑高度控制在80米以內綠化率不小于35江岸區江漢區硚口區*項目區位：位于江岸區，緊鄰長江二橋，與漢口商圈和行政中心較近徐東商圈市政府江漢與武廣商圈百步亭小區后湖片區約4公里長江約0.7公里約3.5公里約5.5公里約2.3公里約2.4公里*項目區域特征：環境較差的老居住區，7、區域舊改重點片區，配套齊全但檔次較低現有住宅較為破舊商業業態檔次較低交通便利配套相對齊全*項目交通情況：通達性好，輻射性強沿江大道京漢大道解放大道建設大道發展大道黃 浦 大 街金橋大道科學館路工農兵路二七路長江二橋長江七橋*項目周邊解放大道，城市主干道，車流量大，臨街商鋪多二七路，城市主干道，車流量較大，臨街商鋪多舊有的居民區，近期不會拆遷拆遷地，未來的小高層建筑*項目地塊：地塊不規則，周邊保留一些建筑，對項目規劃設計有一定影響待拆的房屋地塊平坦地塊平坦保留的學校臨街面地塊西南角*武漢商圈格局漢口武廣商圈江漢路步行街六渡橋商圈漢正街商圈武昌中南路商圈徐東商圈武珞路商圈魯巷廣場漢陽鐘家村商圈王家8、灣商圈漢 口商業繁華之地武 昌高校、行政集中區漢 陽工業與科技區*武昌商圈格局中南路商圈：以中南商業大廈（營業面積2.2萬平米）及中商廣場購物中心（營業面積3萬平米）為龍頭，是武昌區目前的商業中心區。徐東商圈：目前以徐東平價廣場（營業面積2.4萬平米）為龍頭，正在招商的“銷品茂”（18萬平米）將加強徐東商圈的輻射力。武珞路（街道口）商圈：依托周邊密集的高校，形成了電子專業市場與百貨商場（臺灣群光百貨廣場，營業面積8.8萬平米）相結合的商圈 。魯巷廣場購物中心：集購物、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購物廣場，經營面積近5萬平方米，位于東湖高新技術開發區（光谷）的中心地帶 ，依托周邊高校及高新技術企9、業。徐東商圈中南商圈武珞路商圈魯巷廣場*漢陽商圈格局鐘家村商圈：漢陽老城區商圈，銅鑼灣廣場（10萬平米）的進駐帶來新的活力。王家灣商圈：漢陽目前發展較好的商圈。王家灣商圈鐘家村商圈*判斷本項目商業的級別區域性商業中心建設大道解放大道京漢大道中山大道沿江大道武廣商圈江漢步行街商圈漢正街商圈六渡橋商圈本案8km6km項目的區位：位于漢口江岸區，與江漢步行街及武廣商圈僅6km和8km。交通條件：臨解放大道，交通便利，能方便到達江漢步行街及武廣商圈。周邊居住人口：居住人口密集，但收入偏低；但未來新興高尚小區人口的消費能力較高周邊商業設施情況看：目前僅有一家中百倉儲。結論：本項目商業要成為市級商業中心難10、度很大，而項目地處漢口，同樣難以成為輻射漢口的區級商業中心，因此將項目項定位成輻射漢口東部的區域的區域性商業中心。中百倉儲*項目定位項目整體定位：漢口東最大、業態最全的復合型 社區區域性商業中心業態功能定位：集購物、休閑、娛樂、美食、文化為一體的一站式消費中心第二部分：項目規劃*一、項目臨街面商業價值分析解放大道二七路規劃路（1）規劃路（2）集中綠地輕軌站用地公交首末站公交站用地*二、商業建筑布局主力店C1主力店C2街區C3C9*三、項目配套規劃1、交通規劃 漢口東部購物公園沿解放大道與二七路設置了三個入口廣場，通過廣場景觀將外部人流導入街區、同時通過下沉式車道規劃實現人車分流，保證顧客購物的11、安全性與便捷性，同時實現物流與人流的區隔；下沉式車道，將住宅與商業相區隔，使商業與住宅相得益彰，其中在兩大主力店地下設有800個停車位，既保證了路面人流動線的暢通又滿足了顧客停車的要求。人流車流、物流地下停車場地下停車場*2、廣告位規劃漢口東部購物公園在整個建筑群的重要節點通過霓虹燈、燈箱、彩色玻璃、電子屏等組成一個強大的媒體發布器，擔當商業標識的作用。3、空調位規劃東購項目為每一間商鋪都預留了空調位，其位置在門楣處，通過百葉窗包裝隱藏起來，達到既不影響美觀又實用的目的。*四、項目景觀規劃漢口東部購物公園規劃近4萬平方米的水景廣場以及三個街區節點廣場，有效引導人流走向，為入駐的每個商家，提供最12、大的人流與生意機會，同時為顧客提供自然、生態的購物環境，廣場水景、娛樂健身設施，不僅使商業與景觀達到景商合一，同時成為消費者生活體驗的劇場。*四、項目業態規劃項目的業態規劃是在經過對武漢以社區居民消費為主的區域性商業中心大量的市場調研及論證并結合公司社區商業市場規律與價值規律研究基礎上提出的。1、漢口東部購物公園業態規劃可行性論證思路項目商圈消費力分析武漢區域性商業中心調查武漢部分超市輔營區經營業態調查項目規劃業態業種比例*2、武漢社區商業中心商業街業態分布的一般規律業態業種比例服裝男裝1.38%女裝8.07%童裝1.58%運動休閑2.22%鞋男鞋0.67%女鞋1.31%餐飲特色小吃3.26%13、中式餐飲36.10%社區便利便利店1.14%美容美發美體4.51%沖印店0.54%花店0.40%煙酒0.40%音像制品0.71%通訊1.11%彩票0.32%旅行社0.47%文具1.11%面包房0.98%藥房5.11%干洗店0.20%五金0.27%書店1.21%眼鏡2.29%*業態業種比例休閑、娛樂保健沐足14.13%小百自行車0.61%包0.64%工藝品0.74%化妝品0.30%飾品1.08%社會服務配套銀行4.78%會計師事務所0.54%郵政1.82%合計100.00%*3、武漢超市輔營區業態規律業態業種品類比例業態比例服裝男裝1.32%27.39%女裝9.92%運動品牌4.38%休閑服飾114、0.45%童裝1.32%餐飲特色燒烤7.14%18.25%特色小吃7.93%中式餐廳3.17%百貨鞋2.38%16.91%玩具0.99%家居用品2.91%眼鏡0.93%飾品3.95%化妝品1.96%內衣1.98%包1.65%工藝品0.16%*業態業種品類比例業態比例社區便利蛋糕坊1.32%6.64%奶茶1.45%通訊1.48%美容美體1.32%藥店0.26%攝影0.79%文化文具0.46%1.52%書店1.06%休閑娛樂電玩26.45%26.45%社會服務配套銀行2.84%2.84%*4、漢口東部購物公園業態規劃建筑單體經營分區經營主題經營品類經營面積（）業種比例定位檔次擬引進商家數量C6一樓15、品牌大街品牌女裝、男裝、鞋、包、運動品牌等21262.86%中、高檔42二、三樓活力天地西餐廳、咖啡廳、啤灑屋、茶吧等待40785.48%中、高檔45C4一樓美食街品牌餐飲9761.31%中、高檔2二、三樓美食街特色燒烤與面館等15422.07%中檔35C5一樓兒童天地童裝、休閑服飾等13691.84%中檔20女人街外貿服飾13691.84%中、低檔20二樓歡樂島親子中心、電玩中心、培訓中心、圖書中心21122.84%中檔45三樓歡樂島KTV、網吧等17582.36%中檔12C3一樓特色小吃街特色小吃11411.53%中、低檔1二、三樓風情美食街各菜系中式餐飲20192.71%中檔510*建筑16、單體經營分區經營主題經營品類經營面積（）業種比例定位檔次擬引進商家數量C7一樓女人街少淑女裝、淑女裝、內衣、女飾雜品、鞋、包等14311.92%中、低檔29二樓靚麗前沿美容、美體；美發、纖體等14841.99%中檔58C8一樓女人街潮流女裝、流行雜貨、美甲、化妝品；中、老年女裝等11401.53%中低檔20二樓靚麗前沿足浴、減肥中心、瑜咖、牙科診所等9951.34%中檔34C9一樓特色美食街特色餐廳1900.26%中、高檔1二樓風情美食街中式餐飲3340.45%中檔12*建筑單體經營分區經營主題經營品類經營面積（）業種比例定位檔次擬引進商家數量C1一樓品牌餐飲區品牌連鎖快餐10001.34%中17、檔2家居飾品區床上用品，家居飾品、工藝品4000.54%中檔58品牌商業街珠寶、手機、鐘表、運動服飾、鞋、皮具、包、眼鏡、化妝品等38005.11%中、低檔20社區生活便利通訊服務、干洗、沖印、送水、地產中介、旅游中介、定票點、家政、銀行等藥店、蛋糕坊、婚紗攝影、鮮花店等25003.36%中檔15雜食品區保健品、糖煙酒、休閑食品、茶等3000.40%中檔6二、三樓超市百貨、日化、生鮮、食品等2128228.61%中檔1四樓健身中心、家電754210.14%中檔12*建筑單體經營分區經營主題經營品類經營面積（）業種比例定位檔次擬引進商家數量C2一樓社區便利與配套服務藥店、蛋糕坊、中介服務、鮮花店18、銀行、等7000.94%中檔45數碼、通訊區數碼產區、手機專賣以及通訊服務18002.42%中檔34二樓KTV35484.77%中檔1三樓足療中心37305.01%中檔12四樓影院37305.01%中檔12合計74396100.00%*項目業態規劃第三部分：項目目標客戶群定位*漢口東部購物公園一期以街鋪為主，根據鋪位總值普遍較高的特點，我們把主要目標客戶群鎖定為經濟實力較強的私營業主，主要針對漢正街、江路、武廣、中南路等成熟商圈的私營業主進行短信、戶外等有針對性的推廣，有的放矢，取得了較好的果。成交客戶職業統計項目私營業主公務員企事業單位私企員工軍人其它小計數量12838403297254比19、例50.39%14.96%15.75%12.60%3.54%2.76%100.00%從成交客戶職業比例來看，私營業主占到了50%，說明我們對項目目標客戶前期的判斷還是較符合市場規律的。項目初期目標客戶群定位第四部分：項目定價*一、定價原則漢口東部購物公園整體價格體系的確立，建立在對同類商圈同類項目的類比考評與區域性商圈商鋪價值規律研究基礎之上，結合項目商圈情況，依據市場規律，綜合考評項目可實現的市場租金水平、未來價值預期，適當的透支未來價值預期基礎上進行定價。二、定價參照系1、根據同類商圈租金水平結合本項目情況進行綜合考評。2、選取同類商圈與本項目具有可比性項目作為參照系 由于光谷步行商業街與20、本項目同屬區域性商圈定位，且在規模、建筑規劃、業態規劃等方面具有類似性，因此項目的售價以光谷步行商業街為主要考評對象。*三、同類商圈租金及類比在售項目調查商圈名稱租金平均租金高中低青山41022570204水果湖220150100156鐘家村24012040133王家灣176160155163徐東400150802101、同類商圈調查*2、類比在售項目調查項 目 位 置：珞瑜路與魯磨路交匯商 業 規 模：總共5期，商業40萬平方米；一期商業18萬平方米項 目 定 位：區域商業中心主 力 商 家：大洋百貨，家樂福，環藝電影城使 用 率：外街鋪使用率約78%-82%，內街6068%主力鋪位規格：一21、樓：外街：4.2m*12.6m，4.2*10.4，內街：4.2*8.4，4.2*4.2二樓：4.2*8.4，4.2*4.2銷 售 模 式：外街鋪帶租約銷售；內街家樂福輔營區返租5年銷售，其余返租3年，二樓返租3年，按季 返租。租 金：一樓230260元/平方米；二樓100-200元/平方米；三樓80130元/平方米保 證 金：3個月租金商業管 理 費：15元/月*平米 銷 售 情 況：2006年5月份開始造勢，2007年初開盤，第一周銷售率達到85%，銷售周期約8個月開 業 時 間：2007年12月優 惠 政 策：一次性交6個月租金打9.5折，一次性交一年打9折。*四、項目定價方法1、類比量化22、租金還原法此定價方法主要根據商鋪價值建立在租金回報的基礎上，通過選取不同區域性商圈街區租金水平，通過類比量化法測算本項目預期租金水平，然后根據項目預期租金水平，反推項目預期售價.ABCDEFGH權重(W)類比項本項目青山徐東水果湖王家灣鐘家村15%商業規模10010011095105105220%地段1009510595100105315%商圈發展時間100110105105105110410%交通便利性100951059510010558%商圈地位1001001059010095610%商圈業態豐富性100105110100105100715%單鋪面積1001051051051059581023、%商圈人口1001001009010095910%商圈消費力1001101101101051051012%商圈主力店1001051109010510511總計100102.1106.3597102.6103.4512商鋪租金20421013016012013權重(W)70%10%5%10%5%*（3）用加權平均數本項目加權得分（100分）最終得出售價根據不同區域商業街評分，最終進行加權平均，平均每分為1.87，以項目得分100分記，本項目預期租金水平為187元/月。以年回報率8計算，該平均租金水平還原售價為（187/0.08）1228050元/。*2、類比評估法類比項光谷世界城本項目修正系數地24、段二環以外二環內+10%商業氛圍有一定商業氛圍商業氛圍較淡-5%人流量人流量較大人流量一般-5%商業規劃較好較好0%區域發展潛力高新技術產業區、高校區發展潛力大舊城區-5%規模總規模40萬平方米，一期18萬總規模約7.8萬平米-5%交通通達性主干道、地鐵主干道、輕軌、過江大橋、公交總站+5%鋪位面積（街鋪）55-66平方米40-60平方米+10%區域常住人口80萬50萬-5%輻射范圍區域性商圈區域商圈0%投資者對區域的認同度投資者認同度高一般-5%商圈開發周邊住宅開發樓盤較成熟舊社區以及城中村居民多-5%主力店大洋百貨、家樂福超市、工貿家電、環藝影城家樂福超市、國美電器-15%配套約有500025、平方米中庭廣場 、4000個停車位、星級酒店約3.5萬平方米的市政廣場，800個停車位+5%銷售市場環境武漢房價上升階段武漢房價快速上升階段+20%總計-5%一樓均價34900元（將光谷步行商業街25000元/平方米銷售均價折算成95%用率時售價與本項目基本相同使用率時的售價）33155二樓均價20955（同上）19907與光谷世界城類比項目因素評分測定本項目一樓均價為33155元，二樓均價為19907元*3、定價結果1）街鋪C3-C9各樓層均價一樓:根據類比量化租金還原法與類比評估法得出的結果求取平均值（28050+33155)2=30602元/，取整為30600元/二樓:根據租金還原法與類26、比評估法得出的結果求取平均值（19907+11000）2=15453元/，取整為15450元/第五部分：項目基礎物料制作*項目基礎性物料制作主要有項目VI識別系統、項目單張與樓書，項目銷售單張以其便于攜帶、發放與內容簡單、扼要、直接的優勢在銷售樓書還為印出之前起到了很好的宣傳效果。1、項目銷售單張項目銷售單張主要是項目一些價值的精要提煉，其中包括到武漢未來商業發展規律、社區商業發展的特點總結、項目投資價值分析等內容，具體包括項目地段、項目規劃、環境景觀、商業氛圍、主力店優勢等，其淡黃色與紫紅色的主色調突出了單張的品質感。一、項目基礎物料種類*漢口東部購物公園VI識別系統紙杯手袋名片吊旗檔案袋*27、信封車身信紙廣告傘第六部分：項目營銷整合推廣*漢口東部購物公園針對營銷推廣的不同時期、針對不同客戶分別采取報紙、短信、電臺、網絡、DM直郵、戶外等全方位、立體式的推廣模式，在推廣時做到有的放矢既節約了成本又收到了很好的效果。其中以報紙與短信的效果最佳。1、漢口東部購物公園報紙廣告漢口東部購物公園報紙廣告貫穿項目宣傳始終，從項目地段、項目交通、項目消費力、項目主力店優勢等逐步訴求投資價值。*戶外廣告*短信推廣短信作為一種新興媒體以其良好的定向性、及時性在針對目標區域及目標客戶群的信息傳達，以及項目吸籌、銷售等重要信息發布等活動上起到了十分有效的效果。例1：漢口東部購物公園即將盛大開盤，161間鉑28、金街鋪機會只有一次，日進斗金計劃11日啟動。詳詢02782886088例2：漢口東部購物公園12月20日至12月22日金銀卡全面升級，首付10萬起買漢口東部購物公園黃金旺鋪。財富熱線02782886088第七部分：項目推廣活動* 為進一步宣傳漢口東部購物公園，打造漢口東部購物公園的知名度，以此促進漢口東部購物公園的銷售，我司配合開發商與開盤前夕分別舉辦了“漢口東部購物公園商業經營管理公司授牌暨品牌商家簽約儀式”、吸籌辦卡項目營銷活動、項目開盤活動。通過以上活動的舉辦使項目得到了廣泛的宣傳更加堅定了投資者的投資信心。活動舉辦的目的*一、11月16日“漢口東部購物公園商業經營管理公司授牌暨品牌商家29、簽約儀式”*11月16日活動當天容納500多人的香格里拉大廳座無虛席，活動邀請到了武漢市政府秘書長、武漢市商業局長、家樂福中西部區經理、百勝餐飲集團區域經理等多名有較高影響力的政府及商家代表，通過與會嘉賓的發言，更加堅定投資者的投資信心，及中小商戶的進駐信心。*二、“三級跳”特色營銷活動第一步：認籌辦卡，存款2萬在農行開戶，至售樓部辦理會員嘉賓卡，充分積累客戶資源。第二步：交納5萬或10萬的誠意金，將會員嘉賓卡升級金卡或銀卡，將嘉賓卡客戶的意向拔高，篩選出意向非常強的誠意客戶，12月20日下午至12月22日，在項目組全體同事的努力下成功升級金、銀卡687張，為項目的成功解籌打下了良好的基礎 。30、第三步：開盤活動現場集中搖號解籌，將金、銀卡客戶成功轉變為成交客戶 * 三、項目盛大開盤2007年12月23日漢口東部購物公園開盤解籌活動在武漢東方大酒店盛大舉行，當天到場金、銀卡客戶約660組，現場成交總值約3億。客戶換取收據客戶選鋪第八部分：項目招商階段性總結*一、項目招商推廣節奏漢口東部購物公園招商從2006年初開始啟動，前期主要針對主力店、次主力店招商，并于2006年5月、2007年11月舉辦了漢口東部購物公園招商推介活動，為項目積累了大量意向商家，從而為項目的全面亮相、順利開展奠定了基礎。主力店、次主力店招商啟動品牌商家招商啟動全面招商商家進場裝修漢口東部購物公園盛大開業07年2月至31、4月06年至07年1月07年5月至12月07年10月至12月07年12月*二、項目招商推廣手段及渠道商戶的搜集整理及分類商戶篩選電話預約上門拜訪跟進回訪項目前期主要針對主力店、次主力店及品牌商家的招商，招商推廣主要針對項目的定位及業態進行品牌商戶的搜集整理及分類；建立招商數據庫、商戶篩選、電話預約、上門拜訪、跟進回訪等步驟，目前招商數據庫積累意向商戶約310個，為項目招商的全面展開打下了良好的基礎。*三、項目招商情況概述截止到2007年底，漢口東部購物公園積累商戶約310個，其中包括服裝、餐飲、休閑娛樂、社區便利等商家。其中意向較強的品牌商家約30個，其中簽約主力商家有家樂福、肯德基、必勝客、環銀影城。*五、項目經營管理經營管理是項目的靈魂，為保證漢口東部購物公園后期穩健運營與投資者的投資回報實現項目的商業價值，在我司的強烈建議下開發商成立“湖北三江航天商業經營管理公司”。公司聘請武漢商業運營資深人士，具有較強的商業管理能力與經驗，最大可能確保商場的永續發展。武漢項目組將配合商業經營管理公司在積累大量意向商戶的同時進行嚴格的商戶資質評估；業態比例最優化調整；相關法律法規制定等工作，保證項目進駐商戶的生命力與競爭力。THE END！ THANKS！