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1、裴村地塊項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品裴村地塊項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品規(guī)劃建議方案規(guī)劃建議方案合智匯金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合智匯金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合智匯金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合智匯金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2010201020102010年年年年12121212月月月月第一部分：宏觀環(huán)境第一部分：宏觀環(huán)境別墅政策濟(jì)源經(jīng)濟(jì)概況濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析濟(jì)源房地產(chǎn)及別墅市場(chǎng)整體特征總結(jié)別墅政策國務(wù)院：保護(hù)土地工作應(yīng)特別禁止別墅類開發(fā)國務(wù)院：保護(hù)土地工作應(yīng)特別禁止別墅類開發(fā) 鑒于2004年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于繼續(xù)開展關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 限制用地項(xiàng)目目限制用地項(xiàng)目目錄錄2、(2006(2006年本年本)和和禁止用地項(xiàng)目目錄禁止用地項(xiàng)目目錄(2006(2006年本年本)2008年1月3日國國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知約用地的通知政策的核心內(nèi)容：政策的核心內(nèi)容：優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。23、008年3月5日上午9時(shí)，第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕。吳邦國主持大會(huì)。溫家寶總理作政府工作報(bào)告。溫家寶說，一要認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。堅(jiān)決控制建設(shè)占 地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類和限制類項(xiàng)目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。別墅政策別墅政策買賣別墅所交納的稅費(fèi)比普通商品房要多買賣別墅所交納的稅費(fèi)比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置4、業(yè)門制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門檻。檻。第二套房政策：第二套房政策：1 1、首套、首套9090平米以下住宅，首付不低于平米以下住宅，首付不低于20%20%，超過，超過9090平米住宅首付不低于平米住宅首付不低于30%30%；2 2、購買第二套以上住房，首付不低于、購買第二套以上住房，首付不低于50%50%；3 3、第二套房貸款利率不低于同期基準(zhǔn)利率的、第二套房貸款利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.11.1倍倍濟(jì)源概況濟(jì)源概況新興的工業(yè)旅游城市新興的工業(yè)旅游城市濟(jì)源位于豫西北，面積1931平方公里，人口68萬，共有11個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)街道辦事處、50個(gè)居委會(huì)、484個(gè)村委會(huì)。濟(jì)源城5、市名片濟(jì)源城市名片山水之城、宜居之城山水之城、宜居之城 濟(jì)源是一座獨(dú)具魅力的山水城市，大山大河交相呼應(yīng)，風(fēng)光秀美，愚公故鄉(xiāng)、女媧補(bǔ)天、濟(jì)水之源、籃球之鄉(xiāng)、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技進(jìn)步先進(jìn)市、全國文化模范市、全國體育先進(jìn)市、全國籃球城市、全國市容市貌管理先進(jìn)市、全國水土保持示范城市、中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、河南省雙擁模范城市、河南省人居環(huán)境獎(jiǎng)。區(qū)域位置區(qū)域位置：位于河南省西北部，北依太行山，與山西省晉城市毗鄰；南臨黃河，與古都洛陽市隔河相望；西踞王屋，與山西省運(yùn)城市接壤；東臨華北平原，與焦作市相連，自古有“豫西北門戶”之稱。在區(qū)位上是溝通晉6、豫兩省、連接華北平原和中西部地區(qū)的樞紐。在全國經(jīng)濟(jì)布局中具有東引西進(jìn)、南下北上的有利條件，有著十分重要的戰(zhàn)略地位和良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。濟(jì)源概況濟(jì)源概況 新興的工業(yè)旅游城市新興的工業(yè)旅游城市第二受眾城市圈第二受眾城市圈第一受眾城市圈第一受眾城市圈交通位置交通位置濟(jì)源概況濟(jì)源概況 新興的工業(yè)旅游城市新興的工業(yè)旅游城市工業(yè)城市：工業(yè)城市：自然資源豐富，已探明的礦藏有40余種，煤、鐵、銅、鋁、磷、鋁釩土、石英石、大理石、石灰石等儲(chǔ)量可觀。動(dòng)植物資源3200多種，藥材1180多種，其中屬國家保護(hù)的珍稀動(dòng)植物逾百種。水資源充沛，地下水年可開采利用量達(dá)10億立方米。富足的資源和能源為濟(jì)源工業(yè)發(fā)展奠定了雄厚的基礎(chǔ)7、，成就了鋼鐵、鉛鋅、能源、化工、建材五大支柱產(chǎn)業(yè)。截止2009年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)267家，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超億元企業(yè)82家，其中，豫光、濟(jì)鋼兩家企業(yè)超100億元，雙雙進(jìn)入中國企業(yè)500強(qiáng)。旅游城市：旅游城市：大山大河交相輝映，風(fēng)光旖旎。黃河小浪底融小浪底水庫、黃河三峽于一體，煙波浩渺，壯麗秀美，2006年被評(píng)為“中國最具吸引力的地方”；王屋山系道教名山，是中國古代九大名山之一，被列為道教十大洞天之首，號(hào)稱“天下第一洞天”，宮觀廟宇星羅棋布，歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，自然景觀雄偉壯麗，2005年被評(píng)為國家AAAA級(jí)景區(qū)，2006年成功晉級(jí)世界地質(zhì)公園；五龍口群峰巍峨，溝壑幽深，獼猴頑皮，是國家AAAA8、級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和國家獼猴自然保護(hù)區(qū)；九里溝山水逶迤相伴，危崖懸瀑，如詩如畫，因茶仙盧仝在此著茶譜、吟七碗茶歌而名揚(yáng)天下；濟(jì)瀆廟集唐宋元明清歷代建筑之精華，被譽(yù)為“中國古代建筑博物館”。境內(nèi)文物古跡眾多，國家級(jí)文物保護(hù)單位6處，省級(jí)18處。歷代帝王將相、文人墨客在濟(jì)源流連駐足，揮毫潑墨，白居易盛贊“濟(jì)源山水好”，清乾隆帝稱譽(yù)“名山勝跡”。濟(jì)源概況濟(jì)源概況 新興的工業(yè)旅游城市新興的工業(yè)旅游城市圖圖說說濟(jì)濟(jì)源源愚公移山像氣勢(shì)磅礴的世紀(jì)廣場(chǎng)九里溝飛瀑太行獼猴濟(jì)源概況濟(jì)源概況 新興的工業(yè)旅游城市新興的工業(yè)旅游城市圖圖說說濟(jì)濟(jì)源源王屋山迎恩宮濟(jì)瀆廟黃河小浪底濟(jì)源房地產(chǎn)簡(jiǎn)析濟(jì)源房地產(chǎn)簡(jiǎn)析目前濟(jì)源，僅有的兩個(gè)別9、墅樓盤目前濟(jì)源，僅有的兩個(gè)別墅樓盤建業(yè)一號(hào)城邦水岸香洲建業(yè)建業(yè)一號(hào)城邦一號(hào)城邦投資商：建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司發(fā)展商：濟(jì)源建業(yè)住宅建設(shè)有限公司物業(yè)管理：河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：中域（杭州）建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司景觀設(shè)計(jì)：武漢長(zhǎng)綠世紀(jì)園林景觀工程有限公司整合推廣：耕天下機(jī)構(gòu)銷售熱線：0391-6806666/6806888項(xiàng)目地址：濟(jì)源市愚公路與濟(jì)源大道交會(huì)處濟(jì)源一中東鄰銷售中心：濟(jì)源市宣化街與關(guān)帝廟街交會(huì)處向東100米建業(yè)壹號(hào)城邦銷售中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目占地240畝，總建筑面積50萬，物業(yè)包含高層、小高層和聯(lián)排別墅，其中聯(lián)排別墅有72套，2010年8月8日開盤，別墅已售完。濟(jì)源房地產(chǎn)10、及別墅市場(chǎng)整體特征總結(jié)濟(jì)源房地產(chǎn)及別墅市場(chǎng)整體特征總結(jié)市場(chǎng)處于階段性盤整期內(nèi)外需求拉動(dòng)強(qiáng)勁市場(chǎng)潛力巨大濟(jì)源別墅高端板塊尚未形成別墅地產(chǎn)發(fā)展尚待提升品質(zhì)未來供應(yīng)持續(xù)旺盛市場(chǎng)發(fā)展空間大2010年國家頒布的一系列房地產(chǎn)政策將對(duì)投資客會(huì)有一定的抑制作用，而由于首付加大，對(duì)于改善性住戶也將有一定的影響，但整體不會(huì)拉下房地產(chǎn)的健康發(fā)展，2011年將繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求遠(yuǎn)大于與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘校饕捎诒镜鼐用駥?duì)于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場(chǎng)需求；同時(shí)，工業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)，加上宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口置業(yè)和開發(fā)商入駐，濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)潛力。濟(jì)源僅有的兩個(gè)11、別墅項(xiàng)目，形成不了大的規(guī)模，滿足不了人們的需求。濟(jì)源作為豫西北的門戶，交通位置優(yōu)越，風(fēng)景優(yōu)美宜人，是發(fā)展別墅類高端居住的理想城市；但目前還沒有真正在大區(qū)域內(nèi)叫得響的別墅大盤，別墅發(fā)展需要大力的提升品質(zhì)和塑造高端居住主題，提升濟(jì)源城市品位。濟(jì)源別墅市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，主要開發(fā)分布在城市近郊，但濟(jì)源的城市魅力逐漸成形，工業(yè)發(fā)展和周邊旅游業(yè)的帶動(dòng)將更大的刺激房地產(chǎn)的需求，濟(jì)源的別墅市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。濟(jì)源房地產(chǎn)對(duì)本案的啟示濟(jì)源房地產(chǎn)對(duì)本案的啟示其一，濟(jì)源是一個(gè)有著悠久歷史文化、名人輩出、人文底蘊(yùn)深厚的城市；濟(jì)源風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美，適于人類宜居；其二，濟(jì)源有著雄厚的工業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自然產(chǎn)生更多12、的富裕階層，形成濟(jì)源真正的上層圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成為高端別墅的目標(biāo)人群；其三，濟(jì)源目前別墅發(fā)展處于起步階段，需要真正意義的高端別墅來提升濟(jì)源的城市品位，形成濟(jì)源獨(dú)有的別墅居住區(qū)。第二部分：項(xiàng)目定位第二部分：項(xiàng)目定位定位背景定位背景地塊分析地塊分析人群定位人群定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位通過對(duì)市場(chǎng)的研究，我們需要考慮的問題越來越明晰：我們這個(gè)項(xiàng)目最大的資源是什么？我們這個(gè)項(xiàng)目最大的資源是什么？裴村項(xiàng)目這個(gè)品牌要怎樣利用到最完美？我們這個(gè)項(xiàng)目缺少些什么要怎樣彌補(bǔ)？我們這個(gè)項(xiàng)目缺少些什么要怎樣彌補(bǔ)？怎樣利用開發(fā)商的品牌資源？我們這個(gè)項(xiàng)目能為開發(fā)商帶來什么？我們這個(gè)項(xiàng)目能為開發(fā)商帶13、來什么？開發(fā)商的品牌通過這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)得到怎樣的提升？我們這個(gè)項(xiàng)目能為濟(jì)源市留下什么？我們這個(gè)項(xiàng)目能為濟(jì)源市留下什么？成為濟(jì)源房地產(chǎn)的經(jīng)典需要些什么？我們這個(gè)項(xiàng)目能為濟(jì)源的豪宅建設(shè)樹立榜樣嗎？我們這個(gè)項(xiàng)目能為濟(jì)源的豪宅建設(shè)樹立榜樣嗎？怎樣的房子能被冠上豪宅的桂冠？合智匯金對(duì)別墅的理解和思考合智匯金對(duì)別墅的理解和思考未來別墅的發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：1、生態(tài)化。著重節(jié)約資源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然資源；2、智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度；3、個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間；4、社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交14、換和商務(wù)活動(dòng)；5、安全化。社區(qū)的安全問題是購買別墅客戶考慮的重點(diǎn)，需要特別注意。別墅的特征別墅的特征1、區(qū)位優(yōu)越不可替代，離塵不離城，是讓生活變的更豐富充實(shí)的補(bǔ)充，并不是隱居；2、環(huán)境幽雅，具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；3、建筑精美不可復(fù)制，用材和配套必須考究，甚至要有奢侈品；4、風(fēng)格各異難以仿造，必須有個(gè)性，體現(xiàn)為少數(shù)派量身定做的思想：5、人文價(jià)值無法再生，賦予豐富的內(nèi)涵和思想。1、濟(jì)源市在區(qū)域上是溝通晉豫兩省、連接華北平原和中西部地區(qū)的樞紐，自古有“豫西北門戶”之稱，交通位置重要性不言而喻。2、濟(jì)源有雄厚的工業(yè)資源和旅游資源。3、別墅濟(jì)源稀缺的產(chǎn)品。地塊用地15、650余畝，具備打造濟(jì)源高檔別墅大盤社區(qū)的用地規(guī)模。地塊位于濟(jì)源市東二環(huán)以東，移民路兩側(cè)，車行10分鐘內(nèi)可到達(dá)濟(jì)源市中心，具備打造第一居所的條件。地塊內(nèi)有天然河道，具備打造濱水、親水豪宅的絕佳條件。定位背景一定位背景一定位背景二定位背景二地塊分析人群定位人群定位 在濟(jì)源，商人、老板、公務(wù)員以及高級(jí)的經(jīng)營(yíng)管理者，這類人群無疑就是這個(gè)城市最核心的中堅(jiān)階層；其次，由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，政府管理階層、各傳統(tǒng)行業(yè)、鋼鐵和鉛鋅等產(chǎn)業(yè)鏈的老板、高級(jí)管理經(jīng)營(yíng)者也都收入高漲，成就了濟(jì)源這個(gè)城市的富裕階層。他們注重生活品質(zhì)，他們更注重身份的彰顯，他們更注重名貴私人物品的擁有，他們注重享受成功后的人生，他們更有資格16、給與家人更好的生活條件，他們更應(yīng)該為子女留下傳世的精神財(cái)富和物質(zhì)財(cái)富，他們就是各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭者他們就是各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭者+管理者管理者=CEO=CEOCEO所見略同所見略同市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位關(guān)鍵字關(guān)鍵字領(lǐng)跑濟(jì)源高端地產(chǎn)、低密度、濱水親水、第一居所、英倫皇家藝墅、CEO圈層、親地多重庭院、私有化（綠地、庭院、空間、大樹）市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位濟(jì)源首席英倫皇家藝墅高檔社區(qū)濟(jì)源首席英倫皇家藝墅高檔社區(qū)在河南目前的別墅項(xiàng)目中，多數(shù)別墅都是采用西班牙、南加州、地中海風(fēng)格，也有中式徽派別墅，所以我們建議采用英倫皇家藝術(shù)風(fēng)格，以突出項(xiàng)目與目前河南市場(chǎng)上的別墅風(fēng)格區(qū)別。同時(shí)，英倫皇家的概念也更好應(yīng)用于項(xiàng)目的人群定位，更17、好的展開營(yíng)銷。其次，由于水是濟(jì)源多數(shù)高端樓盤的賣點(diǎn)，（濟(jì)源多數(shù)高檔樓盤都在南蟒河兩側(cè)）我們項(xiàng)目的水只是基本的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)，濱水、親水別墅之上的是英倫皇家藝墅的概念，更具震撼，令濟(jì)源的CEO們折服！第三部分：規(guī)劃建議第三部分：規(guī)劃建議規(guī)劃概要規(guī)劃概要產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)附加值提升附加值提升規(guī)劃建議概要規(guī)劃建議概要地塊簡(jiǎn)介：地塊簡(jiǎn)介：位于濟(jì)源市東二環(huán)以東，移民路兩側(cè)，總占地面積647畝，可使用建設(shè)用地面積約600畝，其中：村莊安置用地160180畝，項(xiàng)目暫定名“裴相府”，商品房開發(fā)用地420440畝，項(xiàng)目暫定名“東方威尼斯”。項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)整體建整體建議議1、項(xiàng)目具備郊區(qū)大盤優(yōu)秀的居住品質(zhì)；2、項(xiàng)目要18、有良好的居住環(huán)境；3、項(xiàng)目外立面要新穎，要富有層次。4、項(xiàng)目整體要設(shè)置有水系，讓每戶擁有 自己的私家池塘；5、項(xiàng)目整體風(fēng)格保持一致。項(xiàng)目回遷區(qū)項(xiàng)目回遷區(qū)該項(xiàng)目組團(tuán)案名為“裴相府”整體為現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格，外立面要涂料和面磚、毛石進(jìn)行有效結(jié)合，整體建筑為6-7層，局部小高層進(jìn)行點(diǎn)綴。戶型面積以三房為主（小三房105，大三房120-130），局部設(shè)置四房和兩房或者設(shè)置子母套房。每戶設(shè)置儲(chǔ)藏室一間約10。小區(qū)全部設(shè)置電梯。商品房區(qū)域商品房區(qū)域整個(gè)商品房區(qū)域約400畝，整體建筑面積為30萬設(shè)置3-4個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)按照不同的設(shè)置特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置規(guī)劃，別墅組團(tuán)整體考慮環(huán)境優(yōu)美，景觀設(shè)置均好，根據(jù)區(qū)域設(shè)置獨(dú)棟、雙拼19、聯(lián)排和疊加別墅區(qū)。1 1、領(lǐng)跑突出：、領(lǐng)跑突出：要領(lǐng)跑就必須超越現(xiàn)有的濟(jì)源水準(zhǔn)，有所區(qū)別現(xiàn)有的濟(jì)源風(fēng)格和檔次，做濟(jì)源真正的高端社區(qū)；2 2、綠化率：、綠化率：55%左右，采用多栽種中高大綠葉樹的方式配合綠化柵欄、綠化籬笆等增加戶與戶之間的隔離感3 3、突出私有化：、突出私有化：別墅別墅，別有洞天之意，更多講究業(yè)主所能私有的東西，庭院、綠地、大樹、空間等等，如單體獨(dú)棟300，加上多重庭院、拓展水面等一；把私家庭院做到150左右；雙拼、聯(lián)排等私家庭院面積都做到100；4 4、濱水親水：、濱水親水：利用現(xiàn)有原生水系做拓展，最大化的做到親水濱水居住體驗(yàn)5 5、藝墅：、藝墅：藝術(shù)之墅，不僅通過單體私有20、部分體現(xiàn)藝術(shù)情調(diào)，更通過藝術(shù)長(zhǎng)廊、藝術(shù)雕塑等體現(xiàn)藝墅的高端領(lǐng)先規(guī)劃特色規(guī)劃特色商品房區(qū)域商品房區(qū)域地塊規(guī)劃建議地塊規(guī)劃建議水系：水系：由于地塊內(nèi)無任何特色，水系的貫穿將給項(xiàng)目帶來靈性，建議多布置；會(huì)所形象區(qū)：會(huì)所形象區(qū)：承擔(dān)小區(qū)形象展示及步行入口功能，建議在此區(qū)建大型藝術(shù)雕塑，配合會(huì)所提升項(xiàng)目檔次；水岸藝術(shù)走廊：水岸藝術(shù)走廊：配合本案主題，將步行道打造成藝術(shù)走廊；廣場(chǎng)：廣場(chǎng)：建議在地塊中間位置修建主題廣場(chǎng)，增加藝術(shù)氣氛和中心景觀；藝術(shù)廊橋：藝術(shù)廊橋：以藝術(shù)的方式架橋，體現(xiàn)項(xiàng)目主題；林蔭大道：林蔭大道：將車行道打造成林蔭濃密的大道，讓車行與別墅間形成有效視覺區(qū)隔；產(chǎn)品布局建議產(chǎn)品布局建議層次感層21、次感獨(dú)棟別墅：獨(dú)棟別墅：依水岸而建，做到戶戶有水，更多占有一線水資源；雙拼別墅：雙拼別墅：依拓展水岸，沿獨(dú)棟別墅而建，享有更多視野和景觀；聯(lián)排、疊加別墅：聯(lián)排、疊加別墅：稍微居中間建設(shè)，根據(jù)用地情況可穿插一定的三四戶聯(lián)排別墅，更多出于臨街位置及臨會(huì)所公建位置。中央景觀區(qū)，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)和項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)，做到活水景觀，個(gè)別戶可以設(shè)置私家池塘。中央景觀應(yīng)設(shè)置坡地和跌水，使整個(gè)景觀富有層次和品質(zhì)。商業(yè)風(fēng)情街，按照地中海商業(yè)街的模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，做到外立面富有層次，能夠體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，同時(shí)能是安置區(qū)和商品房區(qū)域進(jìn)行有效分割，做到組團(tuán)相互之間互不干擾。風(fēng)情會(huì)所，前期設(shè)在售樓處附近，進(jìn)行有效的展示（咖啡吧、棋22、牌室、游泳室、兒童娛樂天地）。套型比例大體測(cè)算套型比例大體測(cè)算三層獨(dú)棟別墅面積控制在260300之間，約30棟，合計(jì)8000；三層雙拼及聯(lián)排別墅面積控制在220-260之間，約220套合計(jì)55000；四層疊加別墅面積控制180-200之間，約300套合計(jì)57000；六層退臺(tái)洋房配套區(qū)，面積控制在90-160之間，約1200套，合計(jì)156000；十一層點(diǎn)綴小高層，面積控制在105-125之間，約300套，合計(jì)33000；注：本方案僅提供一種讓別墅更具賣點(diǎn)的設(shè)想，具體得以實(shí)際用地來定奪分期開發(fā)建議建議項(xiàng)目整體分兩期開發(fā)，合二為一。一期開發(fā)別墅區(qū)，二期包括別墅、洋房和小高層。每期開發(fā)均包括獨(dú)棟、雙拼23、聯(lián)排、疊拼等產(chǎn)品。建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議英倫皇家藝墅風(fēng)格，形成區(qū)別和突出建筑主題獨(dú)棟雙拼效果聯(lián)排效果項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議面積類型：享受型獨(dú)棟面積類型：享受型獨(dú)棟260300獨(dú)棟別墅產(chǎn)品力體要點(diǎn)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品力體要點(diǎn)獨(dú)棟別墅將占有并獨(dú)享最佳的自然景觀資源獨(dú)棟別墅將占有并獨(dú)享最佳的自然景觀資源獨(dú)棟別墅對(duì)土地的大量占有，每棟占地獨(dú)棟別墅對(duì)土地的大量占有，每棟占地1畝或以上畝或以上賦予獨(dú)棟別墅與眾不同、彰顯身份的物質(zhì)標(biāo)簽賦予獨(dú)棟別墅與眾不同、彰顯身份的物質(zhì)標(biāo)簽占有最佳的自然資源及視野彰顯尊貴的標(biāo)簽對(duì)土地的大量占有彰顯尊貴的標(biāo)簽私家游泳池彰顯尊貴的標(biāo)簽私家林蔭道彰顯尊貴的標(biāo)簽享受型獨(dú)棟別墅應(yīng)該追求24、完整的功能空間、清晰的空間序列以及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，營(yíng)造宜人的空間尺度宜人空間尺度室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系建筑細(xì)節(jié)客廳、挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院大面積觀景窗、多房間景致紅磚、質(zhì)樸石材、英倫符號(hào)、環(huán)保涂料大面積會(huì)客廳大面積會(huì)客廳室內(nèi)空間室內(nèi)空間舒適型別墅注重打造公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳和餐廳或者起居室面積和應(yīng)達(dá)到70-80平方米的規(guī)模.多處挑空處理多處挑空處理室內(nèi)空間室內(nèi)空間挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。享受型別墅客廳挑空面積一般在25-35平米之間即可達(dá)到效果。餐廳也可設(shè)置挑空，面積在14-20平米即可。多重25、庭院多重庭院室外空間室外空間多重庭院包括：多重庭院包括：前院后院側(cè)院內(nèi)院入戶院多重庭院可以提供更優(yōu)美的景致以及室內(nèi)外互動(dòng)空間，必不可少。地下室半地下室地下室半地下室別墅特質(zhì)空間的處理別墅特質(zhì)空間的處理獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，除了地上面積的利用，業(yè)主通常會(huì)將一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)，凸顯尊榮生活。項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議面積類型：雙拼及聯(lián)排別墅面積類型：雙拼及聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)舒適生活空間室外空間室內(nèi)空間內(nèi)外空間關(guān)系建筑細(xì)節(jié)下沉庭院、前后庭院、雙停車位挑空客廳、餐廳、半地下室、主臥室等大面積觀景窗、露臺(tái)等紅磚、質(zhì)樸石材、英倫符號(hào)、環(huán)保涂料下沉式庭院下沉式庭院26、室外空間室外空間下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此；下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)。增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面平添院落的層次感平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣半室內(nèi)空間感，用途廣下沉式庭院下沉式庭院室外空間室外空間下沉式庭院通常為側(cè)院下沉，下沉下沉式庭院通常為側(cè)院下沉，下沉面積通常在面積通常在20-3020-30平方米，即可實(shí)現(xiàn)平方米，即可實(shí)現(xiàn)庭院效果；庭院效果；設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系 增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵雙拼聯(lián)排地下室、半地下室雙拼聯(lián)排地下室、27、半地下室別墅特質(zhì)空間的處理別墅特質(zhì)空間的處理雙拼聯(lián)排別墅地下室面積約在50-70平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會(huì)一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。整體產(chǎn)品附加值提升整體產(chǎn)品附加值提升超大露臺(tái)超大露臺(tái)露臺(tái)對(duì)于別墅是必不可少的，超大露臺(tái)的設(shè)置可以增加產(chǎn)品的附加值。整體產(chǎn)品附加值提升整體產(chǎn)品附加值提升超大庭院超大庭院別墅的建筑密度決定著別墅的品質(zhì)，超大庭院的設(shè)置，全面闡釋別墅高于其他產(chǎn)品的精神內(nèi)涵，顧客買的不僅僅是一棟房子，而是一種高貴的生活方式。整體產(chǎn)品附加值提升整體產(chǎn)品附加值提升多車位多車位對(duì)于雙拼以上的別墅產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置雙車位甚至多車位，滿足客戶的需求，同時(shí)，項(xiàng)目為近郊樓盤，住28、戶交通完全依賴于私家車，因此多車位就顯得更為重要。整體產(chǎn)品附加值提升整體產(chǎn)品附加值提升多用玻璃材料，增強(qiáng)與自然的交流多用玻璃材料，增強(qiáng)與自然的交流整體產(chǎn)品附加值提升整體產(chǎn)品附加值提升頂級(jí)休閑度假會(huì)所頂級(jí)休閑度假會(huì)所會(huì)所設(shè)置建議：藝術(shù)、雕塑館紅酒雪茄吧國際spa高爾夫練習(xí)室“私房菜”廚房游泳池水景會(huì)議室高級(jí)西餐廳酒吧多功能商務(wù)中心打造世界頂級(jí)會(huì)所，超高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理。打造世界頂級(jí)會(huì)所，超高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理。整體產(chǎn)品附加值提升整體產(chǎn)品附加值提升頂級(jí)休閑度假會(huì)所頂級(jí)休閑度假會(huì)所藝術(shù)館紅酒雪茄吧國際SPA景觀雕塑游泳池酒吧整體產(chǎn)品附加值提升整體產(chǎn)品附加值提升親水平臺(tái)親水平臺(tái)整體產(chǎn)品附加值整體產(chǎn)品附加值廣場(chǎng)、噴泉29、和標(biāo)志性的建筑廣場(chǎng)、噴泉和標(biāo)志性的建筑第四部分：營(yíng)銷規(guī)劃第四部分：營(yíng)銷規(guī)劃策略要點(diǎn)策略要點(diǎn)營(yíng)銷定位營(yíng)銷定位整合推廣整合推廣圈層營(yíng)銷圈層營(yíng)銷營(yíng)銷策略要點(diǎn)營(yíng)銷策略要點(diǎn)策略一策略一策略二策略二策略三策略三策略四策略四一、二期規(guī)劃展示，大型沙盤3D動(dòng)畫展示大盤形象，一二期規(guī)劃，別墅生活主題景觀、高端會(huì)所先行建造提升形象差異化定價(jià)策略，用價(jià)格差促進(jìn)各類產(chǎn)品的同步消化營(yíng)銷定位營(yíng)銷定位目標(biāo)區(qū)域目標(biāo)區(qū)域目標(biāo)人群目標(biāo)人群營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題搶先時(shí)機(jī)搶先時(shí)機(jī)以濟(jì)源市為中心，拓展到濟(jì)源各個(gè)村鎮(zhèn)及周邊地區(qū)CEO級(jí)各企業(yè)老板、高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理者、政府高級(jí)官員關(guān)鍵字：濟(jì)源首席、CEO高端圈層、英倫皇家藝墅濟(jì)源發(fā)展穩(wěn)健，肯定會(huì)有同30、類產(chǎn)品出現(xiàn)，需搶先時(shí)機(jī)在2011年年初就開始推出，搶先就是領(lǐng)跑整體營(yíng)銷推廣思路整體營(yíng)銷推廣思路推推推推廣廣廣廣目目目目的的的的推推推推廣廣廣廣步步步步驟驟驟驟打出濟(jì)源首席CEO英倫皇家藝墅的主概念，引導(dǎo)全市關(guān)注。灌輸全新的CEO貴族化別墅生活理念，吸引全濟(jì)源以及周邊地區(qū)成功人士眼球。在前期充分的市場(chǎng)鋪墊后，以“高質(zhì)中價(jià)”姿態(tài)引爆式開盤，徹底改變?nèi)司佑^念，并造成大范圍影響。延續(xù)銷售氣勢(shì)，取得高端市場(chǎng)份額，并隨項(xiàng)目知名度的提升進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)；隨項(xiàng)目的成熟，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，適度提價(jià)，順勢(shì)推出二期。市場(chǎng)發(fā)動(dòng)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)市場(chǎng)引爆市場(chǎng)引爆市場(chǎng)擴(kuò)散市場(chǎng)擴(kuò)散本方案主要為展示合智匯金的運(yùn)作能力和公司資源，并闡本方案主要為展示合智匯金的運(yùn)作能力和公司資源，并闡述裴村對(duì)項(xiàng)目的初步理解，具體還需在與開發(fā)商就項(xiàng)目理述裴村對(duì)項(xiàng)目的初步理解，具體還需在與開發(fā)商就項(xiàng)目理念達(dá)成共鳴，正式合作后出具詳細(xì)整體營(yíng)銷推廣方案！念達(dá)成共鳴，正式合作后出具詳細(xì)整體營(yíng)銷推廣方案！感謝您的聆聽，感謝您的聆聽，合智匯金合智匯金為您助力！為您助力！