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1、第一部分天河商業(yè)地產(chǎn)概況1、天河商圈供求兩旺天河大型商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目層出不窮，吸引了眾多大地產(chǎn)商紛紛加入開(kāi)發(fā)天河商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的行列；天河商圈實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品總額200.73億，今年新年伊始1-2月銷(xiāo) 售總額25.21億，同比增長(zhǎng)13.3，實(shí)屬各在商家爭(zhēng)相進(jìn)駐黃金寶地，不少業(yè)內(nèi)人士皆稱(chēng)“得天河者得廣州”。2、天河商圈是高端消費(fèi)中心天河商圈憑借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文優(yōu)勢(shì)，已成為高端消費(fèi)市場(chǎng)；在以天河城為中心，近年內(nèi)天河很有可能成為廣州商圈中的最大規(guī)模的商圈和頂級(jí)旺地；中國(guó)十大MALL排行榜中有5家是在廣東，其中3家在廣州，而在廣州的三家中就有兩家在天河(正佳廣場(chǎng)與天河城)。3、天河商圈2、發(fā)展趨勢(shì)天河作為新興白領(lǐng)區(qū)域，其消費(fèi)能力排在廣州各區(qū)首位，因此天河城為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)的晴雨表，是廣州商業(yè)新的焦點(diǎn)，更是商家必爭(zhēng)之地；天河將興起地下廣場(chǎng)，把天河城、中怡時(shí)尚購(gòu)物中心、廣州購(gòu)書(shū)中心、維多利廣場(chǎng)、天河路等貫通，充當(dāng)幾大購(gòu)物中心的“橋梁”，潛在消費(fèi)力不容忽視。第二部分廣州市主要商圈同類(lèi)廣州市主要商圈同類(lèi)項(xiàng)目負(fù)一層租價(jià)概況項(xiàng)目負(fù)一層租價(jià)概況主營(yíng):屈臣氏，精品.服飾、鞋類(lèi)等 月租金均價(jià):300(元/平方米)管理費(fèi):45(元/平方米/月)出租率：901、東急新天地 主營(yíng):潮流百貨，餐飲月租金均價(jià) 200(元/平方米)管理費(fèi)38(元/平方米/月)7元/平方米推廣費(fèi).出租率：902、賽博數(shù)碼生活3、廣場(chǎng)主營(yíng):精品、服飾、鞋類(lèi)等月租金均價(jià) 200500(元/平方米)管理費(fèi)45(元/平方米/月)出租率：803、荔灣廣場(chǎng)主營(yíng):肯德基、仙蹤林等餐飲的美食廣場(chǎng)租金:200-300(元/平方米/月)管理費(fèi)60(元/平方米/月)出租率：954、五月花廣場(chǎng)主營(yíng)：品牌店月租金均價(jià) 650800(元/平方米)管理費(fèi)60(元/平方米/月)主營(yíng)：百貨月租金均價(jià) 400500(元/平方米)管理費(fèi)60(元/平方米/月)出租率：90備注：不收進(jìn)場(chǎng)費(fèi)備注：不收進(jìn)場(chǎng)費(fèi)5、動(dòng)漫星城主營(yíng):服飾、鞋類(lèi)、精品等。月租金均價(jià) 400600(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)出租率：806、名盛廣場(chǎng)主營(yíng):品牌皮具月租金均價(jià) 64、8(元/平方米)管理費(fèi)18(元/平方米/月)出租率：857、廣百負(fù)一層月租金均價(jià) 2000(元/平方米)管理費(fèi)1020(元/平方米/月)610萬(wàn)頂手費(fèi)出租率：988、北京路街鋪主營(yíng):服飾、鞋類(lèi)品牌店、吉之島月租金均價(jià) (元/平方米)管理費(fèi)(元/平方米/月)出租率：1009、天河城主營(yíng):百佳超市，服飾、精品、鞋類(lèi)月租金均價(jià) (元/平方米)管理費(fèi)65(元/平方米/月)出租率：10、正佳廣場(chǎng)主營(yíng):屈臣氏、星巴克、順電、品牌專(zhuān)賣(mài)店月租金均價(jià) 400500(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)出租率：9511、中華廣場(chǎng)主營(yíng):潮流精品、服飾、鞋類(lèi)、餐飲等月租金均價(jià) 6001800(元/平方米)管理費(fèi)55、0(元/平方米/月)出租率：12、流行前線主營(yíng):精品、服飾、鞋類(lèi)、餐飲等月租金均價(jià) 400(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)主營(yíng):精品、服飾、鞋類(lèi)、餐飲等月租金均價(jià) 200-280(元/平方米)管理費(fèi)50(元/平方米/月)出租率：5013、地王廣場(chǎng)主營(yíng):精品、服飾、鞋類(lèi)、餐飲等月租金均價(jià) 150(元/平方米)出租率：8514、東山錦軒15、綜 述 地下商場(chǎng)已成商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中不可缺少的一部分，根據(jù)項(xiàng)目地理位置、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)狀況，其市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展?jié)摿薮?。第三部分廣州市廣州市2005年后年后地下商業(yè)地產(chǎn)商機(jī)地下商業(yè)地產(chǎn)商機(jī)1、地鐵帶來(lái)的商機(jī)地鐵連接商業(yè)物業(yè)，一直是廣大市民消費(fèi)首選,而直駁地6、鐵站出入口的地下商場(chǎng)更有望成為消費(fèi)熱點(diǎn)。2、地下空間開(kāi)發(fā)漸熱開(kāi)發(fā)地下空間已成為解決廣州人口劇增、土地緊缺、環(huán)境污染、交通擁塞等問(wèn)題的有效途徑之一。廣州目前“對(duì)地下空間的利用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，利用率太低”，對(duì)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，必須推進(jìn)地下空間的開(kāi)發(fā)利用。3、打造地下商場(chǎng)要素地下工程不同于地上工程，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資額巨大、長(zhǎng)期使用和不可逆轉(zhuǎn)性等特點(diǎn)；地下空間一種很好的土地資源，開(kāi)發(fā)成本要高于地面的開(kāi)發(fā)，但合理利用可以產(chǎn)生巨大的收益；地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若管理不善，極易發(fā)生事故。第四部分項(xiàng)目定位及分析項(xiàng)目定位及分析1、項(xiàng)目初步分析優(yōu)勢(shì)（）劣勢(shì)（）1.地處天河中軸商圈，唯一大型地下7、商場(chǎng)；2.多個(gè)出入口可達(dá)天河城，體育西路，天河南商業(yè)街,正佳廣場(chǎng)。1.項(xiàng)目地形為長(zhǎng)方形，人流導(dǎo)向不足；2.地下商地不為品牌店選址對(duì)象,項(xiàng)目缺少提升價(jià)值品牌的客戶(hù)。2、項(xiàng)目初步分析機(jī)會(huì)（）威脅（）1.市政府大力改造零售百貨業(yè)，走上正軌。2.天河區(qū)一直為市內(nèi)白領(lǐng),中產(chǎn)人士,集中區(qū)域,消費(fèi)力強(qiáng),是商家重點(diǎn)首選。1.廣州首個(gè)大型地下商城,改建下沉式商城,形成竟?fàn)帉?duì)手。2.目前天河南商業(yè)街被內(nèi)入天河商業(yè)布點(diǎn)規(guī)劃中,住改商可繼續(xù)經(jīng)營(yíng),業(yè)戶(hù)踴躍辦理新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照屆時(shí)商鋪可出租較高。3、項(xiàng)目定位建議 系列式主題商場(chǎng)，集地鐵便利配套，以個(gè)體零售為主要經(jīng)營(yíng)模式。4、定位依據(jù)（一）每天僅乘搭地鐵的人流量就數(shù)以萬(wàn)計(jì)，加上8、天河本身作為頂級(jí)商圈吸引的旅游觀光等其他客源，人流如鯽的流量為項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，只要項(xiàng)目主題定位合理，開(kāi)創(chuàng)一片新天地是完全可能的。5、定位依據(jù)（二）天河路是廣州商業(yè)的制高點(diǎn)，周邊已有多間大型shopping-mall林立，以本項(xiàng)目考量，應(yīng)選擇錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避開(kāi)客源被分流。創(chuàng)造自己的風(fēng)格、特點(diǎn)，從而令項(xiàng)目在天河商圈迅速崛起與持續(xù)發(fā)展。6、規(guī)劃重點(diǎn)建議開(kāi)間小商鋪每間約開(kāi)間小商鋪每間約3 35 5（以實(shí)積計(jì)算）（以實(shí)積計(jì)算）7、初步定價(jià)建議（1）定價(jià)原則：同質(zhì)商場(chǎng)以?xún)r(jià)格取勝、同價(jià)商場(chǎng)以質(zhì)量取勝租價(jià)建議：以實(shí)用面積計(jì)算 一線鋪：800元/（均價(jià)）二線鋪：650元/三線鋪：500元/8、初步定價(jià)建議（2）9、管理費(fèi)建議（以實(shí)積計(jì)算）：統(tǒng)一按68元/（公共水電、空調(diào)攤分按實(shí)際讀數(shù)攤分計(jì)算）宣傳推廣費(fèi)（以實(shí)積計(jì)算）：一線鋪：2200元/二線鋪：1800元/三線鋪：1500元/9、收益分析月租金收益預(yù)算月租金均價(jià)月租金均價(jià)650650元元/可出租面積可出租面積32003200=208208萬(wàn)萬(wàn)月管理費(fèi)收益預(yù)算管理費(fèi)管理費(fèi)6868元元/32003200=21.7621.76萬(wàn)萬(wàn)宣傳推廣費(fèi)收益預(yù)算宣傳推廣費(fèi)均價(jià)宣傳推廣費(fèi)均價(jià)18001800元元32003200=576576萬(wàn)萬(wàn)10、開(kāi)業(yè)前資金回籠分析二按一租收取：650元元/32003個(gè)月個(gè)月=624 萬(wàn)萬(wàn)宣傳推廣費(fèi)：1800元元3200=576萬(wàn)萬(wàn)二個(gè)月10、管理費(fèi)押金首月管理費(fèi)：68元元/32003個(gè)月個(gè)月=65.28萬(wàn)萬(wàn)水電押金：60元/3200=19.219.2萬(wàn)萬(wàn)11、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的策劃（一）統(tǒng)一開(kāi)業(yè)時(shí)間規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向組織宣傳推廣活動(dòng)建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌協(xié)調(diào)商戶(hù)關(guān)系與維護(hù)商業(yè)秩序12、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的策劃（二）制止惡性況爭(zhēng)杜絕假冒偽劣商品處理業(yè)務(wù)訴求繳納租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)及工商稅費(fèi)的管理13、合作方式雙方擬采取“捆綁式”合作方式；避免中介式的短期獲利行為，同時(shí)降低客戶(hù)的成本；不僅重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更注重項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)項(xiàng)目升值，為合作方創(chuàng)造最大的價(jià)值。14、總 結(jié)以租賃為主的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式要想獲得實(shí)實(shí)在在的長(zhǎng)線收益，必須做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程11、施工、業(yè)界定位、租賃定價(jià)，招商策略、物業(yè)管理等每一個(gè)步驟。前期合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理將起到至關(guān)重要的作用。隨著項(xiàng)目的穩(wěn)步發(fā)展，項(xiàng)目獲得一定幅度的價(jià)值提升空間將是必然。第五部分源力團(tuán)隊(duì)介紹源力團(tuán)隊(duì)介紹源力團(tuán)隊(duì)自序 我們習(xí)慣把自己稱(chēng)做斗士，在商業(yè)地產(chǎn)中做激情澎湃、以挑戰(zhàn)難題為樂(lè)趣的斗士。在我們的思想中，有兩個(gè)重要的關(guān)鍵詞：專(zhuān)業(yè)與團(tuán)隊(duì)。專(zhuān)業(yè)、團(tuán)隊(duì)同時(shí)也是我們面對(duì)挑戰(zhàn)的精神與信念！源力團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介源力團(tuán)隊(duì)源力團(tuán)隊(duì)是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“系統(tǒng)解決方案提供商”，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和商業(yè)投資機(jī)構(gòu)提供全程代理和企業(yè)運(yùn)作的深度服務(wù)，特別是SHOPPING MALL、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、零售百貨、商業(yè)步行街、品牌連鎖等項(xiàng)目提供從前12、期調(diào)研、可行性分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、商業(yè)投融資、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺(jué)形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、招商代理、運(yùn)營(yíng)管理等全程服務(wù)。源力團(tuán)隊(duì)的突出特點(diǎn) 一是團(tuán)隊(duì)骨干成員在實(shí)踐中磨煉成長(zhǎng)，如今已各有特長(zhǎng)；二是團(tuán)隊(duì)骨干成員均有開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，各成員獨(dú)立運(yùn)作和管理能力很強(qiáng)；三是以現(xiàn)代商業(yè)理論為指導(dǎo)，以豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為依托，團(tuán)隊(duì)倡導(dǎo)“全案策劃、全程運(yùn)作”服務(wù)理念；四是秉承為發(fā)展商創(chuàng)造最大化的商業(yè)價(jià)值為最高目標(biāo)。源力團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊 莫國(guó)堅(jiān) 作為團(tuán)隊(duì)核心人員的莫生，其看問(wèn)題之透徹，項(xiàng)目評(píng)估之準(zhǔn)確，項(xiàng)目調(diào)控能力之高超，把握時(shí)機(jī)能力之強(qiáng)，在廣州地產(chǎn)界也是少見(jiàn)的。他憑借成功運(yùn)作的多個(gè)項(xiàng)目贏得了各公司一13、致的認(rèn)同和賞識(shí)。莫生身為團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊，其強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)凝聚力和果斷的決策能力一直是本團(tuán)隊(duì)立力不敗之地的最有力保證。（名符其實(shí)的操盤(pán)高手（名符其實(shí)的操盤(pán)高手（名符其實(shí)的操盤(pán)高手（名符其實(shí)的操盤(pán)高手 ）源力團(tuán)隊(duì)骨干 姚學(xué)章 姚學(xué)章是一位綜合型專(zhuān)業(yè)人才?，F(xiàn)任藝和咨詢(xún)服務(wù)有限公司副經(jīng)理，他學(xué)識(shí)淵博，涉及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、合同法、工商稅收、土木工程、水電機(jī)安設(shè)施工程等學(xué)科知識(shí)，均能運(yùn)用在實(shí)操項(xiàng)目之中。（專(zhuān)長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（專(zhuān)長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（專(zhuān)長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（專(zhuān)長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ）周永波，一個(gè)積極進(jìn)取、勇于開(kāi)拓，在招商談判中機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如的“奇人“。說(shuō)他奇，因?yàn)樗胁煌话愕男拍睢Ｋ男拍罹褪牵骸霸?4、我的帶領(lǐng)下，招商工作不管困難有多大，不利因素有多少，最后一定要如期完成目標(biāo)！”源力團(tuán)隊(duì)骨干 周永波（致力招商，屢建佳績(jī)（致力招商，屢建佳績(jī)（致力招商，屢建佳績(jī)（致力招商，屢建佳績(jī) ）Hody以她特有的市場(chǎng)嗅覺(jué)，將項(xiàng)目組的決策力快速轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，抓住市場(chǎng)策劃及實(shí)施統(tǒng)籌計(jì)劃等關(guān)鍵點(diǎn)，有力的保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施。設(shè)計(jì)策劃方案方面她認(rèn)為：務(wù)求要吸引市場(chǎng)目光，有效提煉項(xiàng)目市場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。源力團(tuán)隊(duì)骨干 HodyHody（擅長(zhǎng)文案策劃（擅長(zhǎng)文案策劃（擅長(zhǎng)文案策劃（擅長(zhǎng)文案策劃 豐富培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)豐富培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)豐富培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)豐富培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn) ）藝和廣場(chǎng)藝和廣場(chǎng)原本是一個(gè)胎死腹中的市場(chǎng)，在行內(nèi)名聲較差，源力團(tuán)隊(duì)采取引爆市場(chǎng)方15、式，正確選擇天時(shí)、地利、人和之勢(shì)把項(xiàng)目有效推出市場(chǎng)，50天100出租率，零廣告費(fèi)用投入，創(chuàng)下業(yè)界佳績(jī)！典型案例說(shuō)明（一）朝陽(yáng)文批朝陽(yáng)文批業(yè)戶(hù)對(duì)當(dāng)時(shí)非典市道失去信心，令出租率100市場(chǎng)無(wú)法形成火熱裝修之勢(shì)，團(tuán)隊(duì)成員通過(guò)召開(kāi)業(yè)戶(hù)大會(huì)游說(shuō)與業(yè)戶(hù)共合進(jìn)退決心，一周內(nèi)讓200多業(yè)主戶(hù)上好招牌，順利開(kāi)張。典型案例說(shuō)明（二）集美居家具港集美居家具港該項(xiàng)目雖為地鐵物業(yè)，但所處商業(yè)氛圍和人氣不足，因此較難吸引外區(qū)消費(fèi)，給予項(xiàng)目正確定位，打造首個(gè)地鐵家具港，擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍，增加經(jīng)營(yíng)特色，吸引商家與消費(fèi)者眼球，以100出租率開(kāi)張。典型案例說(shuō)明（三）嘉盛廣場(chǎng)：嘉盛廣場(chǎng)：尋找適合的市場(chǎng)空白點(diǎn)，通過(guò)詳盡市場(chǎng)分析，得出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，支持立項(xiàng)，合理業(yè)態(tài)規(guī)劃，項(xiàng)目人流量達(dá)周?chē)虉?chǎng)之冠，一開(kāi)即旺。典型案例說(shuō)明（四）中六電腦城芳村花鳥(niǎo)魚(yú)藝大世界中大長(zhǎng)亨布匹商貿(mào)城集美家具港部分成功案例朝陽(yáng)文批中心嘉盛購(gòu)物廣場(chǎng)石溪建材城越和花鳥(niǎo)魚(yú)市場(chǎng)歡迎提出寶貴意見(jiàn)！謝謝！