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1、新新年倒年倒年倒年倒計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)時(shí)時(shí)音音音音樂(lè)樂(lè)晚晚晚晚會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)策策策策劃方案劃方案劃方案劃方案策劃：佛山電視臺(tái)經(jīng)營(yíng)中心三水業(yè)務(wù)部策劃：佛山電視臺(tái)經(jīng)營(yíng)中心三水業(yè)務(wù)部策劃：佛山電視臺(tái)經(jīng)營(yíng)中心三水業(yè)務(wù)部策劃：佛山電視臺(tái)經(jīng)營(yíng)中心三水業(yè)務(wù)部 20072007年年年年1010月月月月1項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：迎2008年新年倒計(jì)時(shí)音樂(lè)晚會(huì)將由佛山電視臺(tái)三水分臺(tái)全力策劃，動(dòng)感的舞臺(tái)設(shè)計(jì)、時(shí)尚火辣的節(jié)目、奪人眼球的倒計(jì)時(shí)儀式將是晚會(huì)的主要“亮點(diǎn)”。屆時(shí)將會(huì)屆時(shí)將會(huì)創(chuàng)下一個(gè)佛山三水嶄新的新年倒計(jì)時(shí)歷史之最創(chuàng)下一個(gè)佛山三水嶄新的新年倒計(jì)時(shí)歷史之最佛山最大的新年倒計(jì)時(shí)誕生。佛山最大的新年倒計(jì)時(shí)誕生2、。晚會(huì)將邀請(qǐng)區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)代表和社會(huì)各界知名人士的共同參與，同時(shí)也將會(huì)吸引眾多市民一起同樂(lè)，成為佛山三水最矚目的倒計(jì)時(shí)晚會(huì)，也是迎新的一大盛事!2活動(dòng)簡(jiǎn)介：活動(dòng)簡(jiǎn)介：活動(dòng)簡(jiǎn)介：活動(dòng)簡(jiǎn)介：活動(dòng)主題：活動(dòng)主題：燃點(diǎn)新色彩新年倒計(jì)時(shí)音樂(lè)晚會(huì)活動(dòng)主辦：活動(dòng)主辦：佛山電視臺(tái)三水分臺(tái) （商業(yè)合作客戶）活動(dòng)協(xié)辦：活動(dòng)協(xié)辦：（商業(yè)合作客戶）活動(dòng)支持：活動(dòng)支持：（商業(yè)合作客戶）活動(dòng)地點(diǎn)：活動(dòng)地點(diǎn)：佛山三水廣場(chǎng)北廣場(chǎng)(待定)活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：2007年12月31 晚 9:00至12:003領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓等人啟動(dòng)晚會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓等人啟動(dòng)晚會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓等人啟動(dòng)晚會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓等人啟動(dòng)晚會(huì)，“燃點(diǎn)”本晚會(huì)，啟動(dòng)倒計(jì)時(shí)與市民共3、度盛事時(shí)尚火辣節(jié)目時(shí)尚火辣節(jié)目時(shí)尚火辣節(jié)目時(shí)尚火辣節(jié)目，盡顯佛山三水的迷人魅力，同時(shí)也結(jié)合08年是中國(guó)奧運(yùn)奪人眼球的倒計(jì)時(shí)奪人眼球的倒計(jì)時(shí)奪人眼球的倒計(jì)時(shí)奪人眼球的倒計(jì)時(shí)，當(dāng)晚誕生佛山最大的新年倒計(jì)時(shí)，萬(wàn)人同賀迎新舞臺(tái)設(shè)計(jì)舞臺(tái)設(shè)計(jì)舞臺(tái)設(shè)計(jì)舞臺(tái)設(shè)計(jì)，營(yíng)造“迎接閃耀未來(lái)，燃點(diǎn)無(wú)窮希望”觀眾置身于激情中亮點(diǎn)元素：亮點(diǎn)元素：亮點(diǎn)元素：亮點(diǎn)元素：4 三水地皇之稱(chēng)恒達(dá)花園，立志打造國(guó)際品質(zhì)的人居典范。項(xiàng)目雖然具有獨(dú)特性，但是三水樓盤(pán)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。有東海南灣、麗日天鵝湖、綠湖愛(ài)倫堡、千葉花園、麗日?qǐng)?jiān)美等。元旦前（12月）各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一定大舉進(jìn)行廣告和活動(dòng)等的宣傳聲勢(shì)，尤其同在西南城區(qū)的東海南灣是有力的競(jìng)爭(zhēng)4、對(duì)手，對(duì)恒達(dá)花園的品牌宣傳非常不利。本次合作計(jì)劃以新年倒計(jì)時(shí)音樂(lè)晚會(huì)作為契機(jī)，在三水人流量最旺的地段（三水廣場(chǎng)）舉辦倒計(jì)時(shí)活動(dòng)，在三水人流量最旺的地段（三水廣場(chǎng)）舉辦倒計(jì)時(shí)活動(dòng)，當(dāng)晚，恒達(dá)花園的一棟樓將變?yōu)槠恋漠?dāng)晚，恒達(dá)花園的一棟樓將變?yōu)槠恋摹俺鞘械貥?biāo)城市地標(biāo)”，我們專(zhuān)為恒達(dá)花園度身，展現(xiàn)其城，我們專(zhuān)為恒達(dá)花園度身，展現(xiàn)其城市地皇的非常魅力。市地皇的非常魅力。12月將進(jìn)行品牌宣傳計(jì)劃，以密集的活動(dòng)報(bào)道，大型的戶外活動(dòng)，迅速提升恒達(dá)花園的品牌知名度和美譽(yù)度，同時(shí)給予三水市民一個(gè)同時(shí)給予三水市民一個(gè)0808年的新年禮物和終身難忘的美好回憶！年的新年禮物和終身難忘的美好回憶！恒達(dá)國(guó)際合作計(jì)劃恒達(dá)5、國(guó)際合作計(jì)劃恒達(dá)國(guó)際合作計(jì)劃恒達(dá)國(guó)際合作計(jì)劃5誕生佛山最大的倒計(jì)時(shí)（誕生佛山最大的倒計(jì)時(shí)（誕生佛山最大的倒計(jì)時(shí)（誕生佛山最大的倒計(jì)時(shí)（PANIPANIPANIPANI燈）燈）燈）燈）案例：案例：案例：案例：上海新天地2004年倒計(jì)時(shí)活動(dòng)在安排上較第一屆有了新的創(chuàng)意。新建的升降表演舞臺(tái)設(shè)在人工湖中央，首次引入奧地利的Pani投影技術(shù)，使湖面長(zhǎng)達(dá)73米的投影屏幕形成水幕、光影、多媒體影音交相輝映。形式：形式：形式：形式：利用奧地利的Pani投影技術(shù)，將圖片倒影到“恒達(dá)花園”樓身上。光影、多媒體影音交相輝映。當(dāng)晚該樓將形成一個(gè)耀眼奪目的城市標(biāo)志！倒數(shù)時(shí)配合上煙火效果，將是三水最盛大和激情飛揚(yáng)的戶外晚6、會(huì)！（另外兩幅效果圖是在香港和臺(tái)灣用PANI燈的商業(yè)宣傳效果圖。）6整合推廣整合推廣多媒體的后續(xù)宣傳多媒體的后續(xù)宣傳燃點(diǎn)新色彩燃點(diǎn)新色彩新年倒計(jì)時(shí)音樂(lè)晚會(huì)新年倒計(jì)時(shí)音樂(lè)晚會(huì)（1212月月3131日晚）日晚）前期廣告宣傳前期廣告宣傳新聞和新聞和專(zhuān)題報(bào)道專(zhuān)題報(bào)道預(yù)熱宣傳期引爆點(diǎn)后續(xù)恒溫期7冠名主辦贊助明細(xì)：冠名主辦贊助明細(xì)：冠名主辦贊助明細(xì)：冠名主辦贊助明細(xì)：合作項(xiàng)目合作項(xiàng)目合作明細(xì)合作明細(xì)宣傳宣傳電視電視臺(tái)宣臺(tái)宣傳傳：在佛山電視臺(tái)三水分臺(tái)翡翠臺(tái)、本港臺(tái)晚間播出活動(dòng)宣傳片前10天各3次/天，后10天各4次/天。宣傳周期20天，合共播出140次。電電臺(tái)宣臺(tái)宣傳傳：佛山電臺(tái)繽紛906（FM906三水廣7、播），播出5次/天，30秒活動(dòng)廣告宣傳，宣傳周期10天，合共50次。專(zhuān)題節(jié)專(zhuān)題節(jié)目宣目宣傳傳：三水縱橫節(jié)目針對(duì)活動(dòng)的前后各進(jìn)行軟性報(bào)道。多家知名媒體，采多家知名媒體，采訪報(bào)訪報(bào)道本次活道本次活動(dòng)動(dòng)。佛山電視臺(tái)三水分臺(tái)、南方日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、佛山日?qǐng)?bào)、珠江時(shí)報(bào)、珠江商報(bào)、佛山廣播電視周報(bào)。均均軟軟性性報(bào)報(bào)道本次活道本次活動(dòng)動(dòng)盛況，盛況，體體現(xiàn)現(xiàn)出客出客戶戶元素。元素。宣宣傳傳體體現(xiàn)現(xiàn)：形式如，“恒達(dá)花園與三水市民一起邁進(jìn)2008年，期待您參與燃點(diǎn)新色彩新年倒計(jì)時(shí)音樂(lè)晚會(huì)。”宣宣傳傳均體均體現(xiàn)現(xiàn)出本活出本活動(dòng)動(dòng)是由是由“恒達(dá)花園此主恒達(dá)花園此主辦單辦單位位”。現(xiàn)場(chǎng)布置現(xiàn)場(chǎng)布置當(dāng)晚活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的各宣傳品（8、如，活動(dòng)背景畫(huà)等），均出現(xiàn)本次活動(dòng)由“恒達(dá)花園主恒達(dá)花園主辦辦”等客戶名稱(chēng)以及LOGO。PANI燈燈A、B兩棟樓，晚上將播放出客戶元素的圖案。費(fèi)用合共：費(fèi)用合共：費(fèi)用合共：費(fèi)用合共：42424242萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)8（1）此方案為初步方案，將在與貴司確定策劃意向后，進(jìn)一步溝通后完善節(jié)目?jī)?nèi)容，及細(xì)化活動(dòng)流程；（2）請(qǐng)貴司尊重我臺(tái)勞動(dòng)的成果，未經(jīng)我臺(tái)同意，請(qǐng)不要擅自使用此方案或?qū)⑵渫嘎督o第三方；（3）方案圖片僅供參考；（4）本方案最終解釋權(quán)歸佛山電視臺(tái)三水分臺(tái)所有；（5）順祝商祺！備注：備注：備注：備注：9如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析10學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)9、市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告11市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)10、分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？12什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)11、，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！13房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析14房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步12、驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。15房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、13、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分析析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。16房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均14、收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談17房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)和市場(chǎng)分析分析（三）能15、夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展18房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和16、方法3。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資額資額增增幅幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投開(kāi)發(fā)投資資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投開(kāi)發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)銷(xiāo)售面售面積積/竣工面竣工面積積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額/房地房地產(chǎn)產(chǎn)投投資額資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效17、率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)19房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.4018、.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)20房地產(chǎn)市場(chǎng)分19、析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專(zhuān)業(yè)市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析分析（住宅）（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分析析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)21房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項(xiàng)目市項(xiàng)目市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（微觀（微觀層面）層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)20、目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1.找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2.目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3.找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)22STOW內(nèi)部因素21、內(nèi)部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）23SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)（優(yōu)勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)）劣勢(shì)）的價(jià)值要的價(jià)值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素包括：包括：地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）項(xiàng)目要素目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等24O/T（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威威脅）的價(jià)值脅）的價(jià)值要素要素22、 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）/客戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。25SWOT分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) S機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) O威脅威脅 T劣勢(shì)劣勢(shì) W26進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)23、2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)過(guò)于偏重對(duì)“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！27補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例228學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)29