午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、春天假日步行街商業營銷策略方案2010年4月-5月A鄰里風尚街全三層商鋪B食尚休閑街全三層C文體樂園南側三層北側二層一、項目基本概況一、項目基本概況一、項目基本概況可售面積約10984.4平方米。A段3層商鋪-鄰里便利-均價3600元/平方米B段3層商鋪-食尚休閑-均價3500元/平方米C段南側3層商鋪，北側2層商鋪-文體樂園-均價3300元/平方米。A區商鋪銷售額：3663.1平方米*3600元/平方米=1318萬元B區商鋪銷售額：2137.5平方米*3500元/平方米=748萬元C區商鋪銷售額：5183.8平方米*3300元/平方米=1710萬元預計可實現銷售收入：3776萬元。具體分戶面2、積確認后，再制定具體價格體系。A-3層商鋪3663.1平方米-沿健康東路B-3層商鋪2137.5平方米-沿長虹北路三中新門南側C-2、3層商鋪5183.8平方米ABCABC三區功能定位A區社區區社區“鄰里風尚鄰里風尚”街區街區立足社區周邊服務，定位為日常生活服務類店鋪。立足社區周邊服務，定位為日常生活服務類店鋪。商鋪類別商鋪類別經營內容、功能特色經營內容、功能特色投資前景投資前景需求狀況分析需求狀況分析郵政金融網點、保郵政金融網點、保險機構險機構穩定的租金收益坐享商鋪升值回報先租后售，帶租約銷售可提升商鋪價值通訊手機店通訊手機店自購自營業主，節省租金一層經營，二層自住，三層出租酒水批發零售酒水3、批發零售專業經營，服務周邊餐飲商戶和居民日常消費經營前景潛力大洗衣店、音像店、書店書吧、窗簾布藝店、美容美發、便利超市滿足多種經營項目可合作投資，共同經營，業態互補。三層均可滿足經營藥店、診所1+1投資模式，一層做藥店，二層做診所，三層做病房或中醫推拿按摩針對學校和周邊居民提供服務ABC三區功能定位B區區“食尚休閑食尚休閑”街區街區特色餐飲店、大眾餐廳等；糧油店、水果店等關聯店鋪；ABC三區功能定位C區區“文體樂園文體樂園”街區街區以特色培訓機構為主要目標招商群體，如鋼琴學校、書畫培訓等。以特色培訓機構為主要目標招商群體，如鋼琴學校、書畫培訓等。文具、紙張等文化用品店和體育用品、戶外運動裝具等4、，同時補充文具、紙張等文化用品店和體育用品、戶外運動裝具等，同時補充以運動服裝品牌店進駐。以運動服裝品牌店進駐。二、項目的SWOT分析（一）優勢點（一）優勢點（S）：）：1、項目當前交通較為便利，西接老汽車站和長安路，東鄰東環路；2、項目地處三中和長虹小學教育居住區，發展前景看好；3、本項目滿足部分自用型商家和投資客戶的需求，有一定投資潛力；4、商鋪一層層高4米，預設夾層格局，可體現鋪中鋪或復式商鋪的概念。5、部分商鋪帶后院，可以引申產品的優勢，有獨特賣點。發揮優勢：發揮優勢：A、在項目的運作過程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利和健康東路東拓潛力；東環路將成為第二條長安路，健康路將成為東5、西主干道。B、在項目的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機，挖掘商鋪投資潛力；C、在項目的推廣時，訴求學區和次商業中心街的投資潛力，增加置業者與投資者的信心。二、項目的SWOT分析（二）局限性（二）局限性（W）1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、本項目周邊商業經營環境清淡，對發展商業略為不足；3、項目長虹路一側狹長，建成后商鋪密集度高，交通動線不便；4、項目商鋪規劃缺乏整體形象定位，規劃主題不鮮明；5、項目商鋪規模不大，不利于整體推廣。解決方法：解決方法：（1）對商鋪進行市場定位，明確目標客戶；對商鋪進行市場定位，明確目標客戶；（2）確定經營主題，從6、而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售；確定經營主題，從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售；（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；（4）設立部分設立部分“免息分期付款方式免息分期付款方式”，降低購房者的置業門檻，吸引其入市。，降低購房者的置業門檻，吸引其入市。（三）機會點（三）機會點（O）1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區；2、周邊規模社區的開發，將帶動周邊的人氣，從而帶動商鋪的銷售；3、健康路東拓，未來規劃前景，投資潛力具備。（四）威脅點（四）威脅點（T）1、周邊區域內在經營的商鋪冷清，對自營業主會形成投資威脅；2、2010年后沂水商業開發進7、入旺盛期，對投資客和自營商鋪業主分化嚴重，而本區相對優勢非常不明顯。三、銷售模式（一）、只售不租模式（一）、只售不租模式只售不租就是開發商將商鋪產權直接銷售給投資者，不負責該商鋪的招商，由投資者自行使用。對開發商而言，采取此種銷售模式有兩個條件，一是投資客源充足，客源直接對開發商而言，采取此種銷售模式有兩個條件，一是投資客源充足，客源直接銷售，便于回籠資金；二是客源不足，勢必導致價格低，資金回籠慢，而且銷售，便于回籠資金；二是客源不足，勢必導致價格低，資金回籠慢，而且等工程投資完成后遲遲不能銷售完畢、商業氛圍難以形成，導致項目不死不等工程投資完成后遲遲不能銷售完畢、商業氛圍難以形成，導致項目不8、死不活。活。優勢：優勢：直接銷售商鋪，對投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高。劣勢：劣勢：只售不租帶來的是整個賣場或商業街的產權分離，開發商只管賣不管租，小業主各自為政。這勢必將導致整個賣場或商業街陷入沒有規劃、沒有主題、沒有特色的混亂經營局面，規模大的賣場后果將更嚴重。業主自行出租商鋪將容易出現商業街中介或某一業態過多，業態互補性不夠，整條商業街的商業聚客能力不足。銷售模式（二）返租銷售模式（二）返租銷售模式返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內，由開發商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經營使用，包租期間9、或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據包租或承租年限的長短，可分為長期包租和短期返租兩種方式。長期包租長期包租的年限往往根據大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。采用長期包租銷售模式往往是找個大商家租賃，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報率8，帶10年租約返租銷售。由于大商家采用的是統一收銀、開放式大賣場經營，業主基本在商場內找不到自己的鋪位，這種商鋪被稱為“虛擬產權式商鋪”長期包租的銷售模式，小業主在前10年內的投資回報相對有保障（前提是返租期內開發商遵守承諾、大商家持續經營），但返租期過后，由于業主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。對10、于長期包租銷售的商鋪，一旦發展商經濟實力不強，在大商家支付較低租金的情況下不能支付小業主的回報，就會出現發展商拖欠回報的現象。短期委托經營，放水養魚做旺賣場短期委托經營，放水養魚做旺賣場短期委托經營，指開發商通過聘請的經營管理公司一次性支付業主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經營權。開發商得到了物業前期的經營管理權，進而可以對賣場統一招商、規劃和管理。由此，委托經營期結束之后業主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩定，投資回報有保障。這種銷售模式，投資者需了解開發商和經營管理公司的經營能力，因為它在很大程度上決定了商鋪價值的實現。銷售模式（三）帶租約銷售模式（三）帶租約銷售模式帶租約11、銷售是指開發商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。帶租約銷售由于開發商在銷售商鋪前已經進行招商，因此對商鋪整體業態控制的較好，也有利于統一經營定位。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水份較少。但是，帶租約銷售使投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經營無力，租金回報將降低。因此，投資者購買商鋪前一定要充分了解商家的經營能力、品牌度等等。開發商銷售商鋪，往往是根據實際情況，結合多種銷售模式進行銷售，如街鋪只售不租、內鋪返租銷售；街鋪部分帶租約直接銷售；街鋪帶租約銷售、內鋪返租銷售等等。不管是哪種銷售模式，商鋪投資者投資前一定要先認清各種銷售模式的優勢及其風險12、，了解開發商、商家的信譽及經營管理能力，考察商家的業態、業種規劃，同時要結合自己的資金能力。只有經過多方參考，才能有效回避投資風險。四、我們的銷售策略四、我們的銷售策略1）“以租金代首付款以租金代首付款”銷售策略銷售策略這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內決定購買的，采用已繳付的一定期限內的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業主，消化一部分商鋪。我們的銷售策略我們的銷售策略2）推出）推出“首付兩成，三成免息分期付款首付兩成，三成免息分期付款”促銷方案促銷方案為降低置業門檻，建議在付款方式上，提供十年五成按13、揭；并且在宣傳上，推出“首付兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內免息分期付清，降低業主置業門檻，引起大量消費者的關注，從而達到促銷的目的。我們的銷售策略我們的銷售策略3）推出品牌商家進駐優惠策略）推出品牌商家進駐優惠策略品牌商家的品牌效應能給投資者及經營者增強置業的信心，從而有力地促進銷售，所以建議，對于有意進駐的品牌店，在售價或租金上給予一定比例的優惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的發售與招租。我們的銷售策略我們的銷售策略4）“客戶領袖客戶領袖”獎勵計劃獎勵計劃建議推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶凡已認購的客戶若14、能帶領其它客戶，進行認購并成交者，將按所規定的標準獎勵領其它客戶，進行認購并成交者，將按所規定的標準獎勵予領袖客戶，如按其所購買的商鋪以予領袖客戶，如按其所購買的商鋪以2%的優惠價獎勵的優惠價獎勵.我們的銷售策略我們的銷售策略5）低開高走，分期分步銷售）低開高走，分期分步銷售以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應，逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定。我們的銷售策略我們的銷售策略6)針對目標客戶采用針對目標客戶采用DM策略策略對于一些目標客戶，將通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，爭取他們成為商鋪的業主或租戶。五、營銷步驟五、營15、銷步驟第一步：賣期鋪。第一步：賣期鋪。積累商戶客源，對客源進行細分，適時調整營銷口徑和價積累商戶客源，對客源進行細分，適時調整營銷口徑和價格。格。推出意向商家座談會（沂水商戶經營狀態大調查）推出意向商家座談會（沂水商戶經營狀態大調查）優先購買權拍賣會（配合價格政策）優先購買權拍賣會（配合價格政策）商戶免費廣告宣傳（設計制作商戶免費廣告宣傳（設計制作5期期“春天假日步行街專刊春天假日步行街專刊”，刊登項，刊登項目投資經營信息和意向商家信息。）目投資經營信息和意向商家信息。）商鋪訂制方案：意向商戶繳納定金后，可根據規劃條件和經營項目進商鋪訂制方案：意向商戶繳納定金后，可根據規劃條件和經營項目進行預16、設。行預設。該階段營銷周期：該階段營銷周期：2010年年6月月項目開工。項目開工。該階段營銷費用：該階段營銷費用：5萬元（人員工資和設計印刷費、活動費用）萬元（人員工資和設計印刷費、活動費用）五、營銷步驟五、營銷步驟第二步：賣政策圈客戶。第二步：賣政策圈客戶。政策政策1：首付：首付3成，成，2成免息政策。成免息政策。政策政策2：限定購買時間，規定時間內付款享受價格優惠。：限定購買時間，規定時間內付款享受價格優惠。政策政策3：客戶領袖獎勵計劃。一拖二，一拖三享受創業投資基金獎勵。：客戶領袖獎勵計劃。一拖二，一拖三享受創業投資基金獎勵。該階段營銷周期：預售許可證該階段營銷周期：預售許可證竣工。竣工17、。該階段營銷費用：該階段營銷費用：10萬元（人員工資和投資創業基金）萬元（人員工資和投資創業基金）五、營銷步驟五、營銷步驟第三步：開街儀式賣榮譽賣實惠。第三步：開街儀式賣榮譽賣實惠。入駐商戶授牌儀式入駐商戶授牌儀式10萬消費優惠券贈送，打知名度聚集人氣萬消費優惠券贈送，打知名度聚集人氣重點針對食尚休閑街重點針對食尚休閑街投資創業基金會（免息經營貸款）投資創業基金會（免息經營貸款）共青團山東省委共青團山東省委該階段營銷周期：該階段營銷周期：入駐試營業。入駐試營業。該階段營銷費用：該階段營銷費用：15萬元萬元附錄：我們的商家資源附錄：我們的商家資源附錄：我們的商業營銷案例附錄：我們的商業營銷案例商18、業項目營銷心得商業項目營銷心得大處著眼，小處著手；大處著眼，小處著手；賣商鋪絕然不同于賣住宅。賣商鋪絕然不同于賣住宅。賣商鋪就是賣心理，價格無底線也無上線，賣商鋪就是賣心理，價格無底線也無上線，價格隨營銷勢氣水漲船高。價格隨營銷勢氣水漲船高。商業項目營銷心得商業項目營銷心得商鋪客戶的聚合效應和示范效應最突出；商鋪客戶的聚合效應和示范效應最突出；住宅客戶一拖三是上線（刨除團購因素），住宅客戶一拖三是上線（刨除團購因素），而商鋪客戶是一拖多。而商鋪客戶是一拖多。對本項目的營銷把握對本項目的營銷把握低開高走的營銷路徑；低開高走的營銷路徑；多渠道多層次，拉高形象和心理預期是關多渠道多層次，拉高形象和心理預期是關鍵；鍵；謀事在人，成事在天。這里的天指商業營謀事在人，成事在天。這里的天指商業營銷的規律，而非聽天由命的天。銷的規律，而非聽天由命的天。關于我們的合作關于我們的合作信任委托是前提，項目無論大小，從營銷信任委托是前提，項目無論大小，從營銷角度來講，所投入的精力是個定數。角度來講，所投入的精力是個定數。我們的合作方式：我們的合作方式：共同向市場要效益。共同向市場要效益。前期營銷費用投入前期營銷費用投入6：4，溢價分成比例，溢價分成比例6：4。傭金點數：傭金點數：3%。前期基礎營銷費用預計：前期基礎營銷費用預計：20萬元。萬元。