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1、 鄭州市齊河房地產市場商業市場調研分析鄭州市齊河房地產市場商業市場調研分析暨商業綜合體項目定位推廣方案暨商業綜合體項目定位推廣方案 （下）（下）2013年6月項目市目市場定位定位整體定位整體定位住宅定位住宅定位商業定位商業定位公寓定位公寓定位p區域特征區域特征1 1：中心商圈逐步更新：中心商圈逐步更新換代、集中式商代、集中式商業匯集，集，競爭激爭激烈烈作為齊河老城商業中心，集中型商業匯聚；業態齊全，競爭激烈；同時消費檔次、消費模式均有待提升；p區區域特征域特征2 2：整體消：整體消費力偏力偏低低消費群體以周邊居民與學生為主。受區域整體消費水平限制，消費力中檔偏低；消費業態不完善，消費模式與水平2、偏中低端，有待完善與提升；p區區域特征域特征3 3：消：消費水平水平較低，低，業態單一，高端消一，高端消費力外力外溢溢由于齊河距濟南較近，大量高端消費力嚴重外溢，存在空間與機遇。商商業定定位位定位思考定位思考商商業承承載著著項目核心目核心驅動功能，是功能，是項目投目投資利利潤的重要的重要載體，以快速體，以快速銷售和高溢價售和高溢價為定位定位導向向基于區域需求的綜合性配套服務型商業體基于區域需求的綜合性配套服務型商業體商商業氛氛圍項目所在地段的商業氛圍較高，但現有經營業態對項無法對項目起到價值支撐的作用；自身屬性自身屬性2-3萬方體量決定了其不能承載區域性商業中心的地位，輔助型、特色性是方向；區3、域需求區域需求作為齊河中央商務區、中央政務區、中央居住區、中央文教區四心交匯區域，綜合性的中高檔娛樂、餐飲、購物等商業設施缺乏。中高中高檔風情商業街，精品購物、休檔風情商業街，精品購物、休閑娛樂特性濃厚閑娛樂特性濃厚周周邊大大型商型商業扎堆扎堆開開發缺乏中高端、餐缺乏中高端、餐飲休休閑性主性主導商商業該區商區商業氛足，氛足，仍有一定仍有一定發展潛力展潛力周周邊品品質社區消社區消費力旺力旺盛盛本項目商業總建筑面積達2.5萬平方米，將與盈裕百貨一起，共同營造是齊河城中心最大的主題化商群。項目商業以承載周邊居民消費的升級改造為驅動，成為集服飾、數碼、電玩、個性飾品、特色美食、酒吧、KTV等娛樂、休閑4、為一體的潮流基地潮流基地。商商業定定位位商商業功能功能融合融合 .參與參與 .體體驗以以時尚尚購物物為主主題，打打造造齊河最河最具特色具特色“院街院街”式式風情街區情街區商商業定定位位產品定位品定位聚購物、餐物、餐飲、娛樂、社交、社交功能，實現一站式“院MALL”概念配套；融入時尚化尚化和體體驗式式的元素，成為新興休閑娛樂平臺之一，為商家贏得商機，為區域消費者帶來新體驗。打打造齊河首造齊河首席席院街院街商區商區所謂院街，就是通過建筑的曲折錯落，形成多節點的線性空間，延長營業面，增加商鋪所謂院街，就是通過建筑的曲折錯落，形成多節點的線性空間，延長營業面，增加商鋪的臨街性，建筑形式上通過局部的建筑5、合圍成單個院落，以主街、次街、支巷等將單個的臨街性，建筑形式上通過局部的建筑合圍成單個院落，以主街、次街、支巷等將單個院落串聯起來，形成院街。院落串聯起來，形成院街。案例借鑒案例借鑒該項目商業街，通過蘋果街的打造，將商業氛圍引入社區內部，一方面確保底商可以鋪鋪臨街，另一方面圍合形成局部的商業氛圍，提升商業街的商業價值。曲折但不迂回的街道、極具趣味性曲折但不迂回的街道、極具趣味性 寬窄尺度不一的街和巷子窄尺度不一的街和巷子 不同空不同空間組合的合的鋪子子 街區多街區多樣化、化、鋪鋪臨街街 建筑與景建筑與景觀相融，體相融，體驗式休式休閑購物物造街造街、造景，在、造景，在增加商業臨街面的同時增加商業6、臨街面的同時，使，使逛街成逛街成為趣為趣味的發現之旅味的發現之旅曲折的街和小小的巷子，邊逛邊欣賞，眼前都是鋪子，但永遠不會迷路。造街。造街。通過在齊晏大街主街上辟出支巷，造出更多的街，讓更多的鋪子臨“街”造景。造景。景觀小品局部點綴，連續的屋頂創造出連續變化的屋頂空間，也成為上部公寓的風景8沿街商沿街商業+院街式院街式“MALL”MALL”，易，易銷售且價售且價值最大最大根據商戶與投資者調查得出的結論，建議 商鋪產品面積控制在50-100平米左右；首層層高4.2米，二層層高3.5米。街區化商業模式以主題化開發，有利于帶動片區商業價值，銷售變現較易；沿齊晏大街和向陽路兩層商業約2.52.5萬平方7、，控制建筑面萬平方，控制建筑面積，臨街兩層商業就易銷售且價 值高。9銷售單位鋪面分割銷售單位鋪面分割進深（米）面寬（米）單層使用面積使用率建筑面積鋪面劃分8-12單間：44.2雙間：67.240-7290%以上80-144經營單位鋪位分割經營單位鋪位分割樓層銷售單位（鋪面 層數）建筑平米（單層）銷售面積（雙層）銷售面積（雙層）單間135-40 70708080雙間155-70 110110140140商商業定定位位鋪位切割位切割沿街回遷商沿街回遷商鋪進深深14141818米，兩米，兩層設計；內街；內街銷售商售商鋪進深深8 81212米，米，單間面面寬4 44.24.2米，兩米，兩層設計，單間、8、雙、雙間鋪位位銷售面售面積8080160160米米化化妝品品商商業定定位位業態定位定位購物物類：國國際品牌折扣店、商品名牌店、各種品牌折扣店、商品名牌店、各種專賣店、黃金珠寶、中西店、黃金珠寶、中西藥店、保健品店、保健品、化、化妝品、服裝、鞋帽、各種特品、服裝、鞋帽、各種特產、家、家電數數碼賣場等等精品運精品運動服服飾購物物類：國國際品牌折扣店、商品名牌店、各種品牌折扣店、商品名牌店、各種專賣店、黃金珠寶、中西店、黃金珠寶、中西藥店、保健品店、保健品、化、化妝品、服裝、鞋帽、各種特品、服裝、鞋帽、各種特產、家、家電數數碼賣場等等國國際美食中心美食中心餐餐飲類包括國包括國際美食城、咖啡美食城、咖9、啡廳、中、中西餐西餐廳、甜品屋、各種特色小吃等、甜品屋、各種特色小吃等 餐餐飲：饕餮盛宴：饕餮盛宴 匯聚天下美食聚天下美食商鋪產品核心優勢商鋪產品核心優勢主題營造主題營造風情風情化打造化打造控制總價控制總價做足面積做足面積商商業定定位位核心核心優勢項目市目市場定位定位整體定位整體定位住宅定位住宅定位商業定位商業定位公寓定位公寓定位通通過面面積和和創新超越在售住宅新超越在售住宅產品，品，擺脫成本束脫成本束縛，實現更高溢價空更高溢價空間，為項目利目利潤貢獻力量是公寓定位前提獻力量是公寓定位前提公寓定公寓定位位定位思考定位思考公寓公寓產品品KPIKPI重重新新定定義義齊齊河河公公寓寓價價值值精裝修精10、裝修智能化智能化綠色生活方式綠色生活方式贈送面積贈送面積立面形象立面形象共享空間共享空間完善配套完善配套新風系統新風系統全家電精裝修，全家電精裝修，拎包入住拎包入住無線網絡覆蓋，智能家居生活無線網絡覆蓋，智能家居生活采用低碳節能環保技術采用低碳節能環保技術贈送面積，提高公寓使用率贈送面積，提高公寓使用率現代建筑立面，空中連廊，豎立齊河新地標現代建筑立面，空中連廊，豎立齊河新地標公共會客廳、公共廚房，提供共享交流空間公共會客廳、公共廚房，提供共享交流空間社區商業街，完善生活配套設施社區商業街，完善生活配套設施會呼吸的公寓產品會呼吸的公寓產品重新定重新定義齊河公河公寓寓產品體系品體系，打造，打造齊11、河首家品河首家品質公寓，公寓，樹立立齊河公河公寓寓標桿，引桿，引領齊河公河公寓寓產品品品品質升升級。公寓核心能力公寓核心能力公寓產品分級：通過差異化產品，滿足客戶功能需求，擴充客戶氛控制面積降低總價：控制戶型面積，降低總價，降低投資門檻，擴充客戶范圍精裝修：打造拎包入住的產品空間，在滿足品質的情況下，盡量控制成本產品體系：通過產品精裝、共享空間、智能配置、地標立面、物業管理等確立核心賣點公寓定公寓定位位產品定位品定位通通過小面小面積產品與低品與低總價，適當考價，適當考慮平平層與與創新新LOFTLOFT產品的品的結合合，從，從而突破成本而突破成本壁壁壘實現高溢價空高溢價空間 指標指標SOHOSO12、HO公寓公寓玲瓏公寓玲瓏公寓服務公寓服務公寓產品特點產品特點主力戶型集中在3040平米主力戶型集中在4050平米主力戶型集中在6070平米共同特征共同特征1、精裝修，拎包入住；2、智能化，網絡、無線設置；3、公建建筑，現代、簡潔、高品質4、公共共享空間：公共會客廳、公共休憩空間；5、景觀園林：精致景觀園林，集約利用優先地塊資源；6、精裝公共空間：在客戶易于感知空間，實現精致裝修，體現產品品質；7、贈送面積：利用贈送，提升產品性價比；8、物業管理：通過物業管理，提升物業價值以及后續租金價值；核心優勢核心優勢1、控制面積，以30-40平米產品為主2、裝修標準高，控制在1000元/平米以內，控制成本13、，拎包入住；1、增強公共空間裝修檔次，提升整體物業品質；2、獨立會所，捆綁權益；3、物業管理服務，提高物管服務水平1、菜單式裝修，控制裝修成本；2、增加景觀資源優勢；3、物業管理服務，提升物業價值；核心總價核心總價15-20萬左右2025萬左右30-35萬左右核心策略核心策略降低面積，提高單價，控制總價提升品質，樹立標桿產品控制成本、控制總價，滿足中等居住客戶需求客戶定位客戶定位總價控制,成長型投資客戶為主以成長型投資客戶為主成長型客戶兼過渡自用型客戶 公寓核心能力公寓核心能力高品質產品體系打造競爭優勢高品質產品體系打造競爭優勢精裝修精裝修控制面積控制面積產品分級產品分級n空間集中化，節省室內14、不必空間集中化，節省室內不必要浪費空間，提升投資價值要浪費空間，提升投資價值控制戶型面積控制戶型面積SOHO公寓（公寓（35F）玲瓏公寓玲瓏公寓n高品質公共空間、優質的配套服務，讓居住更舒適高品質公共空間、優質的配套服務，讓居住更舒適公共會客廳公共會客廳物業管理服務，提高物管服務水平物業管理服務，提高物管服務水平會所會所服務公寓服務公寓酒店式服務，隱私保障酒店式服務，隱私保障菜單式裝修菜單式裝修n融入高品質酒店式服務理念，提升融入高品質酒店式服務理念，提升物業以及投資價值物業以及投資價值戶型面積（）功能面積占比針對群體需求特征一房（SOHO公寓）35-45一室10%投資置業投資客兩房（精品/服15、務公寓）60-70標準兩房60%本地年輕群體婚房、過度居住5070（LOFT）宜商宜家30%投資置業投資客公寓定公寓定位位戶型配比型配比公寓以中小公寓以中小戶型型為主，一室主，一室戶型主要配比在沿街商型主要配比在沿街商鋪3 35 5樓；玲樓；玲瓏公寓和服公寓和服務公寓主要集中在商住樓高公寓主要集中在商住樓高層最高最高總價：價：41%的受訪者可接受的最高總價為40萬元以下，4045萬元占比31%，4650萬元占比15%，50萬元以上僅占13%市調資料市調資料3 3營銷推廣策略營銷推廣策略價值提煉價值提煉營銷計劃營銷計劃推廣策略推廣策略銷售策略銷售策略營銷推推廣策略廣策略價值提煉價值提煉推推廣策略16、廣策略銷售策略銷銷售策略銷售策略售策略核心地段，短期滿足高投資回報核心地段，短期滿足高投資回報城城市中心，市中心，升值空間巨大升值空間巨大市場高稀缺度產品且接受度中上市場高稀缺度產品且接受度中上配置及服務高端，滿足特定人群需求配置及服務高端，滿足特定人群需求四大核心價四大核心價值點點昌奧國際昌奧國際國際級國際級城中心城中心財富圈財富圈國際級居住潮流不可復制的城市中心城市城市中心中心國際國際現代現代多元多元潮流潮流領先領先高效高效時尚時尚營銷推推廣策略廣策略價值提煉價值提煉營營銷計劃銷計劃推廣推廣策略策略銷售策略銷售策略【總體體營銷計劃劃】10月12月5月11月商商業推推廣及廣及銷售售9月11月17、1414年年3 3月月8月1515年年1 1月月3月1313年年5 5月月8月項目整體形象推廣目整體形象推廣住住宅推廣及宅推廣及銷售售蓄水造勢，建立價值平臺快速銷售，實現現金回收目標提升價值，實現后期高額利潤第二第二階段段:各個各個產品逐個品逐個擊破破第一第一階段段:建建立立綜合體合體項目整體價目整體價值平平臺臺 高端形象主軸，貫穿全程高端形象主軸，貫穿全程 價值逐步提升，實現目標價值逐步提升，實現目標一期二期收尾立價值，樹形象提升產品所屬區域價值，樹立項目形象，以開山之作的狀態引爆齊河房地產市場價值實現，回收贏利店面及尾盤去化，進一步提升利潤和資產提升，實現開發目標和利潤預期提升利潤，目標實18、現實現高價高量去化，實現資金回收，進入贏利階段【推推廣思路廣思路】營銷推推廣策略廣策略價值提煉價值提煉營銷計劃營銷計劃推廣策略推廣策略銷售策略銷售策略依托城市開發之熱潮，納入發展大氣候中，共享項目片區飛速發展帶來的城區改造提升的良好機遇，改善項目區域印象融入大發展融入大發展借勢大景觀借勢大景觀中期在借勢政務資源，商務資源，環境資源，規劃資源，教育資源等共享的前提下，依托項目自身規劃、人文景觀、業態配置等項目獨有的優勢，借力上位，超越區域樓盤價值提出新理念提出新理念奠定新高度奠定新高度城市發展要與城市文化，地理，經濟，人文密切相關，挖掘城市人文價值，借勢城市發展帶來的短暫機遇，關注城市未來發展潮19、流，打造真正適合人居需求的項目，成為社會熱點話題和關注焦點，激起其強烈認同與渴望，是高端項目與中低端項目的本質區別引領生活方式，僅在產品上下工夫是“事倍功半”的，適宜的產品，適度的理念，完整的規劃樣樣皆備最為重要依托城市價值與人文價值并完美挖掘深化，形成項目獨特并形成無可超越的核心品牌是關鍵【推廣策略推廣策略】項目價值傳播四重奏項目價值傳播四重奏 第一重第一重區域價值傳播猛炒區域、借勢而為區域認同度較高、高端樓盤集中第二重第二重項目形象傳播姿態高調、立勢而動國際級城中心財富圈第三重第三重生活體驗傳播情感征服、造勢而行營銷中心、樣板間、景觀示范區第四重第四重服務展現傳播服務跟進、成事而果營銷服務20、前導、物業服務提升10月12月5月11月9月11月1414年年3 3月月8月1515年年1 1月月3月1313年年5 5月月8月營銷階段段推廣推廣渠道渠道以媒體推廣和事件以媒體推廣和事件營銷為主，形成主，形成項目的社會目的社會影響力。影響力。以特定以特定場所所營銷為主，通主，通過直接面直接面對客客戶的的營銷，用媒體推廣和事件，用媒體推廣和事件營銷配合。配合。以常以常規媒體推廣媒體推廣為主，開展高主，開展高品位的體品位的體驗式客式客戶活活動。推廣推廣主主題推廣推廣風格格區域價區域價值、地、地標形象形象區域價區域價值、建筑品、建筑品質、投、投資價價值區域價區域價值、產品價品價值、綜合體配套合體配套21、覆蓋廣泛的大氣覆蓋廣泛的大氣勢運作運作精品運作，突出個精品運作，突出個別亮點亮點大氣大氣勢運作，掀起浪潮運作，掀起浪潮商商業推推廣及廣及銷售售項目整體形象推廣目整體形象推廣住住宅推廣及宅推廣及銷售售【階段推段推廣廣計劃劃】推廣主推廣主題國國際級際級城中心城中心財富圈財富圈居央區，享天下居央區，享天下建筑可以被復制，中心不能。建筑可以被復制，中心不能。CBD(CBD(中央商中央商務區區)、CPDCPD（中央政（中央政務區）、區）、CLDCLD（中央居住區）、（中央居住區）、CCDCCD（中央文化區）（中央文化區）四心交四心交匯建筑本身已是建筑本身已是經典，中心地段不用多典，中心地段不用多說，物理22、地，物理地標當仁不當仁不讓。比物理地比物理地標更重要的是心理地更重要的是心理地標。即城市的精即城市的精神地神地標。城市品牌城市品牌+項目品牌目品牌借助齊河城市品牌形象推廣嫁接項目品牌資源，借助政府活動來推動項目的推廣借城市之名行地產之實，形成良性的互動，同時挖掘齊河的文脈資源。推廣策略推廣策略品牌策略品牌策略通通過實景展示及商業配套營造良好的生活氛圍過實景展示及商業配套營造良好的生活氛圍一期住宅區的景觀展示（部分）一期住宅區的樣板房包裝看樓通道的包裝營銷大廳的呈現一期商業街區與沿街商業的呈現營銷中心門口綠化呈現臨齊晏大街與向陽路圍檔包裝醒目的看房導示與流暢的看房線路需完成的展示效果有：需完成的23、展示效果有：需完成的配套需完成的配套設施有：施有：物物業管理提業管理提前前引介入，引介入，通過貴族式服務提升客戶心理認知通過貴族式服務提升客戶心理認知統一形象，突出一形象，突出項目特色，塑造目特色，塑造項目高形象目高形象關系關系營銷+高端口碑高端口碑傳播播借用社會上的各種俱樂部、協會、商會，進行高端口詢傳播，展開關系營銷，成立昌奧會，變相吸籌。推廣策略推廣策略關系關系營銷現場不能有不能有遺憾憾細節不可無震撼不可無震撼NO.7 小品實景NO.6 樣板房NO.5 標識牌NO.4 看房通道NO.3 現場售樓處NO.2 現場圍擋NO.1 道路指示系統推廣策略推廣策略現場營銷情景情景營銷+體體驗式式營銷24、模式模式新新聞亊件亊件+PR+PR：制造焦點效：制造焦點效應，引起，引起話題和共和共鳴，從，從而引而引發關注關注新新聞亊件亊件設想：想：1、城市綜合體推介會及現場展播2、城市價值論壇3、邀請知名人士蒞臨齊河昌奧國際推廣策略推廣策略新新聞事件事件人氣配合人氣配合戰，豐富多彩的戰，豐富多彩的SP活活動動p 每每月一月一個活個活動主主題，月底大抽，月底大抽獎，每周末均有小型活，每周末均有小型活動；p 堅持有效、持有效、簡單、低成本原、低成本原則；p 把把周末吃、喝、玩、抽周末吃、喝、玩、抽獎作作為一個例牌活一個例牌活動，讓客客戶把售樓把售樓處作作為一個休一個休閑去去處并并 形成條形成條件反件反射。射25、。推廣策略推廣策略營銷活活動活活動執行：行：活活動成成員：項目意向客戶/媒體/普通客戶 活活動時間：預計2013年5月 活活動安排：安排：開放儀式+抽獎活動+名車展或 高端家居生活展覽活活動地點地點：售樓處活活動1 1：銷售中售中心開心開放放營銷中心盛大開放，吸引前期意向客中心盛大開放，吸引前期意向客戶和廣泛和廣泛客客戶到案到案場體體驗項目高端品位目高端品位活活動執行：行：活活動目的：目的：通過論壇，提升區域價值認 知；參與人參與人員：政府人員/規劃局人員/房產專 家/媒體/意向客戶；活活動設想：想：邀請縣政府和規劃局/房產專 家等人員以論壇對話的形式探 討昌奧國際綜合價值活活動地點地點：某酒26、店會議廳活活動2 2：齊河城市高河城市高峰峰論壇通通過對城市核心商城市核心商業、居住價、居住價值解解讀，讓潛在客潛在客戶深入深入認知知項目前景，同目前景，同時增加增加項目新目新聞價價值活活動執行：行：活活動地點地點：售樓部大廳 活活動目的目的：加強客戶交流，為開盤造勢 邀邀請對象象：昌奧會會員、高端俱樂部會 員、意向客戶、媒體記者等 活活動內容：內容：邀請規劃設計專家解讀產品 各項目優勢，讓意向客戶全 方面了本項目優勢，增加開 盤現場成交的誠意度。活活動3 3：產品推介酒會品推介酒會邀邀請意向客群參加活意向客群參加活動，深入解析，深入解析產品品優勢，加，加強客客戶意向，意向，為開開盤造造勢。活27、活動地點：地點：售樓中心 活活動時間：2013年6月 邀邀請對象：象：意向客戶、高端俱樂部會員、媒體記者等 活活動內容：內容：在客戶蓄水達到理想程度時 推出認籌活動，提前測試客 戶誠意度和開盤銷售情況，同時也在一定程度上鎖住客 戶，為打造一個成功的開盤 現場奠定堅實的基礎和信心。活活動4 4：VIPVIP認籌活籌活動通通過會會費收收取，全面取，全面測量客量客戶意向程度，意向程度，為開開盤銷售情況售情況和定價做參考。和定價做參考。開盤策略：積蓄力量，集中引爆，現場造勢，以眾逼寡，促進成交。活活動5 5：火爆開：火爆開盤舉辦大型活大型活動，邀，邀請客客戶集中集中簽約，塑造，塑造熱銷場面。面。活活動28、6 6：客：客戶答答謝會會活活動目的：目的：通過老客戶及意向客 戶邀請，維系與業主 關系，促進老帶新，進一步套牢意向客戶；參與人參與人員：老業主及其朋友，意 向客戶、媒體記者等；活活動設想想：設置抽獎和演出活動，提升項目高端形象，加深客人對項目認可。活活動地點：地點：售樓處舉辦答答謝會，會，維系與老系與老業主關系，并通主關系，并通過老老帶新的形式新的形式帶來來新新業主。主。媒體類型媒體類型媒體選擇媒體選擇內容重點內容重點報刊齊魯晚報德州版齊河中郵廣告齊河商訊/資訊廣告：項目基本情況、項目賣點軟文：項目賣點炒作，如區位、地標價值等戶外樓頂廣告牌案名、slogan/廣告語路旗案名、slogan直效29、DM項目基本信息、項目賣點短信開盤信息、項目進展、節日問候等電視齊河電視廣告項目形象廣告/銷售廣告網絡齊河在線項目基本信息、重大事件報道項目網站項目基本信息、項目進展、重大事件報道專刊昌奧會會刊以軟文為主，內容重點為項目賣點、規劃設計理念、項目進展等其他樓宇傳媒出租車頂字幕發售/促銷信息推廣策略推廣策略媒體通路媒體通路營銷推推廣策略廣策略價值提煉價值提煉營銷計劃營銷計劃推廣策略推廣策略銷售策略銷售策略認購政策政策：5萬萬優惠惠5000元，元，10萬元萬元優惠惠1萬元萬元15萬萬優惠惠1.5萬元，萬元，20萬萬優惠惠2萬元萬元銷售策售策略略入市策略入市策略會會員制制銷售，成立昌奧會，售，成立昌奧30、會，變相吸籌相吸籌活活動意義：動意義：1、團結一批準業主；2、維護老業主感情；3、儲備目標客戶，為順利開盤做好鋪墊；4、傳達昌奧置業企業經營理念、服務理念；5、為后期社區文化傳播和品牌建立夯實基礎。具體操作：具體操作：1、基本成員：參加活動入會、來訪客戶自愿入會；2、聯合齊河知名餐飲、酒店、娛樂、美容健身、休閑場推廣昌奧會員卡，客戶持會員卡 可在商場、酒店、銀行購物、消費時享受現金折扣；3、內部媒體：昌奧會期刊、項目網站論壇，樹立公司品牌，體現服務價值；4、會員活動：已經成交的會員介紹朋友購買可獲得其它獎勵，如免物業管理費、可折房 價等，并可參加昌奧置業舉行的各種活動。優先選房、定房的權利客戶31、憑此卡簽訂認購協議的，客戶憑此卡簽訂認購協議的，5 5萬元會費購房時每套享受萬元會費購房時每套享受50005000元優惠；元優惠；1010萬元會費購萬元會費購房時每套享受房時每套享受1 1萬元優惠；萬元優惠；2020萬元會費購房時每套享受萬元會費購房時每套享受2 2萬元優惠；萬元優惠；優先獲取企業樓盤開發資料，并可于開盤當日獲得公司提供的禮品（價值500左右：如九陽豆漿機、高級電飯堡等）VIP卡客戶享受昌奧國際購房綠色通道，對推出房源享有優先認購權開盤后客戶選擇退房的，除退還會費外，還可退還優惠額的1/2作為利息一卡限選一套房源，VIP卡僅限申請人本人使用，不更名，不轉讓昌奧會昌奧會VIPVI32、P會會員權益益昌奧會昌奧會VIPVIP會員開會員開盤三天內成功簽訂盤三天內成功簽訂認購協議認購協議或或購房合同購房合同有效，否則視為自動放棄優先選房有效，否則視為自動放棄優先選房資格。開盤一周后統一辦理未定房者退會手續，退還會資格。開盤一周后統一辦理未定房者退會手續，退還會費和優惠額的費和優惠額的1/21/2，亦可保留會籍，參與下一亦可保留會籍，參與下一批選房批選房p昌奧會昌奧會VIP卡發行時間卡發行時間 2013年6月p昌奧會昌奧會VIP卡發行流程卡發行流程昌奧會會昌奧會會員VIPVIP認購銷售人員通知意向客戶到售樓部客戶參觀規劃圖及戶型圖，置業顧問現場引導填寫調查表和意向房號客戶閱讀申請須33、知，出示身份證，提交復印件，繳納會費派發VIP卡整理歸檔，確定下一步疏導昌奧會會昌奧會會員專項權益益 享有購買昌奧開發公司房產優惠 物業管理9折優惠，維修費9折優惠，家政服務9折優惠 每季度一期昌奧會會刊 每季度一次主題活動（育兒、家裝、保健等）不定期組織家庭運動會 組織會員新年匯演 搭建會員交流平臺會會員介介紹新客新客戶獎勵勵辦法法充分挖昌奧置業前期項目老客戶資源，利用老客戶帶動新客戶，具體獎勵措施如：1、成功介紹1組，將獲得12個月物業管理費 2、成功介紹2組，將獲得24個月物業管理費 3、根根據齊河目據齊河目前在售住宅樓盤及市場情況，采用前在售住宅樓盤及市場情況，采用可比樓盤加權定價法可34、比樓盤加權定價法對項目住宅進行定價對項目住宅進行定價可比樓盤加權定價法的定價原理：可比樓盤加權定價法的定價原理：采用條件相似的樓盤市場均價作為基數，對影響因素以權重系數的形式進行調整，建立線性回歸方程，求出該行業線性回歸系數，驗證其線性相關性，最后針對于本項目進行各項因素的分值判定，將所得本項目的最終分值代入齊河住宅項目價格分布的線性回歸方程中，求出本項目在齊河整體住宅市場上的客觀合理價格。樓盤影響因素、指標及權重確定：樓盤影響因素、指標及權重確定：依據本項目周邊市場的發展現狀，結合項目產品特征，我們共列出11個主要的影響因素。分別為：位置、配套、規劃、建筑立面、物業類別、樓盤規模、車位配比、35、戶型設計、工程形象、營銷推廣、開發商品牌等。這11個因素，共分5個等級，每一個等級均制定出相應的指標，最高分10分，最低分0分，分值越大，表示品質越高。銷售策略售策略銷售價格售價格競品樓盤分值的判定與計算競品樓盤分值的判定與計算 競品樓品樓盤分分值判斷與判斷與計算算因素因素項目目權重重德百玫瑰園德百玫瑰園御景城御景城鮑禧禧現代城代城本案本案分分值得分得分分分值得分得分分分值得分得分分分值得分得分項項目目地地段段區域環境10.00 1010886699升值潛力10.00 1010888877區域配套20.00 6127147141122項項目目品品質質景觀規劃10.00 10107777101036、戶型設計10.00 9988881010內部配套10.00 101077771010建筑質量5.00 1058484105車位配比5.00 84848473.5工程形象5.00 94.510594.500附附加加因因素素宣傳包裝10.00 1010778844開發商品牌5.00 157.573.573.51010合合 計100 100 9275.57490.5樓樓盤盤均價均價（元（元/）450043004150？因素因素項目項目德百玫瑰園德百玫瑰園御景城御景城鮑禧現代城鮑禧現代城合計合計備注備注樓盤得分（樓盤得分（X X）9.27.557.424.15原始數據原始數據銷售價格（銷售價格（Y Y37、）45004300415012950XXXX84.6457.002554.76196.4025計算值計算值XYXY414003246530710104575YYYY20250000184900001722250055962500本案得分本案得分9.059.05競品樓盤樓價與相關分值分析競品樓盤樓價與相關分值分析 注：表中的樓價為均價（元注：表中的樓價為均價（元/），均為剔除優惠后的實際銷售價格），均為剔除優惠后的實際銷售價格將表中給出的原始數據代入事先建立的線性回歸方程，求得線性回歸系數R R，若值接近于1，方可找出齊河住宅項目與市場合理價格之間的線性函數關系，進而結合本項目的實際情況，將本項38、目的分值代入到所求得的線性回性回歸方程方程 Y=Y=a+bxa+bx 中，求出本項目在平齊河地產市場中的定價時點上的客觀合理價格。=0.9337 解得：R=0.9337，說明所選的住宅項目的價格與對應樓盤所得的分值線性相關。計算方法和計算過程計算方法和計算過程=2995.179解得：解得：y=4480.827y=4480.827即，現有情況下本項目合理的價格為即，現有情況下本項目合理的價格為4480元元/，隨著工程進度和營銷策劃介入，隨著工程進度和營銷策劃介入，本本項銷售項銷售均價為均價為：45004600元元/計算結果計算結果=164.160即，現有情況下本項目合理的價格為即，現有情況下本項目合理的價格為4480元元/，隨著工程進度和營銷策劃介入，隨著工程進度和營銷策劃介入，本本項項住宅銷售住宅銷售均價均價為：4500450046004600元元/住宅均價住宅均價 THANKTHANKS S