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1、天津高新區軟件和服務外包基地天津高新區軟件和服務外包基地修建性詳細規劃修建性詳細規劃 項目目標項目目標 以建造大都會城市手法，提供國際化商務中心及完備設施，以建造大都會城市手法，提供國際化商務中心及完備設施，配合中央政策配合中央政策，打造天津成為北方金融中心打造天津成為北方金融中心，為全國獨特金融中心為全國獨特金融中心用地規劃圖用地規劃圖 LAND USE公建區57.27公頃住宅區21.39公頃公園區89.62公頃 規規劃重點建設劃重點建設:117國際級辦公室及6星級酒店國際級馬球會雙子大樓現代化及多元化高級商場O Show娛樂大樓國際會議中心精品酒店度身訂造企業總部大樓高級住宅服務式住宅政府2、大樓創造中國新地標建筑。TO CREATE CHINAS NEW LANDMARK.全中國最高的建筑物-600米。TALLEST BUILDING IN PRC AT 600m.天津活力的象征。REPRESENTATIVE FOR TIANJINS EMERGING IMPORTANCE.117 辦公樓辦公樓 117 Tower 雙雙塔樓塔樓Twin Tower 空中會所：距離地面170米面積：75,000平方米 X 2高度：227米雙子塔雙子塔總總部辦公樓部辦公樓Headquarter Buildings跨國總部大樓跨國總部大樓娛娛樂大樓樂大樓O-ShowO-Show表演館表演館品品牌商店牌3、商店Banded Retail住宅區住宅區第一次修改方案方案一方案二方案三方案四第一次修改方案建基于最有效日照及最佳住宅單元的景觀等因素下，嘗試把沿街建筑物的布局作出改善，增強天際線效果，增加小高層等，以美化城市空間景觀。第二次修改方案方案A方案B方案C第二次修改方案嘗試將布局作出更大改變，包括在高/低層之間增加小高層，將高層布置變成分開的弧線，及將高/低層分開于不同地塊上的方案。第三次修改方案方案D方案E方案F方案G第三次修改方案在高/低層分開區域布置的大原則下，探討不同的組合，并將低層集中馬球會一側，高層盡量集中CBD一側的不同方案。龍躍在天整體布局可與將來發展制造出生動的天際 線，像一條4、活的巨龍，把天津新CBD區強 勁的生命力展現出來。方案一透視圖規劃設計條件規劃總用地：21.39公頃規劃可用地：16.20公頃 建筑密度：25%總建筑量：20.88萬平方米（含配套設施）綠地率：45%規劃方案指標規劃總用地：21.39公頃規劃可用地：16.20公頃 建筑密度：16%總建筑量：20.88萬平方米（含配套設施）綠地率：45%高/低層區域分析 經濟技術指標規劃方案指標總建筑面積：20.88萬平方米其中：高層住宅：17.11萬平方米 涉外專家公寓：3.11萬平方米 配套公建：0.46萬平方米 市政設施：0.20萬平方米規劃戶數：925戶(300-1000戶/組團級)規劃人口：2960人5、天津市新建居住區公共設施定額指標按實際戶數,配套公建需2000平方米左右按新建住宅套型建筑面積90平方米以下的住宅面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%的規定,核算戶數約為2400戶(3000戶/組團級)。按70-90核算戶數,配套公建需4000平方米左右規劃配套公建建筑面積4600平方米問題1:建筑高度 9號地高層建筑T2、T3、T4三棟樓的建筑高度不符合“天津市城市規劃管理技術規定（建筑管理部分）（征求意見稿）”之第159條規定 沿城市道路兩側新建建筑的控制高度，一般應符合下列規定：建筑的控制高度（H），小于或等于紅線寬度（W）與建筑后退距離（S）之和的1.5倍，即H=1.5(W+S)6、建筑的高度（按159條規定）：1.5*(30+1030+10*2+20)=1052+20)=105米米規劃建筑的實際高度：T2的高度（31層）是112.5米 T3的建筑高度（39層）是140.7米 T4的建筑高度是（45層）162.3米T2T3T4問題2:停車配建建筑建筑類別建筑面建筑面積（m2）參數參數配建指配建指標配建泊位配建泊位機機動車非機非機動車機機動車（泊位）（泊位）非機非機動車（輛）住住宅宅區區高檔商品房200 m22.0輛/戶1.0輛/戶542271144 m2 200 m21.5輛/戶1.2輛/戶303242一般商品房90 m2144 m21.0輛/戶1.5輛/戶26940467、0 m2 90 m20.7輛/戶1.8輛/戶128329小 計12421246實際戶數實際戶數 配建停車位數量計算表配建停車位數量計算表停車指標配建?建筑建筑類別建筑面建筑面積（m2）參數參數配建指配建指標配建泊位配建泊位機機動車非機非機動車機機動車（泊位）（泊位）非機非機動車（輛）一般商品房90 m2144 m21.0輛/戶1.5輛/戶55082560 m2 90 m20.7輛/戶1.8輛/戶12953330小 計1845415570-90核算核算配建停車位數量計算表配建停車位數量計算表日照初步分析 3小時日照線4小時日照線5小時日照線方案二珠落玉盤透視圖-方案二方案二本項目的中心理念是為C8、BD提供居住配套。由於CBD的目標是各國的大企業，本居住區乜是一個高格調的發展，以精巧雅潔的手法打造一個對城市景觀有正面作用的住宅小區為目標。本項目的中心理念是為CBD提供居住配套。由於CBD的目標是各國的大企業，本居住區亦是一個高格調的發展，以精巧雅潔的手法打造一個對城市景觀有正面作用的住宅小區為目標。住宅本項目的中心理念是為CBD提供居住配套。由於CBD的目標是各國的大企業，本居住區乜是一個高格調的發展，以精巧雅潔的手法打造一個對城市景觀有正面作用的住宅小區為目標。住宅馬馬球會及主題公園球會及主題公園國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 關于華苑產業區（環外）建設運動休閑公園的批復9、供地方式：劃撥建設項目：運動休閑公園建筑性質：用于為公園服務的管理建筑和游覽、休憩、服務、公用建筑 容積率：不大于0.1 建筑密度：不大于2%公園綠化園地：不小于85%園路及鋪地：5-10%公園內不得修建于其它性質無關的、單純以盈利為目的的餐廳、旅館和舞廳等建筑馬球會及中央公園經濟技術指標馬球會及中央公園經濟技術指標建筑面積建筑面積馬球會場地及配套建築物馬球會場地及配套建築物25,479馬球會所馬球會所25,500會議區會議區9,500餐飲區餐飲區9,000室內運動場室內運動場2,800娛樂設施娛樂設施10,500中央公園中央公園3,721合計合計86,50086,500國際級馬球會國際級馬球10、會 Polo Club 公園區建筑密度只涉及馬球會所及國際騎術學校，其它的如露天餐飲、馬房及附屬用房、室內練習場等作為設施用房（不辦手續），不參加建筑密度的計算。馬球會所建筑密度：2.2%國際騎術學校建筑密度：0.6%中央公園建筑密度：0.5%總建筑密度：3.3%國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 規劃布局：馬球會所服務區露天餐飲區比賽場館區馬房及附屬設施區中央公園區國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 露天餐飲區露天餐飲區馬球會所馬球會所4 層5 層（建筑高度24米）問題1:建筑高度？國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club11、 國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 24米內米內國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 馬球會馬球會首層首層Polo Club L1 level 國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 馬球會馬球會三三、四、四層層Polo Club L3 level 國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 馬球會馬球會五層五層Polo Club L5 level 貴賓休息室貴賓休息室VIP Room國際級馬球會國際級馬球會 Polo Club 露天餐飲區露天餐飲區馬球會所馬球會所國際級馬球場國際級馬球場Polo field 國際級馬球場國際級馬球場Polo field 馬房及騎術12、學校馬房及騎術學校Stable and Polo School 馬房及騎術學校馬房及騎術學校Stable and Polo School 馬房及騎術學校馬房及騎術學校Stable and Polo School 中央公園中央公園Central Park 中央公園中央公園Central Park 池主主題公園題公園Theme Park 公用綠化空間中央公園中央公園Central Park 項目效果項目效果圖圖 MLP Perspective 問題2:停車配建 因馬球公園項目功能多重合，天津市暫無此類項目停車配建標準，根據其功能及規模綜合考慮，規劃要求公園區馬球會場地及配套建筑物、馬球會所機動車總13、停車位不少于300個（不考慮賽事、僅做為休閑娛樂使用的情況下），中央公園部分機動車停車位不少于70個，非機動車停車位數量不做要求，可適當考慮。比賽場地停車參照體育場（館）配建指標建議按高等級、上限配建。配建指標機動車非機動車一類體育場館5.0輛/100座35.0輛/100座二類體育場館4.0輛/100座35.0輛/100座注：一類體育場館指大于15000座的體育場和大于4000座的體育館；二類體育場館指小于或等于15000座的體育場和小于或等于4000座的體育館體育場（館）配建停車場指標表商商務區區中心商務區中心商務區CBD 項目效果項目效果圖圖 MLP Perspective 規劃方案與設計14、條件對比規劃方案與設計條件對比原原設計條件條件道路:17.33公頃防護綠化：6.20公頃公共綠地：1.2公頃共計：24.73公頃規規劃可用地：劃可用地：劃可用地：劃可用地：32.5432.54公公公公頃頃。調整后整后規劃路網劃路網道路:15.64公頃防護綠化：5.06公頃補補充道路及防充道路及防充道路及防充道路及防護綠護綠化面化面化面化面積為積為2.832.832.832.83公公公公頃頃，公共公共公共公共綠綠地地地地1.201.201.201.20公公公公頃頃,共計24.73公頃，規規劃可用地劃可用地劃可用地劃可用地:32.54:32.54公公公公頃頃。道路綠化帶控制及建筑退線情況道路綠化帶15、控制及建筑退線情況海泰南北大街防護綠帶15米實際防護綠帶38米建筑退線8-15米實際建筑退線15米海泰東西大街防護綠帶10米實際防護綠帶10米建筑退線8-15米實際建筑退線25米海泰內環二路防護綠帶10米實際防護綠帶10米建筑退線8-15米實際建筑退線8-15米海泰內環北路防護綠帶10米實際防護綠帶10米建筑退線8-15米實際建筑退線13-20米海泰內環南路防護綠帶10米實際防護綠帶10米建筑退線8-15米實際建筑退線15-25米新增規劃道路防護綠帶10米實際防護綠帶13米建筑退線8-15米實際建筑退線15米規劃結構“一條發展帶”“兩個中心”“四大功能區”規劃布局“一條發展帶”:海泰東西大街發16、展軸線規劃布局“兩個中心”:即商務核（117層辦公樓）文化娛樂城規劃布局“四大功能區”:商務公建區文化娛樂區酒店會展區服務公寓區位于地塊中心位置。LOCATED AT THE CENTRE OF THE SITE.高度:607米。HEIGHT AT 607m.垂直城市。VERTICALITY CITYSCAPE.空中城市配套設施 LEISURE AND ENTERTAINMENT AT SKY GARDEN.平穩方正穩健的立面設計。SYMMETRICAL AND PROPORTIONAL ELEVATION.117 辦公樓辦公樓 117 Tower 創造中國新地標建筑。TO CREATE CH17、INAS NEW LANDMARK.全中國最高的建筑物-607米。TALLEST BUILDING IN PRC AT 607m.天津活力的象征。REPRESENTATIVE FOR TIANJINS EMERGING IMPORTANCE.117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓-18、大大堂堂117 Tower-Lobby 117 辦公樓辦公樓-大大堂堂117 Tower-Lobby 117 辦公樓辦公樓一層一層 117 Tower L1 117 辦公樓辦公樓117 Tower Furniture Layout 117 辦公樓辦公樓-酒酒店店117 Tower-Hotel 117大樓-6星級酒店l117大樓頂10層設計為6星級酒店l 將引入國際知名高級酒店，如四 季酒店，麗嘉酒店l 打造天津國際級形象117 辦公樓辦公樓 117 Tower 117 辦公樓辦公樓 117 Tower 創創造中國新地標建筑。造中國新地標建筑。全中國最高的建筑物全中國最高的建筑物-607米。米。19、天天津活力的象征。津活力的象征。117 辦公樓辦公樓 117 TOWER開開放給人們共享的中心廣場。放給人們共享的中心廣場。117 辦公樓辦公樓綠化廣場綠化廣場 CENTRAL PLAZA提提供獨特的購物體驗。供獨特的購物體驗。勾勒出開放場地及勾勒出開放場地及117大樓。大樓。提提供多元化商業概念和主題。供多元化商業概念和主題。商業裙樓商業裙樓 RETAIL商商業發展項目和業發展項目和117117大樓存在內部關系。大樓存在內部關系。提提供廣闊的開放場地以強調發展項目的宏大。供廣闊的開放場地以強調發展項目的宏大。入口大堂入口大堂 LOBBY打打造名牌店鋪造名牌店鋪,提供獨特的購物體驗。提供獨特的20、購物體驗。連連接高格調的酒店入口接高格調的酒店入口,創造高級的聚會場所。創造高級的聚會場所。精品商業街精品商業街 RETAIL STREET被被園景和開放場地所圍繞。園景和開放場地所圍繞。宏宏偉的正式入口強調政府建筑莊重感。偉的正式入口強調政府建筑莊重感。行政管理大樓行政管理大樓 GOVERNMENT BUILDING為政府大廈及為政府大廈及117117大樓提供動人的背景。大樓提供動人的背景。勾勒地塊的范圍。勾勒地塊的范圍。呈呈現規劃設計的韻律。現規劃設計的韻律。北區辦公樓北區辦公樓 MOUNTAIN BUILDING南南北地塊的無間聯系。北地塊的無間聯系。標標志性建筑表達了地塊的個性身份。志21、性建筑表達了地塊的個性身份。獨獨特的購物體驗。特的購物體驗。商業裙樓延伸部份商業裙樓延伸部份 CROSSING THE ROAD標標志性的總部大樓。志性的總部大樓。建建筑設計反映協作形式。筑設計反映協作形式。以以公司名命名的建筑物濟濟一堂。公司名命名的建筑物濟濟一堂。總部辦公樓總部辦公樓 HEADQUARTER BUILDING國際會展中心國際會展中心,可以舉辦各類大型世界級展覽及商務會議。可以舉辦各類大型世界級展覽及商務會議。國國家級藝術會議中心家級藝術會議中心,多元化的會議設施能滿足不同的需求。多元化的會議設施能滿足不同的需求。全天候的行人橋方便連接商務中心區。全天候的行人橋方便連接商務中22、心區。會議中心及酒店會議中心及酒店 CONVENTION CENTRE&HOTEL服服務式公寓處於便利的位置。務式公寓處於便利的位置。鄰鄰近商業中心和康體設施。近商業中心和康體設施。服務式公寓服務式公寓 SERVICE APARTMENT標志性的門道連接商務中心。標志性的門道連接商務中心。宏宏偉的地標性建筑與商務中心緊密相連。偉的地標性建筑與商務中心緊密相連。雙塔辦公樓雙塔辦公樓 TWIN TOWERCBDCBD區域內區域內 :-又一標志性建筑又一標志性建筑 高度高度 :227:227米。米。吊橋高度吊橋高度 :170:170米。米。吊橋跨度吊橋跨度 :170:170米。米。設有空中會所。設有23、空中會所。雙塔辦公樓雙塔辦公樓 TWIN TOWER百老匯式歌劇院百老匯式歌劇院,提供大型舞臺及一流的音效提供大型舞臺及一流的音效 設施設施,可供世界一流歌舞劇團演出。可供世界一流歌舞劇團演出。娛娛樂休閑場所。樂休閑場所。滿滿足各類不同的文化娛樂表演需要。足各類不同的文化娛樂表演需要。標標志性建筑體現了高格調的表演內容。志性建筑體現了高格調的表演內容。娛樂大樓娛樂大樓 O SHOW為為休閑用地重現水道風貌創造風景和園林景觀。休閑用地重現水道風貌創造風景和園林景觀。強強調環境設計和重要性。調環境設計和重要性。河道河道 WATER CHANNEL無無障礙通往商務中心。障礙通往商務中心。組合各座建筑24、物。組合各座建筑物。融融合成各具特色的建筑整體。合成各具特色的建筑整體。二層人行走廊二層人行走廊 ELEVATED PEDESTRIAN LINKAGE117辦公大樓建筑面積37萬平方米雙塔辦公大樓建筑面積2*7.5萬平方米特色辦公樓建筑面積2.0萬平方米空中會所建筑面積0.32萬平方米靠山辦公樓A建筑面積7.2萬平方米高新區行政許可服務中心建筑面積5.0萬平方米靠山辦公樓B建筑面積2*3.5萬平方米總部辦公樓C建筑面積2*2.3萬平方米總部辦公樓A建筑面積2*2.9萬平方米總部辦公樓B建筑面積3.2萬平方米總部辦公樓D建筑面積2*1.9萬平方米塔樓塔樓面積分布面積分布文化娛樂（3-4層）建筑25、面積1.1萬平方米會議中心建筑面積2.0萬平方米酒 店建筑面積2.6萬平方米服務公寓建筑面積3.6萬平方米電信局（部分首層設置）建筑面積0.5萬平方米商 場建筑面積10.9萬平方米圖書館（1-2層）建筑面積0.5萬平方米裙房裙房面積分布面積分布綠化布局綠化布局項目周邊路網交通組織1.建議設置七處信號控制交叉口2.海泰東西大街南側輔道禁左（如圖所示）除海泰南北大街交叉口東進口外交通組織規劃交通組織規劃 根據平面布局方案，該項目規劃出入口14處，出入口位置詳述如下：A區共有6處出入口B區有1處出入口C區有1處出入口D區有項目6處出入口項目出入口規劃項目出入口規劃結合建筑布局規劃四處行人過街通道。上26、述四處過街通道的凈空高度應不低于5.0米。行人過街行人過街行人過街設施規劃行人過街設施規劃 沿周邊道路規劃了7對公交停靠站，其中4對為港灣式停靠站，3對為一般式停靠站。公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣公交港灣非港灣式公交車站非港灣式公交車站非港灣式公交車站非港灣式公交車站非港灣式公交車站非港灣式公交車站公共交通規劃公共交通規劃序號項 目單 位數 量1用地總面積公頃57.27其中：道路廣場及防護綠化用地公頃24.73可建設用地公頃32.542總建筑面積萬m2112.12其中：辦公建筑面積萬m287.22商業建筑面積萬m224.40市政設施建27、筑面積萬m20.503容積率3.44建筑密度%38.025綠地率%30.5經濟技術指標表經濟技術指標表規劃技術指標規劃技術指標序號序號項 目目數量數量（處）建筑面建筑面積（m2）1117辦公樓13330002雙塔辦公樓22*750003空中會所132404政府大樓1500005靠山辦公樓A1720006靠山辦公樓B22*350007總部辦公樓A22*290008總部辦公樓B1320009總部辦公樓C22*2300010總部辦公樓D22*1900011特色辦公樓120000辦公樓公樓總建筑面建筑面積872240序號序號項 目目數量數量（處）建筑面建筑面積（m2）12商場-10900013會議中心28、12000014酒店+117大樓酒店126000+3700015服務公寓13600016娛樂11100017圖書館、檔案15000商商業總建筑面建筑面積24400018電信局（首層設置）1500019110KV變電站(地下設置)1400020調壓站(地下設置)42421燃氣直燃機(地下設置)168600市政市政設施施總建筑面建筑面積（不含地下面（不含地下面積12624平米）平米）5000總建筑面建筑面積1121240注：1、總建筑面積中不含地下商業建筑面積74290平方米；2、總建筑面積中不含地下機動車及非機動車停車面積；3、總建筑面積中不含地下人防面積56062平方米（人防面積按總建筑面積的29、5%設置）。規劃項目一覽表規劃項目一覽表規劃技術指標規劃技術指標序序號號項項 目目數數 量量（處）（處）建筑面積建筑面積（萬（萬m m2 2）1117辦公樓（辦公+酒店）137.002靠山辦公樓A17.203商場（含二層建筑群）-6.62合 計50.82一期建筑規模一期建筑規模及主要項目一覽表及主要項目一覽表分期實施分期實施二期建筑規模二期建筑規模及主要項目一覽表及主要項目一覽表序序號號項項 目目數量數量（處）（處）建筑面積建筑面積（萬（萬m m2 2）1雙塔辦公樓22*7.502空中會所10.323總部辦公樓B23.204特色辦公樓12.005商場-4.286會議中心12.007酒店22.630、08服務公寓13.609娛樂11.1010圖書館10.5011 電信局（首層設置）10.50合 計35.10分期實施分期實施三期建筑規模三期建筑規模及主要項目一覽表及主要項目一覽表序序號號項項 目目數量數量（處）（處）建筑面積建筑面積（萬（萬m m2 2）1高新區行政許可服務中心15.002靠山辦公樓B22*3.503總部辦公樓A22*2.904總部辦公樓C22*2.305總部辦公樓D22*1.90合 計26.20分期實施分期實施地 下 空 間 四至范圍以可建設用地為依據，每層建筑面積30.19萬平方米，三層共計90.57萬平方米。地下一層主要安排商業設施、117大樓共享大廳及候車區、市政場站31、設施、停車區（裝卸車、機動車、非機動車）以及內部設備用房；建筑面積30.19萬平方米，其中，道路面積2.97萬平方米。地下一層主要安排商業設施6.98萬平方米、117大樓共享大廳及候車區2.62萬平方米、市政場站設施1.26萬平方米、停車區（裝卸車、機動車、非機動車）12.91萬平方米、內部設備用房3.45萬平方米，共計27.22萬平方米。地下二層主要安排共同溝、內部設備用房及機動車停車，并在A、D區設置通道，以保持地下網絡的連續；建筑面積30.19萬平方米，其中，道路面積3.13萬平方米。地下二層主要安排共同溝、內部設備及管理用房1.3萬平方米，機動車停車25.76萬平方米，共計27.06萬平方米。地下三層主要安排地下人防設施、內部設備用房及機動車停車，以滿足中央商務區內較高的機動車停車需求。建筑面積30.19萬平方米，其中，道路面積3.13萬平方米。地下三層主要安排內部設備及管理用房0.8萬平方米、機動車停車8萬平方米、其他用地18.26萬平方米，共計27.06萬平方米。匯報完畢，謝謝！