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1、體育西地下商場策劃案體育西地下商場策劃案由源力團隊策劃提供由源力團隊策劃提供由源力團隊策劃提供由源力團隊策劃提供第一部分天河商業地產概況第一管理資源網（），海量管理資料免費下載！1、天河商圈供求兩旺天河大型商業廣場項目層出不窮，吸引了眾多大地產商紛紛加入開發天河商業地產項目的行列；天河商圈實現社會消費品總額200.73億，今年新年伊始1-2月銷 售總額25.21億，同比增長13.3，實屬各在商家爭相進駐黃金寶地，不少業內人士皆稱“得天河者得廣州”。第一管理資源網（），海量管理資料免費下載！2、天河商圈是高端消費中心天河商圈憑借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文優勢，已成為高端消費市場；在2、以天河城為中心，近年內天河很有可能成為廣州商圈中的最大規模的商圈和頂級旺地；中國十大MALL排行榜中有5家是在廣東，其中3家在廣州，而在廣州的三家中就有兩家在天河(正佳廣場與天河城)。3、天河商圈發展趨勢天河作為新興白領區域，其消費能力排在廣州各區首位，因此天河城為了市場競爭指數的晴雨表，是廣州商業新的焦點，更是商家必爭之地；天河將興起地下廣場，把天河城、中怡時尚購物中心、廣州購書中心、維多利廣場、天河路等貫通，充當幾大購物中心的“橋梁”，潛在消費力不容忽視。第二部分廣州市主要商圈同類廣州市主要商圈同類項目負一層租價概況項目負一層租價概況主營:屈臣氏，精品.服飾、鞋類等 月租金均價:300(元3、/平方米)管理費:45(元/平方米/月)出租率：901、東急新天地 主營:潮流百貨，餐飲月租金均價 200(元/平方米)管理費38(元/平方米/月)7元/平方米推廣費.出租率：902、賽博數碼生活廣場主營:精品、服飾、鞋類等月租金均價 200500(元/平方米)管理費45(元/平方米/月)出租率：803、荔灣廣場主營:肯德基、仙蹤林等餐飲的美食廣場租金:200-300(元/平方米/月)管理費60(元/平方米/月)出租率：954、五月花廣場主營：品牌店月租金均價 650800(元/平方米)管理費60(元/平方米/月)主營：百貨月租金均價 400500(元/平方米)管理費60(元/平方米/月)出租4、率：90備注：不收進場費備注：不收進場費5、動漫星城主營:服飾、鞋類、精品等。月租金均價 400600(元/平方米)管理費50(元/平方米/月)出租率：806、名盛廣場主營:品牌皮具月租金均價 68(元/平方米)管理費18(元/平方米/月)出租率：857、廣百負一層月租金均價 2000(元/平方米)管理費1020(元/平方米/月)610萬頂手費出租率：988、北京路街鋪主營:服飾、鞋類品牌店、吉之島月租金均價 (元/平方米)管理費(元/平方米/月)出租率：1009、天河城主營:百佳超市，服飾、精品、鞋類月租金均價 (元/平方米)管理費65(元/平方米/月)出租率：10、正佳廣場主營:屈臣氏、星5、巴克、順電、品牌專賣店月租金均價 400500(元/平方米)管理費50(元/平方米/月)出租率：9511、中華廣場主營:潮流精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價 6001800(元/平方米)管理費50(元/平方米/月)出租率：12、流行前線主營:精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價 400(元/平方米)管理費50(元/平方米/月)主營:精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價 200-280(元/平方米)管理費50(元/平方米/月)出租率：5013、地王廣場主營:精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價 150(元/平方米)出租率：8514、東山錦軒15、綜 述地下商場已成商業項目開發中不可缺少的一部分，根據6、項目地理位置、業態分布、經營狀況，其市場價值發展潛力巨大。第三部分廣州市廣州市2005年后年后地下商業地產商機地下商業地產商機1、地鐵帶來的商機地鐵連接商業物業，一直是廣大市民消費首選,而直駁地鐵站出入口的地下商場更有望成為消費熱點。2、地下空間開發漸熱開發地下空間已成為解決廣州人口劇增、土地緊缺、環境污染、交通擁塞等問題的有效途徑之一。廣州目前“對地下空間的利用遠遠不夠，利用率太低”，對城市長遠發展規劃來說，必須推進地下空間的開發利用。3、打造地下商場要素地下工程不同于地上工程，具有建設周期長、投資額巨大、長期使用和不可逆轉性等特點；地下空間一種很好的土地資源，開發成本要高于地面的開發，但合7、理利用可以產生巨大的收益；地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若管理不善，極易發生事故。第四部分項目定位及分析項目定位及分析1、項目初步分析優勢（）劣勢（）1.地處天河中軸商圈，唯一大型地下商場；2.多個出入口可達天河城，體育西路，天河南商業街,正佳廣場。1.項目地形為長方形，人流導向不足；2.地下商地不為品牌店選址對象,項目缺少提升價值品牌的客戶。2、項目初步分析機會（）威脅（）1.市政府大力改造零售百貨業，走上正軌。2.天河區一直為市內白領,中產人士,集中區域,消費力強,是商家重點首選。1.廣州首個大型地下商城,改建下沉式商城,形成竟爭對手。2.目前天河南商業街被內入天河商業布點規劃中8、,住改商可繼續經營,業戶踴躍辦理新營業執照屆時商鋪可出租較高。3、項目定位建議 系列式主題商場，集地鐵便利配套，以個體零售為主要經營模式。4、定位依據（一）每天僅乘搭地鐵的人流量就數以萬計，加上天河本身作為頂級商圈吸引的旅游觀光等其他客源，人流如鯽的流量為項目打下堅實的基礎，只要項目主題定位合理，開創一片新天地是完全可能的。5、定位依據（二）天河路是廣州商業的制高點，周邊已有多間大型shopping-mall林立，以本項目考量，應選擇錯位經營，避開客源被分流。創造自己的風格、特點，從而令項目在天河商圈迅速崛起與持續發展。6、規劃重點建議開間小商鋪每間約開間小商鋪每間約3 35 5（以實積計算）9、（以實積計算）7、初步定價建議（1）定價原則：同質商場以價格取勝、同價商場以質量取勝租價建議：以實用面積計算 一線鋪：800元/（均價）二線鋪：650元/三線鋪：500元/8、初步定價建議（2）管理費建議（以實積計算）：統一按68元/（公共水電、空調攤分按實際讀數攤分計算）宣傳推廣費（以實積計算）：一線鋪：2200元/二線鋪：1800元/三線鋪：1500元/9、收益分析月租金收益預算月租金均價月租金均價650650元元/可出租面積可出租面積32003200=208208萬萬月管理費收益預算管理費管理費6868元元/32003200=21.7621.76萬萬宣傳推廣費收益預算宣傳推廣費均價宣傳推10、廣費均價18001800元元32003200=576576萬萬10、開業前資金回籠分析二按一租收取：650元元/32003個月個月=624萬萬宣傳推廣費：1800元元3200=576萬萬二個月管理費押金首月管理費：68元元/32003個月個月=65.28萬萬水電押金：60元/3200=19.219.2萬萬11、商場經營管理的策劃（一）統一開業時間規范經營方向組織宣傳推廣活動建立和維護商場品牌協調商戶關系與維護商業秩序12、商場經營管理的策劃（二）制止惡性況爭杜絕假冒偽劣商品處理業務訴求繳納租金、管理費、水電費及工商稅費的管理13、合作方式雙方擬采取“捆綁式”合作方式；避免中介式的短期獲利行為，11、同時降低客戶的成本；不僅重視前期的規劃設計，更注重項目的后續經營，以帶動項目升值，為合作方創造最大的價值。14、總 結以租賃為主的商業運營模式要想獲得實實在在的長線收益，必須做好規劃設計、工程施工、業界定位、租賃定價，招商策略、物業管理等每一個步驟。前期合理的規劃設計對后續經營管理將起到至關重要的作用。隨著項目的穩步發展，項目獲得一定幅度的價值提升空間將是必然。第五部分源力團隊介紹源力團隊介紹源力團隊自序 我們習慣把自己稱做斗士，在商業地產中做激情澎湃、以挑戰難題為樂趣的斗士。在我們的思想中，有兩個重要的關鍵詞：專業與團隊。專業、團隊同時也是我們面對挑戰的精神與信念！源力團隊簡介源力團隊源力團12、隊是商業地產領域“系統解決方案提供商”，為商業地產發展商和商業投資機構提供全程代理和企業運作的深度服務，特別是SHOPPING MALL、專業市場、零售百貨、商業步行街、品牌連鎖等項目提供從前期調研、可行性分析、項目定位、項目選址、商業投融資、商業業態、業種規劃、到空間環境和視覺形象設計、營銷推廣、招商代理、運營管理等全程服務。源力團隊的突出特點一是團隊骨干成員在實踐中磨煉成長，如今已各有特長；二是團隊骨干成員均有開發商業項目的成功經驗，各成員獨立運作和管理能力很強；三是以現代商業理論為指導，以豐富的實踐經驗為依托，團隊倡導“全案策劃、全程運作”服務理念；四是秉承為發展商創造最大化的商業價值為13、最高目標。源力團隊領頭羊 莫國堅 作為團隊核心人員的莫生，其看問題之透徹，項目評估之準確，項目調控能力之高超，把握時機能力之強，在廣州地產界也是少見的。他憑借成功運作的多個項目贏得了各公司一致的認同和賞識。莫生身為團隊領頭羊，其強大的團隊凝聚力和果斷的決策能力一直是本團隊立力不敗之地的最有力保證。（名符其實的操盤高手（名符其實的操盤高手（名符其實的操盤高手（名符其實的操盤高手）l倍訊易倍訊易-http:/讓您獲取管理資訊更容易,提供海量的公文,范文,制度,規定。倍訊易http:/ 姚學章 姚學章是一位綜合型專業人才。現任藝和咨詢服務有限公司副經理，他學識淵博，涉及商業地產相關的社會學、房地產開14、發經營、合同法、工商稅收、土木工程、水電機安設施工程等學科知識，均能運用在實操項目之中。（專長項目開發（專長項目開發（專長項目開發（專長項目開發 ）周永波，一個積極進取、勇于開拓，在招商談判中機智、幽默、輕松，應付自如的“奇人“。說他奇，因為他有不同一般的信念。他的信念就是：“在我的帶領下，招商工作不管困難有多大，不利因素有多少，最后一定要如期完成目標！”源力團隊骨干 周永波（致力招商，屢建佳績（致力招商，屢建佳績（致力招商，屢建佳績（致力招商，屢建佳績 ）Hody以她特有的市場嗅覺，將項目組的決策力快速轉化為執行力，抓住市場策劃及實施統籌計劃等關鍵點，有力的保證了項目的順利實施。設計策劃方案15、方面她認為：務求要吸引市場目光，有效提煉項目市場重點競爭力。源力團隊骨干 HodyHody（擅長文案策劃（擅長文案策劃（擅長文案策劃（擅長文案策劃 豐富培訓經驗豐富培訓經驗豐富培訓經驗豐富培訓經驗 ）藝和廣場藝和廣場原本是一個胎死腹中的市場，在行內名聲較差，源力團隊采取引爆市場方式，正確選擇天時、地利、人和之勢把項目有效推出市場，50天100出租率，零廣告費用投入，創下業界佳績！典型案例說明（一）朝陽文批朝陽文批業戶對當時非典市道失去信心，令出租率100市場無法形成火熱裝修之勢，團隊成員通過召開業戶大會游說與業戶共合進退決心，一周內讓200多業主戶上好招牌，順利開張。典型案例說明（二）集美居家具港集美居家具港該項目雖為地鐵物業，但所處商業氛圍和人氣不足，因此較難吸引外區消費，給予項目正確定位，打造首個地鐵家具港，擴大項目經營范圍，增加經營特色，吸引商家與消費者眼球，以100出租率開張。典型案例說明（三）l房地產房地產E E網網房地產E網-http:/傾力打造房地產物業管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。房地產E網-http:/