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1、香江生態麗景商鋪香江生態麗景商鋪首期營銷策劃方案首期營銷策劃方案目目 錄錄 SWOTSWOT分析及賣點梳理分析及賣點梳理 業態業態/業種定位業種定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及項目定位案名及項目定位 商業規劃建議商業規劃建議63 7 重要建議：招商工作勢在必行重要建議：招商工作勢在必行 首期開盤前媒介計劃首期開盤前媒介計劃 營銷策略營銷策略6項目項目SWOTSWOT分析分析優勢優勢站后板塊定位為居民聚居區，現階段和未來都將有大量人口入住，區塊站后板塊定位為居民聚居區，現階段和未來都將有大量人口入住，區塊內的消費潛力旺盛。內的消費潛力旺盛。香江生態麗景是建筑面積逾香江生態麗景2、是建筑面積逾4040萬平方米的大型社區，入住人口將形成極萬平方米的大型社區，入住人口將形成極大的人氣和購買力。大的人氣和購買力。項目毗鄰新站區行政商務中心和總部經濟大廈，位居新站板塊核心區域。項目毗鄰新站區行政商務中心和總部經濟大廈，位居新站板塊核心區域。項目產品均為項目產品均為20902090平方米現鋪，即買即用。平方米現鋪，即買即用。本項目為香港香江集團實力鉅獻，品牌開發商帶來品質保障本項目為香港香江集團實力鉅獻，品牌開發商帶來品質保障!項目項目SWOTSWOT分析分析劣勢劣勢周邊社區入住率低，尚未形成整體商業氛圍。周邊社區入住率低，尚未形成整體商業氛圍。項目規劃為單邊沿街商業，街道長，分3、布散，不易形成街鋪的濃厚商項目規劃為單邊沿街商業，街道長，分布散，不易形成街鋪的濃厚商業氛圍。業氛圍。項目為住宅底商，不能用于餐飲業態，商戶經營方式受限制。項目為住宅底商，不能用于餐飲業態，商戶經營方式受限制。項目周邊交通情況不是很理想。項目周邊交通情況不是很理想。項目項目SWOTSWOT分析分析機會點機會點鋪面面積適中，單價低，總價低，投資起點低，投資人群廣！鋪面面積適中，單價低，總價低，投資起點低，投資人群廣！項目項目SWOTSWOT分析分析威脅點威脅點周周邊邊多多個個項項目目的的商商鋪鋪即即將將推推出出，如如“家家天天下下”的的商商業業體體量量逾逾1010萬萬方方，對對本項目沖擊很大。本4、項目沖擊很大。賣點梳理賣點梳理地處新站大型居民聚集區，地處新站大型居民聚集區，地處新站大型居民聚集區，地處新站大型居民聚集區，背倚逾背倚逾背倚逾背倚逾4040萬方萬方萬方萬方“香江生態麗景香江生態麗景香江生態麗景香江生態麗景”大型社大型社大型社大型社區，區域人口密集，消費潛力巨大！區，區域人口密集，消費潛力巨大！區，區域人口密集，消費潛力巨大！區，區域人口密集，消費潛力巨大！強大消費群體強大消費群體強大消費群體強大消費群體20902090平米黃金旺鋪均已實景現房呈現，無需等待，即買、即用、即平米黃金旺鋪均已實景現房呈現，無需等待，即買、即用、即平米黃金旺鋪均已實景現房呈現，無需等待，即買、即用5、即平米黃金旺鋪均已實景現房呈現，無需等待，即買、即用、即收益！收益！收益！收益！現鋪即買即賺現鋪即買即賺現鋪即買即賺現鋪即買即賺毗鄰新站區行政商務中心及總部經濟大廈，雄踞區域中央核心，新站毗鄰新站區行政商務中心及總部經濟大廈，雄踞區域中央核心，新站毗鄰新站區行政商務中心及總部經濟大廈，雄踞區域中央核心，新站毗鄰新站區行政商務中心及總部經濟大廈，雄踞區域中央核心，新站區未來的核心商圈！區未來的核心商圈！區未來的核心商圈！區未來的核心商圈！未來核心商圈未來核心商圈未來核心商圈未來核心商圈香港升輝集團實力鉅獻，品牌開發商品質保障為投資保駕護航香港升輝集團實力鉅獻，品牌開發商品質保障為投資保駕護航!6、品牌實力保障品牌實力保障品牌實力保障品牌實力保障站后板塊環境優越，區域發展勢頭強勁，板塊升值空間巨大，帶來無站后板塊環境優越，區域發展勢頭強勁，板塊升值空間巨大，帶來無站后板塊環境優越，區域發展勢頭強勁，板塊升值空間巨大，帶來無站后板塊環境優越，區域發展勢頭強勁，板塊升值空間巨大，帶來無限投資錢景！限投資錢景！限投資錢景！限投資錢景！升值潛力巨大升值潛力巨大升值潛力巨大升值潛力巨大 SWOTSWOT分析及賣點梳理分析及賣點梳理 業態業態/業種定位業種定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及項目定位案名及項目定位 商業規劃建議商業規劃建議63 7 重要建議：招商工作勢在必行重要建議：7、招商工作勢在必行 首期開盤前媒介計劃首期開盤前媒介計劃 營銷策略營銷策略6重要客群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的自用型商戶。邊緣客群：省內其它地市，具備一定經濟實力，看好合肥發展前景的專業投資者核心客群：看好本區域發展的合肥市內投資者;有投資意識，并需要倉儲空間的周邊各大專業市場經營戶；目標客群定位目標客群定位目標客群職業描述124私營業主、個體工商戶私營業主、個體工商戶私營業主、個體工商戶私營業主、個體工商戶周邊專業市場商戶周邊專業市場商戶周邊專業市場商戶周邊專業市場商戶“坐家坐家坐家坐家”婦女婦女婦女婦女投資暴發戶投資暴發戶投資暴發戶投資暴發戶目標客群定位目標客群定位3 目標8、客層的購買心態 根據使用目的劃分目標客戶群，本案目前周邊商業氛圍不夠濃郁，購買根據使用目的劃分目標客戶群，本案目前周邊商業氛圍不夠濃郁，購買根據使用目的劃分目標客戶群，本案目前周邊商業氛圍不夠濃郁，購買根據使用目的劃分目標客戶群，本案目前周邊商業氛圍不夠濃郁，購買群體主要以投資為主要購買目的。群體主要以投資為主要購買目的。群體主要以投資為主要購買目的。群體主要以投資為主要購買目的。目標客群分析目標客群分析 看中本案單價不高，又是現鋪，投資風險小，未來區域發展潛力巨大。手頭有一定閑余資金，但缺乏投資渠道，從眾、跟風心理較強。項目案名項目案名“香江”既是公司名稱，也是項目的名稱，取名“香江街”具有9、很好的傳承性。香港升輝投資集團匯集中港兩地優勢，將世界級建筑經典引入國內，積累與承載城市人文，賦予建筑獨特靈魂，實現國人品位世界，成就業主完美生活，再創升輝輝煌！“香江”是香港的別名，香港是國際化大都市，商業、貿易十分發達，案名“香江街”完美體現了項目的商業街定位，并寄托了良好的發展愿景。項目定位項目定位2009y：今年已經是2008年，用“2009y”可以傳神表達“即將實現的未來”這層意思。新站區核心：本案緊靠新站區未來的管委會和總部基地。從板塊上來看，屬于板塊的核心位置。“核心”代表著價值，代表著商機。主打推廣口號主打推廣口號搶占商鋪原始股搶占商鋪原始股 SWOTSWOT分析及賣點梳理分析10、及賣點梳理 業態業態/業種定位業種定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及項目定位案名及項目定位 商業規劃建議商業規劃建議63 7 重要建議：招商工作勢在必行重要建議：招商工作勢在必行 首期開盤前媒介計劃首期開盤前媒介計劃 營銷策略營銷策略6第一部分第一部分 功能及業態定位功能及業態定位功能及業態定位功能定位：1、社區的商業便利配套；2、區域的商業中心。業態定位：便利店+專賣店 （適合街鋪物業形態的業態，包括便利店、專賣店、專業市場三類。專業市場業態風險太大，必須成立專門的商管公司進行市場運營，方才能夠成市，而這不是開發商的初衷。所以選擇了便利店和專業店兩個業態）第二部分第二部分 11、業種定位業種定位業種定位n能夠符合社區商業及主題步行街經營形態的業種n無污染、無公害、不會產生強噪音、異味等擾民現象n具備一定文化氣息或民族傳統內涵業種定位的原則：家裝家藝：家庭裝飾設計、裝修；建材、家私、布藝、飾品的銷售等。文化廣告：戶外廣告裝飾、噴繪、印刷、裝幀制作。服飾用品：服裝、鞋帽、裝飾等服飾永平的簡單加工、制作、零售、設計、訂做。工藝薈萃：徽派特色工藝品、傳統工藝的生活用品的制作、銷售等。居民配套：干洗鋪、冷飲冰吧、蛋糕街、熟食街(中心街區便民配套）、診所、藥店等。業種定位（續）業種定位（續）居飾街家裝家藝文翰街文化廣告錦衣街服飾用品徽藝街工藝薈萃百業街居民配套 SWOTSWOT分12、析及賣點梳理分析及賣點梳理 業態業態/業種定位業種定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及項目定位案名及項目定位 商業規劃建議商業規劃建議63 7 重要建議：招商工作勢在必行重要建議：招商工作勢在必行 首期開盤前媒介計劃首期開盤前媒介計劃 營銷策略營銷策略6文翰街徽藝街錦衣街百業街街區布局規劃居飾街 SWOTSWOT分析及賣點梳理分析及賣點梳理 業態業態/業種定位業種定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及項目定位案名及項目定位 商業規劃建議商業規劃建議63 7 重要建議：招商工作勢在必行重要建議：招商工作勢在必行 首期開盤前媒介計劃首期開盤前媒介計劃 營銷策略營銷策略13、6招商工作招商工作勢在必行勢在必行 商業氛圍能夠提升商業項目的商業價值，更從而提升銷售價格和銷售進度。“招商”往往是商業物業銷售過程中的強心針和重中之重。雖然，甲方顧慮到“返租”帶來的麻煩，但成立“升輝香江街招商中心”進行必要的招商還是非常有必要的。整體招商能整體招商能夠營造更好的商夠營造更好的商業氛圍，增加投業氛圍，增加投資業主的信心，資業主的信心，有利于后期商鋪有利于后期商鋪及住宅的銷售。及住宅的銷售。招商帶來招商帶來的好處的好處 整體招商能整體招商能使商業布局更加使商業布局更加合理，最大限度合理，最大限度的挖掘商鋪的價的挖掘商鋪的價格空間，同時有格空間，同時有利于消化位置比利于消化位置比14、較偏的商鋪。較偏的商鋪。招商工作招商工作刻不容緩刻不容緩招商中心的功能：1、根據業種規劃，主動尋找適合的商家，盡快進場，實現商業氛圍。2、為業主服務，增加業主的滿意度，間接提升銷售率。招商中心的作業流程：尋找適合的商家信息聯系、洽談進場意向簽訂租賃合同未銷售商鋪，銷售部可以繼續帶租約銷售。SWOTSWOT分析及賣點梳理分析及賣點梳理 業態業態/業種定位業種定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及項目定位案名及項目定位 商業規劃建議商業規劃建議63 7 重要建議：招商工作勢在必行重要建議：招商工作勢在必行 首期開盤前媒介計劃首期開盤前媒介計劃 營銷策略營銷策略6媒介策略媒介組合媒介策15、略媒介組合 為有效控制媒介為有效控制媒介為有效控制媒介為有效控制媒介成本，提高媒介成本，提高媒介成本，提高媒介成本，提高媒介推廣的效果，首推廣的效果，首推廣的效果，首推廣的效果，首先應控制媒介類先應控制媒介類先應控制媒介類先應控制媒介類型，其次要在媒型，其次要在媒型，其次要在媒型，其次要在媒體選擇時明確次體選擇時明確次體選擇時明確次體選擇時明確次要、重要媒體。要、重要媒體。要、重要媒體。要、重要媒體。媒介組合策略媒介組合策略媒介組合策略媒介組合策略分析核心客群及重分析核心客群及重分析核心客群及重分析核心客群及重要客群獲得信息的要客群獲得信息的要客群獲得信息的要客群獲得信息的主要渠道，選擇適主要16、渠道，選擇適主要渠道，選擇適主要渠道，選擇適合的分眾媒體，將合的分眾媒體，將合的分眾媒體，將合的分眾媒體，將提高媒介推廣的效提高媒介推廣的效提高媒介推廣的效提高媒介推廣的效果。果。果。果。媒介策略媒介組合媒介策略媒介組合大眾媒介類型的選擇：大眾媒介類型的選擇：大眾媒介類型的選擇：大眾媒介類型的選擇：報紙：作為房地產媒介的主渠道；應選用。電視：因為費用高、不適合房產信息承載要求；應放棄。廣播：不適合房產信息承載要求；應放棄。雜志：合肥沒有權威的本地品牌雜志；應放棄。戶外：大市場周邊的戶外廣告牌對經營戶有吸引力；應選用。互聯網：商鋪投資客戶上網較少，應放棄。大眾媒介主要選用：報紙、戶外分眾媒介類型17、的選擇：分眾媒介類型的選擇：分眾媒介類型的選擇：分眾媒介類型的選擇：樓宇電視：受眾與客群重疊較少；應放棄。公交電視：受眾與客群完全不符；應放棄。商業信函：對合肥各大專業市場如安徽大市場及項目周邊市場的經營戶進行針對性投放及派發；應選用。DM雜志：合肥樓市的受眾與項目投資客群非常重合；應選用。小區布告牌：受眾與客群重疊較少；應放棄。分眾媒介選用：DM雜志、商業信函媒介策略媒介組合媒介策略媒介組合 SWOTSWOT分析及賣點梳理分析及賣點梳理 業態業態/業種定位業種定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及項目定位案名及項目定位 商業規劃建議商業規劃建議63 7 重要建議：招商工作勢在必18、行重要建議：招商工作勢在必行 首期開盤前媒介計劃首期開盤前媒介計劃 營銷策略營銷策略6新安晚報：安徽商報：合肥晚報：安徽市場報：媒介計劃（報紙）媒介計劃（報紙）一一二二三三四四五五六六日日131415161718192021222324252627282930亮相篇：3月18日、3月19日吸籌篇：3月20日、3月21日、3月25日開盤篇：3月26日、3月27日商業信函和商業信函和DM投遞投遞一一二二三三四四五五六六日日131415161718192021222324252627282930在3月19日-22日期間，印刷5萬份DM單張，以新站區各批發市場、商鋪為主、全市各區批發市場、商鋪為輔，委托合肥郵政局商業信函中心二網投遞。目目 錄錄 SWOTSWOT分析及賣點梳理分析及賣點梳理 業態業態/業種定位業種定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及項目定位案名及項目定位 商業規劃建議商業規劃建議63 7 重要建議：招商工作勢在必行重要建議：招商工作勢在必行 首期開盤前媒介計劃首期開盤前媒介計劃 營銷策略營銷策略6營銷策略營銷策略客戶的成功才是我們永遠的桂冠客戶的成功才是我們永遠的桂冠 !ADD：合肥市宣城路98號怡景花園2號 TEL：+86-551-4650055 4659922 FAX：+86-551-4678158 MAIL：