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1、芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 芳桂園項目商鋪策劃思考策劃思考2009 03芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 前前 言言非常感謝姚總能夠給予一個我們參與項目營非常感謝姚總能夠給予一個我們參與項目營銷發展的機會。由于時間倉促，本方案將以芳桂園銷發展的機會。由于時間倉促，本方案將以芳桂園項目商鋪營銷定位作為切入點，圍繞項目的定位、項目商鋪營銷定位作為切入點，圍繞項目的定位、發展、招商、包裝做一些策略性思考，希望能夠為發展、招商、包裝做一些策略性思考，希望能夠為項目后續的開發做出貢獻。項目后續的開發做出貢獻。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 本項目確定要建設成專業型的2、商業地產，根據對項目的自身情況和面臨的外部環境分析，小商品批發兼零售型的專業市場對項目發展較為適合，本方案就項目小商品批發兼零售的市場定位及項目的發展、招商、經營等進行策劃思考。將項目打造成一個商業地產市場與小商品市場的典范型項目；使之成為一個將項目打造成一個商業地產市場與小商品市場的典范型項目；使之成為一個為公司創造高利潤的創收型項目；使之成為一個經營業態多樣化、具有完善為公司創造高利潤的創收型項目；使之成為一個經營業態多樣化、具有完善配套服務功能的，一個批零兼營的、經營多種品牌商品的、大型和規范的、配套服務功能的，一個批零兼營的、經營多種品牌商品的、大型和規范的、能持久旺場經營的現代化專業3、市場。能持久旺場經營的現代化專業市場。我們的目標：我們的目標：芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考|東莞小商品批發市場調查|芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 1 1、宏遠副食品百貨批發市場、宏遠副食品百貨批發市場項目硬件項目硬件地址：南城四環路與鴻福西路交界處規模：234個商戶建筑特點：以住宅一樓作為街鋪經營平面交通：兩縱四橫（四周道路：鴻福西路、四環路、沿河路、莞太大道）商鋪面積：6070，（開間：4M 進深：12M）層高：6M以上，商家自行加夾層層數：1層通道寬度：3米芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 項目軟件經營業態：副食品、床上用品、生活用品、小五金、鞋租金：4、7080元/出租率：95%以上周邊建筑建用途：工廠、住宅區、寫字樓、倉庫物流狀況：區域內主要用三輪車，對外小貨車配送項目商圈輻射：東莞市區及周邊鎮區的零售終端商鋪性質：產權商鋪，可出售，入市約在97年。經營模式：大部分小型商家等客上門，小部分大型商家有業務員。項目經營狀況：商家經營良好，市場人流較旺。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 小結：小商品市場較廣州、南海規模小，形成時間短，輻射范圍小。無專業經營管理公司進行管理，以自發形成為主，業態無統一規劃。經營情況良好，主要以批發為主，東莞零售商一般到此進行采購。商家雖不多，但產品較為齊全，經營的良好使市場存在較大空間。芳 桂 園 項 目5、 商 鋪 策 劃 思 考 2 2、和生文具批發市場、和生文具批發市場地址：南城莞太大道建筑特點：街鋪、商場商鋪面積：40100（單間面積40左右）層高：4M；層數：3層經營業態：文具、禮品經營模式：批發零售兼營，可直接送貨上門。租金：一樓：臨街商鋪：130元/內鋪：3580元/二樓：600元/間/2個月出租率：一樓90%以上，二、三樓約50%小結：業態規劃混亂，商家價格混亂，內部商家經營業態較雜，競爭激烈。除一樓街鋪基本出租，二、三樓空置率達50%以上，經營慘淡。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 3 3、橫瀝興利小商品批發城、橫瀝興利小商品批發城地址：橫瀝鎮新城區橫瀝國際模具城正對面6、建筑特點：街鋪、內鋪商鋪面積：5075（單間面積40左右）層高：6M；層數：1層經營業態：玩具、飾品、小家電、文體用品、五金廚具等經營模式：批發零售兼營，業務員對外經營，可直接送貨上門。租金：10元/（前期招商免租一年）出租率：30%左右芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 小結：07年新建設項目，業態規劃相對較好；內部商家經營檔次較低，市場管理水平較低；發展商對項目的品牌宣傳投入較低，項目在上的知名度低下，商家經營慘淡。項目前期投入或是營銷水平低下，造成項目商家經營困難，目前已有相當部分商家停業撤場。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 東莞小商品專業市場調查總結：東莞小商品專業7、市場調查總結：1、均處于地理位置優越區域，周邊商貿交通發達，交通便利、物流配送方便。2、東莞小商品批發街前期由市場自發形成，經營年限較長，產品貼近消費者需求，市場生命力強。3、開放式街鋪，為傳統批發市場形態，無法滿足不同業態對建筑形態的要求，業態不豐富，經營品種少。4、缺乏齊全的配套功能，管理混亂，轉型升級成為必然。5、文具專業市場經規劃建成，發展商管理不善，內部業態混亂，商家之間打價格戰，造成市場出現惡性競爭，經營狀況不理想。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 東莞小商品的發展市場空間東莞小商品的發展市場空間1、東莞城市處于轉型階段，現代零售渠道與網絡設施不完善，小商品市場有較大市場8、空間。2、東莞為制造業城市，外來人口多，消費者收入水平低，消費能力不強，品牌意識不高，對產品檔次要求不高，主要以購物日常生活用品為主，對商品一般只要求價格實惠、可選擇性多。所以小商品市場在東莞擁有雄厚的消費基礎，有較大的生存空間。3、東莞現在營小商品街由市場自發形成，經營狀況良好，未有專業公司經營小商品市場，由此可推測，小商品市場有較大的轉型升級空間。4、東莞現有小商品市場4個左右，分布在東莞東部與莞城區，輻射范圍有限，只能滿足周邊鎮區采購，尚有大部分鎮區小商品采購不方便，小商品市場仍有較大開拓空間。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考|項目定位項目定位|芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 9、劃 思 考 關 于 商 業 地 產 的 形 態項目S W O T分析項目屬性定位目標客戶定位項目業態定位項目形象定位芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 根據商業的類型和組織形態，商業地產一般是以零售業態出現的，大致可以分為以下幾種：1、大型商場：商場是功能單一的大型商店，往往只是一家超市或者一家百貨店，面積可大可小，特點是由一家大型零售企業統一經營，業態單一。2、購物中心：購物中心是多家零售商為主體，包含餐飲、休閑、娛樂、金融、服務等其他商業機構于一體的大型商業區，其特征是統一管理，分散經營。3、商業街：商業街是由一系列沿街商鋪組成的商業組合。一般的商業街往往自發的組合，業態業種是根據10、市場的選擇進行調節；主題商業街則是根據市場需求進行專門的規劃，將類似或互補的業種集中一起，滿足消費者個性化需求，擴大商圈規模。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 專業市場專業市場一般是自發形成的，作為商業地產的形態出現是近年的事。從國際上的商業發展規律看，專業市場從批發業向零售業整合、轉型成為一種趨勢。所以專業市場的形態也出現了大賣場、連鎖性質等等。并且在形態上也逐步向零售型商業靠攏，在檔次上也逐步靠攏。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 項目的定位思考項目的定位思考 本項目的商業形態是傳統的專業市場，在形式上類似商業街，在功能上應更向購物中心看齊，這樣才能吻合專業市場的發展方11、向。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 關 于 商 業 地 產 的 形 態項目S W O T分析項目屬性定位目標客戶定位項目業態定位項目形象定位芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 通觀項目自身情況和面臨的外部環境，我們對項目進行SWOT分析，發揮優勢、轉化劣勢，利用機會、化解威脅，根據項目定位的限制性條件以及市場的支撐依據，得出項目市場定位的方向項目市場定位的方向。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 優勢（優勢（StrengthStrength）緊鄰東城中路能夠快速通達莞龍路、東縱大道等城市主干道，交通便利，四通八達，可以快速連通城區內的各區域及周邊鎮區，是專業市場形成12、的前提條件；地塊具備一定規模，利于專業市場集聚效應的產生；地塊四面通達，利于項目進行人流、物流的交通組織；屬于獨立產權式商鋪，這一點是許多專業市場不具備的，目前市場上大部分是大產權或者長期租賃只有使用權；市場基礎較好，加以有效利用可以促進市場的快速成長，縮短培育期。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 劣勢（劣勢（WeaknessWeakness）項目商鋪以上部分為住宅，對項目的業態選擇造成影響；周邊沒有明顯特色的產業集群作為專業市場的基礎；項目地價成本較高，以及商鋪的建筑形式決定了其售價、租金也高，必然限制低附加值的商品進入本項目；周邊的商業傳統傳統基礎較差，經營形式和經營檔次都相對較13、低，同時考慮到項目住宅因素的 影響，這些都成為本項目的限制因素。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 機會（機會（OpportunityOpportunity）東莞的產業結構和城市地位形成了其一定的影響力，輻射力可以覆蓋東莞城區及周邊鎮區范圍；經濟的高速發展帶來的是人民生活水平和消費層次的提高，人們在休閑娛樂方面的消費將持續增長；東莞城市發展和產業結構升級調整，帶來更多的“三高”人群，消費結構和消費水平也在升級；芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 威脅（威脅（ThreatThreat）東莞城區內已有的小商品專業市場已經形成了其品牌知名度，擁有了固定的客戶群，難以動搖其根基；東莞區14、域內的其他小商品專業市場發展成熟、輻射區域廣，壓縮了東莞小商品批發專業市場的發展空間；東莞商業地產的過剩對投資客戶的信心有很大的影響。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 在以上各項因素中，有幾項劣勢是無法規避的，也難以轉化，我們稱為市場定位的限制條件：規模限制：規模限制：項目規模中等決定了項目的形態與業態不能選擇大展場式，必須以內街小商鋪形式面向市場；地價限制：地價限制：項目地段地價高，必然帶來較高的租金要求，決定項目必須引入高質、高附加值產品作為業態組合；住宅區限制：住宅區限制：市場業態必須考慮建筑形態、噪音干擾、環境衛生等與住宅項目的配合；本項目要建設成小商品批發兼零售的專業市場，15、就必須解決或規避以上幾個方面的問題本項目要建設成小商品批發兼零售的專業市場，就必須解決或規避以上幾個方面的問題芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 定位目標定位目標 將本項目打造成將本項目打造成東莞東城片區專業市場集群中東莞東城片區專業市場集群中最具影響力的、與住宅和諧共存的商業步行街形態最具影響力的、與住宅和諧共存的商業步行街形態的專業市場的專業市場。使之成為東莞使之成為東莞城市發展的一個有機整體城市發展的一個有機整體，形成，形成商品集散地的同時成為商品集散地的同時成為城市中心的購物消費樂園城市中心的購物消費樂園。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 關 于 商 業 地 產 的 16、形 態項目S W O T分析項目屬性定位目標客戶定位項目業態定位項目形象定位芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 （一）、商品類型（一）、商品類型本項目小商品批發兼零售的市場定位確定后，我們必須對項目的屬性定位進行明確，對項目后期的招商經營明確方向，東莞雖然產業特征明顯，但是基本形成以“一鎮一產業”的特色，而且相應的專業市場都是就地形成，并且已經成熟、接近飽和，要想與他們爭奪市場困難太大。生活消費類的專業市場需要的是輻射范圍內足夠的消費力。東莞經濟發展水平已經可以支撐生活、休閑相關產品形成專業市場。而且與住宅項目的結合可以更為緊密，因此，本項目商品類型的定位：生活消費類的專業市場生活消費17、類的專業市場芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 （二）、商圈范圍（二）、商圈范圍生活消費類的專業市場首先面對的客戶圈層就是項目周邊區域范圍內，考慮本項目的規模和交通條件，我們認為，本項目的商圈首先是輻射東莞城區及周邊鎮區范圍，在建立品牌知名度的同時逐步擴張輻射到東莞其他鎮區及珠三角其他城市；因此，從商圈的輻射范圍考慮，這是：服務東莞城區及周邊鎮區、輻射全東莞的專業小商品批發零售市場服務東莞城區及周邊鎮區、輻射全東莞的專業小商品批發零售市場芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 （三）經營形式（三）經營形式消費類專業市場要做大規模，首先要形成區域內的批發中心，同時要兼顧交通方便的零售18、客戶。所以，從經營形式看，本項目定位應該是：批發為主、批零兼營的專業市場綜合以上分項考慮，本項目的整體定位是：服務東莞城區及周邊鎮區、輻射全東莞服務東莞城區及周邊鎮區、輻射全東莞批發為主、批零兼營的生活消費類專業市場芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 關 于 商 業 地 產 的 形 態項目S W O T分析項目屬性定位目標客戶定位項目業態定位項目形象定位芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 專業市場的目標客戶比較復雜，根據開發商的開發目標和專業市場的整體屬性定位，本項目的目標客戶分為三大類，一類是商鋪購買者；第二類經營者，商鋪租賃對象；另一類是專業市場商品消費者。這三類目標客戶又19、會互相影響，甚至互相轉化。其基本關系如圖所示：商鋪買家商鋪買家經營商戶經營商戶消費消費客戶群客戶群交易行為交易行為看好看好芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 (一)、商鋪購買者1 1、投資客、投資客本地人，來自城區或者周邊鎮區，本地人，來自城區或者周邊鎮區，“一鋪養三代一鋪養三代”的觀念的觀念深入人心，有閑錢又具備投資意識，買鋪收租已經成為他們深入人心，有閑錢又具備投資意識，買鋪收租已經成為他們的樂趣；的樂趣；外來人士，在東莞多年，積蓄了一定資金，股票一直在跌，外來人士，在東莞多年，積蓄了一定資金，股票一直在跌，銀行利息太低，買個鋪等升值是他們的一大選擇。銀行利息太低，買個鋪等升值是他20、們的一大選擇。2 2、經營商、經營商部分廠家，直接將專業市場作為產品展示的窗口，部分具部分廠家，直接將專業市場作為產品展示的窗口，部分具有資金實力的甚至將此作為營銷渠道，成為辦公、經營合一有資金實力的甚至將此作為營銷渠道，成為辦公、經營合一的場所；的場所；小商戶，自己買鋪位經營，在市場內解決生意、生活的全小商戶，自己買鋪位經營，在市場內解決生意、生活的全部問題，即使不做了還可以轉讓或者出租收益。部問題，即使不做了還可以轉讓或者出租收益。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 （二）、經營商戶小型生產廠家，需要向市場直接展示產品，直接設點小型生產廠家，需要向市場直接展示產品，直接設點經營；經21、營；零散的批發商，本來在城區零散經營，規模、檔次有零散的批發商，本來在城區零散經營，規模、檔次有限，難以吸引客流，愿意集中經營；限，難以吸引客流，愿意集中經營；有意投資批發業務的小生意商戶，周邊的朋友或者親有意投資批發業務的小生意商戶，周邊的朋友或者親戚是做開這一行，賺錢的示范效應使他們有意投資經營；戚是做開這一行，賺錢的示范效應使他們有意投資經營；配套功能的經營者，例如銀行、工商、郵政、物流等配套功能的經營者，例如銀行、工商、郵政、物流等部門。部門。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 （三）、消費客戶與專業市場定位商品相關的散落在城區和各鎮區、管理區、工廠區的零售店；各地的二級批發商22、；學校、機關、企業單位、社團等團體，在商品批量消費時自然需要找到合適的批發供應地；區域交通方便、一定車程范圍內的零散消費人群，有需求、有一定消費能力、有品位的一群人，但他們在追求消費樂趣的同時同樣會考慮成本因素，因此，專業市場會成為他們某些生活用品批量購物的首選。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 關 于 商 業 地 產 的 形 態項目S W O T分析項目屬性定位目標客戶定位項目業態定位項目形象定位芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 生活消費類產品類別也是數不勝數，我們認為，必須走差異化和市場空缺的方向。在東莞，我們認為太單一的消費類產品如果離開產業支撐，其市場容量有限，因此23、必須將相類似或者關聯的商品集合起來才能形成相應規模的市場。商品的類別雖不單一，甚至有點雜，但業態是有關聯的，做到形散而神不散，可以通過命名來統一形象。本項目的具體業態定位，有待我們對東莞市場進行深入的市場調查和分析后再進行確定，同時也要根據招商的具體進程進行調整，現對銷售批發市場的業態進行列舉幾個方向，作參考用；芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 一、生活水平提升的裝飾精品類方向一、生活水平提升的裝飾精品類方向 日常生活無非是衣食住行，生活水平提升后，在?。揖樱┖托校ㄆ嚕┓矫娴囊笠呀洸煌酝?，尤其是裝飾用品，將其可以結合成一類市場。汽車美飾系列；汽車美飾系列；家居裝飾精品系列；家24、居裝飾精品系列；園藝系列；園藝系列；藝苑長廊系列藝苑長廊系列芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 二、休閑娛樂保健需求的商品方向二、休閑娛樂保健需求的商品方向 生活水平提升后，人們自然在休閑、娛樂、保健方面產生需求，從之前的統計數據可以發現，東莞市民在娛樂方面的開支占總支出的14%以上。婦嬰、老人保健用品系列；婦嬰、老人保健用品系列；休閑產業系列；休閑產業系列；美容美發系列：美容美發系列：芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 三、餐飲業、日雜用品方向三、餐飲業、日雜用品方向餐飲業的許多用品與人們生活中的日雜用品處于重疊狀態，因此總體需求量比較大。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 25、思 考 關 于 商 業 地 產 的 形 態項目S W O T分析項目屬性定位目標客戶定位項目業態定位項目形象定位芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 命名建議1：芳桂園小商品批發城芳桂園小商品批發城廣告語：紅火生意紅火生意 批發財富批發財富 命名建議2：嶺南小商品城嶺南小商品城廣告語：小世界小世界 大生活大生活 命名建議3：芳桂園生活精品批發中心芳桂園生活精品批發中心廣告語：精品世界，精彩生活，精彩生活，芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 項目的形象和概念對于項目的作用在許多項目已經得到驗證，我們認為其主要作用是：項目形象概念是一條主線和統領全局的制高點，可以將組成項目產品特色的26、各要素串起來形成完整的主題 形象概念是一種推廣手段，建立項目的品牌知名度和美譽度 芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 項目形象概念定位項目形象概念定位雖然本項目是主要面向東莞城區及周邊鎮區的市場，但要輻射東莞整個區域，必須拔高項目的形象。至少在輻射范圍內我們要做到行業領袖、市場導向行業領袖、市場導向的地位。因此總體的形象概念定位是：行業領跑者、專業風向標行業領跑者、專業風向標為使設定的市場方向易于辨別和推廣，我們對本項目命名的有幾個方面的考慮，并給出相應的廣告語。命名的原則必須是使項目定位的產品系列能有機地融合在同一主題下，市場識別性更強。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考|第27、二章 經營理念與模式|芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 一、招商先行商業地產的開發模式往往都是招商先行。只有成功的招商，才能有效提升商鋪的價值，從而實現發展商的贏利模式。即使是定位非常準確，一個新興專業市場的培育，還是往往需要23年的時間。如何快速實現發展商的資金回收計劃，必須引導第一類目標客戶對本項目市場前景的認同，使其對投資回報有合理的預期，對投資風險有恰當的評估；先行引入商家經營就是通過對第二類目標客戶對項目和市場的認同來聚集市場人氣，帶動商鋪的出租和銷售。兩種方式可以采用：一是給予商家一定的免租期或者其它優惠條件；二是發展商自行組織貨源，先行啟動部分商鋪的經營。芳 桂 園 項28、 目 商 鋪 策 劃 思 考 二、品牌戰略但光有招商還不夠，后期的經營決定了項目能否最終獲得成功。如何引導項目的經營，我們認為，必須站在戰略高度，引入品牌戰略。只有通過推廣、運營建立起專業市場的品牌，才能確保其永續經營的可能性。品牌的價值在于通過營銷手段建立品牌知名度后，逐步形成自身的美譽度和客戶的消費忠誠度，在成客戶的品牌意識，在購買過程中給予客戶價值滿足感。從而使客戶產生重復購買的行為。品牌的初期階段需要相關的策略進行推廣；中后期更需要的是依靠創新的服務和確保供應商品的質量進行品牌維護。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 三、營銷策略思考1、同質化的時代、同質化的時代 如今你隨便舉29、一種商品或者品牌，人們都可以在幾秒鐘提出完全可以替代的商品或品牌。批發市場，即使在同一個城市或地區，都可以找到經營同類商品的批發市場。思考思考差異化的策略是創造成功機會的關鍵點。差異化的策略是創造成功機會的關鍵點。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 2、差異化的觀念、差異化的觀念 差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費需求，是根據市場導向來創新產品。對于批發市場的營銷，大部分的企業招商都是環繞著如何把目標客戶招進來，而我們的營銷觀念是如何為企業創造一個吸引最終客戶到來的商業平臺。結論企業進場的目的是創造利潤！芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 3 3、消費個性化、30、消費個性化 如今的社會，人們對生活的形態有更多的選擇需求，追求消費個性化，厭煩單調不合口味的商品已形成一種趨勢。如何實現選擇新穎、獨特的商品，并實現購物的小批量，多品種而不增加過高的成本是很重要的環節。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 4 4、增加相互溝通、增加相互溝通 在關系營銷的時代，投資人、目標客戶和消費者將是一個共同的利益集團。注重市場主體的培育，通過多種手段，使企業在銷售出商品的同時，獲得市場的信息。使消費者了解市場的趨勢，新產品的推出，更好地服務最終消費者，是保證不造成“空場”的最好，也是唯一途徑。結論結論 交流、對話、溝通形成三位一體，建立戰略聯盟的伙伴關系。交流、對話31、溝通形成三位一體，建立戰略聯盟的伙伴關系。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 四、營銷戰術四、營銷戰術1 1、先聲奪人、先聲奪人 小商品市場對于東莞尚是一個比較新的概念，根據這一概念進行功能的策劃與規劃，并集中精力做好市場營銷推廣，從而在東莞區域板塊引起震蕩，在商業地產領域引人注目。結論結論 先聲奪人的概念有兩個，一個是項目在區域板塊的獨特性；另一個是項目先聲奪人的概念有兩個，一個是項目在區域板塊的獨特性；另一個是項目開的品牌推廣。開的品牌推廣。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 2 2、區域造勢、區域造勢 對于商業地產而言，區域的商業成熟度往往決定了項目的生死，很多大型商業32、地產項目的運作都是先從區域造勢開始。項目位于東莞東城區域經濟繁華地帶，區域優勢不言而譽，借助良好的區域優勢進行充分運作，對項目將取到重大作用。結論結論 炒區域、炒板塊。炒區域、炒板塊。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 3 3、練就內功、練就內功在東莞這個商業市場發達與商鋪投資成熟的區域，項目必須做的精益求 精，超出市場現狀才能獲得各方的青瞇。營造完善的服務功能，提供多種交易功能創新的交易空間設計與景觀營造；舉辦多種促銷經營活動，增加項目的特色與品位；結論結論 項目產品策略：以精制勝，做足內涵，突出優勢。項目產品策略：以精制勝，做足內涵，突出優勢。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思33、 考 4 4、差異競爭、差異競爭 東莞是個專業市場集中的區域，項目的小商品市場必須在功能定位、目標市場定位、檔次水平等方面尋求與現有在營市場的差異化，避免同周邊成熟完善的其它專業市場形成同構性競爭。結論結論 競爭策略：以差異化尋求生存與旺場經營。競爭策略：以差異化尋求生存與旺場經營。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 5 5、復合營銷、復合營銷東莞商業地產與專業市場經過多年的開發，營銷策略成熟，手法與概念層出不窮，單一的營銷手段已不成致勝于市場。項目需要再營銷進行創新，挖掘資源，形成復合營銷，才能跳出市場，致勝市場。結論結論 營銷策略：創新、多樣化、整合。營銷策略：創新、多樣化、整合。芳 桂 園 項 目 商 鋪 策 劃 思 考 THANKS!THE END