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1、花水灣溫泉旅游休閑度假區(qū)項目規(guī)劃報告成都花水灣旅游股份有限公司成都花水灣旅游股份有限公司中國中國 成都成都第一部分：花水灣簡介 2一、自然資源及環(huán)境優(yōu)勢 v花水灣所處地理環(huán)境主要由川溪河沖擊平壩地帶構成，由山丘、緩地、峭崖、河谷帶構成，平均海拔1000米，夏季平均氣溫比成都平原低3-5。v由于地處溫帶，又在盆地之中，這里常年風調(diào)雨順，氣候宜人。夏季天氣涼爽，冬季溫暖如春。3自然環(huán)境4二、花水灣溫泉 地理位置和交通：花水灣溫泉位于成都市大邑縣天宮廟，距成都80公里，從成都驅(qū)車前往花水灣僅需1小時20分。5花水灣溫泉位置示意圖 6便利的交通7溫泉水質(zhì)溫泉日出水量3700立方米，總儲量達2億立方米，2、供水年限在100年以上，井口水溫達68，經(jīng)四川省國土資源廳（原四川省地質(zhì)礦產(chǎn)廳）檢測命名為含碘的鐳、鍶、氟、硅、硫化氫等復合型滲弱堿性氯化物、硫酸鹽鈉型高熱醫(yī)療礦泉水溫泉，具有多種康療保健作用。該區(qū)域沒有工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境未遭破壞，河川、湖泊等水源保護良好。8三、水質(zhì)比較研究分析表明：花水灣溫泉是地質(zhì)時代古地中海水隨地質(zhì)變化被埋藏地下、與周圍的巖石發(fā)生物理化學交互作用后再經(jīng)地熱升溫形成的。經(jīng)同位素測定，水齡為4萬年，其本質(zhì)為古地中海水這是目目前前世世界界上上已已經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并并加加以以利利用用的的唯唯一一的的古古地地中中海海水水形形成成的的溫溫泉泉，其其潛潛在在的的價價值值非非常常巨巨大大，不3、僅具有很高的科學考察價值，更賦予了花水灣溫泉深厚的歷史文化內(nèi)涵。其化學成分、主觀感覺與日本OKU-HIDA溫泉極為相似。9四、運動、休閑、度假、生態(tài)、環(huán)保的花水灣溫泉根據(jù)成都市旅游總體規(guī)劃，花水灣是成都市近郊唯一的運動、休閑、度假、生態(tài)、環(huán)保的溫泉旅游度假區(qū)。由于溫泉的發(fā)現(xiàn)，使旅游業(yè)一躍而成大邑縣的重點產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在，圍繞著溫泉已建起了十五家賓館。1011第二部分：花水灣開發(fā)歷史 12歷史 1994年，花水灣打出溫泉。1995年，初步完成花水灣地區(qū)基礎設施建設。1996年，成都花水灣溫泉有限責任公司成立，并建成花水灣第一家賓館溫泉賓館。1998年，成都花水灣旅游股份有限公司成立，花水灣旅游集團創(chuàng)始4、人朱志敏先生獲“成都市十大杰出青年”榮譽稱號。1999年，建成花水灣最具特色、業(yè)績最好、信譽最好的賓館櫻花賓館。2000年，成都花水灣資源經(jīng)營管理有限責任公司成立。13第三部分：公司簡介 14一、成都花水灣溫泉有限責任公司 成都花水灣溫泉有限責任公司成立于1996年，注冊資金6000萬元，法人代表朱志敏。公司享有對花水灣地區(qū)的土地開發(fā)經(jīng)營權。公司自成立以來，已投資上億元的資金建成了溫泉區(qū)內(nèi)的溫泉供應管網(wǎng)、自來水廠及供應管網(wǎng)，35KV變電站和雙網(wǎng)電力供應設施、2000門程控電話通訊網(wǎng)、排污系統(tǒng)、主干公路（橋梁）等基礎設施；已出讓土地1200多畝。15二、成都花水灣旅游股份有限公司 成成都都花花水5、水灣灣旅旅游游股股份份有有限限公公司司成立于1998年，是經(jīng)成都市體改委批準、由花水灣溫泉有限責任公司等十家單位發(fā)起成立的股份公司，注冊資本金7000萬元，注冊地為成都，法人代表朱志敏。公司主要從事花水灣二期項目的開發(fā)。16三、成都花水灣資源經(jīng)營管理有限責任公司 成成都都花花水水灣灣資資源源經(jīng)經(jīng)營營管管理理有有限限責責任任公公司司成立于2000年，注冊資金6800萬元，法人代表朱志敏。資源公司享有對花水灣“兩水一氣”（溫泉水、自來水、天然氣）的獨家開發(fā)和經(jīng)營權。17第四部分：花水灣現(xiàn)狀 18一、發(fā)展初期（1994-2000）q出讓土地，吸引投資。到2000年為止，公司共出讓土地資源1200余畝6、，收入1.3億元人民幣。在不到五年的時間中，形成了一個占地1200畝，擁有15家賓館，2100張床位，總投資超過6億，每年吸引游客60萬人以上的溫泉度假區(qū)。q知名度宣傳。集團公司在6年的時間內(nèi)共投入2000多萬元宣傳費用，使花水灣的知名度得到極大的提高。目前，花水灣溫泉在成都及周邊地區(qū)的公眾知名度已達90%-95%。q游客吸引。經(jīng)過各家賓館的共同努力，花水灣地區(qū)每年接待游客60-70萬人。19初期狀況 20二、提升階段（2000-2001）q由于西嶺雪山在1998年被評為國家級風景區(qū)而使整個西嶺雪山-花水灣地區(qū)游客數(shù)量增加。21熱鬧的花水灣 22二、提升階段（續(xù)1）q2001年元月由西嶺雪山舉7、辦的“南國冰雪節(jié)”使花水灣地區(qū)的知名度進一步提高。23二、提升階段（續(xù)2）q至此，成都市近郊生態(tài)休閑旅游精品線路“（西嶺）雪山-（花水灣）溫泉-（劉氏）莊園-（鶴鳴山）道教發(fā)源地”開始形成。24三、存在的問題（1）q賓館各自為政，游客評價不一由于先后建設的各家賓館處于非統(tǒng)一經(jīng)營狀態(tài)，經(jīng)營方式、內(nèi)容和能力也有所不同，游客也是自發(fā)地選擇賓館入住，因此給游客帶來對花水灣總體評價的褒貶不一。q品牌混雜各家賓館在經(jīng)營中沒有統(tǒng)一對外形象，導致花水灣品牌形象混雜。25三、存在的問題（2）q重復建設過多，成本資源浪費過大由于每家賓館都各自設有客房、溫泉池、餐廳、會議室及相應的娛樂設施，多數(shù)賓館缺乏鮮明特色，導8、致重復建設和經(jīng)營成本過高、資源浪費較大。q區(qū)域功能不明顯，未能有效體現(xiàn)休閑度假特色由于花水灣早期缺少統(tǒng)一規(guī)劃和功能布局，致使整個旅游度假區(qū)消費流程不清晰，顧客消費基本處于自發(fā)狀態(tài)，缺乏引導，無法體現(xiàn)現(xiàn)代休閑度假區(qū)應有的特色。26三、存在的問題（3）q市場細分不夠，導致游客滿意度不高由于缺少對整個花水灣客源市場的深度研究和開發(fā)（運動、休閑、度假、會議、團隊活動、康療、保健），也就未能提供有針對性的服務。加上服務品質(zhì)的參差不齊，造成游客滿意度的不足，導致對花水灣整體評價參差不齊。27第五部分：公司發(fā)展戰(zhàn)略 28一、完善基建、深挖潛力 q公司將進一步完善花水灣一期工程的基礎建設設施，包括已將原有的無9、縫鋼管更換成玻璃鋼管，徹底解決了溫泉水輸送過程中的管道銹蝕問題。q重組資源管理公司，將公司股份出讓出50%給其他合作伙伴，共同合理開發(fā)和利用區(qū)域資源。q參股西嶺雪山或與西嶺雪山管理公司合作，共同塑造雪山-溫泉區(qū)域品牌，將雪山-溫泉建成國家級生態(tài)旅游度假區(qū)。29管網(wǎng)建設及更新 30二、整體規(guī)劃、統(tǒng)一品牌 q收購賓館，統(tǒng)一定位 公司將統(tǒng)一收購（委托經(jīng)營）花水灣地區(qū)的7家溫泉賓館，根據(jù)區(qū)域休閑度假區(qū)功能進行統(tǒng)一定位和包裝。（詳見后文）q區(qū)域功能界定，市場細分 根據(jù)委托賓館統(tǒng)一改造后的功能特征進行相應市場細分（度假、康療、團體會議、餐飲）。q資源整合，統(tǒng)一品牌 對統(tǒng)一委托經(jīng)營的賓館，公司將統(tǒng)一其經(jīng)營和10、對外行銷傳播。以整合花水灣溫泉旅游度假區(qū)的形象。31三、打造精品旅游線路 隨著旅游市場的不斷升溫，成都市和大邑縣政府擬對西嶺雪山風景區(qū)、花水灣溫泉度假區(qū)、鶴鳴山道教發(fā)源地、劉氏莊園進行綜合開發(fā)，打造雪山-溫泉-道教發(fā)源地-莊園，將自然景觀、休閑度假區(qū)、人文景觀進行系統(tǒng)整合，發(fā)揮各種資源優(yōu)勢互補作用，增強綜合吸引力，吸引大量客源。32四、深化度假區(qū)開發(fā)，啟動二期工程 在完善花水灣一期基礎設施的同時，公司將進一步深化花水灣溫泉度假區(qū)的開發(fā)，實施二期工程，啟動海洋世界項目及溫泉別墅項目，圍繞區(qū)域旅游資源優(yōu)勢，建設國家級生態(tài)旅游度假區(qū)。33第六部分：項目規(guī)劃 34一、委托經(jīng)營計劃（一）目的1.改變花水11、灣地區(qū)多家賓館無序競爭、品牌混亂，建設重復、資源浪費、布局不科學的局面。2.增加集團現(xiàn)金流量、降低經(jīng)營成本，在擴大公眾知名度的同時，大力提高公眾美譽度。35（二）委托經(jīng)營對象（第一批）郵電賓館、交通飯店、疊香溪山莊、櫻花賓館、溫泉賓館、百倫賓館、西嶺山莊（圖片附后）36郵電賓館百倫賓館西嶺山莊溫泉賓館疊香溪山莊溫泉賓館交通飯店第一批委托經(jīng)營的6家賓館37 成功的合資項目-櫻花賓館 櫻花賓館是由花水灣旅游股份有限公司和中國泛旅有限公司聯(lián)合投資的一家新型度假賓館，它具有全日式的建筑和裝修風格，定位清晰，經(jīng)營方向明確。通過1年多的經(jīng)營，2000年，櫻花賓館實現(xiàn)經(jīng)營收入800萬元，贏利300萬元。它它12、的的成成功功經(jīng)經(jīng)營營，不不僅僅為為花花水水灣灣的的賓賓館館經(jīng)經(jīng)營營提提供供了了值值得得借借鑒鑒的的模模式，同時也使花水灣總體形象得以極大的提升。式，同時也使花水灣總體形象得以極大的提升。38櫻花賓館接待大廳外觀39（三）措施1.與國際著名酒店管理集團合作組建專業(yè)化酒店管理公司，對委托經(jīng)營賓館統(tǒng)一管理。2.對現(xiàn)有賓館根據(jù)市場需求及自身特色進行重新定位和改造，完善區(qū)域市場功能界定。圍繞康療、休閑、美食、運動、會議市場做出每一個賓館的特色。4041二、資產(chǎn)重組計劃（1）（一）資源管理公司簡介 成成都都花花水水灣灣資資源源經(jīng)經(jīng)營營管管理理有有限限責責任任公公司司成立于2000年，注冊資金6800萬元，13、法人代表朱志敏。資源公司享有對花水灣兩水一氣的獨家開發(fā)和經(jīng)營權。（二）重組措施1、出讓50%股權，引入資金4000-5000萬元。2、在資源管理方面走專業(yè)化委托經(jīng)營道路。42二、資產(chǎn)重組計劃（2）（三）豐富的資源儲備根據(jù)地質(zhì)勘探表明，花水灣地區(qū)溫泉有豐富的儲量。公司已預定井位，當市場需要時，可根據(jù)市場要求隨時開發(fā)，將開挖二號井。完工后，供水量將增加一倍。（四）穩(wěn)定的回報，廣闊的前景公司獨家享有對花水灣景區(qū)“兩水一氣”資源的開發(fā)和經(jīng)營權，年收入800-1000萬元。在成功開發(fā)二期后，預計兩水一氣用量增加一倍，公司年收入將達到1500-2000萬元。43三、一期工程的改造完善 1.河道整治、建環(huán)保14、型水上游樂、養(yǎng)殖項目2.環(huán)保種、養(yǎng)殖3.集貿(mào)市場拆遷、整治4.商業(yè)鋪面景觀規(guī)劃5.公共休閑娛樂消費區(qū)規(guī)劃6.建大型表演場地，餐飲區(qū)突出綠色環(huán)保概念及山野風味441.河道整治、建環(huán)保型水上游樂、養(yǎng)殖項目452、環(huán)保種植、養(yǎng)殖463、集貿(mào)市場拆遷、整治 改變花水灣地區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場產(chǎn)品單調(diào)，功能單一、缺少夜市氛圍的現(xiàn)狀。統(tǒng)一布局和整治，以配合花水灣夜間娛樂、購物和聚散功能的規(guī)劃。474、商業(yè)鋪面景觀規(guī)劃 擬以川西民俗風格對現(xiàn)有商業(yè)鋪面進行統(tǒng)一規(guī)劃設計，在廣場周邊形成頗具民俗特色的景觀型商業(yè)鋪面，并與整治后的廣場、河岸形成對應。485、公共休閑娛樂消費區(qū)規(guī)劃 對廣場周邊及河道兩旁，將形成有特色的雕塑作15、品和公共休閑娛樂設施，供消費者走出賓館，參與到花水灣溫泉休閑度假區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境中。496、建大型表演場地，餐飲區(qū)突出綠色環(huán)保概念 對有一定特色的賓館和場地將修建大型表演場地。50餐飲區(qū)突出綠色環(huán)保概念餐飲區(qū)突出綠色環(huán)保概念及山野風味。51四、二期項目規(guī)劃及建設（一）海洋世界水質(zhì)：花水灣地區(qū)擁有目前世界上唯一用于商業(yè)開采的與古地中海水類似的水質(zhì)，足以形成特色。建設規(guī)模：150畝，主體建筑20000平方米，附屬建筑2000平方米中國最大的內(nèi)陸人造海洋。投資規(guī)模：7000萬元建設進度：18個月52海洋世界簡介 海洋世界充分利用花水灣溫泉進行開發(fā)，在溫泉公園內(nèi)依靠高科技手段（大功率人工造波機、大型激16、光投影儀、高保真影音系統(tǒng)等）、采用中國傳統(tǒng)的造園藝術手法（虛實結合）興建大型人造海灘與溫泉美容中心，開辦具有參與性、競技性的溫泉滑水運動，備有沙灘、大跨度建筑、大型游泳池、服務大廳、溫泉芬蘭浴、沙灘椅、陽蓬等設施，通過匠心獨具的設計、營造海浪、沙灘、藍天、白云、濤聲等仿真海洋景色，創(chuàng)造出虛實結合、以假亂真的海灘世界。開設露天溫泉（混浴區(qū)）、男性溫泉、女性溫泉、溫泉芬蘭浴、人工湖（水上樂園）、購物中心（水上威尼斯）、溫泉康療美容中心等。53海洋世界簡介 模擬海灘公園54海洋世界簡介 模擬海灘公園室內(nèi)景觀55海洋世界簡介 戲水樂園溫泉健身56資金來源及投資回報 A、花水灣公司以土地及配套基礎設施建17、設作為資產(chǎn)折價投入：3000萬元。B、花水灣公司提供鋪底資金：500萬元。C、合作單位：3500萬元。D、投資回收期：3年。E、年收益率：平均31.8%注：該項目已獲國家旅游局注：該項目已獲國家旅游局300300萬美元貸款。萬美元貸款。57四、二期項目規(guī)劃及建設（二）溫泉別墅（一期）定位：休閑、度假、生態(tài)、環(huán)保型投資規(guī)模：5500萬元占地面積：150畝（預計建設別墅100幢）建設周期：12個月58溫泉別墅簡介 花水灣溫泉別墅群，是在花水灣溫泉度假區(qū)新增的800畝土地范圍內(nèi)，在充分搞好環(huán)境建設基礎上，興建100套高品位的豪華別墅（每幢別墅占地約1.5畝，建筑面積170-700平方米/幢，平均建筑18、面積250平方米，進行必要的裝修，配備完善的客房服務設施），為高收入階層和社會集團消費提供豪華舒適的享受型服務。別墅建成后向有一定經(jīng)濟實力和較強投資意識的單位和個人出售，別墅主可委托花水灣旅游股份公司對別墅進行經(jīng)營管理，以合理的價格為高收入階層提供優(yōu)質(zhì)服務，獲得穩(wěn)定的收益。59溫泉別墅簡介60溫泉別墅簡介61溫泉別墅簡介62溫泉別墅簡介63q投資回收期：2年（含建設期）收回全部投資，毛利5000萬元。q年收益率：委托經(jīng)營期間平均8.2%.注：將引入銀行按揭貸款方式，以促進銷售。注：將引入銀行按揭貸款方式，以促進銷售。投資與回報 64第七部分：花水灣的未來 65四川省政府在1998年通過了關于發(fā)19、展四川旅游業(yè)的決定并制訂了四川旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，將旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟的五大支柱產(chǎn)業(yè)之一，對旅游業(yè)的發(fā)展給予大力的支持和政策傾斜。成都市政府在1998年制定的成都旅游發(fā)展總體規(guī)劃中，也已經(jīng)將西嶺雪山、森林花水灣溫泉作為重點開發(fā)的精品旅游線路。市政府已決定將花水灣溫泉度假區(qū)作為未來成都旅游業(yè)發(fā)展中全力支持、完善充實的兩個重點項目之一，這為花水灣未來的發(fā)展提供了積極的政策支持。未來66 充分利用成都中心城市的客源優(yōu)勢及花水灣溫泉資源優(yōu)勢，把握時代脈充分利用成都中心城市的客源優(yōu)勢及花水灣溫泉資源優(yōu)勢，把握時代脈搏，抓住市場契機，把花水灣建成著名的休閑旅游度假品牌。搏，抓住市場契機，把花水灣建成著名的20、休閑旅游度假品牌。經(jīng)過二期工程建設充實完善的花水灣溫泉旅游開發(fā)區(qū)，將成為成都最大的具有休閑娛樂、康療保健、運動健身、會議商務等綜合服務功能的度假區(qū)，同時作為支持西嶺雪山花水灣溫泉劉氏莊園鶴鳴山道教發(fā)源地精品旅游線路的樞紐，能夠吸引大量的本市和南中國的游客。花水灣1995年正式開發(fā)以來，接待游客逐年增長，綜合考慮精品旅游線路開通后和西部大開發(fā)為西部旅游帶來的巨大客源，2001年花水灣溫泉旅游度假區(qū)接待的游客將達100萬人次左右，旅游收入將達到1.6億以上。預計在今后的10年中保持每年10萬人次的增長。花水灣二期海洋世界建設和經(jīng)營一旦獲得成功，可使花水灣的知名度大大提高，可創(chuàng)造成都乃至四川休閑旅游的品牌，提升成都休閑文化的品位，最終使花水灣成為國內(nèi)以至世界的著名品牌。未來67