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1、太倉中南世紀城中南世紀廣場商業(yè)項目招商方案2016年3月9日中南世紀城商圈簡介項目效果圖目標消費客群項目名稱體量（平方米)總戶數(shù)中南世紀城2000001700南洋麗都2294001200華旭領(lǐng)寓139130461濱河花園1036461143南洋一號公館3248761700南洋二號公館20072267中南世紀城位于太倉市中心，目前太倉常住人口60萬人左右，流動人口42萬人左右。目前上海路人民路商業(yè)圈人流量節(jié)假日約20000人/日，工作日約10000人/日，已成為太倉成熟商業(yè)圈。周邊消費客群周邊居民周邊住宅項目統(tǒng)計商業(yè)名稱建筑面積（萬）商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)主力戶型1南洋廣場商業(yè)街零售、餐飲、休閑娛樂2華旭2、廣場13.97購物中心、商業(yè)街，酒店公寓零售、餐飲、休閑娛樂80-2943弇州府6.79底商零售、餐飲28-1014萬達廣場48.5購物中心、商業(yè)街零售、餐飲、休閑娛樂22-1735五洋廣場2.8商業(yè)街、公寓零售、餐飲40-1106億立達廣場1.74底商零售、餐飲等50-200123本案456重點項目分布市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)項目主要分布在市中心人民南路與上海路一帶，項目屬于市中心傳統(tǒng)商圈，與目前的南洋商業(yè)步市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)項目主要分布在市中心人民南路與上海路一帶，項目屬于市中心傳統(tǒng)商圈，與目前的南洋商業(yè)步行街一路之隔。行街一路之隔。重點項目列表太倉現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)以百貨、商業(yè)街形態(tài)為主，業(yè)態(tài)主要以零售為主，3、同時部分有餐飲、休閑娛樂太倉現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)以百貨、商業(yè)街形態(tài)為主，業(yè)態(tài)主要以零售為主，同時部分有餐飲、休閑娛樂商業(yè)名稱商業(yè)形態(tài)開業(yè)時間業(yè)態(tài)組成品牌檔次華聯(lián)商廈百貨1994零售中檔新世界百貨百貨2002零售中、高檔新城廣場百貨零售中檔萬達廣場購物中心2012零售、餐飲、休閑娛樂中檔南洋廣場商業(yè)街2008零售、餐飲、休閑娛樂中、低檔華旭廣場百貨、商業(yè)街、辦公2011零售、餐飲、休閑娛樂中檔義務(wù)國際商貿(mào)城專業(yè)市場2011零售、專業(yè)市場中低檔上海城商業(yè)街商業(yè)街2012零售、餐飲中、低檔各街道租金分析從各街道沿街店鋪的租金看，市中心人民南路、府南街附近租金最高，其次為上海西路從各街道沿街店鋪的租金看，市4、中心人民南路、府南街附近租金最高，其次為上海西路本案人民南路府南街萬達金街東倉路汽車站沿線上海西路南園路主要路段租金水平（1F）租金水平（2F）人民南路核心段10-152-4上海西路42府南街42-3萬達金街兩層打包在1.7，1F在2.2-2.8，2F約1.2-2，入駐免租金半年東倉路2.5-31.5-2太平南路（上海路交匯沿線）1.65（兩層）南園路1.7（上下挑高，兩層起租）汽車站沿線單位：元/天華聯(lián)商廈項目概況：位于市中心人民南路，臨近華旭廣場，地理位置優(yōu)越，是太倉市較早，且檔次較高的商業(yè)購物場所。經(jīng)營現(xiàn)狀：其部分中高檔次的產(chǎn)品受到中高收入人群的歡迎，同時部分大眾品牌也在普通大眾的承受范5、圍內(nèi)，整體經(jīng)營現(xiàn)狀良好。存在問題：雖然其整體設(shè)計已經(jīng)有了現(xiàn)代購物中心的感覺，但其業(yè)態(tài)配置仍為全零售產(chǎn)品，缺乏餐飲、休閑娛樂，不能滿足一站式的消費需求。各業(yè)種經(jīng)營商家數(shù)量比例各業(yè)種經(jīng)營商家面積比例大氣的中庭設(shè)計給消費者帶來舒適的購物體驗清晰的功能分區(qū)與動線設(shè)計給消費者明確的購物目標華聯(lián)商廈是目前太倉檔次較高的商業(yè)中心，但其業(yè)態(tài)配置仍是以零售為主的百貨。華聯(lián)商廈是目前太倉檔次較高的商業(yè)中心，但其業(yè)態(tài)配置仍是以零售為主的百貨。項目概況：位于人民南路和上海西路交匯處，是目前建筑風(fēng)格較具特色、發(fā)展較早，體量較大的商業(yè)街，其業(yè)態(tài)以餐飲、零售和休閑娛樂為主；經(jīng)營現(xiàn)狀：據(jù)招商中心相關(guān)人員透露，目前出租率91%6、，但現(xiàn)場調(diào)研來看，除一樓外街外，人氣均較慘淡，二樓三樓存在較多空鋪；存在問題：定位較為混論，沒有形成強烈的特色效應(yīng)，沒法聚集人流，特定的消費人群較少。項目實景項目實景南洋廣場基本信息項目檔次中低檔商業(yè)規(guī)劃零售、餐飲、娛樂及休閑建筑面積建面22.9萬；商業(yè)建面10.4萬建筑風(fēng)格現(xiàn)代和諧建筑元素南洋廣場是太倉目前建筑較具特色、發(fā)展較早的商業(yè)街區(qū)，以零售、餐飲和娛樂為主，主要針對年輕時尚、休南洋廣場是太倉目前建筑較具特色、發(fā)展較早的商業(yè)街區(qū)，以零售、餐飲和娛樂為主，主要針對年輕時尚、休閑人群消費。閑人群消費。南洋廣場南洋廣場南洋廣場南洋租金參照華旭廣場華旭廣場商業(yè)街以外廊式店鋪為主，業(yè)態(tài)以零售、餐飲7、娛樂為主，整體經(jīng)營狀況一般，存在較多空置華旭廣場商業(yè)街以外廊式店鋪為主，業(yè)態(tài)以零售、餐飲、娛樂為主，整體經(jīng)營狀況一般，存在較多空置華旭街鋪經(jīng)營者 王先生：l作為市中心路段，商業(yè)街外街經(jīng)營狀況也較一般，內(nèi)街氛圍及經(jīng)營狀況較差，自己也是剛過來，沖著菲比酒吧過來，希望能帶來人氣。項目概況：華旭廣場總建筑面積約13.9萬，商業(yè)部分約3萬，以外廊式店鋪為主，內(nèi)有通長流線型的內(nèi)街兩條，在中心匯集到橢圓形的廣場。經(jīng)營現(xiàn)狀：華旭商業(yè)街雖處在市中心，但受全市商業(yè)消費習(xí)慣及業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂影響，經(jīng)營狀況不理想；存在問題：沒有實現(xiàn)人車分流，商業(yè)街入口處，沒法停車；業(yè)態(tài)定位沒有強烈的符合特征。消費者 孫女士：l雖然是市8、中心，但平時來的也不多，過來主要就是逛逛街，陪孩子去玩玩那個游樂設(shè)施。業(yè)態(tài)分布圖二樓一角現(xiàn)狀項目概況：萬達廣場位于新區(qū)上海東路，是太倉最大的商業(yè)綜合體項目。經(jīng)營現(xiàn)狀：萬達金街整體經(jīng)營狀況一般，外街經(jīng)營明顯好于內(nèi)鋪；存在問題：銷售型商業(yè)導(dǎo)致后期管理不善，業(yè)態(tài)經(jīng)營混亂；目前除外街出租率較高外，內(nèi)鋪存在大量的空置。內(nèi)街大量死鋪空鋪萬達金街經(jīng)營者 女士：l我們這的人流量并不大，經(jīng)營狀況比較一般，檔次偏低，總體上不怎么好，希望通過運營，以后能夠好轉(zhuǎn)金街入駐品牌，檔次較低萬達廣場雖名氣較大，但由于所處新區(qū)，其金街部分業(yè)態(tài)多為餐飲、零售為主的中低端品牌，目前人氣不佳。萬達廣場雖名氣較大，但由于所處新區(qū)，其金9、街部分業(yè)態(tài)多為餐飲、零售為主的中低端品牌，目前人氣不佳。萬達廣場商業(yè)市場小結(jié)l現(xiàn)有的商業(yè)主要分布在市中心人民南路/上海西路一帶，產(chǎn)品以傳統(tǒng)百貨和商業(yè)街為主，缺少現(xiàn)代化的、業(yè)態(tài)齊全的購物中心。l從全市商業(yè)的經(jīng)營狀況看，除市中心核心的沿街商鋪外，其余街鋪整體經(jīng)營狀況不佳，存在較大空置；l從租金上看，市中心人民南路商業(yè)的租金較高，達到5-15元/天；其余區(qū)域的租金基本類似，為元/天。l從出租率看，購物中心、百貨的出租率類似，達到95%以上；商業(yè)街的出租率較低，在90%左右。l項目商業(yè)街體量較小，應(yīng)主打“小而精”，業(yè)態(tài)以精品零售為主，加上個性娛樂，休閑特色作為補充。l太倉區(qū)域的地緣性，使得較多年輕商業(yè)10、消費客群往上海、蘇州方向外流，現(xiàn)有的消費群不足，全市多個商圈經(jīng)營狀況慘淡。現(xiàn)有商業(yè)以中低檔次的百貨為主；租金以市中心最高；出租率百貨、購物中心類似，商業(yè)街較低。現(xiàn)有商業(yè)以中低檔次的百貨為主；租金以市中心最高；出租率百貨、購物中心類似，商業(yè)街較低。商業(yè)市場小結(jié)項目定位本商業(yè)街的主要消費客群主體為區(qū)域居民及中高收入家庭人群、區(qū)域政府及周邊企業(yè)人員、城東導(dǎo)入人群；同時加強項目目的性消費業(yè)態(tài)，避免外溢客群的流失。項目客群定位 市場比較法：參照周邊市場上的商業(yè)項目的租賃價格水平，將本項目周邊商業(yè)項目的項目規(guī)模、地理位置等各種情況根據(jù)經(jīng)驗進行綜合評價：每個單項實行10級評分制，1分最低表示此區(qū)域在此方面存11、在嚴重不足；10分最高預(yù)示此區(qū)域擁有該項的絕對優(yōu)勢，再結(jié)合對本項目的評價來評估項目商業(yè)租賃價格，以反映本項目的市場認可價值。n通過可比性項目租賃價格的市場比較法測算，得到本項目商業(yè)街1F平均租賃價格為4.1元/平方米/每天（其中外街6元/平方米/每天，內(nèi)街2元/平方米/每天）具體執(zhí)行價格可根據(jù)貴司銷售策略調(diào)整。商鋪租賃價格測算項目租賃價格定位項目功能定位項目商業(yè)定位項目業(yè)態(tài)表現(xiàn)形式項目主題元素業(yè)態(tài)平面落位圖招商策略分析項目招商策略p沿街主力店帶動內(nèi)街商家入駐，依附效應(yīng)顯現(xiàn)。p豐富項目業(yè)態(tài)，滿足社區(qū)人群各類生活需求，同時增加項目人氣。p正式運營后，進行品牌篩選，逐步提升項目消費檔次，增加租金收益。項目招商策略首先，選擇2-3個的主力客戶，商家品牌知名度較高，爭取在短期內(nèi)實現(xiàn)租賃局部突破，達到以點促面，帶動后期租賃的目的。預(yù)租階段主力客戶成功引進后，以主力客戶吸引為其他商家，項目整體招商率達到55%。入市階段2016年5月2016年5-8月2016年11-12月 2016年9-10月2016年12月2017年2月項目全面招商第三階段，整體招商率達到70%項目整體招商率達到80%以上時，總體提升租金報價，實現(xiàn)租金最大收益。定位強化階段持續(xù)推廣階段價值取脂階段項目整體招商率達到60%,進入全面招商第二階段。交房開業(yè)實施策略招商進度表THANKS太倉中南世紀城項目營銷部2016.3.9