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1、項目概況大渾南中心 南站地標 超級捷運城市綜合體 華發華發新城新城(暫定名暫定名)項目位于沈陽國際會展中心東側，在建沈陽新南站西側，擁有南站、有軌電車、地鐵4號線、公交總站等交通樞紐組成的城市-城際捷運系統，位于規劃渾南新城內，占地60余萬平方米，規劃建筑面積近200萬平方米。項目理解項目規劃整體定位原則1、從找到具備去化力的客群需求，反推產品定位與規劃。2、住宅與商業搭建相輔相成的價值鏈3、短期銷售突破，與中長期發展增值結合考慮沒有最好的產品只有最適合的產品項目整體定位u城市捷運生活綜合體u以南站為中心的捷運系統，結合會展及周邊大型居住區、商業體，打造廣義上輻射遼寧中部城市群的“城際多功能綜2、合體”，狹義上的沈陽“城市副中心生活綜合體”。u必須借勢南站，跳出普通近郊新城項目的桎梏。商業定位原則1、從區位發展狀況、周邊競品業態、電商替代等角度，不建議做傳統購物中心。2、以銷售為導向，考慮一期即可實現銷售的業態。3、社區配套商業與輻射型商業漸進式開發。4、銷售、自持、合作經營結合考慮。商業開發模式-多元漸進式開發一期(2#地塊)：定位街區型商業 二期(4#地塊)：定位捷運型商業中心 三期(7#地塊)：定位輻射型中高端復合商業中心 項目規劃一期(2#地塊)：定位街區型商業 以商業街/街市(中小額投資，滿足社區配套需求)+訂單式商業(賣新南站前景，實現定向走量)一期(2#地塊)：定位街區型3、商業一期(2#地塊)：定位街區型商業 以商業街/街市(中小額投資，滿足社區配套需求)+訂單式商業(賣新南站前景，實現定向走量)。容積率兩套方案：方案一：按3.25規劃，一定程度上降低銷售壓力；方案二：按原定5.5規劃。街鋪u總面積：15000平u產品面積段：40-60平(一、二層分開)u價格：約10000元/平u客群：周邊及全市中型投資客新街市u總面積：約5000平(一層)u產品面積段：3-15平u價格：約12000元/平u客群：沈陽及周邊城市小微投資客打造農貿市場升級版新街市u滿足社區配套功能u食品安全、入室經營、政策引導u利于分割成微型投資品銷售，且易于招商經營。u可命名為“嶺南新街市”，4、引入南方規范化新型街市概念。打造農貿市場升級版新街市 國務院2012年8月發文關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見，明確支持農貿、物流市場發展，主要政策如下：u支持建設和改造一批具有公益性質的農產品批發市場、農貿市場、菜市場、社區菜店、農副產品平價商店以及重要商品儲備設施、大型物流配送中心、農產品冷鏈物流設施等。u新建社區商業和綜合服務設施面積占社區總建筑面積的比例不得低于10%。地方政府應出資購買一部分商業用房，用于支持社區菜店、菜市場、農副產品平價商店、便利店、早餐店、家政服務點等居民生活必備的商業網點建設。u鼓勵銀行業金融機構針對流通產業特點，創新金融產品和服務方式，開展動產、倉單5、商鋪經營權、租賃權等質押融資。u在一定期限內免征農產品批發市場、農貿市場城鎮土地使用稅和房產稅。東北微商業地產投資市場到來u住宅限購、股市持續熊市、美國繼續量化寬松、通脹壓力與預期下，中小型投資者投資無門。u微商業地產投資：投資總額在50萬以下的商鋪u為投資中的剛需市場，東北目前仍處于藍海u正如目前住宅市場，唯有剛需才能“托底”，我們要找到本項目商業的“剛需”，才能實現初期銷售的突破。案例：中豪威爾沈陽東北城 沈陽東北城位于沈陽胡臺新城核心區，是2011年遼寧省服務業百強項目，沈陽市重點項目。項目總占地面積約1560畝，總建筑面積約160萬平方米，為主題型城郊城市綜合主題型城郊城市綜合體體，6、即是以輕工業專業市場集群區為主題以輕工業專業市場集群區為主題的，是集批發、零售、商務、會展、賓館、餐飲、休閑、娛樂、倉儲、運輸、加工、信息服務于一體的具有新城特色的輕工產品集散中心。是與輕工產業園區相結合的沈陽西部現代化服務業集聚區核心區，是沈陽胡臺新城商務商貿中心核心區，是承接沈陽市城區專業市場梯度轉移的重要區域。案例：中豪威爾沈陽東北城u位置：新民市胡臺新城u總占地面積1560畝，總建筑面積160萬平方米。u一期占地面積560畝，建筑面積70萬平方米。u重點打造20萬平尾貨城(服裝、鞋帽、箱包等)，首期開發10萬平(已封頂)，預計年底開業。u商鋪面積為70-200平，主力為90平(2層)、7、140平(3層)獨立門面,價格約6000元/平，每年返租8%，一次性返租3年24%。案例：中豪威爾沈陽東北城u從不做線上廣告，只做線下營銷u以行銷、電開、分銷強力銷售，銷售人員1%傭金，銷售經理1.4%傭金。u沈陽市內、周邊城市設立大量虛擬售樓處，周末發車組織人群集中看房。u自2011年5月開始銷售至今，首期銷售率約為70%，銷售面積約70000多平米，銷售額約4億多元。案例：中豪威爾沈陽東北城案例：中豪威爾沈陽東北城醫院(訂單式商業)u總面積：30000平u醫療行業為剛需與暴利利業，沈陽醫院經營效益十分可觀，眾多中型醫院尋求拓寬與布點。u可定向銷售予醫院，或進行合作經營。u通過醫院，全方位帶8、來人流量，盤活街區商鋪。產權式酒店(亦可作訂單式商業)u總面積：10000平u酒店/賓館是醫院、車站的最佳搭配業態。u價格：約10000元/平(帶精裝)u以返租回報形式銷售u客群：周邊及全市中型投資客，亦可由酒店經營商定向購買，或與其合作經營公寓u總面積：20000平u商業產權、商住兩用u戶型面積：控制在25平/套，可組合銷售。u價格：約6000元/平(清水)u客群：周邊及全市中小型投資客集中商業u總面積：15000平(2-3層)u業態：待定，可考慮捷運商圈適宜的批零一體商業，如土特產市場等。u價格：約6000元/平米u客群：周邊及全市中小型投資客項目規劃二期(4#地塊)：定位捷運型商業中心 9、借勢新南站開通之機，利用4#地塊毗鄰新南站西廣場的地利，賣投資型專業市場+公寓+定向寫字樓二期(4#地塊)：定位捷運型商業中心借勢新南站開通之機，賣投資型專業市場+公寓+定向寫字樓 項目規劃三期(7#地塊)：定位輻射型中高端復合商業中心 捷運城市系統雛形形成，社區大量入住，具備一定商業氛圍后，賣投資型寫字樓、公寓、自持出租寫字樓、銷售與招商集中商業(如餐飲娛樂、品牌折扣店等)。三期(7#地塊)：定位中高端復合商業中心捷運城市系統雛形形成，社區大量入住，具備一定商業氛圍后，賣投資型寫字樓、公寓、自持出租寫字樓、銷售集中商業(如品牌折扣店等)。住宅整體定位：街區式全配套花園新城u容積率限制了項目以10、高層為主，難以做出低容積率產品，因此建議以滿足主流剛需與首次改善需求為整體產品定位。u街區式：變項目各地塊分割不利為街區概念，提升生活便利度。u自身的全配套：高鐵、地鐵、有軌電車、大型商業、新街市、商務、中學與小字(8#、9#地塊)一應俱全。u一期先以剛需入手，主打華發大品牌之上的高性價比產品。u二期往后，隨著區域不斷成熟、捷運系統逐漸啟用，提升改善型客群數量，逐步提升品質與售價。一期住宅主要客群u婚房客戶u周邊單位客戶u動遷客戶u外地在沈陽安居客戶(外地人占沈陽成交量40%；沈陽房地產銷售量占全省55%)。一期住宅定位u借勢體育學院形象力與場館優勢，迎合年輕客群的心理與行為特征，打造“健康動感社區”。u項目自身適當建一部分休閑運動配套，同時充分利用園林景觀打造休閑“泛會所”。u與區域競盤形成形象力與產品力的差異區隔。一期住宅主力戶型u剛需型主力戶型：約65-75平米u改善型主力戶型：約80平米u好戶型集中二、三種即可，保證圈層一致性，創造有力的老帶新口碑效應u案例：三一新境界高層全部為80平米戶型