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1、第第1頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！雨耕山酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目介紹蕪湖市雨耕山實(shí)業(yè)有限公司蕪湖市雨耕山酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園微醺濱江夜 醉美雨耕山第第2頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART 1 項(xiàng)目背景第第3頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！雨耕山雨耕山項(xiàng)目區(qū)位PART1 項(xiàng)目背景第第4頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！交通環(huán)境PART1 項(xiàng)目背景第第5頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕2、山！商業(yè)環(huán)境PART1 項(xiàng)目背景第第6頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！英國(guó)領(lǐng)事館官邸英國(guó)領(lǐng)事館官邸始建于始建于1887年年神父樓神父樓始建于始建于1912年年內(nèi)思樓內(nèi)思樓始建于始建于1925年年項(xiàng)目基地環(huán)境PART1 項(xiàng)目背景第第7頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！改造思路：改造思路：項(xiàng)目指標(biāo)PART1 項(xiàng)目背景第第8頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART 2 項(xiàng)目規(guī)劃第第9頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！整體規(guī)劃PAR3、T2 項(xiàng)目規(guī)劃第第10頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！建筑物改造PART2 項(xiàng)目規(guī)劃第第11頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！地形高度改造PART2 項(xiàng)目規(guī)劃第第12頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！水體設(shè)計(jì)PART2 項(xiàng)目規(guī)劃第第13頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！動(dòng)線設(shè)計(jì)PART2 項(xiàng)目規(guī)劃第第14頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！老建筑：修舊如舊老建筑：修舊如舊新建筑：斜體外墻4、等方式改造新建筑：斜體外墻等方式改造PART2 項(xiàng)目規(guī)劃外立面改造設(shè)計(jì)第第15頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART2 項(xiàng)目規(guī)劃綠化設(shè)計(jì)第第16頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！亮化設(shè)計(jì)PART2 項(xiàng)目規(guī)劃第第17頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！300300停車(chē)位停車(chē)位600600停車(chē)位停車(chē)位245245停車(chē)位停車(chē)位269269停車(chē)位停車(chē)位6363停車(chē)位停車(chē)位停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃PART2 項(xiàng)目規(guī)劃第第18頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美5、雨耕山！PART2 項(xiàng)目規(guī)劃地下人防規(guī)劃第第19頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART2 項(xiàng)目規(guī)劃工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃：雨耕山酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程建設(shè)主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃雨耕山酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程建設(shè)主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃第第20頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART2 項(xiàng)目規(guī)劃工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃：雨耕山酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程建設(shè)主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃雨耕山酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程建設(shè)主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃第第21頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART2 項(xiàng)目規(guī)劃第第22頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 6、注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART 3 商業(yè)定位第第23頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！p 商業(yè)能級(jí)判定從目前整個(gè)蕪湖市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，新百、華億、僑鴻這些最具規(guī)模、品質(zhì)都較好的商廈零售業(yè)態(tài)比例都達(dá)到了80%，甚至90%以上。而新建及在建商業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)態(tài)規(guī)劃的綜合性方面有較大提升。遵循了商業(yè)發(fā)展規(guī)律。目前蕪湖市的商業(yè)正處于由百貨商場(chǎng)向購(gòu)物中心過(guò)渡的發(fā)展階段，商業(yè)能級(jí)屬需求衍化型階段。考察蕪湖市現(xiàn)有商業(yè)，不難發(fā)現(xiàn)，滿(mǎn)足居民生活必需型和豐富型的商業(yè)業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位，商業(yè)能級(jí)滯后、檔次不高、功能也相對(duì)缺乏。沿街商鋪沿街商鋪百貨商場(chǎng)百貨商場(chǎng)M7、ALLMALL城市生活休閑中心城市生活休閑中心在風(fēng)光數(shù)十年后的20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的盈利率無(wú)法支撐起該類(lèi)商業(yè)物業(yè)形態(tài)再擴(kuò)張發(fā)展的負(fù)擔(dān)。超市興起，倡導(dǎo)自由購(gòu)物的理念，最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素，對(duì)傳統(tǒng)百貨業(yè)帶來(lái)了沖擊。以shopping mall為代表，追求一站式購(gòu)物消費(fèi)理念。著眼于滿(mǎn)足大眾日益增加的精神文化的多元化需求。以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，著眼于改變生活方式、提升生活質(zhì)量的體驗(yàn)式消費(fèi)、休閑娛樂(lè)成為商業(yè)消費(fèi)的發(fā)展趨勢(shì)。發(fā)展軸商業(yè)市場(chǎng)條件分析PART3 商業(yè)定位第第24頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！目前蕪湖市商圈相對(duì)集中，8、商業(yè)格局框架尚未拉開(kāi)，單中心商業(yè)特征明顯，業(yè)態(tài)單一，能級(jí)不高。鏡湖區(qū)在做強(qiáng)市級(jí)商業(yè)中心的同時(shí)，將加快濱江、鏡湖新城等6個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的建設(shè)，有望成為皖江商業(yè)中心。中山路商圈：提升商業(yè)檔次和區(qū)域輻射力、集聚力。現(xiàn)狀：凱德廣場(chǎng)、僑鴻商城、美食街、星光燦爛大劇院等規(guī)劃：匯金廣場(chǎng)、徽商財(cái)富廣場(chǎng)、美食街二期、華強(qiáng)電子數(shù)碼產(chǎn)業(yè)園等火車(chē)站商圈：集商業(yè)、辦公、運(yùn)輸、旅游、休閑為一體。現(xiàn)狀：歐亞達(dá)家居、聯(lián)盛國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等規(guī)劃：汀棠公園地塊等濱江商業(yè)中心：集商務(wù)、休閑、旅游、文化為一體。現(xiàn)狀：世茂百貨、名流印象、紅星家居等規(guī)劃：雨耕山文化產(chǎn)業(yè)園、世茂大劇院，造船廠地塊等華強(qiáng)城北商業(yè)中心：規(guī)劃：依托方特、歐尚超市9、漢爵陽(yáng)明酒店等，結(jié)合方特新天地主題街區(qū)、華強(qiáng)長(zhǎng)江北路綜合地塊發(fā)，引進(jìn)品牌廠家直銷(xiāo)中心等鏡湖新城商業(yè)中心：規(guī)劃：鏡湖新城地塊中星級(jí)酒店、甲級(jí)高檔寫(xiě)字樓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)等大礱坊商業(yè)中心：規(guī)劃：結(jié)合東方龍城地塊開(kāi)發(fā)，引進(jìn)大型百貨、超市賣(mài)場(chǎng)、快捷酒店等蕪湖古城商業(yè)中心：規(guī)劃：結(jié)合古城歷史文化風(fēng)貌整體保護(hù)和開(kāi)發(fā)，打造歷史文化風(fēng)情的集旅游商品、餐飲、娛樂(lè)休閑、特色住宿為一體的民族化、傳統(tǒng)化、特色化的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。荊山商業(yè)中心：規(guī)劃：以主題旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)功能，通過(guò)發(fā)展城市配送物流、汽車(chē)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、職業(yè)技能培訓(xùn)打造活力江畔生態(tài)城。市場(chǎng)條件分析PART3 商業(yè)定位第第25頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料10、 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！商業(yè)性質(zhì)本商業(yè)的城市級(jí)屬性酒文化產(chǎn)業(yè)的休閑娛樂(lè)屬性立足于蕪湖市級(jí)商業(yè)項(xiàng)目面向長(zhǎng)三角體驗(yàn)式商業(yè)中心商業(yè)功能滿(mǎn)足體驗(yàn)式消費(fèi)需求將酒文化產(chǎn)業(yè)融入體驗(yàn)式餐飲娛樂(lè)社交秀場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目定性PART3 商業(yè)定位通過(guò)將酒文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)融入體驗(yàn)式餐飲娛樂(lè)社交秀場(chǎng)，成為蕪湖市面向長(zhǎng)三角的城市標(biāo)簽。第第26頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！項(xiàng)目周邊辦公樓、商業(yè)街云集未來(lái)金融CBD和構(gòu)筑皖江金融中心的建設(shè)本項(xiàng)目適宜定位為中高端商業(yè)項(xiàng)目高端體驗(yàn)式以餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主的目的性消費(fèi)的商業(yè)項(xiàng)目本項(xiàng)目商業(yè)定性推導(dǎo)本項(xiàng)目商業(yè)定性推導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目定性（依11、據(jù)）PART3 商業(yè)定位周邊濱江景觀良好本項(xiàng)目適宜定位為休閑體驗(yàn)型商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位人文背景深厚周邊商業(yè)總體氛圍佳，東臨蕪湖市中山路步行街休閑+餐飲項(xiàng)目西臨長(zhǎng)江，得自然濱江風(fēng)光之便休閑體驗(yàn)周邊人流密集休閑+餐飲本項(xiàng)目立足于天主教堂，享有城市深厚的歷史文化淵源目的消費(fèi)未來(lái)金融CBD和構(gòu)筑皖江金融中心的建設(shè)的高遠(yuǎn)立意高端第第27頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！酒文化渲染酒文化渲染主題打造：通過(guò)園區(qū)內(nèi)酒文化藝術(shù)小品或裝飾設(shè)計(jì)的打造，全方位樹(shù)立酒文化主題：l傳播系統(tǒng)的紅酒文化體系；l喚醒中國(guó)酒文化的點(diǎn)滴；l宣揚(yáng)飲酒、品酒、鑒別酒的禮儀和時(shí)尚。PART3 商業(yè)定12、位經(jīng)營(yíng)主題定位第第28頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！體驗(yàn)式園區(qū)體驗(yàn)式園區(qū)PART3 商業(yè)定位經(jīng)營(yíng)主題定位主題打造：將園區(qū)打造成為全方位立體的酒文化廣告載體：l園區(qū)內(nèi)所有展示空間用于對(duì)于酒文化及酒產(chǎn)品的宣傳；l酒類(lèi)產(chǎn)品的追溯閱讀終端在本園區(qū)內(nèi)對(duì)到訪的消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)和保障；l在餐飲、娛樂(lè)休閑消費(fèi)場(chǎng)所對(duì)酒類(lèi)衍生產(chǎn)品的使用和消費(fèi)進(jìn)行展示和引導(dǎo)。第第29頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！高端社交秀場(chǎng)高端社交秀場(chǎng)PART3 商業(yè)定位經(jīng)營(yíng)主題定位主題打造：不僅是就餐場(chǎng)所，更是與商務(wù)、政務(wù)好友商談歡聚的首選地；體驗(yàn)高端13、娛樂(lè)休閑服務(wù)，享受酒文化品位的精致生活。l休閑灣商務(wù)人士的品位休閑都；l會(huì)所群高檔次私密性的會(huì)客廳。第第30頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！檔次定位PART3 商業(yè)定位依照市場(chǎng)反饋及區(qū)域立足于未來(lái)金融CBD和構(gòu)筑皖江金融中心、助推蕪湖乃至皖江區(qū)域發(fā)展，建議本項(xiàng)目做中高檔的商業(yè)定位，彌補(bǔ)蕪湖市中高端市場(chǎng)的缺失，為蕪湖市提供新型酒文化交流中心及高端社交中心。l本次市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果被訪對(duì)象對(duì)本項(xiàng)目檔次期望該項(xiàng)目應(yīng)定位為中高檔商業(yè)。l本次市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果中80%的被訪對(duì)象對(duì)項(xiàng)目地的商業(yè)形態(tài)期望是增加餐飲美食。市場(chǎng)需求端（問(wèn)卷調(diào)研）：行業(yè)研究（機(jī)會(huì)端）：蕪湖市有著悠久14、而傳統(tǒng)的飲酒文化，目前酒類(lèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了開(kāi)放式的格局，紅酒、洋酒、啤酒等新興的酒飲全面介入，消費(fèi)能力、檔次和消費(fèi)需求都得到了極大的釋放，酒類(lèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)。人文區(qū)位研究（背景端）：l蕪湖的歷史豐富。本項(xiàng)目立足于天主教堂將充分感知城市深厚的歷史文化淵源，盡可能體現(xiàn)城市文化資源十分文脈的延續(xù)。l項(xiàng)目處于市區(qū)中心，西臨長(zhǎng)江，東臨中山路步行街，兼得自然風(fēng)光和城市資源。品位品位高端高端調(diào)性調(diào)性文化文化社交社交第第31頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！客群定位PART3 商業(yè)定位本項(xiàng)目具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，本項(xiàng)目目標(biāo)客群以蕪湖市本地及到訪蕪湖的中高端商務(wù)人士為主，輔以酒15、類(lèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)相關(guān)的企業(yè)或個(gè)人及來(lái)蕪湖旅游的有消費(fèi)力的旅游人士。主要目標(biāo)客群主要目標(biāo)客群蕪湖本地中高端商務(wù)人士來(lái)訪蕪湖的商旅人士輔助輔助/補(bǔ)充客群補(bǔ)充客群酒類(lèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)相關(guān)的企業(yè)及個(gè)人消費(fèi)者到訪蕪湖的旅游人士第第32頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！形象定位感受酒文化氛圍感受酒文化氛圍展示雨耕山酒品牌展示雨耕山酒品牌酒文化主題融入高端社交氛圍酒文化主題融入高端社交氛圍蕪湖品味社交秀酒文化風(fēng)尚中心PART3 商業(yè)定位第第33頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！現(xiàn)有建筑的改建現(xiàn)有建筑的改建承載歷史厚重感，實(shí)現(xiàn)高端社交消費(fèi)承16、載歷史厚重感，實(shí)現(xiàn)高端社交消費(fèi)現(xiàn)代新型建筑現(xiàn)代新型建筑滿(mǎn)足現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)辦公、商務(wù)社交、市民休閑等需求滿(mǎn)足現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)辦公、商務(wù)社交、市民休閑等需求中高端酒類(lèi)全產(chǎn)業(yè)服務(wù)集聚地中高端酒類(lèi)全產(chǎn)業(yè)服務(wù)集聚地形象定位PART3 商業(yè)定位第第34頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！分類(lèi)分類(lèi) 建筑面積建筑面積（）（）業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種產(chǎn)品細(xì)分產(chǎn)品細(xì)分體量體量（）（）辦公 3753寫(xiě)字樓4513商業(yè) 19551零售精品零售1895餐飲類(lèi)餐飲會(huì)所1262正餐2350快餐1800特色餐飲1881休閑餐飲1400休閑類(lèi)休閑會(huì)所653靜吧、PUB2486酒類(lèi)、雪茄品鑒208娛樂(lè)類(lèi)慢搖吧117、500劇場(chǎng)859KTV3300大型娛樂(lè)夜總會(huì)1350配套服務(wù)婚慶中心870酒店 1358客房、總統(tǒng)套房1358合計(jì)合計(jì)27687總體業(yè)態(tài)配比PART3 商業(yè)定位項(xiàng)目總體量約為27687（不含育紅小學(xué)、神父樓、地下人防工程部分），其中辦公4513，商業(yè)21816，酒店1358。第第35頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！商業(yè)部分業(yè)態(tài)業(yè)種配比PART3 商業(yè)定位本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)種比例統(tǒng)計(jì)匯總表統(tǒng)計(jì)內(nèi)容零售購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)配套服務(wù)業(yè)態(tài)面積（）1895869323477009870所占比例(%)64411354合計(jì)本項(xiàng)目總體體量約為21816，其中餐飲業(yè)態(tài)的面積大大18、高于其他業(yè)態(tài)，占比為44%；娛樂(lè)業(yè)態(tài)部分是面積占比次重要的部分，占比約為35%；休閑業(yè)態(tài)部分是面積占比再次，占比約為：11%。高端會(huì)所群高端會(huì)所群精品餐飲精品餐飲精品酒店客房精品酒店客房精品展示零售精品展示零售本項(xiàng)目商業(yè)體量為21816，其中餐飲業(yè)態(tài)為業(yè)態(tài)占比的主力軍，娛樂(lè)業(yè)態(tài)其次，休閑業(yè)態(tài)再次。第第36頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！本項(xiàng)目為歷史文保建筑改建項(xiàng)目，改建成本巨大，且以物業(yè)租賃形式經(jīng)營(yíng)，無(wú)物業(yè)增值空間，就蕪湖目前商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)情況看，整體租金絕對(duì)值有限，盡管本項(xiàng)目租金成本極低，但由于項(xiàng)目定位高端，業(yè)態(tài)以租金承受力低、裝修投資大、租賃年限長(zhǎng)19、的餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，直接造成了租金水平難以獲得較大的突破空間。相對(duì)于巨額的改建投入和財(cái)務(wù)成本，單純的商鋪?zhàn)饨鹗找鎸⒚媾R著巨大的財(cái)務(wù)壓力。以此，在園區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式中應(yīng)當(dāng)考慮多種模式結(jié)合的形式來(lái)破解財(cái)務(wù)壓力和現(xiàn)金流的困境：總體經(jīng)營(yíng)模式PART3 商業(yè)定位 對(duì)于精品酒店，目前在高端酒店市場(chǎng)幾乎沒(méi)有以租賃模式進(jìn)入的商家，但是作為園區(qū)的一個(gè)重要的組成部分和功能板塊，精品酒店在園區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中不可或缺，建議持有自營(yíng)，委托管理。在定位中本項(xiàng)目的精品酒店定位頂級(jí)，客房數(shù)僅為20間上下，在保證了稀缺性高端品質(zhì)的同時(shí)也大幅增加了運(yùn)營(yíng)管理成本。因此建議將精品酒店及周邊會(huì)所商業(yè)群由同一酒店管理公司統(tǒng)一管理，這樣不20、僅降低了運(yùn)營(yíng)成本，提升了整體商業(yè)品質(zhì)，同時(shí)統(tǒng)一管理的后臺(tái)系統(tǒng)也使會(huì)所群的會(huì)員卡的發(fā)行成為了可能，并可以通過(guò)會(huì)員卡的發(fā)放緩解部分現(xiàn)金流的問(wèn)題。對(duì)于高端會(huì)所業(yè)態(tài)，落位分布處園區(qū)內(nèi)部區(qū)域，展示面少，裝修、運(yùn)營(yíng)成本高昂，商家會(huì)要求較高的商務(wù)條件（低租金、長(zhǎng)租期、裝修補(bǔ)貼等）來(lái)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此可通過(guò)組合租金、扣點(diǎn)、合作經(jīng)營(yíng)等不同模式來(lái)提升物業(yè)收益水平或獲取未來(lái)經(jīng)營(yíng)升值收益：對(duì)大面積主力商戶(hù)（品牌、正餐、大休閑娛樂(lè)等）由于其品牌號(hào)召力大，營(yíng)業(yè)收入較高且穩(wěn)定，故采用租金加扣點(diǎn)或純扣點(diǎn)模式；對(duì)于貼合園區(qū)主題、面積較小且發(fā)展前景看好的商戶(hù)（紅酒品鑒、雪茄吧等）由于其租金絕對(duì)值不高，但未來(lái)發(fā)展前景及收益期望值高21、，故采用扣點(diǎn)或合作經(jīng)營(yíng)模式；對(duì)于對(duì)主力商家客群有依附的商戶(hù)（酒類(lèi)酒具專(zhuān)賣(mài)、藝術(shù)品等）采用小面積適當(dāng)提高租金模式；對(duì)于有可能作為企業(yè)會(huì)所或私人會(huì)所的則采用使用權(quán)出售模式以獲取現(xiàn)金流支撐。第第37頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！總體經(jīng)營(yíng)模式PART3 商業(yè)定位餐飲會(huì)所群精品酒類(lèi)*劇場(chǎng)精品酒店酒吧群*婚禮中心辦公企業(yè)會(huì)所零售零售餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)工作室辦公辦公/工作室工作室商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式衍生產(chǎn)品酒店酒店租金租金租金+扣點(diǎn)OR 純租金OR純扣點(diǎn)租金+扣點(diǎn)OR 純租金OR合作經(jīng)營(yíng)自營(yíng)OR 合作經(jīng)營(yíng)委托管理租金自營(yíng)OR 合作經(jīng)營(yíng)租金使用權(quán)出售租金*注：原22、定總統(tǒng)套房、婚禮中心、劇場(chǎng)及部分會(huì)所依照實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況可能調(diào)整為企業(yè)會(huì)所進(jìn)行使用權(quán)的出售。第第38頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！經(jīng)營(yíng)模式企業(yè)會(huì)所：向酒類(lèi)經(jīng)營(yíng)相關(guān)企業(yè)出售會(huì)所使用權(quán)（按照10-15年計(jì)）精品酒店/會(huì)所群：出售會(huì)員卡形式，定價(jià)約5-10萬(wàn)/張，追溯體系：采用酒類(lèi)商家及生產(chǎn)企業(yè)的酒類(lèi)保證金的形式，園區(qū)進(jìn)行先行賠付的模式，提升消費(fèi)者信賴(lài)度、園區(qū)及“雨耕山”品牌經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。PART3 商業(yè)定位第第39頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART 4 產(chǎn)業(yè)定位第第40頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保23、密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART4 產(chǎn)業(yè)定位酒文化內(nèi)涵第第41頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART4 產(chǎn)業(yè)定位酒文化產(chǎn)業(yè)第第42頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART4 產(chǎn)業(yè)定位酒文化產(chǎn)業(yè)第第43頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！PART4 產(chǎn)業(yè)定位酒文化產(chǎn)業(yè)第第44頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！酒文化產(chǎn)業(yè)PART4 產(chǎn)業(yè)定位第第45頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕24、山！PART4 產(chǎn)業(yè)定位酒文化產(chǎn)業(yè)第第46頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！酒文化產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)PART4 產(chǎn)業(yè)定位第第47頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！酒文化產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)PART4 產(chǎn)業(yè)定位第第48頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！酒文化產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)PART4 產(chǎn)業(yè)定位第第49頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！酒文化產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)PART4 產(chǎn)業(yè)定位第第50頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！產(chǎn)業(yè)初步定位PART4 產(chǎn)業(yè)定位第第51頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！產(chǎn)業(yè)主題定位PART4 產(chǎn)業(yè)定位第第52頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！產(chǎn)業(yè)主題定位PART4 產(chǎn)業(yè)定位第第53頁(yè)頁(yè) 共共32頁(yè)頁(yè)內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密微醺濱江夜，醉美雨耕山！謝謝觀賞！