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1、君華君華天匯商業街天匯商業街商業策劃部商業策劃部20122012年年3 3月月1212日日項目概況項目概況說明：說明：以上資料數據來源房屋面積預算（測算）成果報告書（廣州房地產測繪所，2011年7月5日）南華西君華南華西君華天匯天匯AA、B B棟商業街明細棟商業街明細項目概況項目概況南華西君華南華西君華天匯天匯CC、D D棟商業街明細棟商業街明細說明：說明：以上資料數據來源房屋面積預算（測算）成果報告書（廣州房地產測繪所，2011年6月18日）項目周邊商業環境分析項目周邊商業環境分析項目地理位置項目地理位置 項目位于海珠區濱江西路鰲洲碼頭，東邊臨近錦海帆影閣，南向以舊城建筑群為主，西與新世界大2、廈相鄰，北向坐擁一線江景。本項目本項目 臨江望水是本項目最大的區位優勢，但相對于濱江東路以及珠江北岸沿江路的繁榮發展相比，項目所在區域商業氛圍略顯薄弱。項目周邊規劃項目周邊規劃 濱江路風情休閑街濱江路風情休閑街位于海珠區珠江南岸，全長約4400米。按照珠江岸線景觀規劃要求，在濱江西路建設以酒吧、西在濱江西路建設以酒吧、西餐廳為主的海珠風情街，餐廳為主的海珠風情街，在濱江中路、海珠橋南建設婚紗禮儀用品街，在濱江東路發展觀光購物與酒吧娛樂的休閑消費街。在城市規劃中，濱江路風情休閑街，將成為集購物、休閑、飲食、娛樂為一體在城市規劃中，濱江路風情休閑街，將成為集購物、休閑、飲食、娛樂為一體的親水性商業3、街。與沿江路一起構成珠江兩岸優美、繁華的獨具特色的商業景觀。的親水性商業街。與沿江路一起構成珠江兩岸優美、繁華的獨具特色的商業景觀。(資料來源：廣州市商業網點發展規劃專題二：廣州市商業街規劃)項目周邊商業環境分析項目周邊商業環境分析調查范圍：調查范圍：以本項目為核心，東、南方向覆蓋半徑2至5公里范圍內包括：濱江西、南華西沿線商業、地鐵沿線的市二宮商圈、江南西商圈及素有“豪宅區”之稱的濱江東商圈現況展開摸查研究。調查目的：調查目的：通過實地走訪摸查，獲取周邊商圈相關信息，為公司提供決策參考依據。君華君華天匯天匯市二宮市二宮商圈商圈濱江東高濱江東高端生活圈端生活圈濱江西、濱江西、南華西南華西路面商4、路面商業業江南西江南西商圈商圈白鵝灘白鵝灘商圈商圈項目周邊商業環境分析項目周邊商業環境分析 濱江西全長約2.4公里，東接海珠橋，南連環島路，素有“海珠休閑長廊”之稱，周邊商業環境主周邊商業環境主要以中高餐飲服務及社區商業服務兩大業態構成。要以中高餐飲服務及社區商業服務兩大業態構成。餐飲行業餐飲行業：經營已久的知名餐飲機構如“廣州酒家”、“惠食佳濱江公館”、“大為營火鍋城”、“張記”等是該地段的餐飲名店，備受廣州市民追捧，經營情況樂觀，及近年進駐的“御海明珠”、“遇”等，更是豐富了該地段的餐飲文化。社區商業：社區商業：主要呈現臨街經營狀況，受周邊人流量不足的客觀影響，經營狀況持下滑趨勢，有相當一5、部分的小商鋪目前處于待租狀況。濱江西路段商業環境分析濱江西路段商業環境分析項目周邊商業環境分析項目周邊商業環境分析 南華西周邊商業環境主要以社區型配套服務、社區型配套服務、餐飲服務、家居餐飲服務、家居等三大類業態構成，整體經營檔次呈現參差。社區商業：社區商業：立足于服務周邊常住居民為目的，便利超市、美容美發、棋牌沐足、汽車美容、金融服務等經營情況一般，其他小商鋪經營情況不容樂觀，有相當大部分的商鋪處于空置待租狀態，出租率不高于50%。餐飲服務：餐飲服務：在該路段經營情況良好及隨著周邊新樓盤等陸續落成入住的利好因數影響。家居行業：家居行業：經營檔次較低，呈現“成行成市”的經營發展局面。南華西路段6、商業環境分析南華西路段商業環境分析 項目周邊商業環境分析項目周邊商業環境分析 資源優勢資源優勢 擁有城市珠江江景資源，景觀得天獨厚。交通優勢交通優勢 本項目緊鄰濱江西路，周邊道路通達性較好，可快速到達城市各區。品牌優勢品牌優勢 君華天匯已成功樹立了濱江豪宅的市場形象，對商業形象起到了提升作用。產品優勢產品優勢 商鋪面積合理，鋪型規整，外部裝修高檔優勢優勢 商業氛圍商業氛圍 本案所處區域，整體商業氛圍仍未成熟。經營環境經營環境 本案周邊有舊民居存在，影響項目昭示面展示，也對項目整體形象展示造成一定的制約。經營規模經營規模 總體量約3千平方米，較難形成以點帶面等規模效應。產品單一產品單一 社區型單7、邊內街商業，經營條件略顯單薄劣勢劣勢項目項目SWOTSWOT分析分析 機會機會 規劃發展規劃發展 濱江西路作為政府規劃的風情休閑街，目的是與北岸遙相呼應，形成珠江兩岸繁榮并茂的休閑商業，其發展前景與北岸不相伯仲。區域改造區域改造 區域屬于傳統臨江豪宅區，且隨著舊城改造的推進，片區形象與商業環境必然得到提升 高檔客群高檔客群 項目周邊高檔豪宅林立，為本案商業帶來良好的基礎消費群；隨著后期周邊交通的完善，本案客群將進一步擴大。商業現狀商業現狀 目前項目周邊臨街商業大量空置，且經營檔次較低，影響投資者以及經營者的信心。同質競爭同質競爭 項目周邊蘭庭御園等社區商業目前也在招商中，未來還將有新增商業項目8、推出，市場競爭更加激烈。人流稀少人流稀少 區域目前未成為海珠區的休閑消費點，區域內人流稀少。威脅威脅項目項目SWOTSWOT分析分析商業商業定位定位城市規劃影響城市規劃影響 商圈業態現狀商圈業態現狀產品形態產品形態商業定位依據商業定位依據城市規劃影響城市規劃影響按照珠江岸線景觀規劃要求，在濱江西路建設以酒吧、西餐廳為主的海珠風情街。商圈商圈業態現狀狀本案所處板塊發展較晚，商業氛圍逐步成熟中，內街以生活配套商業為主；臨江特色餐飲、休閑娛樂等消費場所經營狀況較好。產品形態產品形態臨江單邊內街社區商業，規模有限，項目檔次高端。項目整體商業定位項目整體商業定位商業定位商業定位集品味餐飲休閑、生活便利于9、一體，打造現代都市高端居住休閑街區項目整體商業定位項目整體商業定位形象定位：形象定位：商業定位商業定位u日用消費品社區便利店。u日常生活配套，如干洗店，藥房等。u特色餐飲，如西餐、素食館等。u高端餐飲、休閑消費，如紅酒窖、茶座。u城市規劃餐飲、休閑是濱江商業帶發展重點。u商圈業態現狀周邊中高端特色餐飲、休閑娛樂場所正逐步成型中。u產品形態高檔社區內街底商，歐式風格。項目整體商業定位項目整體商業定位業態定位業態定位社區客群社區客群 本項目及周邊商端社區的業主；消消費特征：特征：日用商品及服務海珠西區客群海珠西區客群 利用項目的商業定位吸引海珠消費群體；消消費特征：特征：特色餐飲、休閑全城區個全城10、區個別客群客群 消消費特征：特征：目的性極強的餐飲、休閑消費海珠西區客群海珠西區客群全城個別全城個別高端客群高端客群社區客群社區客群滿足社區業主日常生活消費吸納全城高端人群的特殊性消費鎖定海珠區客戶，成為片區休閑、高檔餐飲消費的新領地。商業定位商業定位項目整體商業定位項目整體商業定位消費客群定位消費客群定位項目業態規劃項目業態規劃A A、B B棟組團棟組團樂優生活樂優生活C C、D D棟組團棟組團品味生活品味生活構思說明：構思說明：天匯項目商業部分自西往東總體規劃為兩個組團。A A、B B棟組團棟組團“樂優生活樂優生活”：主要倡導國際級的餐飲休閑服務，為海珠西居民及慕名而來的賓客提供一處別致而11、私密的聚會休閑場所。C C、D D棟組團棟組團“品味生活品味生活”：高檔、便利的生活配套，為業主、居民、賓客提供一個尊貴的“時尚生活新天地”。A A棟棟1 1、2 2層：葡萄酒窖層：葡萄酒窖一、二層共約一、二層共約14081408，面積大且可望江，昭示性強，是項目商業價值最高的，面積大且可望江，昭示性強，是項目商業價值最高的區域，建議經營高檔特色餐飲類商業，拔高項目整體形象檔次。區域，建議經營高檔特色餐飲類商業，拔高項目整體形象檔次。項目業態規劃項目業態規劃B B棟棟1 1層層56.0556.05 52.1952.19 52.7652.76 69.0869.08 美容美容美發美發音樂音樂書吧書吧西點飲西點飲品店品店項目業態規劃項目業態規劃C C棟棟1 1層層16.4116.41 32.4632.46 52.9652.96 56.0156.01 數碼沖數碼沖印店印店銀行銀行ATMATM青少年培青少年培訓機構訓機構項目業態規劃項目業態規劃83.4383.43 47.747.7 60.5560.55 821.18821.18 (一、二層一、二層)便利便利店店干洗干洗店店藥房藥房高級私房菜高級私房菜/主題西餐廳主題西餐廳/素菜館素菜館/食療食療養生館養生館D D棟棟1 1層層項目業態規劃項目業態規劃謝謝 謝謝 ！商業地產商業地產20122012年年6 6月月