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1、張家港王府廣場商業(yè)步行街項(xiàng)目招商策略報(bào)告璀璨繁華璀璨繁華 光榮夢(mèng)想光榮夢(mèng)想 璀璨繁華璀璨繁華璀璨繁華璀璨繁華 理性論證的思辨，激情火花的碰撞理性論證的思辨，激情火花的碰撞理性論證的思辨，激情火花的碰撞理性論證的思辨，激情火花的碰撞 項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮 光榮夢(mèng)想光榮夢(mèng)想光榮夢(mèng)想光榮夢(mèng)想 捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租成就貴司的夢(mèng)想（追求2、旺租成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）打造經(jīng)典）打造經(jīng)典）打造經(jīng)典） 讓我看看你的城市，我就能說出這讓我看看你的城市，我就能說出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么。美國著名城市學(xué)家伊里爾沙里寧 報(bào)告思路分析市場認(rèn)識(shí)項(xiàng)目挖掘機(jī)會(huì)準(zhǔn)確定位快速招商快速熱場提案大綱第一部分 市場分析第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 定位研究第四部分 招商策略第五部分 包裝與推廣第一部分第一部分 市場分析市場分析印象張家港百強(qiáng)前列百強(qiáng)前列 蘇南四小龍?zhí)K南四小龍人居經(jīng)典人居經(jīng)典 環(huán)保模范環(huán)保模范獨(dú)具魅力獨(dú)具魅力 張家港精神張家港精神市場初探o步行街業(yè)態(tài)整體分析o楊舍西街業(yè)態(tài)整體分析o熱點(diǎn)與稀缺3、業(yè)態(tài)o經(jīng)營情況o租金情況o消費(fèi)者分析o結(jié)論 步行街業(yè)態(tài)整體分析步行街掠影不止1家的KFC，代表了步行街國際化的快速步伐。步行街業(yè)態(tài)整體分析感受步行街藝術(shù)化的/時(shí)尚的/實(shí)用的/略帶缺憾的步行街業(yè)態(tài)整體分析o步行街涉及大店小鋪100余家，除了數(shù)家大型綜合性商場以外，其余業(yè)態(tài)主要為一下幾類，納入統(tǒng)計(jì)范圍有99家店鋪。業(yè)態(tài)經(jīng)營商家數(shù)量比重代表商家服裝2929.30%三福服飾/龍達(dá)飛/圣迪奧/BALENO班尼路餐飲休閑1010.10%長青藤茶園/水天堂/巴西烤肉體育用品88.10%特步/安踏/皇馬運(yùn)動(dòng)/361度體育通訊66.10%國網(wǎng)手機(jī)專賣/移動(dòng)/聯(lián)通數(shù)碼55.10%宏圖三胞專賣攝影55.10%紅與黑4、攝影/漂亮新娘/親密愛人金銀飾品44%上海老鳳祥銀樓/老廟黃金銀樓證券銀行33%南京證券/農(nóng)村商業(yè)銀行醫(yī)藥22%同濟(jì)堂阜康大藥房眼鏡22%喜視眼鏡其他25.20%石頭記/中南鞋城等步行街業(yè)態(tài)整體分析o步行街業(yè)態(tài)分布較為均好，從服裝、餐飲休閑到醫(yī)藥、鞋帽等均有配置，體現(xiàn)了目前步行街較為成熟的面貌；o從經(jīng)營商家數(shù)量上分析，服裝類經(jīng)營者占據(jù)了近1/3的份額，所經(jīng)營的品牌多為國內(nèi)品牌和國際三線品牌服裝，偏年輕化；o步行街所經(jīng)營的時(shí)尚類產(chǎn)品線仍然欠缺，不完善，例如體育用品雖有經(jīng)營，但是多偏向于服裝，鞋類單一產(chǎn)品線經(jīng)營；o餐飲休閑類的商家其經(jīng)營狀況反映良好；o各業(yè)態(tài)雖都有涉及，但是各品牌檔次普遍不高，與同5、類產(chǎn)品相比較，步行街目前所經(jīng)營的產(chǎn)品線有進(jìn)一步提高的潛能。楊舍西街業(yè)態(tài)整體分析楊舍西街印象一更多的美容美發(fā)中心與孩提用品混搭。楊舍西街業(yè)態(tài)整體分析楊舍西街印象二街還是街，但這里只是一條街。楊舍西街業(yè)態(tài)整體分析o楊舍西街涉及大店小鋪116家，除了2家集貿(mào)市場以外，納入統(tǒng)計(jì)范圍有114家店鋪。業(yè)態(tài)經(jīng)營商家數(shù)量比重代表商家服裝5346.50%漂亮人生/卡邦尼/七匹狼/千百度/太平鳥服飾美容美發(fā)108.80%名匠理發(fā)店/夢(mèng)想/雅典娜女子專業(yè)美容餐飲休閑87.00%圣水咖啡/陶然茶坊簡餐/江南春美食證券銀行76.10%交通銀行/中辰期貨/建設(shè)銀行/中國銀行文具43.50%長征文具/辦公伙伴文具/利百代文6、具眼鏡32.60%時(shí)新眼鏡城/喜視眼鏡醫(yī)藥32.60%阜康藥店/華貿(mào)藥店音像制品21.80%大光明音像/陽光音像其他21.10%機(jī)關(guān)賓館/薔薇鮮花店楊舍西街業(yè)態(tài)整體分析o楊舍西街業(yè)態(tài)分布較為單一，嚴(yán)重偏向于服裝類。服裝類占所有經(jīng)營商家數(shù)量之46.5%，與步行街相比較，體現(xiàn)了楊舍西街的陳舊特性；o與步行街不同的在于，美容美發(fā)占據(jù)第二把交椅，并且其經(jīng)營檔次不高，多為不知名的美發(fā)單位；o該街區(qū)由于不是嚴(yán)格意義上的步行街，故其經(jīng)營業(yè)態(tài)也頗為混亂，例如屬于五金類的衡器也有經(jīng)營；o餐飲休閑類的商家其經(jīng)營狀況反映普遍不好，多數(shù)商家已經(jīng)開始轉(zhuǎn)手經(jīng)營；o同樣，服裝類雖然集中，但是無品牌環(huán)境，多數(shù)為不知名的小商家7、，部分經(jīng)營服裝的業(yè)主已經(jīng)著手轉(zhuǎn)移經(jīng)營地點(diǎn)。熱點(diǎn)與稀缺業(yè)態(tài)分析o綜觀步行街與楊舍西街，統(tǒng)一考慮，我們得出如下業(yè)態(tài)分布環(huán)境圖。熱點(diǎn)與稀缺業(yè)態(tài)分析o從前面的分析我們可以得出：在張家港商業(yè)核心圈內(nèi)，圍繞步行街以及楊舍西街所形成的商圈內(nèi)，經(jīng)營比重最大的業(yè)態(tài)為服裝類。占所采用的樣本量比重為37%；o其次為餐飲、休閑類。其所占經(jīng)營數(shù)量的比重為9%；o分列第3名的是證券、銀行和通訊兩大類，其所占經(jīng)營數(shù)量的比重分別為5%；o整體上分析，本商圈內(nèi)所有的經(jīng)營業(yè)態(tài)以及其所占的相應(yīng)比例是與全國各地區(qū)的步行街業(yè)態(tài)分布是相類似的，服裝、餐飲、休閑以及通訊類幾乎占據(jù)了“半壁江山”，兩條街經(jīng)營取向各有側(cè)重，但從整體看，經(jīng)營狀況8、良好，搭配合理。經(jīng)營情況分析業(yè)態(tài)比重產(chǎn)租能力競爭形態(tài)競爭強(qiáng)度檔次經(jīng)營狀況服裝38.49%高價(jià)格競爭強(qiáng)中檔良好餐飲休閑8.50%高形態(tài)競爭一般中檔較好證券銀行4.70%低同質(zhì)化競爭一般一般通訊4.70%高企業(yè)級(jí)競爭強(qiáng)優(yōu)良體育用品3.80%高檔次競爭強(qiáng)中檔一般數(shù)碼2.80%中產(chǎn)品線競爭弱無判斷一般攝影2.80%中高服務(wù)質(zhì)量一般中檔一般醫(yī)藥2.30%高價(jià)格競爭較強(qiáng)良好眼鏡2.30%高價(jià)格競爭一般中檔良好金銀飾品1.90%極高品牌競爭較強(qiáng)中高檔較好o基于我司調(diào)研分析，結(jié)合各業(yè)態(tài)經(jīng)營特點(diǎn)，綜述如下：租金分析步行街楊舍西街東端中部西端東端中部西端租金￥/D.3032203039455.51011158109、o分析租金，我們將兩條街分解為三段，因?yàn)楦髯缘奈⒂^環(huán)境，導(dǎo)致租金各有差異，基本規(guī)律反映為：1、步行街自東往西，租金漸漸有所提高；2、楊舍東街則呈現(xiàn)相反的趨勢(shì)，但是因楊舍東街東端某些項(xiàng)目的租賃方為集體物業(yè)，其租金出現(xiàn)個(gè)案大不同；3、部分商鋪年租金上揚(yáng)速率為16.67%。具體關(guān)系見上表。消費(fèi)者分析o年齡多集中于2030歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行；o根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些折扣店業(yè)務(wù)相對(duì)較為火爆，而特別高檔的商品相對(duì)而言，其營業(yè)狀況稍遜一籌，反映出目前步行街消費(fèi)心態(tài)為價(jià)格主導(dǎo)性；o對(duì)比步行街與楊舍西街人流，步行街流動(dòng)性明顯慢于楊舍西街，步行街更多地吸納休閑人群，反映消費(fèi)者對(duì)新環(huán)境更有期待；o10、對(duì)于目前消費(fèi)者而言，逛街的主要目的還是以購物為主，休閑的潛在消費(fèi)暫未被挖掘；o消費(fèi)者品牌意識(shí)尚未有效建立，對(duì)比國際運(yùn)動(dòng)品牌和國內(nèi)二線運(yùn)動(dòng)裝消費(fèi)，國際品牌并未獲得預(yù)期關(guān)注。結(jié)論o現(xiàn)有步行街缺乏互動(dòng)性和時(shí)尚引導(dǎo)性，偏重購物，弱于參與；o現(xiàn)有步行街缺乏新奇性和消費(fèi)體驗(yàn)性，偏重實(shí)際，弱于理想；o現(xiàn)有步行街缺乏更多時(shí)尚業(yè)態(tài)，多數(shù)原因在于現(xiàn)有租金過于高昂，產(chǎn)租能力不高，單憑跑量的業(yè)態(tài)進(jìn)駐本無可能；o凱麗百貨、第一商場等高檔百貨經(jīng)營日漸成熟，步行街及周邊商場購物功能將有可能進(jìn)一步弱化，本區(qū)域內(nèi)高檔商品經(jīng)營將受到更大的沖擊；o現(xiàn)有步行街表象看其經(jīng)營產(chǎn)品已趨完善，但是業(yè)種分配上還存在諸多缺陷，本案商業(yè)將有彌補(bǔ)該11、空缺的空間；o因現(xiàn)有步行街其規(guī)模有限，導(dǎo)致部分強(qiáng)勢(shì)業(yè)態(tài)也無法進(jìn)駐；o項(xiàng)目已經(jīng)招商，整體招商的可能性已經(jīng)大為降低；o步行街已經(jīng)成熟，并集合了港城的時(shí)尚所在，我們應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)。第二部分第二部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析知己知彼，百戰(zhàn)不殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。孫子兵法o周邊環(huán)境o物業(yè)分析oSWOT分析o商業(yè)物業(yè)類型分類o本案類型歸屬o總結(jié)項(xiàng)目分析部分項(xiàng)目分析部分周邊環(huán)境o北部為張家港城市中心商業(yè)區(qū)步行街，毗鄰商業(yè)繁華區(qū)；o南部為住宅區(qū)，由此導(dǎo)致了本案50%左右街鋪為單面鋪，人流引 導(dǎo)存在一定壓力；o東部為住宅區(qū)，并有一定的商鋪在經(jīng)營，但是經(jīng)營檔次和效益并 不高，多為一些產(chǎn)租能力不高的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)；o西部為長12、安南路，是張家港一條極為重要的城市交通干道，長安 南路與步行街交接處亦為重要的商業(yè)區(qū)；o綜合本案四至環(huán)境，結(jié)論性地得出本案宏觀地理環(huán)境極為優(yōu)越，但是其微觀交通環(huán)境存在多處弊端。項(xiàng)目分析部分物業(yè)分析o本案為張家港高端住宅王府名邸底層商業(yè)；oS型弧線設(shè)計(jì)，挑高6米8，一層當(dāng)作兩層用；o總建筑面積近5000平方米，中等規(guī)模，適度體量；o基本售罄，并提供3年5的優(yōu)惠政策；o目前出租率不高，商業(yè)業(yè)態(tài)分布不明顯；o根據(jù)建筑形態(tài)，大致可分成4個(gè)區(qū)域，招商可進(jìn)一步引導(dǎo)；o景觀及其他商業(yè)附屬配套基本具備，但仍需很多完善。項(xiàng)目分析部分物業(yè)分析項(xiàng)目分析部分SWOT分析o優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS）1、毗鄰商業(yè)繁華區(qū)步13、行街，地理?xiàng)l件異常優(yōu)越；2、王府名邸為高端物業(yè)，項(xiàng)目整體形象高檔，可以借勢(shì)；3、挑高6米8，一層可做兩層用，大有利益；4、流線性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，曲徑通幽，引人入勝，是步行街設(shè)計(jì)之高境界；5、外立面用材較高檔，住宅與底商銜接處，匠心獨(dú)具，整體品質(zhì)感強(qiáng)；6、單鋪開間合適，迎街面寬闊，進(jìn)深短小，優(yōu)質(zhì)商鋪經(jīng)營環(huán)境。o劣勢(shì)（WEAKNESSES）1、微觀交通環(huán)境差，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)和引導(dǎo)難度高；2、因整個(gè)中心區(qū)停車位缺乏，地面停車嚴(yán)重影響外鋪經(jīng)營；3、零散銷售，回租經(jīng)營，由于現(xiàn)有零星招商已啟動(dòng)，整體招商已無可能；4、對(duì)面商鋪因有市政背景，經(jīng)濟(jì)要求不高，同時(shí)運(yùn)作將給本案造成壓力；5、社區(qū)底商，對(duì)多種業(yè)態(tài)有抗性，14、招商選擇面有限。項(xiàng)目分析部分SWOT分析o機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）1、招商盡快快介入，降低因時(shí)機(jī)過失而造成的無形成本負(fù)擔(dān)；2、現(xiàn)有步行街業(yè)態(tài)尚不完善，可進(jìn)行差異差異化經(jīng)營，相互補(bǔ)充；3、因是市政府重點(diǎn)支持工程，有可能找政府“背書”；4、正逢中心區(qū)大力發(fā)展時(shí)機(jī)，因勢(shì)利導(dǎo)；5、現(xiàn)階段，全市尚無類似特色商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，競爭壓力較小。項(xiàng)目分析部分SWOT分析o威脅（THREATS）1、全市商業(yè)供應(yīng)量較大，易造成經(jīng)營商家分流；2、可類比項(xiàng)目日漸增多，分批入市，競爭壓力增大競爭壓力增大；3、對(duì)面商業(yè)項(xiàng)目提前以相對(duì)優(yōu)勢(shì)政策啟動(dòng)，易造成被動(dòng)局面；4、招商進(jìn)度遲緩，零星招租持續(xù)，易造成整體優(yōu)勢(shì)瓦解，缺乏15、戰(zhàn)術(shù)。零星招租持續(xù)，易造成整體優(yōu)勢(shì)瓦解，缺乏戰(zhàn)術(shù)。包括財(cái)富廣場、香港城、城市購物公園和亨通廣場在內(nèi)的各大商業(yè)項(xiàng)目都已經(jīng)躍躍欲試。項(xiàng)目分析部分SWOT分析按按級(jí)別級(jí)別可分為市級(jí)商業(yè)街和高級(jí)商業(yè)街、小型商業(yè)街，前者如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街；后者如北京地安門商業(yè)街和芳莊小區(qū)餐飲一條街。按按功能功能按按規(guī)模規(guī)?？梢詾榇笮蜕虡I(yè)街，中型商業(yè)街和小型商業(yè)街，大型商業(yè)街的長度均在1000米的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行有序分布。深圳華強(qiáng)北路商業(yè)街和北京的有275米的大柵欄袖珍商業(yè)街分別是中型和小型商業(yè)街。按按性質(zhì)性質(zhì)可分為商業(yè)性一條街、服務(wù)性一條街，如北京中關(guān)村電子一條街北京西二環(huán)東側(cè)的北京金融街。產(chǎn)品為兩層，獨(dú)16、立鋪面形式。綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街，前者如南北總長約為1600米的北京西單商業(yè)街昆明青年路商業(yè)街；后者如杭州健康路絲綢彩色街，北京三里屯酒吧一條街。商業(yè)物業(yè)類型分類本案類型歸屬中型的、綜合型的、市級(jí)商業(yè)步行街中型的、綜合型的、市級(jí)商業(yè)步行街教科書給我們的定義傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，目前張家港唯一的商業(yè)核心，代表和引導(dǎo)著港城的消費(fèi)潮流，張家港商家最密集、人氣最旺的商業(yè)中心區(qū)。步行街步行街在張家港人心目中，要購物就去步行街在張家港人心目中，要購物就去步行街今天，“步行街北走廊”已經(jīng)成熟明天，我們就是這條街的精華所在這需要我們的努力。 那么，我們的客戶在哪里？那么，我們的客戶在哪里？第三部分第三部分 定17、位研究定位研究商業(yè)街的定位原則1、根據(jù)張家港城市的基本職能和城市功能，確定本案的定位方略，明確本案各定位范疇，包括即將展開的客戶定位、業(yè)態(tài)定位等。2、其次，要根據(jù)城市或城市的不同區(qū)域，在近期和中遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，確定自己的定位。例如，本案所在的中心區(qū)以及正在發(fā)展的南區(qū)發(fā)展趨勢(shì)等。3、本案所處的中觀地理環(huán)境和微觀交通環(huán)境，確立自身的市場位置，明確適時(shí)、適地、適性的根本方針。他們是他們是 他們心態(tài)活躍，不老成，有理想，更有夢(mèng)想；他們是正在熱戀當(dāng)中的青年男女，為了“愛情”，花費(fèi)再多也不嫌多；他們是企業(yè)里的高級(jí)白領(lǐng)人士，可以說他們沒有錢，但是不要說他們沒“味道”；他們一般都有較高的學(xué)歷，注重生活的內(nèi)18、涵和質(zhì)量，享受生活，重視教育與健康；他們是一群懂得體驗(yàn)的前沿人士，對(duì)潮流保持著不折扣的敏感；他們是即將步入婚姻殿堂的情侶，感情穩(wěn)固，需要尋找一處可以給家裝飾的地方?？蛻魧傩訢NA解構(gòu)城市里懂得享受、愛上潮流、感受前沿時(shí)尚的活力族群城市里懂得享受、愛上潮流、感受前沿時(shí)尚的活力族群 我們最佳的選擇步行街最耀眼的HAPPY地帶應(yīng)從消費(fèi)者角度考慮我們未來的樣子運(yùn)動(dòng)元素跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身會(huì)、單排、戶外攀巖餐飲元素西簡餐、快餐（麥當(dāng)勞、SUBWAY）、咖啡館（星巴克、真鍋）、冰淇淋（天使冰王、哈根達(dá)斯）、巧克力店娛樂元素清吧、電玩等 文化元素陶吧、樂器等等休閑元素美發(fā)美體、數(shù)碼沖印等 購物元素折扣19、店、服飾店、工藝品店、珠寶首飾店、化妝品等經(jīng)營商戶定位主題餐廳電影宋城迪斯尼經(jīng)營商戶定位體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)*“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”正是全球的一個(gè)當(dāng)紅概念微軟把它的操作系統(tǒng)命名為XP，IBM推出IBMThinkPad體驗(yàn)中心，在戴爾是“顧客體驗(yàn)：把握它”，在惠普是“整體客戶體驗(yàn)”。華南MALL體驗(yàn)之城顛覆傳統(tǒng)營銷模式在體驗(yàn)中售樓，休閑、娛樂、洽談無處不在，售樓部就是華南MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項(xiàng)目信息、傳達(dá)生活方式及文化，成為中國地產(chǎn)售樓模式在硬、軟件方面的重大突破，中央商務(wù)大廈體驗(yàn)營銷案例深圳中央商務(wù)大廈推行“客戶體驗(yàn)”。經(jīng)營商戶定位體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)*第四部分第四部分 招商策略招商策略招商定位方向的選擇原則市場空白原20、則市場空白原則n與現(xiàn)在的步行街所有的經(jīng)營業(yè)態(tài)形成一定的差異化，并在此基礎(chǔ)上形成更為鮮明的特色?？尚行栽瓌t可行性原則n招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng)?？刹僮餍栽瓌t可操作性原則n產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件。成本導(dǎo)向原則成本導(dǎo)向原則n必須保證在本案購物更優(yōu)越、更快樂、更有趣，收獲更多，這樣才能讓本案在現(xiàn)有的情形下真正興旺起來。招商思路定位是根本是否具有唯一性？是否具有可實(shí)現(xiàn)行？主題先行引發(fā)品牌匯聚功效，產(chǎn)生功能聚集，形成市場戰(zhàn)略高點(diǎn)，商家不得不爭。以商帶商先優(yōu)惠引入知名大商家，誘引中等商家付出較高代價(jià)進(jìn)入，小商家高價(jià)瘋搶。招商策略一類：國際餐飲業(yè)、娛樂21、業(yè)、服飾商家二類：上海、香港、臺(tái)灣、知名餐飲、娛樂、服飾三類：蘇州、南京及周邊地區(qū)知名餐飲、娛樂、服飾、藝術(shù)商家由高到低，以商帶商由高到低，以商帶商招商策略招商類別先國際，后國內(nèi)；先外地后蘇州；先知名特色，后普通商家。先國際，后國內(nèi)；先外地后蘇州；先知名特色，后普通商家。商家的引入，要跳出張家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔引入張家港，從而形成我們項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性與形象。同類型商家限制數(shù)量，部分商家獨(dú)家經(jīng)營。同類型商家限制數(shù)量，部分商家獨(dú)家經(jīng)營。每一種類型、風(fēng)格、業(yè)態(tài)、行業(yè)都有名額限制，這是為了保證：一、萬紫千紅，各種元素并存；二、不產(chǎn)生惡性競爭，共生共存、相輝映；三、形成招商熱潮搶購；四22、吸引不同取向的客戶群體，形成龐大的娛樂聚集地。招商策略招商人員上崗前培訓(xùn) 每周項(xiàng)目例會(huì) 日招商情況匯報(bào)周例會(huì)紀(jì)要、招商周、月工作總結(jié) 調(diào)整營銷策略，提交短期宣傳推廣計(jì)劃書 招商管理快準(zhǔn)備+開展+推廣準(zhǔn)時(shí)機(jī)+展示+把握靈調(diào)整+工具+計(jì)劃認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開始招商消息的發(fā)布，準(zhǔn)確把握商家的心理和需求 靈活及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容,做好不同計(jì)劃的時(shí)間搭接招商執(zhí)行招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料 資源整合建議放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益。 發(fā)現(xiàn)自己，已知道如何成為自己，可如何說自己？發(fā)現(xiàn)自己，已知道如何成為自己，可如何說自己？第五部分第五部分 包裝與推廣23、包裝與推廣項(xiàng)目包裝策略o核心主題定位核心主題定位體現(xiàn)商業(yè)的核心價(jià)值 步行街的概念中，我們認(rèn)為休閑購物、大眾購物、快樂購物是幾 個(gè)比較重要的因素，它們都是以“步行”、“購物”為依托的，消費(fèi)者為的就是一種全新的“休閑”方式，消費(fèi)者在其中體驗(yàn)的 就是那種自由自在、無拘無束的消費(fèi)時(shí)尚。而本案的核心主題在也于：體驗(yàn)性、參與性與休閑消費(fèi)體驗(yàn)性、參與性與休閑消費(fèi)，在這里購物休閑是快樂的，歡樂的快樂的，歡樂的。項(xiàng)目包裝策略o案名包裝案名包裝 1）直接表達(dá)商業(yè)的核心主題；2）以新穎的、新概念的、差異化強(qiáng)識(shí)別性的案名來再度吸引消費(fèi)者與經(jīng)營商戶者眼球；王府廣場王府廣場歡樂谷歡樂谷 步行街體驗(yàn)購物區(qū) 解析：始終強(qiáng)調(diào)步24、行街體驗(yàn)消費(fèi)、快樂購物的核心主題。以“步行街體驗(yàn)購物區(qū)”來借用原步行街的知名度與認(rèn)可度。案名模擬項(xiàng)目包裝策略 歡歡樂樂谷谷設(shè)計(jì)理念地位體量步行街商業(yè)精華，體驗(yàn)購物區(qū)形象規(guī)劃現(xiàn)代時(shí)尚街區(qū)現(xiàn)代時(shí)尚街區(qū)以參與性休閑為依托，歡樂購物以參與性休閑為依托，歡樂購物50005000平方米平方米現(xiàn)代現(xiàn)代/時(shí)尚時(shí)尚/歡快歡快步行街的商業(yè)精華步行街的商業(yè)精華外街與內(nèi)街的完美結(jié)合外街與內(nèi)街的完美結(jié)合項(xiàng)目包裝策略o推廣策略推廣策略 廣告?zhèn)鞑ァ⑿侣剬?dǎo)向、活動(dòng)造勢(shì)；夜夜有精彩、周周有主題、月月有轟動(dòng)。特別手段：1.以抄作“王府廣場歡樂谷”開業(yè)活動(dòng)來吸引 消費(fèi)者，吸引商家，短期內(nèi)形成搶鋪氣氛；2.借勢(shì)炒作主力店。項(xiàng)目包裝策略系列活動(dòng)營銷，主力店進(jìn)場簽約活動(dòng)，多利用主題廣場項(xiàng)目包裝策略招商手冊(cè)、招商海報(bào) 現(xiàn)場VI物料 POP物料 招商合同文本 招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等 商鋪平面分割圖（實(shí)景圖）因時(shí)間倉促，方案尚有不完善之處，還望斧正。謝謝。