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1、金馬御龍府商鋪招商方案2017年3月5日金馬御龍府項(xiàng)目組謹(jǐn)呈：豐城市金馬房地產(chǎn)有限公司目錄ContentContent 消費(fèi)者問卷情況分析 本案分析及定位招商租售策略4-5月份階段性招商動(dòng)作招商租售定價(jià)招商推廣策略目錄ContentContent 消費(fèi)者問卷情況分析 本案分析及定位招商租售策略4-5月份階段性招商動(dòng)作招商租售定價(jià)招商推廣策略 我我們從消從消費(fèi)者者調(diào)查問卷中找卷中找尋答案答案豐城人，有什么樣的消費(fèi)特征？樣本說明：本次共發(fā)出360份問卷，收回有效問卷298份；發(fā)放地點(diǎn)包括老城區(qū)和新城區(qū)，既包含商業(yè)街，也包含集中商業(yè)，而且選擇了工作日和周末、上午和下午不同的時(shí)間段發(fā)放，以保證問卷的科2、學(xué)性 步 華 行 潤 街粵客隆百盛佳沃爾瑪年齡、職業(yè)：受訪者年齡集中在20-40歲之間，絕大多數(shù)為企業(yè)普通職員和個(gè)體私營業(yè)主31-40歲20-30歲20歲以下企業(yè)普通職員個(gè)體私營業(yè)主外來務(wù)工人員公務(wù)員/類公務(wù)員家庭結(jié)構(gòu)及收入情況：受訪者以三口之家為主，其次為三代同堂，家庭月收入方面，3000元以下居多，其次為3000-4000元，市場整體收入水平較低購買力：除日常消費(fèi)外，每月消費(fèi)次數(shù)及金額月消費(fèi)次數(shù)：三次六次四次二次每次消費(fèi)金額：101-300元301-500元100元以內(nèi)501-1000元受訪者月均購物消費(fèi)在1000-2000元購買力：去南昌消費(fèi)次數(shù)、消費(fèi)金額及消費(fèi)地點(diǎn)每月去南昌消費(fèi)次數(shù)：13、次2次3次4次去南昌消費(fèi)目的地：洪城大市場中山路萬達(dá)廣場每次在南昌消費(fèi)金額：500-1000元1000-2000元2000-5000元受訪者中九成以上消費(fèi)者每個(gè)月都會(huì)去南昌消費(fèi)，主要去洪城、中山路及萬達(dá)，每次消費(fèi)金額數(shù)以千計(jì)，說明豐城消費(fèi)者有足夠購買力、同時(shí)豐城商業(yè)已經(jīng)無法滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求，商業(yè)市場存在很大的需求空白購物需求：去南昌消費(fèi)的業(yè)態(tài)服裝鞋帽餐飲食品休閑娛樂子女教育個(gè)人護(hù)理親子娛樂豐城消費(fèi)者去南昌主要消費(fèi)服裝鞋帽、餐飲食品及休閑娛樂，說明豐城商業(yè)市場目前無法滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的此類需求，本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)定位方面可重點(diǎn)考慮這三類購物需求：對豐城商業(yè)最不滿意的方面商品種類太少購物環(huán)境差缺乏休閑娛4、樂場所缺乏兒童游樂設(shè)施豐城商業(yè)仍處于初級階段，現(xiàn)有的幾大商圈只能滿足豐城消費(fèi)者日常生活消費(fèi)需求，且建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局等條件差，但豐城消費(fèi)者現(xiàn)在已經(jīng)有了更高級的消費(fèi)追求，所以大家會(huì)覺得商品種類太少、購物環(huán)境差；同理，現(xiàn)有商業(yè)無法滿足消費(fèi)者休閑娛樂需求；這些消費(fèi)空白將是本項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)會(huì)。新增購物需求：豐城餐飲及培訓(xùn)類是最急需增加的業(yè)態(tài)休閑餐主題餐廳=正餐快餐甜品店面包店才藝培訓(xùn)兒童體驗(yàn)課外輔導(dǎo)休閑餐成為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者急需品類，其次為正餐及主題餐廳；才藝培訓(xùn)和兒童體驗(yàn)是當(dāng)?shù)嘏嘤?xùn)機(jī)構(gòu)的空白。這些都將成為本項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)會(huì)。購物環(huán)境需求：豐城消費(fèi)者比較關(guān)注購物環(huán)境，環(huán)境舒適度成為了影響豐城消費(fèi)者的主要因素購物5、交通工具：購物交通工具集中在自行車、摩托車/電動(dòng)車，可接受路途時(shí)間主要在10-20分鐘本項(xiàng)目20分鐘內(nèi)可通達(dá)全城，項(xiàng)目建成后有條件輻射全市消費(fèi)客群小結(jié)：豐城消費(fèi)者有足夠的購買力、有強(qiáng)大的購物需求，但是本地商業(yè)已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者需求，消費(fèi)者開始外流至南昌消費(fèi)；目前豐城商業(yè)空白的有特色餐飲、休閑娛樂、兒童體驗(yàn)等業(yè)態(tài)。問題問題關(guān)注點(diǎn)排序關(guān)注點(diǎn)排序備注備注消費(fèi)年齡段消費(fèi)年齡段20-40/消費(fèi)能力消費(fèi)能力年輕人群消費(fèi)較有家庭群體消費(fèi)水平偏低主力消費(fèi)群以三口之家及三代同堂的家庭群體為首消費(fèi)喜好消費(fèi)喜好以餐飲食品類為首，服裝鞋帽類為輔的消費(fèi)傾向休閑餐飲及齊全品牌服飾成為消費(fèi)趨向購物需求購物需求環(huán)境舒適、以特6、色餐飲、娛樂休閑場所為一體的綜合型購物體驗(yàn)缺少特色餐飲、兒童娛樂體驗(yàn)、齊備的服裝品牌1、消費(fèi)集中在當(dāng)?shù)剌^高端商業(yè)區(qū)域；2、月消費(fèi)頻率均高，次消費(fèi)100-500元較為集中；3、南昌消費(fèi)：高頻率、高費(fèi)用1、本地消費(fèi)：餐飲食品服裝鞋帽；2、商業(yè)空白：休閑主題餐廳休閑娛樂場所兒童培訓(xùn)體驗(yàn)品種齊全服飾；3、體驗(yàn)度：購物環(huán)境差（現(xiàn)狀）1、購物體驗(yàn)度：環(huán)境要求排名第二；2、購物影響因素：環(huán)境舒適度排名第二；購買力購物需求環(huán)境需求購買力遠(yuǎn)超于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)空白：特色餐飲、齊全的品牌服飾類、休閑娛樂、兒童體驗(yàn)購物環(huán)境要求較高，急于提升商業(yè)機(jī)會(huì)原始、初級的商業(yè)現(xiàn)狀日益增長的消費(fèi)需求矛盾沖突 豐城消費(fèi)者日益增7、長的消費(fèi)需求與原始、初級的商業(yè)現(xiàn)狀之間已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的矛盾沖突，本項(xiàng)目因此獲得了“商機(jī)”商業(yè)機(jī)會(huì)一：豐富購物體驗(yàn)，提供更多消費(fèi)選擇，挖掘客戶消費(fèi)潛力、“阻止”消費(fèi)外溢的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)升級體驗(yàn)式購物必將成為未來商業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇，通過餐飲、書店、溜冰場、電玩等業(yè)態(tài)的組合來構(gòu)建商業(yè)完善的體驗(yàn)式功能，從而提升對顧客的吸引力，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)升級休閑餐飲區(qū)主題餐飲區(qū)時(shí)尚餐飲兒童娛樂溜冰場、健身房商業(yè)機(jī)會(huì)二：升級商業(yè)形態(tài)和檔次，大賣場+大排檔的商業(yè)形態(tài)逐漸落寞，個(gè)性化、主題式消費(fèi)成為潮流大賣場、大排檔正逐漸走向落寞人氣爆滿的休閑主題餐廳無人光顧的大排檔人氣冷清的底商社會(huì)煮義壹家人個(gè)性化、主題式消8、費(fèi)成為趨勢商業(yè)機(jī)會(huì)三：升級商業(yè)功能，縣城商業(yè)無法滿足城市發(fā)展，需要具備休閑、購物為一體的新型商業(yè)街區(qū)，服務(wù)豐城市，打造市域級商業(yè)中心百貨餐飲KTV洗浴改變傳統(tǒng)的百貨、餐飲、KTV、洗浴各自為營的分散式的商業(yè)形式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐再徫铩⑿蓍e、餐飲、娛樂等功能為一體的商業(yè)模式，使本項(xiàng)目成為服務(wù)豐城市的市域級商業(yè)中心商業(yè)街區(qū)購物休閑餐飲娛樂目錄ContentContent 消費(fèi)者問卷情況分析 本案分析及定位招商租售策略4-5月份階段性招商動(dòng)作招商租售定價(jià)招商推廣策略商業(yè)本體分析門前廣場正對十字路路口，人流密集門前廣場正對十字路路口，人流密集1#底層商業(yè)處于第一價(jià)值梯隊(duì)西側(cè)保留建筑處于第二價(jià)值梯隊(duì)2#住宅底商9、處于第三價(jià)值梯隊(duì)東側(cè)保留商業(yè)建議拆除2#商業(yè)1197通過對商鋪樓棟的昭示性，進(jìn)入性和硬件條件比較得出項(xiàng)目1#底商商業(yè)價(jià)值較高，2#商業(yè)價(jià)值最低。商業(yè)概況商業(yè)概況商業(yè)概況項(xiàng)目定位華潤萬家沃爾瑪電影院百盛佳如果把項(xiàng)目半徑200M以內(nèi)看做一個(gè)整的商業(yè)圈，那么可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)商業(yè)圈是以華潤萬家、百盛佳為商業(yè)集聚點(diǎn)，向周邊延展的而成的，其中已有的主要有手機(jī)電子產(chǎn)品、電影院、服裝、飲食產(chǎn)業(yè)。缺乏游樂場所、特色餐飲、高端服裝等商業(yè)產(chǎn)品。本案可以作為這一商業(yè)圈的補(bǔ)充。從而形成備受客戶喜愛的，餐飲、娛樂、購物為一體的的商業(yè)圈。從而形成備受客戶喜愛的，餐飲、娛樂、購物為一體的的商業(yè)圈。結(jié)合項(xiàng)目整體素質(zhì)，項(xiàng)目可打造方向10、“小而精”的特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)定位整體定位：闡釋：聚焦時(shí)尚潮流的中青年一族，提供符合品位時(shí)尚新生活方式的一站式消費(fèi)中心社交平臺 個(gè)性秀場 標(biāo)新立異 個(gè)性多變 隨性自由 充滿激情 共享歡樂“老城正中心 財(cái)富第一街區(qū)”豐城時(shí)尚都市體驗(yàn)式消費(fèi)中心案名建議：金馬第1街區(qū)最潮的最潮的時(shí)尚活動(dòng)時(shí)尚活動(dòng) 以餐飲+休閑娛樂為核心功能時(shí)尚時(shí)尚精品國際國際快時(shí)尚品牌快時(shí)尚品牌概念餐飲概念餐飲最最HIGHHIGH的的娛樂平臺娛樂平臺愜意休閑愜意休閑親子互動(dòng)親子互動(dòng)客戶定位：主力消費(fèi)群體為熱愛時(shí)尚的中青年，重要消費(fèi)群體為以家庭為單位的消費(fèi)者（含本項(xiàng)目三棟住宅居民），次要消費(fèi)群體為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城消費(fèi)客戶全市中青年p全市熱愛11、時(shí)尚、體驗(yàn)的中青年p是項(xiàng)目休閑娛樂及餐飲的主要消費(fèi)者，愛時(shí)尚、愛交流、愛顯擺、希望展示自我周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢人進(jìn)城娛樂、感受時(shí)尚全市家庭消費(fèi)者以全市中產(chǎn)階級家庭為單位（含本項(xiàng)目住宅居民），注重消費(fèi)的體驗(yàn)感;是項(xiàng)目主題型商業(yè)及餐飲、購物類的主要消費(fèi)者消費(fèi)者構(gòu)成次要消費(fèi)群體：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城消費(fèi)客戶重要消費(fèi)群體：以家庭為單位的消費(fèi)者主力消費(fèi)群體：熱愛時(shí)尚的中青年業(yè)態(tài)主題定位：項(xiàng)目以餐飲+休閑娛樂為主、輻射全豐城、定位為時(shí)尚+精品的體驗(yàn)式商業(yè)中心，致力打造“豐城第一街區(qū)”。定位功能業(yè)態(tài)方向時(shí)尚+精品的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)，打造“豐城第一街區(qū)”餐飲正餐、休閑餐、主題餐飲、快餐、甜品店休閑娛樂KTV、教育培訓(xùn)茶館、咖啡12、館、運(yùn)動(dòng)健身、美容養(yǎng)生、洗浴其他數(shù)碼產(chǎn)品、鐘表珠寶因項(xiàng)目體量較小，可作為以華潤萬家為整體商業(yè)圈的補(bǔ)充。業(yè)態(tài)主要以特色餐飲和休閑娛樂為主，如主題餐飲、特色火鍋、KTV、運(yùn)動(dòng)健身、美容養(yǎng)生、休閑茶室等業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)建議商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與業(yè)態(tài)劃分關(guān)系u單層單層商商業(yè)業(yè)與雙與雙層層商商業(yè)結(jié)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)構(gòu)特點(diǎn)【一層商業(yè)特點(diǎn)】良好的展示面，通達(dá)性強(qiáng)【二層商業(yè)特點(diǎn)】即使有便捷的通達(dá)性設(shè)計(jì)，從客戶的消費(fèi)習(xí)慣上少有一層到二層的動(dòng)線，二層店面更加隱蔽，不易發(fā)覺u一、二一、二層層適宜適宜規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)【一層可選業(yè)態(tài)】建材類、服飾、生活配套等【二層可選業(yè)態(tài)】教育培訓(xùn)、工作室、商務(wù)辦公、生活休閑（此類業(yè)態(tài)對片區(qū)的基礎(chǔ)消費(fèi)要13、求較高）等業(yè)態(tài)建議價(jià)值梯隊(duì)商鋪位置排序理由業(yè)態(tài)建議第一梯隊(duì)西側(cè)入口處人流量最集中星巴克/麥當(dāng)勞/必勝客/蘋果體驗(yàn)店第二梯隊(duì)北側(cè)內(nèi)街與保留建筑形成互動(dòng)，增加人氣；且北側(cè)有大片的居住區(qū)，人流量較大H&M、Uniqlo/鞋類品牌店南側(cè)外街雖然昭示性較弱，但可輻射整個(gè)商場的大部分客群來此消費(fèi)西點(diǎn)、銀行、良品鋪?zhàn)拥鹊谌蓐?duì)兩入口處商鋪商業(yè)街深處，人流量較少，服務(wù)社區(qū)為主社區(qū)醫(yī)療、便利店、藥店、美容美發(fā)美甲、水果店1#商業(yè)：通過知名品牌來提升商業(yè)檔次，適度進(jìn)行優(yōu)質(zhì)鋪位的讓利，以此拉動(dòng)整體招商以及對商業(yè)定位給予支撐;同時(shí)多為2層商鋪.為此建議業(yè)態(tài)以兒童教育和生活配套為主(生活配套以高度特色小吃,KTV,品牌14、西餐為主)蘋果系列體驗(yàn)店西式快餐，如麥當(dāng)勞肥牛之家、茶室等肥牛之家、茶室等品牌西點(diǎn)服裝服裝銀行時(shí)尚服尚服飾鞋鞋類奶茶咖啡奶茶咖啡小食店小食店兒童教育兒童教育業(yè)態(tài)建議2#底商：是一層商鋪,主要以生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，包括便利店、藥店、美容美發(fā)店、洗衣房等，住宅底商主要服務(wù)本項(xiàng)目住宅業(yè)主及周邊小區(qū)居民；同時(shí)嘗試招大型健身房，在服務(wù)小區(qū)業(yè)主的同時(shí)，吸引周邊客戶，使整個(gè)小區(qū)的商業(yè)流動(dòng)性加強(qiáng)。洗衣房水果店藥店理發(fā)店洗衣房奶茶/飲品面包房ATM窗簾店床上用品內(nèi)衣店兒童用品女裝店美甲店水果店日用零售理發(fā)店早餐/夜宵小吃超市/便利店健身房健身房健身房目錄ContentContent 消費(fèi)者問卷情況分析 本案分析15、及定位招商租售策略3-4月份階段性招商動(dòng)作招商租售定價(jià)招商推廣策略招商原則：以利潤最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化為根本目標(biāo)，劃定招商的基本原則，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。原則三：品牌高端化、特色鮮明化原則二：招商合作模式靈活化原則一：價(jià)值公開化、讓利最大化招商原則招商原則招商策略：綜合評判項(xiàng)目現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目自身定位的具體要求，建議項(xiàng)目在招商時(shí)采用針對性較強(qiáng)的策略策略三：廣撒網(wǎng)、個(gè)個(gè)突破策略二：品牌優(yōu)先、散戶后續(xù)策略一：放水養(yǎng)魚+政策讓利招商策略招商策略通過招商，先把商業(yè)炒旺，以租養(yǎng)鋪，給后期商鋪投資客戶看到投資價(jià)值，從而便于后期商鋪的快速去化。租售形式u建議租賃優(yōu)惠：5年租約，3年免息具體形式：1、客戶按【月租金*116、2個(gè)月*租鋪面積】的標(biāo)準(zhǔn)繳納租賃押金，經(jīng)公證處公證后，簽訂5年期租賃合同；2、繳納押金簽訂合同后，獲得單鋪5年租期、3年免租金的招商優(yōu)惠；3、第1年免租，只收取押金；第2年開始收取第四年租金（租金等費(fèi)用可以半年期收取，且提前1個(gè)月收取下一期費(fèi)用）；4、租金按每年6%遞增；5、租賃押金在租賃期滿后，客戶完全履行合同約定的義務(wù)且付清應(yīng)繳費(fèi)用返還租賃場所后滿1個(gè)月后將保證金無息返還客戶；租售形式u租賃方案：未售商鋪A，面積50平米，原價(jià)2萬/平，總價(jià)100萬。租客張三簽署租賃合同，租期5年，租金60元/平/月，租金年遞增6%，租金為第一年60*50*12=3.6萬,第二年60*(1+6%)*50*117、2=3.8萬;第三年60*（1+6%）*（1+6%）*50*12=4.0萬;第四年60*（1+6%）*（1+6%）*（1+6%）*50*12=4.3萬，第五年60*（1+6%）*（1+6%）*（1+6%）*（1+6%）*50*12=4.5萬，五年合計(jì)租金20.2萬元。為吸引商戶進(jìn)駐,可采取前3年免息的銷售策略,則五年合計(jì)租金為8.8萬.銷售方案：銷售方案銷售方案采用雙回報(bào)方式進(jìn)行銷售：回報(bào)一：五年定額30%返租回報(bào)，每年6%的投資回報(bào)；回報(bào)資金為價(jià)格包裝；回報(bào)二：實(shí)際租金回報(bào)，商鋪的實(shí)際租金作為回報(bào)，若購買時(shí)未租賃，則租售中心可為其代理租賃；例：張三欲購買商鋪A，面積50平米，底2萬元/平米，18、底總價(jià)100萬元，銷售總價(jià)100*1.3=130萬元，若該商鋪已出租，則張三5年收益為30萬+8.8萬=38.8萬,則張三實(shí)際購買商鋪價(jià)格為：130-38.8=91.2萬元；若商鋪未出租，則客戶擁有5年最低保本收益30%（30萬元），并由租賃中心集中出租；租金及返租收益舉例說明：優(yōu)惠政策u招商的優(yōu)惠：裝修補(bǔ)貼1-3月租金優(yōu)惠（洽談籌碼，不公開）u具體形式：1、針對品牌招商對象（該招商對象需為知名品牌），免1個(gè)月租金；2、針對租賃超過100平不超過200平的，免1個(gè)月租金；3、對租賃超過200平不超過250平的，免2個(gè)月租金；4、對租賃超過250平的，免3個(gè)月租金；目錄ContentConten19、t 消費(fèi)者問卷情況分析 本案分析及定位招商租售策略4-5月份階段性招商動(dòng)作招商租售定價(jià)招商推廣策略解放南路建設(shè)路人民路南段人民路北段東方紅大街定位區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）品牌定位中、高檔中、高檔中檔低檔低檔業(yè)態(tài)特征電子通訊、餐飲、銀行等服裝、餐飲等家居建材、服裝、餐飲等休閑娛樂、餐飲等賓館、餐飲、便利店等業(yè)態(tài)組合以電子通訊為主以服裝、餐飲為主以家居建材為主，配以多種混合業(yè)態(tài)以休閑娛樂為主以賓館、餐飲為主租金150-200元/月200-500元/月130-200元/月50-140元/月30-80元/月經(jīng)營狀況產(chǎn)主要經(jīng)營電子通訊類，20、人流量大，經(jīng)營狀況良好連接兩大集中購物中心，人流量大，經(jīng)營狀況好以家居建材為主，人流量一般，經(jīng)營狀況一般豐城紅燈區(qū)，人流量大，經(jīng)營狀況良好以地?cái)偵特溂靶‰s貨鋪為主，經(jīng)營一般租金市場老城主要商業(yè)街老城核心商業(yè)街：核心商圈街鋪均是臨街底商，經(jīng)營中低檔服裝、食品、電器等，整體經(jīng)營狀況一般（轉(zhuǎn)租率偏高），核心路段月租金在150元/月左右租金市場金馬步行街租金標(biāo)準(zhǔn)：金馬步行街期及周邊部分街道租金范圍在50250元/平/月.金馬步行街部分商鋪及周邊街道租金情況序號房號面積（）租金（元/平/月）月租金（元/月）1步行街一期8#02店面38.5948 2074 2步行街一期8#03店面54.5863 343121、 4步行街一期8#05店面77.7347 3655 5步行街一期8#06店面54.5865/69/723548/3752/39119步行街一期8#10店面77.7360/63/664664/4897/514210步行街一期8#13店面80.395/100/1057629/8010/841111步行街6#沿街60-80150-2509000-2000012步行街內(nèi)街60-80100-1506000-1200013沙湖路沿線商鋪30-8050-701500-560014幼兒園沿街商鋪30-5065-752000-3750租金市場市調(diào)部分?jǐn)?shù)據(jù)項(xiàng)目周邊市場租金水平不等，在25-250元/月之間，位置最22、佳的租金在150-250元/；位置較佳的在80-100元/月左右；位置較差的在.70-80元/月左右；位置最差的在25-40元/月左右。表格中的對應(yīng)本案區(qū)域，是由市場比較法得出的，主要是根據(jù)商鋪的人流量、昭示性、地段等因素確定表格中的對應(yīng)本案區(qū)域，是由市場比較法得出的，主要是根據(jù)商鋪的人流量、昭示性、地段等因素確定的。的。金馬御龍府周邊租賃市調(diào)表序號對應(yīng)本案區(qū)域商鋪名稱商鋪位置面積()租金（元/月）12#區(qū)域段服裝店步行街內(nèi)街100502服裝店步行街內(nèi)街130373中國功夫豐城天下內(nèi)街40254享瘦豐城天下內(nèi)街403551#內(nèi)街服裝店步行街內(nèi)街80876兒童服裝店步行街內(nèi)街40757便利店百盛23、佳后街607081#轉(zhuǎn)角處蘋果體驗(yàn)店步行街沿街轉(zhuǎn)角處252509食品小吃步行街沿街轉(zhuǎn)角處4520010天天陽光華潤萬家后街顯眼處3010011卡士酸奶華潤萬家后街顯眼處1514012小餐館四平家電樓下20100131#外街手機(jī)店解放南路2012014煙酒鋪機(jī)關(guān)幼兒園887315沙縣小吃華潤萬家后街底商4010016麻辣燙百盛佳后街5010017理發(fā)店百盛佳后街407918便利店華潤萬家后街56107本次只針對1#和2#底商定價(jià)市場分析租金范圍分區(qū)域租金范圍 1、通過市場比較法，得出1#和2#底商的1樓的市場價(jià)格；2、2F的價(jià)格為1F的0.4；3、具體每個(gè)店鋪的價(jià)格需根據(jù)其面積、樓層、位置、開間24、進(jìn)深、人流量等因素在做局部調(diào)整。1、根據(jù)人流情況1#商業(yè)由戶型路口向東面兩側(cè)租金遞減；2、保留商業(yè)租金由西向東遞減，最東段商鋪?zhàn)饨鹇愿哂?#底商；3、建議在多間租賃時(shí)適當(dāng)給與相應(yīng)優(yōu)惠；4、建議租金先略低于周邊市場，吸引客戶前來招租4、最終租金需根據(jù)實(shí)際規(guī)劃爬樓打分的形式確定單鋪?zhàn)庾饨鹁唧w額度。160-200元/月1F100-120元/月80-100元/月50-70元/月30-40元/月20-30元/月70-80元/月70-90元/月100-120元/月目錄ContentContent 消費(fèi)者問卷情況分析 本案分析及定位招商租售策略4-5月份階段性招商動(dòng)作招商租售定價(jià)招商推廣策略推廣節(jié)奏17年925、17年12月20172017年年4 41717年年8 8月月2018年16月18年8月19年春節(jié)強(qiáng)勢營銷階段目標(biāo)：全城傳播，意向鎖定主題方向：豐城首個(gè)都市時(shí)尚休閑體驗(yàn)式消費(fèi)中心盛大招商開啟配合推廣：戶外、現(xiàn)場展示、派單、掃街、網(wǎng)絡(luò)及媒體項(xiàng)目亮相持續(xù)推廣開業(yè)促進(jìn)階段目標(biāo)：攻破商家，意向簽約主題方向：XX商家強(qiáng)勢入駐配合推廣：戶外、實(shí)景展示、掃街、電視及媒體、招商活動(dòng)階段目標(biāo)：持續(xù)熱點(diǎn)炒作，深度挖掘意向商家主題方向：跟著大牌有保障，XX已入駐配合推廣：戶外、現(xiàn)場展示、商家進(jìn)駐儀式、電視及媒體階段目標(biāo)：吸引目標(biāo)人群消費(fèi)，促進(jìn)尾鋪招商主題方向：領(lǐng)銜豐城商業(yè)新篇章配合推廣：商家與業(yè)主互動(dòng)、電視及媒體配合26、4個(gè)營銷階段，相應(yīng)制訂各階段目標(biāo)。把項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)提煉成推廣主題，通過各媒體組合靈活傳達(dá)給商家，促成招商成果達(dá)成。第第1 1街區(qū)街區(qū)商業(yè)旗艦財(cái)富版圖豐城首席時(shí)尚都市消費(fèi)中心豐城首席時(shí)尚都市消費(fèi)中心招商盛起招商盛起地址：工農(nóng)路地址：工農(nóng)路3 3號（原市政府）號（原市政府）招商熱線：招商熱線：65088886508888推廣主題第一階段第第1 1街區(qū)街區(qū) 豐城首席時(shí)尚都市消費(fèi)中心豐城首席時(shí)尚都市消費(fèi)中心絕版旺鋪 0元起租推廣主題第一階段地址：工農(nóng)路地址：工農(nóng)路3 3號（原市政府）號（原市政府）招商熱線：招商熱線：65088886508888推廣主題第二階段第第1 1街區(qū)街區(qū)麥當(dāng)勞強(qiáng)勢進(jìn)駐第1街區(qū)強(qiáng) 強(qiáng)27、 聯(lián) 手 締 造 財(cái) 富強(qiáng) 強(qiáng) 聯(lián) 手 締 造 財(cái) 富第一街區(qū)招商火爆進(jìn)行中第一街區(qū)招商火爆進(jìn)行中地址：工農(nóng)路地址：工農(nóng)路3 3號（原市政府）號（原市政府）招商熱線：招商熱線：65088886508888展示建議街鋪情景：保留商業(yè)外部裝修先行（建議在板房展示同步）新建商業(yè)先期效果圖展示，待工期達(dá)到時(shí)底商建議提前展示并進(jìn)行外立面包裝，營造商業(yè)氛圍精裝外墻+產(chǎn)品信息情景燈箱造夢先行特色街景 時(shí)尚人性保留商業(yè)內(nèi)外部包裝先行展示建議拆除東側(cè)保留商業(yè)，結(jié)合沙湖公園景觀，打造兒童游樂設(shè)施拆除保留商業(yè)，興建兒童游樂設(shè)施通過東側(cè)興建兒童游樂廣場，將沙湖與金馬步行街人流對接，打通雙向人流互動(dòng)；目錄Content28、Content 消費(fèi)者問卷情況分析 本案分析及定位招商租售策略4-5月份階段性招商動(dòng)作招商租售定價(jià)招商推廣策略4-5月招商階段性動(dòng)作一、物料籌備招商百問營銷中心招商資料（招商手冊、展架、海報(bào)、商鋪戶型面積資料單）二、人員培訓(xùn)對置業(yè)顧問培訓(xùn)項(xiàng)目商業(yè)招商百問三、推廣渠道微信推廣（需盡快簽訂微信運(yùn)營公司）戶外推廣（在已有的戶外資源中選取部分資源做招商推廣，需覆蓋豐城市區(qū)主要的路口）網(wǎng)絡(luò)推廣（豐城房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)通欄）四、拓客渠道電話CALL客；收集大客戶資源進(jìn)行電話CALL客全民營銷；針對金馬員工、老業(yè)主等人員購買或者推介給予優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)重點(diǎn)市場派單；在老城區(qū)和新城區(qū)重點(diǎn)商業(yè)街進(jìn)行沿街派單備注：因活動(dòng)在營銷29、中心現(xiàn)場會(huì)集聚較多客戶，為此本階段不開展活動(dòng)4-5月招商階段性動(dòng)作一、銷售培訓(xùn)物料招商說辭、招商百問、商業(yè)面積戶型單張；通過這些資料方便置業(yè)顧問自身了解和熟悉項(xiàng)目招商信息。二、營銷中心物料招商展架、招商桁架、招商手冊；在營銷中心擺放這些物料，既可以增加招商信息的釋放，又能作為置業(yè)顧問接待客戶時(shí)的銷售道具。物料籌備4-5月招商階段性動(dòng)作一、招商團(tuán)隊(duì)的組建由現(xiàn)在的銷售團(tuán)隊(duì)組成；優(yōu)勢：1.對本案熟悉，只需進(jìn)行招商部分的知識培訓(xùn)即可，培訓(xùn)時(shí)間將較短；2.具備熟練的銷售經(jīng)驗(yàn)，方便管理；缺點(diǎn)：在銷售住宅的同時(shí)，進(jìn)行招商會(huì)造成置業(yè)顧問的集中力分散；另外招聘新人員組成；（目前3-4人即可）；優(yōu)勢：與住宅銷售人30、員分離，后期住宅銷售時(shí)，招商工作受到影響較小；缺點(diǎn)：需要花較大精力招聘新人并培訓(xùn)。二、培訓(xùn)計(jì)劃在項(xiàng)目招商信息確定后，一周內(nèi)進(jìn)行招商信息培訓(xùn)，主要通過以下途徑進(jìn)行培訓(xùn)：1、熟悉項(xiàng)目招商信息；2、進(jìn)行一對一的情景模擬；3、項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行抽查監(jiān)督；4、請世聯(lián)公司專業(yè)招商人員進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)分享；人員培訓(xùn)4-5月招商階段性動(dòng)作一、微信推廣微信公眾號，是一種成本較低，與客戶互動(dòng)性較強(qiáng)的推廣渠道，能快速的釋放項(xiàng)目最新信息，方便意向客戶了解項(xiàng)目最近動(dòng)態(tài)。同時(shí)便于開發(fā)商維系客戶情感；目前項(xiàng)目微信公眾號，因合作關(guān)系到期，不能推送信息，建議快速確定新的微信運(yùn)營公司。方便把項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)告知客戶。二、戶外推廣利用已31、有的戶外資源，做部分招商信息推廣，建議在新老105國道交叉口龍門架、劍邑橋頭高炮、曲江鎮(zhèn)集貿(mào)市場高炮、粵客隆樓頂、步行街6#等5個(gè)位置做招商信息推廣，初步覆蓋豐城市區(qū)和主要的道路、商業(yè)集聚地三、網(wǎng)絡(luò)推廣和豐城房產(chǎn)網(wǎng)合作，通過網(wǎng)絡(luò)通欄釋放項(xiàng)目招商信息，吸引意向客戶推廣渠道4-5月招商階段性動(dòng)作一、電話CALL客與電話資源公司合作，獲取一些高消費(fèi)電話資源和一些商會(huì)組織人員電話進(jìn)行電話CALL客；通過派單獲取一些意向客戶資源進(jìn)行電話CALL客；組織招商專員，拜訪南昌、豐城等地一些特色餐飲、娛樂KTV品牌，洽談?wù)猩淌马?xiàng)；要求置業(yè)顧問每天定時(shí)定量電話CALL客。拓客渠道4-5月招商階段性動(dòng)作二、全民營銷32、針對御龍府商業(yè)招商，制定全員營銷獎(jiǎng)勵(lì)，針對內(nèi)部員工、合作機(jī)構(gòu)（工程、代理、物業(yè)等）員工推薦招商有獎(jiǎng)。具體推薦獎(jiǎng)勵(lì)建議如下：金馬御龍府商鋪招商全員營銷獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)則：1、本次推介僅針對金馬內(nèi)部員工及合作單位員工；2、按照1年免租押金中一個(gè)月租金獎(jiǎng)勵(lì)給推薦人；3、被推薦客戶在繳納押金并簽訂租賃合同后，推薦人方可領(lǐng)取推介獎(jiǎng)金；拓客渠道4-5月招商階段性動(dòng)作三、派單重點(diǎn)市場派單；在老城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要的商業(yè)街進(jìn)行沿街派單:【劍邑大道】1.祥和家苑，麗景花園，新海洋、電廠；2.劍邑東大道，林安國際商貿(mào)城；3.劍邑中大道，豐城禽蛋批發(fā)市場，公路大廈4.火車站周邊居住區(qū)，豐城建材大市場周邊，丁家洲【建設(shè)路、陸家巷】1.博亞大廈，建設(shè)路，陸家巷兩邊居住區(qū)，西路居民小區(qū)，2.牛場周邊居住區(qū)，金馬豐邑中央、沃爾瑪、華潤萬家等超市門口；【周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)趕集街道】小港、石灘、榮塘、洛市、秀市、曲江、孫渡、袁渡、尚莊、豐礦 等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的趕集街道。拓客渠道謝謝謝謝Thank youThank you讓更多的人享受真正的地更多的人享受真正的地產(chǎn)服服務(wù) You enjoy.We serve.