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1、你好，新霍山！2011年6月30日【金昆時代廣場推廣策略（建議稿）】前置命題一個項目的價值，在于背景。背景分析01、霍山商業品質整體偏低；02、霍山商業依然停留在街鋪時代；03、霍山沒有美食休閑娛樂聚合體；04、霍山沒有品牌院線；05、霍山沒有地標建筑；06、霍山沒有全新的投資增長高點；07、霍山沒有對話現代城市生活模式的平臺。結論霍山商業，需要升級換代！戰略指引八仙（線）對話：01、對話消費者：打造美食休閑娛樂一站式消費夢工廠；02、對話投資者：開創城市經濟增長高點；03、對話市政府：創立城市總部經濟核體；04、對話市民：劃分城市主流生活人居圈；05、對話區域：霍山商業聚合體第一引爆點；062、對話城市：城市地標，經濟發展新引擎；07、對話霍山：霍山商業領袖、建筑名片；08、對話皖西：皖西首席城市綜合體。一次金昆品牌升級與項目快銷的探尋之旅探尋綱要：定勢/定位/定調大局定勢/品牌定位/傳播定調大局定勢定義/特征/歷史/分類/機會定義/特征/歷史/分類/機會通稱：城市建筑綜合體。別名：城中之城，CBD心臟。定義/特征/歷史/分類/機會同一位置的一組建筑不同業態的價值互補生活空間的有機組合城市形態的高級形式城市發展的經濟現象定義/特征/歷史/分類/機會1、交通立體性2、業態集約性3、整體系統性4、空間智能性5、用地生態性6、對內連續性7、對外聯系性8、社會效應性9、升值前景性定義/特征3、/歷史/分類/機會從古希臘市俗中心阿索斯廣場ASSOS誕生 1946年現代建筑綜合體雛形馬賽公寓出現四、五十年代的城市建筑綜合體發展停滯上世紀70年代城市建筑綜合體的價值復興隨著第三產業發展建筑綜合體的風行世界城市建筑綜合體從探索到實踐到繁榮定義/特征/歷史/分類/機會按規劃選址分類1.CBD中心的城市綜合體 例：北京萬達廣場，濟南萬達廣場2.交通樞紐型城市綜合體 例：北京國瑞城3.城市副中心城市綜合體 例：上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區4.城郊結合部城市綜合體 例：蝶湖灣 本案屬于城市副中心城市綜合體定義/特征/歷史/分類/機會按業態模式分類1.均衡發展模式“HOPSCA”主題酒店(H4、OTEL)+商務寫字樓(OFFICE)+立體空中花園(PARK)+時尚休閑購物(SHOPPING)+娛樂泛會所(CLUB)+高尚住宅(APPARTMENT)例：香港太古廣場2.以寫字樓為核心發展模式OFFICE+CLUB+HOTEL+SHOPPING例：廣州中信廣場3.以酒店為核心發展模式HOTEL+CLUB+OFFICE+SHOPPING例：上海商城4.以商業為核心發展模式SHOPPING+OFFICE+HOTEL例：深圳華潤中心本案是以商業為核心的發展模式定義/特征/歷史/分類/機會1.城市發展的需求 土地稀缺,城市綜合體的復合功能極具競爭力2.時代發展的需求霍山物質文化發展已到了商業升級5、換代之日3.消費人群的需求消費者渴望一站式解決多種生活需求的場所品牌定位產品定位/形象定位/主題概念產品定位/形象定位/主題概念美食/休閑/娛樂/購物/居住皖西首席樂活城市綜合體本案的三重價值線屬性層 價值內涵層 需求 傳播 城市線 新霍山城市升級的經濟引擎 形象價值 市場高點取勢項目線 霍山首席樂活城市綜合體 增值價值 項目價值定位產品線 美食休閑娛樂購物居住 功能價值 體驗營銷模式 產品定位/形象定位/主題概念問題的關鍵并不是金昆時代廣場，而是霍山升級為什么需要金昆時代廣場？金昆時代廣場是霍山城市化進程的必然結果；金昆時代廣場是霍山名企聚集時代的更高發展平臺；金昆時代廣場更是霍山進入2016、2的商業能量地產新標高。產品定位/形象定位/主題概念新霍山經濟核體，城市地標！城市經濟增長新高點；城市經濟增長新高點；霍山商業聚合體發展第一引爆點；霍山商業聚合體發展第一引爆點；霍山商業現代化領袖；霍山商業現代化領袖；霍山第三產業發展升級鏈；霍山第三產業發展升級鏈；霍山首席建筑綜合體。霍山首席建筑綜合體。產品定位/形象定位/主題概念經濟核體 城市地標它是一種資源配置方式它是中心城市的一種經濟形態它是商業建筑的發展形式霍山分散的商業格局和建筑模式，沒有任何一個商業體能把多種不同的業態有機組合起來，像原子核一樣爆發出巨大的經濟能量。當金昆選擇了霍山，霍山選擇了時代廣場，就一并誕生了經濟核體與城市地7、標！產品定位/形象定位/主題概念?什么是 主題概念1.主題概念是一條主線它能串聯起項目商業、居住等各類業態2.主題概念是全局核心它把構成項目的要素，如區位、品質、形象、配套、文化和服務統領于它的旗下，構成一個完整的系統。3.主題概念是項目代言人產品定位/形象定位/主題概念主題概念的不同表現從商戶的角度，主題概念是一種：盈利之道 從設計的角度，主題概念是一種：設計理念 從傳播的角度，主題概念是一個：推廣靈魂 從銷售的角度，主題概念是一種：營銷理念 從服務的角度，主題概念是一種：服務理念 從文化的角度，主題概念是一種：項目精神 產品定位/形象定位/主題概念在美國 華爾街帝國大廈在法國 拉德方斯有巨8、門在香港 中環有中銀大廈在北京 朝陽門財富中心每一個國際都市都有一個與世界對話的平臺在霍山，我們不需要對話世界，我們只要求領銜皖西！產品定位/形象定位/主題概念它是城市繁榮和現代化的象征不僅僅是城市的地標，更是城市現代化精神的所在；它向皖西展現新霍山的商業、生活形態；是一個現代化的人流、物流、錢流、信息流平臺。主題概念新霍山城市之窗！新 霍山 城市 之窗開天辟地升級換代商業先鋒茶藝文化區域現代化投資平臺生活平臺產業平臺茶藝平臺傳播定調廣告/SP活動/新聞/媒體/排期廣告推廣的層次安排以項目的商業總形象入市，占足高度；圍繞品牌與中心兩大核心競爭力傳遞信賴度和價值感，從投資心理解析/引導投資價值互9、動關系，以全面俘獲客群。制勝五步曲起勢造勢奪勢階段推廣策略順勢沖刺廣告/SP活動/新聞/媒體/排期總形象導入起勢2011年7月8日10月1日傳播目標：樹立金昆時代廣場NO.1的地位形象；建立消費市場投資信心；傳播主題：（一）大商業時代的皖西最強音（一）大商業時代的皖西最強音皖西首席樂活城市綜合體（美食皖西首席樂活城市綜合體（美食/休閑休閑/娛樂娛樂/購物購物/居住）居住）（二）金昆（二）金昆時代廣場，新霍山城市中心時代廣場，新霍山城市中心報版/折頁文案皖西商業地產領袖 顛峰王鋪大商業時代的皖西最強音皖西首席樂活城市綜合體一座金昆時代廣場，一個城市中心，一段財富傳奇，霍山商業領袖的強力保證！霍山10、商業新中心 金昆藍籌級稀缺金鋪/淘金大門全城打開 安徽金昆置業獨具慧眼，開創霍山商業新時代，斥巨資十個億，安徽金昆置業獨具慧眼，開創霍山商業新時代，斥巨資十個億，傾力打造集美食、休閑、娛樂、購物、居住傾力打造集美食、休閑、娛樂、購物、居住+茶藝城為一體的茶藝城為一體的一站式消費夢工廠。一站式消費夢工廠。領先的營銷策劃機構，強大的招商引資團隊，專業的運營管理公司，領先的營銷策劃機構，強大的招商引資團隊，專業的運營管理公司，為每一位投資者的利益保駕護航。為每一位投資者的利益保駕護航。廣告/SP活動/新聞/媒體/排期廣告/SP活動/新聞/媒體/排期造勢2011年10月1日12月15日傳播目標：建立金11、昆時代廣場商業價值形象，傳遞茶藝城信號；激發消費市場投資欲望；傳播主題：（一）你可以不懂投資，但不能不懂金昆商業的價值霍山新中心，50200稀缺金鋪12月15日全城上市！（二）你可以跑不贏劉翔，但不能跑不贏CPI 金昆金鋪X年返租，租金逐年遞增！（三）萬物和諧，品味天下。金昆茶城（四）一縷茗香，百年養生。金昆茶城（五）與他們為伴，你還擔心什么金逸國際影城/星巴克/上島咖啡他們都來了！廣告/SP活動/新聞/媒體/排期 你可以不懂投資，但不能不懂金昆商業的價值霍山新中心，50200稀缺金鋪12月15日全城上市！皖西商業地產領袖 顛峰王鋪霍山金昆時代廣場茶藝城商鋪整體及一層部分金鋪面市一座金昆時代廣12、場，一個城市中心，一段財富傳奇，霍山商業領袖的保證，全城投資者已迫不及待，藍籌級珍稀財富，明眼人絕不擦肩而過！報版/折頁文案廣告/SP活動/新聞/媒體/排期奪勢2012年1月1日4月30日傳播目標：金昆時代廣場商業價值逐步分解；引導/刺激消費市場投資沖動；傳播說明：該階段是實現/擴大銷售的重要階段，故在此階段所應用的手段需根據市場實際情況作靈活變化；在平面表現上，也會針對實際傳播效果，作充分準備；廣告/SP活動/新聞/媒體/排期A方案：賣點訴求系列廣告/SP活動/新聞/媒體/排期你可以在百米之內，閱盡城市繁華。金昆時代廣場集美食、休閑、娛樂、購物、居住+茶藝城為一體，成就皖西首席樂活城市綜合體13、，開創霍山首席一站式消費夢工廠。城市繁華，盡在其中。（+商鋪面積、價格、返租、銷售狀況等信息）報版/折頁文案項目功能價值廣告/SP活動/新聞/媒體/排期霍山有城數千年，僅此一處綜合體春秋時，楚國建邑，邑城在下埠口（今下符橋鎮），后因“吳人侵楚，楚遷于南岡”，“故城在縣東二百步”。南北朝時，梁改為岳安縣，縣治在今城關鎮。唐以后，縣名又幾經改變，縣治曾西遷約3里，后人稱為古城畈。朝代更迭，幾經變遷，時至今日，霍山縣城已有兩千多年歷史。窩棚、草房、土坯墻、磚瓦房、零售店、商業街、多層、高層放眼環球城市，已是綜合體的世界，而霍山僅此一處，百年典藏。（+公寓/商鋪/賓館/等產品簡介）報版/折頁文案項目建14、筑價值廣告/SP活動/新聞/媒體/排期報版/折頁文案項目空間價格價值（注：根據鋪位劃分和銷售價格創作廣告文案）B方案：心理訴求系列廣告/SP活動/新聞/媒體/排期你可以沒有退休金，但不能沒有養老金時代廣場繁華中央，前瞻未來三十年！兒大要遠行，女大要嫁郎。一鋪在手，養老無憂。霍山新中心，50200稀缺金鋪分秒速減！（+商鋪旺銷信息）報版/折頁文案廣告/SP活動/新聞/媒體/排期你可以三十而立薪資不豐，但不能四十不惑依舊無成新霍山經濟核體，看得見的錦繡未來！三十歲的一次投資，一生一世的受用不盡。霍山新中心，50200稀缺金鋪分秒速減！（+商鋪旺銷信息）報版/折頁文案廣告/SP活動/新聞/媒體/排期15、報版/折頁文案鄰家王老五也在這買了鋪子第四代投資致富路，老百姓的財富之門！鄰家王老五在這買鋪淘了金，三年住房就更新。霍山新中心，50200稀缺金鋪分秒速減！（+商鋪旺銷信息）廣告/SP活動/新聞/媒體/排期順勢2012年5月1日8月8日傳播目標：借勢前期商業廣告的勢頭，傳遞住宅、公寓開盤信號；引導/刺激居住市場購買沖動；傳播主題：你可以打不進大滿貫，但要打進霍山主流人居生活圈。廣告/SP活動/新聞/媒體/排期報版/折頁文案你可以打不進大滿貫，但要打進霍山主流人居生活圈。新霍山城市之窗，霓虹之上、靜享繁華！霍山新中心，金昆優活公館8月8日全城公開（+公館開盤詳細信息）廣告/SP活動/新聞/媒體/16、排期沖刺2012年10月1日2013年1月1日傳播目標：回顧金昆商鋪熱銷情景，推出單一層稀缺金鋪；創造旺銷勢頭，高價快速售罄；傳播主題：你可以錯過所有機遇，但不應與巔峰鋪王失之交臂。廣告/SP活動/新聞/媒體/排期廣告/SP活動/新聞/媒體/排期報版/折頁文案你可以錯過所有機遇，但不應與巔峰鋪王失之交臂。跑遍整個霍山，數它最有價值!霍山新中心，金昆時代廣場一層巔峰鋪王10月1榮耀全城（+一層鋪王開盤信息）廣告/SP活動/新聞/媒體/排期這是 一起全民體驗的新營銷方式一座促進城市現代化里程碑一次本土文化與都市的碰撞一條品牌飛速傳播的導火束SP1：投資簽約及開工儀式高調宣布金昆助推政府打造霍山新中17、心時代廣場，皖西首席城市綜合體空降霍山。投資近億元打造霍山概念最新、規模最大、檔次最高、形象最好、功能最全的全新購物、娛樂、休閑中心規模：40人邀請對象：霍山縣縣長及相關政府部門要員、各大新聞媒體；SP2：規劃巡展主題內容霍山城市向心力目的：目的：以展示為主，戶外 營銷，提高目標客戶對項目未來形象的感知度，展現項目的投資潛力戶外成果展戶外成果展：把中心城區片區的過去 現在和未來通過展板形 式直接在人流聚集的公 共廣場等地進行展示；內容：城區的歷史、發展、成果、規劃、未來規劃展示：規劃展示：用展板展示城南片區未來發展規劃；圍墻布置展板，形象展示新城南的發展前景SP3：城市發展論壇主題：大商業時代18、 新霍山未來方式：城市發展論壇渠道:戶外城市形象、報紙、電視廣告位位置：城市門戶（如項目區域）56SP4：產品說明會項目核心價值的客戶初體驗會中需要重點說明：1.城市地位：新中心、代言人 2.項目規劃理念 3.功能布局 4.業態定位及布局項目核心價值的初體驗項目核心價值的初體驗項目核心價值的初體驗項目核心價值的初體驗SP5：商家簽約儀式以主力店品牌影響力帶動項目商業價值提升商戶簽約分為幾個階段：第一階段：主力店簽約 第二階段：次主力店簽約 第三階段：輔助業態簽約多個商家簽約可以單獨分開，也可以合并一起進行多個商家簽約可以單獨分開，也可以合并一起進行多個商家簽約可以單獨分開，也可以合并一起進行多19、個商家簽約可以單獨分開，也可以合并一起進行SP6：開業典禮持續經營帶來商機無限盛大開業為項目的成功運營拉開帷盛大開業為項目的成功運營拉開帷幕，給投資者以看得見的未來幕，給投資者以看得見的未來廣告/SP活動/新聞/媒體/排期目的：為金昆時代廣場提供政府官方/項目本身/社會目標群多層面的關注，促成項目的優良社會反響。再見！舊霍山拉開序幕:這是一篇前導型的點火文章，引發全城關注。你好！新霍山項目造勢:這是一篇互動型的引爆文章，引發全城討論“皖西首席城市綜合體”金昆時代廣場的影響力。產品系列軟文：1、中國-皖西中心，首席優活城市綜合體，震撼登場。2、霍山，城市綜合體時代盛世來臨。3、百米建筑高度，給霍20、山一個國際視野。4、集美食、休閑、娛樂、購物、居住于一體，引領城市現代化進程！廣告/SP活動/新聞/媒體/排期推廣途徑推廣途徑線上推廣線下推廣報紙廣告電臺廣告戶外廣告電視廣告車體廣告網絡廣告直郵廣告短信廣告夾單廣告派單 引起市場關注引起市場關注引起市場關注引起市場關注塑造項目形象塑造項目形象塑造項目形象塑造項目形象確定項目市場占位確定項目市場占位確定項目市場占位確定項目市場占位直接傳遞項目信息直接傳遞項目信息直接傳遞項目信息直接傳遞項目信息滲透項目賣點滲透項目賣點滲透項目賣點滲透項目賣點維系客戶持續關注度維系客戶持續關注度維系客戶持續關注度維系客戶持續關注度媒體組合媒體組合廣告/SP活動/新聞21、/媒體/排期戶外媒體：高炮、頂樓巨幅、墻體電視媒體：安徽影視頻道、合肥第一樓市平面媒體：新安晚報廣告/SP活動/新聞/媒體/排期定向招商工作啟動定向招商工作啟動定向招商工作啟動定向招商工作啟動 1.項目基礎資料完備 2.項目概念宣傳完成 3.投資簽約、開工儀式等初步影響力活動完成商鋪第一批銷售商鋪第一批銷售商鋪第一批銷售商鋪第一批銷售1、推出單一層部分鋪面2、全部負一層鋪面3、二三層標準鋪面的招商帶銷售4、開盤后一個月啟動公開招商，針對二層單鋪和標準鋪面，并啟動標準鋪面的公開招租帶銷售。商鋪第二批銷售商鋪第二批銷售商鋪第二批銷售商鋪第二批銷售正式推出二層單鋪，正式推出二層單鋪，并根據標準層鋪面22、的銷售情況來確定是否確定以返租銷售。如果標準鋪面剩余量在30%以內，則在6月份以直接銷售的模式開盤，若超過30%則采取返租模式開盤。住宅、公寓銷售住宅、公寓銷售住宅、公寓銷售住宅、公寓銷售已具備條件：1.商業銷售70%；2.住宅、公寓蓄客量能夠滿足一次性清盤商鋪第三批銷售商鋪第三批銷售商鋪第三批銷售商鋪第三批銷售單一層單一層單一層單一層已具備條件：1.次級主力店招商取得進展2.招商對接會完成3.招商運營宣傳跟進到位試營業試營業試營業試營業已具備條件1.各樓層業態開業準備工作完成 2.運營宣傳活動到位正式開業正式開業正式開業正式開業已具備條件：試營業成功試營業問題改正重要時間節點開工 招商十一元23、旦春節五一五一十一開盤前廣告沖刺期開盤前廣告沖刺期重點推出：1、意向簽約商家2、項目明確定位廣告/SP活動/新聞/媒體/排期投資簽約、開工儀式投資簽約、開工儀式2011.72011.7認籌認籌接受咨詢接受咨詢招商啟動招商啟動項目開工項目開工2011.82011.82011.102011.102011.112011.112011.122011.12規劃巡展規劃巡展電視宣傳片電視宣傳片盛大開盤盛大開盤一一期期商商鋪鋪時間時間事件事件營銷主題營銷主題2011.62011.6認籌活動認籌活動主力店簽約主力店簽約開盤開盤開盤開盤投資說明會投資說明會產品解析會產品解析會67時間時間6月月7月月8月月10月24、月12年年5月營業月營業工作服裝認籌資料項目3D片、樓書財務收據、P0S機開盤物料展板、X展架、易拉寶售樓處裝修、包裝立柱（高炮）、路旗圍墻包裝、導示牌公交車廣告認籌前1個月日前辦公品、禮儀公司、VIP卡制作3D片、樓書8.1開始設計，11.1完成制作1.13 前工服、工牌完成完成認籌前一周完成7月中旬設計完成，7.25出街項目形象確立招商啟動開放更換開盤更換7月底設計完成，8月初出街項目形象確立開盤更換解籌信息、流程認籌更換開盤更換認籌信息、流程規劃宣傳片宣傳片8中旬完成戶外看板6月底完成方案設計7.7完成圍墻建設已完成物物物物料料料料準準準準備備備備硬硬硬硬廣廣廣廣宣宣宣宣傳傳傳傳展展展展25、示示示示建建建建設設設設開盤前物料及媒介準備時間節點：11月認籌月認籌12月開盤月開盤認籌更換招商啟動更換售樓處開放更換11下旬前禮儀公司、財務手續、法律文件、銷售物料、獎品9月月6月中旬設計完成，7.25出街項目整體營銷費用按照銷售額項目整體營銷費用按照銷售額2%計算，共計計算，共計640萬元萬元推廣方式推廣方式推廣費用所占比例推廣費用所占比例活動費用30%戶外廣告15%戶外包裝10%電視臺廣告10%公交廣告10%報紙廣告10%物料7.5%網絡廣告2.5%其他5%合計100%項目預期總銷售額：商業以均價13000元計算，總銷售約為2.92億元；住宅以均價3500元計算，總銷為0.182億元；公寓均價以4500元計算，總銷為0.0734億元。預計項目總銷售額約為3.2億元以上總銷售額僅為現實市場條件下預估以上總銷售額僅為現實市場條件下預估謝謝聆聽！請提出批評意見！THE END