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1、無(wú)棣濱海國(guó)際家居項(xiàng)目無(wú)棣濱海國(guó)際家居項(xiàng)目租金溝通方案租金溝通方案濟(jì)南鼎潤(rùn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 2012年7月 目錄目錄市場(chǎng)調(diào)研篇市場(chǎng)調(diào)研篇建議篇建議篇目錄目錄市場(chǎng)調(diào)研篇市場(chǎng)調(diào)研篇建議篇建議篇目錄目錄市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 本次調(diào)研共走訪了無(wú)棣縣、濱州市、沾化縣、慶云縣、陽(yáng)信縣、惠民縣六本次調(diào)研共走訪了無(wú)棣縣、濱州市、沾化縣、慶云縣、陽(yáng)信縣、惠民縣六個(gè)區(qū)域，主要針對(duì)這些區(qū)域的家居建材市場(chǎng)的租金、經(jīng)營(yíng)情況、商鋪面積、需求個(gè)區(qū)域，主要針對(duì)這些區(qū)域的家居建材市場(chǎng)的租金、經(jīng)營(yíng)情況、商鋪面積、需求面積、對(duì)本案的認(rèn)可度等方面進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研。面積、對(duì)本案的認(rèn)可度等方面進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研。一、無(wú)棣縣家居建材市場(chǎng)（一、無(wú)棣縣2、家居建材市場(chǎng)（1）位置位置無(wú)棣縣院前街輻射區(qū)域輻射區(qū)域無(wú)棣縣全境；周邊部分縣城商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用1600元/年面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）面積約105-150；年租金年租金北面商鋪平均租金30000元/年（折合每天0.78元/天/平米，最貴1.28元/天/平米）南面平均租金為0.65元/天/平米租期租期一年一簽，部分兩年一簽需求面積需求面積150-200平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)沿街商鋪現(xiàn)場(chǎng)圖片現(xiàn)場(chǎng)圖片馬可波羅店面位于拐角，為公司直營(yíng)，租金最高。1、此區(qū)域主要集中了當(dāng)?shù)氐钠放菩l(wèi)浴、木門(mén)、地板、櫥柜、瓷磚等經(jīng)營(yíng)類(lèi)別；2、商業(yè)類(lèi)型以社區(qū)底商為主，為一層建筑結(jié)構(gòu)；3、消費(fèi)者對(duì)這條3、街認(rèn)可度較高；4、商家的聚集使該區(qū)域形成一定商業(yè)集群效應(yīng)，目前該區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，該市場(chǎng)為區(qū)域自發(fā)形成的市場(chǎng) 5、現(xiàn)有店鋪面積多集中在105-150平米之間，部分大品牌店面為300平米，此區(qū)域經(jīng)營(yíng)商戶多為品牌代理，在無(wú)棣縣只經(jīng)營(yíng)一家店面，市場(chǎng)拓展需求較為穩(wěn)定，從而為本項(xiàng)目未來(lái)的招商工作帶來(lái)一定壓力。市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述一、無(wú)棣縣通力國(guó)際商貿(mào)城（一、無(wú)棣縣通力國(guó)際商貿(mào)城（2）地理位置地理位置無(wú)棣縣205國(guó)道與院前街交匯處占地面積（畝）占地面積（畝）130畝建筑面積建筑面積()約9萬(wàn)輻射區(qū)域輻射區(qū)域無(wú)棣縣全境；周邊部分縣城；整個(gè)魯北市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一出租，商業(yè)用地現(xiàn)有商家入住率現(xiàn)有商家入住率304、%店面大?。ǎ┑昝娲笮。ǎ?biāo)準(zhǔn)店鋪單元 面寬5 M，進(jìn)深12M；面積約60；年租金年租金現(xiàn)行均價(jià)商鋪?zhàn)饨?元/月/平米,（折合每天0.23元/天/平米)優(yōu)惠優(yōu)惠之前提供兩年免租期，現(xiàn)調(diào)整為只提供一年免租期之前提供兩年免租期，現(xiàn)調(diào)整為只提供一年免租期總套數(shù)總套數(shù)一期300套，二期500套主、次干道寬度主、次干道寬度物流通道10米左右人流量人流量處于市場(chǎng)培育期建筑形態(tài)建筑形態(tài)一期、二期兩層，條狀形態(tài)，商鋪背靠背式分布商貿(mào)城內(nèi)部項(xiàng)目一期項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目二期現(xiàn)場(chǎng)圖片現(xiàn)場(chǎng)圖片市場(chǎng)內(nèi)部市場(chǎng)內(nèi)部 1、通力國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目一期已進(jìn)入尾盤(pán)階段，二期部分產(chǎn)品在售，無(wú)棣縣人對(duì)此項(xiàng)目很了解，屬于功能齊全的綜合性市場(chǎng)5、；2、項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一招商，招商現(xiàn)實(shí)行一年免租，零風(fēng)險(xiǎn)讓利經(jīng)營(yíng)；3、一期商戶入住率達(dá)到30%，外地商戶因租金較低比較認(rèn)可此市場(chǎng)；4、市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)機(jī)電、建材，但業(yè)態(tài)分布雜亂及知名品牌較少；5、項(xiàng)目以銷(xiāo)售為主，實(shí)行低租金策略，以出租帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售。6、產(chǎn)品面積較為合理，為一托二形式，面積區(qū)間在120平米左右。市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述一、無(wú)棣縣家居建材市場(chǎng)（一、無(wú)棣縣家居建材市場(chǎng)（3）位置位置無(wú)棣縣棣新三路縣中醫(yī)院東面輻射區(qū)域輻射區(qū)域無(wú)棣縣全境；周邊部分縣城商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用無(wú)主力店面大?。ǎ┲髁Φ昝娲笮。ǎ┟娣e約100；后面的大面積多為自己搭建，租價(jià)很低廣告位租金廣告位租金10006、-1500元/年需求面積需求面積150-200平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)以沿街商鋪為主，集中商業(yè)為輔大型市大型市場(chǎng)普惠家具廣場(chǎng)一樓0.65元/天/平米，二樓0.55元/天/平米，三樓0.3元/天/平米中山家具商家2層，共750平米，5萬(wàn)/年，沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪折合1.1元/天/平米，0.91元/天/平米，0.82元/天/平米經(jīng)營(yíng)類(lèi)別經(jīng)營(yíng)類(lèi)別家具、辦公、門(mén)、裝飾材料、地板、瓷磚、衛(wèi)浴經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次以中檔次為主整體整體人流量人流量人氣僅次于院前街市場(chǎng)店面續(xù)表續(xù)表現(xiàn)場(chǎng)圖片現(xiàn)場(chǎng)圖片普慧家具廣場(chǎng)商場(chǎng)分布圖道路周邊道路周邊 1、市場(chǎng)知名度僅次于院前街市場(chǎng)，以家具產(chǎn)品為主；2、街區(qū)市場(chǎng)知名品牌主要集中在普7、慧家具廣場(chǎng)及個(gè)別大面積店面；3、市場(chǎng)主力面積集中在100平米，但眾多商戶為充分展示家具產(chǎn)品，對(duì)后院進(jìn)行自行搭建，從而導(dǎo)致面積增大至500-800平米，導(dǎo)致整體租金水平偏低；市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述二、濱州市家居建材市場(chǎng)二、濱州市家居建材市場(chǎng)銀座家居（銀座家居（1）位置位置黃河五路與渤海十二路交叉口輻射區(qū)域輻射區(qū)域?yàn)I州市區(qū)；周邊部分縣城商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃，統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用0.2元/天/平米主力店面大小（）主力店面大小（）面積約120平米；年租金年租金一年一簽約，依商戶而定；現(xiàn)行價(jià)格商鋪?zhàn)饨鹨粚?、二?.7元/天/平米，三層、四層租金也不低于2.2元/天/平米（包括物業(yè)費(fèi)）廣告8、位廣告位外立面3.2萬(wàn)/年，里面因位置而定，8000-10000元/年貨梯情況梯情況有貨梯（2部觀光電梯，自動(dòng)扶梯）停停車(chē)位情況位情況市場(chǎng)南面廣場(chǎng)開(kāi)闊，作為臨時(shí)停車(chē)及物流流通裝卸場(chǎng)地人流量人流量新市場(chǎng)，有知名度，但人氣在濱州市一般建筑形態(tài)建筑形態(tài)大盒子，四層現(xiàn)場(chǎng)圖片現(xiàn)場(chǎng)圖片市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖銀座家居內(nèi)部 1、銀座家居屬于一個(gè)新的市場(chǎng)，09年開(kāi)業(yè)，目前處于品牌調(diào)整期；2、從經(jīng)營(yíng)效果來(lái)看，整體經(jīng)營(yíng)效果尚可，其主要集中了濱州市主要的中高端品牌，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為齊全；3、租金水平目前為為濱州市最高，整體租金水平在2.5元/平米/天；4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，商場(chǎng)里面不存在所謂的“死角”，商鋪分布合理。市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)9、評(píng)述二、濱州市家居建材市場(chǎng)二、濱州市家居建材市場(chǎng)站前家具城（站前家具城（2）位置位置濱州市渤海二十一路（原國(guó)貿(mào)家具）輻射區(qū)域輻射區(qū)域?yàn)I州市；周邊部分縣城商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用無(wú)主力店面大?。ǎ┲髁Φ昝娲笮。ǎ┟娣e約120；租金租金1元/天/平米層數(shù)層數(shù)共2層，建筑形態(tài)建筑形態(tài)大盒子商鋪現(xiàn)場(chǎng)圖片 1、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年，人氣差；2、市場(chǎng)共二層，目前二層商戶全部搬到一層，3、項(xiàng)目規(guī)模較小，無(wú)法形成規(guī)模優(yōu)勢(shì) 4、交通動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，進(jìn)入便利性差市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述二、濱州市家居建材市場(chǎng)二、濱州市家居建材市場(chǎng)高杜建材城（高杜建材城（3）位置位置濱州市渤海八路輻射區(qū)域輻射區(qū)域?yàn)I州市區(qū)10、；周邊縣城商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用不到10000元/年主力店面大?。ǎ┲髁Φ昝娲笮。ǎ┟娣e約90；年租金年租金一年一簽約，現(xiàn)行價(jià)格商鋪?zhàn)饨鹨蛭恢枚?，門(mén)口2.5萬(wàn)元/年/間（折合每天0.76元/天/平米），中間靠邊位置租金0.4元/天/平米，最后位置0.61元/天/平米，靠近中間主通道前面最貴0.82元/天/平米需求面積需求面積200平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)獨(dú)棟+聯(lián)排商鋪現(xiàn)場(chǎng)圖片現(xiàn)場(chǎng)圖片 1、目前濱州市人氣最旺、規(guī)模最大、功能最全的建材交易市場(chǎng)；2、市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)知名瓷磚、衛(wèi)浴產(chǎn)品等類(lèi)別，品牌較為齊全；3、市場(chǎng)建筑形態(tài)為獨(dú)棟的二層商鋪，集團(tuán)性質(zhì)的品牌一般租賃一棟；而聯(lián)排的11、商鋪又為小規(guī)模經(jīng)營(yíng)的商戶提供了機(jī)遇；4、市場(chǎng)的集聚效應(yīng)帶來(lái)了眾多的消費(fèi)者，現(xiàn)為濱州市民及周邊縣區(qū)民眾的建材主要消費(fèi)地。5、從經(jīng)營(yíng)效果來(lái)看，由于其屬于濱州傳統(tǒng)家居市場(chǎng)，市場(chǎng)影響力大，且價(jià)格相對(duì)便宜，整體經(jīng)營(yíng)情況尚可；市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述三、沾化縣家居建材市場(chǎng)三、沾化縣家居建材市場(chǎng)位置位置縣城邊東南方位輻射區(qū)域輻射區(qū)域沾化縣城；周邊部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)以租賃為主，部分自持物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用無(wú)主力店面大?。ǎ┲髁Φ昝娲笮。ǎ┟娣e約90；年租金年租金一年一簽約，現(xiàn)行價(jià)格商鋪?zhàn)饨?.4萬(wàn)元/年/間（折合每天0.43元/天/平米），不存在位置的好壞和租金的差距。經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次低建筑形態(tài)建筑12、形態(tài)沿街商鋪 1、整個(gè)沾化縣人口少，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平較低，導(dǎo)致市場(chǎng)需求不大；2、市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)部分建材產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)檔次較低，且整體規(guī)模較小。市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述四、慶云縣家居建材市場(chǎng)四、慶云縣家居建材市場(chǎng)位置位置慶云建筑裝飾材料城輻射區(qū)域輻射區(qū)域慶云縣城；部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)自持物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用無(wú)主力店面大小（）主力店面大?。ǎ┮蛏虘舳惸曜饨鹉曜饨?00元/年/平米，（折合每天0.27元/天/平米）建筑形態(tài)建筑形態(tài)條狀背靠背式商鋪位置位置慶云小商品批發(fā)市場(chǎng)輻射區(qū)域輻射區(qū)域慶云縣城；部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用300元/年/平米主力店面大?。ǎ┲髁Φ昝娲笮。ǎ?3、面積約45；年租金年租金一年一簽約，現(xiàn)行價(jià)格商鋪?zhàn)饨?.5萬(wàn)元/年/間（折合每天2.7元/天/平米）最高差價(jià)達(dá)到一半。建筑形態(tài)建筑形態(tài)大盒子商鋪位置位置錦繡城輻射區(qū)域輻射區(qū)域慶云縣城；部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用一個(gè)季度100元主力店面大?。ǎ┲髁Φ昝娲笮。ǎ┟娣e約811；年租金年租金一年一簽約，現(xiàn)行價(jià)格商鋪?zhàn)饨?.8萬(wàn)元/年/間（折合每天0.87元/天/平米），最貴0.91元/天/平米建筑形態(tài)建筑形態(tài)沿街商鋪 1、裝飾材料城市場(chǎng)較為集中，商鋪多為自持，少數(shù)租賃；2、市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)家具建材、家俱，缺乏中高端品牌，部分產(chǎn)品為自產(chǎn)；3、整體市場(chǎng)規(guī)模偏小，經(jīng)營(yíng)檔次以中低檔次14、產(chǎn)品為主，由于價(jià)格便宜吸引部分無(wú)棣縣消費(fèi)者 4、小商品批發(fā)市場(chǎng)人流量在眾多市場(chǎng)中最大；市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述五、陽(yáng)信縣家居建材市場(chǎng)五、陽(yáng)信縣家居建材市場(chǎng)輻射區(qū)域輻射區(qū)域陽(yáng)信縣內(nèi)；周邊部分縣城商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用無(wú)主力店面大小（）主力店面大?。ǎ?0-120平米之間年租金年租金一年一簽約，現(xiàn)行價(jià)格商鋪?zhàn)饨?.5萬(wàn)元/年/間（折合每天0.59元/天/平米），最便宜0.41元/天/平米需求面積需求面積150-200平米經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次較低，缺乏品牌家居產(chǎn)品建筑形態(tài)建筑形態(tài)沿街商鋪 1、縣區(qū)人口不多，房地產(chǎn)發(fā)展水平低，消費(fèi)需求不旺 2、無(wú)集中的專(zhuān)業(yè)家居建材市場(chǎng)。3、市場(chǎng)規(guī)15、模偏小，經(jīng)營(yíng)檔次較低，缺乏大型集中型家居市場(chǎng)市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述六、惠民縣家居建材市場(chǎng)六、惠民縣家居建材市場(chǎng)位置位置東門(mén)大街輻射區(qū)域輻射區(qū)域惠民縣城；周邊部分縣城商戶使用性質(zhì)商戶使用性質(zhì)商戶租賃物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用無(wú)主力店面大?。ǎ┲髁Φ昝娲笮。ǎ┟娣e約30；年租金年租金一年一簽約，現(xiàn)行價(jià)格商鋪?zhàn)饨?000元/年/間（折合每天0.55元/天/平米），環(huán)城東路最貴，0.78元/天/平米經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)檔次偏低，缺少中高端品牌建筑形態(tài)建筑形態(tài)沿街商鋪 1、建材市場(chǎng)主要集中在東門(mén)大街，主營(yíng)瓷磚，商鋪分散；2、市場(chǎng)規(guī)模較小，市場(chǎng)需求不旺；3、經(jīng)營(yíng)檔次偏低，缺乏中高端品牌市場(chǎng)評(píng)述市場(chǎng)評(píng)述1、問(wèn)：咱們這個(gè)商鋪16、經(jīng)營(yíng)情況怎么樣啊？問(wèn)：咱們這個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)情況怎么樣?。狂R可波羅無(wú)棣縣代理商（以下用“答”代替）答：在無(wú)棣縣經(jīng)營(yíng)還算不錯(cuò)。問(wèn)：商鋪是租的？多大面積？在這個(gè)位置租金能有多少？問(wèn)：商鋪是租的？多大面積？在這個(gè)位置租金能有多少？答：320平米，租金有15萬(wàn)。問(wèn)：對(duì)濱海家居了解嗎？對(duì)它的包括位置、里面的規(guī)劃等認(rèn)可嗎？問(wèn)：對(duì)濱海家居了解嗎？對(duì)它的包括位置、里面的規(guī)劃等認(rèn)可嗎？答：有一點(diǎn)了解，前期有人員來(lái)介紹過(guò)，但當(dāng)時(shí)租金太高，本地商戶承受不起（當(dāng)時(shí)說(shuō)1.8元天平方米左右）項(xiàng)目檔次縣里最高，位置不如通力了，如果價(jià)格合適還會(huì)考慮。問(wèn)：有沒(méi)有考慮開(kāi)一家分店？問(wèn)：有沒(méi)有考慮開(kāi)一家分店？答：因?yàn)槭羌瘓F(tuán)性質(zhì)的，開(kāi)分店都17、是集團(tuán)在操作，我們說(shuō)了不算。但如果租金和政策合適，仍會(huì)考慮。商戶訪談實(shí)錄商戶訪談實(shí)錄2、問(wèn)：咱們這個(gè)商鋪在這個(gè)位置經(jīng)營(yíng)情況怎么樣??？問(wèn)：咱們這個(gè)商鋪在這個(gè)位置經(jīng)營(yíng)情況怎么樣??？無(wú)棣縣美心門(mén)店老板（以下用“答”代替）答：還可以吧。問(wèn)：商鋪是租的？多大面積？在這個(gè)位置租金能有多少？問(wèn)：商鋪是租的？多大面積？在這個(gè)位置租金能有多少？答：多大面積不知道，租金大概3萬(wàn)左右吧。問(wèn)：對(duì)濱海家居了解嗎？對(duì)它的包括位置、里面的規(guī)劃等認(rèn)可嗎？問(wèn)：對(duì)濱海家居了解嗎？對(duì)它的包括位置、里面的規(guī)劃等認(rèn)可嗎？答：了解，位置有點(diǎn)偏，聽(tīng)說(shuō)他那邊租金有點(diǎn)高。問(wèn)：如果濱海家居那邊的租金和你現(xiàn)在的商鋪?zhàn)饨鸩畈欢嗄銜?huì)考慮那邊嗎？問(wèn)：如18、果濱海家居那邊的租金和你現(xiàn)在的商鋪?zhàn)饨鸩畈欢嗄銜?huì)考慮那邊嗎？答：會(huì)的，畢竟那邊比較高檔的，有中央空調(diào)什么的，但我們比較看重開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)水平，只有能帶來(lái)人氣才能把生意做好。問(wèn)：有沒(méi)有考慮開(kāi)一家分店？問(wèn)：有沒(méi)有考慮開(kāi)一家分店？答：個(gè)體經(jīng)營(yíng)，開(kāi)分店忙不過(guò)來(lái)。問(wèn)：對(duì)現(xiàn)有的商鋪有什么不滿意的地方嗎？問(wèn)：對(duì)現(xiàn)有的商鋪有什么不滿意的地方嗎？答：面積有點(diǎn)小吧，產(chǎn)品展示不開(kāi)。3、問(wèn)：老板，你這店鋪生意怎么樣？做幾年了？問(wèn)：老板，你這店鋪生意怎么樣？做幾年了？無(wú)棣縣美佳安木門(mén)老板（以下用“答”代替）答：還不錯(cuò)，剛剛開(kāi)始做不久。問(wèn)：商鋪大概多大面積？租金不便宜吧？在這個(gè)位置租金能有多少？問(wèn)：商鋪大概多大面積？租金不便19、宜吧？在這個(gè)位置租金能有多少？答：100多個(gè)平方左右吧，差不多3萬(wàn)吧。問(wèn)：這一排商鋪都差不多這個(gè)價(jià)格嗎？問(wèn)：這一排商鋪都差不多這個(gè)價(jià)格嗎？答：嗯，差不多。問(wèn)：老板聽(tīng)說(shuō)過(guò)濱海家居嗎？問(wèn)：老板聽(tīng)說(shuō)過(guò)濱海家居嗎？205205國(guó)道旁邊的？國(guó)道旁邊的？答：知道，那邊好像租金有點(diǎn)高，太高了接受不了。問(wèn)：如果濱海家居那邊的租金和你現(xiàn)在的商鋪?zhàn)饨鸩畈欢嗄銜?huì)考慮那邊嗎？問(wèn)：如果濱海家居那邊的租金和你現(xiàn)在的商鋪?zhàn)饨鸩畈欢嗄銜?huì)考慮那邊嗎？答：會(huì)的，畢竟那邊比較高檔的，當(dāng)時(shí)去通力看了一下，還是濱海家居好，如果開(kāi)發(fā)商有運(yùn)營(yíng)能力的話就更好了，但據(jù)了解開(kāi)發(fā)商以前沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)。1、通過(guò)與商戶的訪問(wèn)，只有少數(shù)客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域20、位置認(rèn)可，大多數(shù)商戶認(rèn)為項(xiàng)目位置有點(diǎn)偏；2、70%的客戶認(rèn)為租金和目前店面租金差不多會(huì)考慮入住本項(xiàng)目；3、前階段招商人員介紹項(xiàng)目時(shí)透露租金價(jià)格太高，造成商戶對(duì)本項(xiàng)目抵觸感增大，造成冷眼觀望局面。4、商戶擔(dān)心本案沒(méi)有大型品牌入駐以及前期的招商能否填滿整個(gè)市場(chǎng)；5、綜合性家居建材市場(chǎng)營(yíng)業(yè)之后，商戶擔(dān)心運(yùn)營(yíng)管理能否做好，因?yàn)槔锩娼?jīng)營(yíng)戶太多，在其他市場(chǎng)中，會(huì)有引起客戶分流，出現(xiàn)搶客戶現(xiàn)象。5、大多數(shù)商戶多為個(gè)人代理行為，因此對(duì)店鋪拓展意愿不強(qiáng)，對(duì)物業(yè)整體需求較為穩(wěn)定。無(wú)棣縣商戶對(duì)本項(xiàng)目的看法無(wú)棣縣商戶對(duì)本項(xiàng)目的看法其他縣市商戶對(duì)本項(xiàng)目的看法其他縣市商戶對(duì)本項(xiàng)目的看法1、個(gè)別縣區(qū)商戶對(duì)無(wú)棣縣家居建材市場(chǎng)21、認(rèn)可，但對(duì)本案并不了解，需要適當(dāng)引導(dǎo)；2、因其他縣消費(fèi)水平有限，商戶對(duì)租金較為敏感；3、因?yàn)闉I州市市場(chǎng)近期不好，在與商戶交談過(guò)程中不認(rèn)可無(wú)棣縣市場(chǎng)，也有部分商戶認(rèn)可無(wú)棣縣的家居建材市場(chǎng)，有去無(wú)棣開(kāi)分店的意向，但是擔(dān)心租金價(jià)格的高低及開(kāi)發(fā)商未來(lái)的經(jīng)營(yíng)能力。4、他們普遍認(rèn)為無(wú)棣市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，發(fā)展空間較小 通過(guò)對(duì)以上6個(gè)縣區(qū)的家居建材市場(chǎng)的走訪調(diào)研，無(wú)棣縣商戶對(duì)項(xiàng)目非常了解，但是對(duì)租金及政策方面不愿偏離市場(chǎng)行情，擔(dān)心該項(xiàng)目未來(lái)租金價(jià)格會(huì)過(guò)高；濱州個(gè)別商戶認(rèn)可無(wú)棣縣的家居建材市場(chǎng)，但不了解本項(xiàng)目；其他縣城商戶對(duì)本項(xiàng)目更是缺乏了解，普遍認(rèn)為無(wú)棣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題；另由于其它縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水22、平低，房地產(chǎn)行業(yè)剛剛發(fā)展，因此對(duì)家居建材的需求不旺。展望未來(lái)各個(gè)縣區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求量會(huì)不斷增加，本項(xiàng)目應(yīng)以此為契機(jī)，以品牌商家為主要招商目標(biāo)和核心，同時(shí)著力在宣傳上下功夫，樹(shù)立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者形象，讓商戶趨之若鶩，滿足不斷增加的市場(chǎng)需求的同時(shí)作為商戶經(jīng)營(yíng)的首要選擇。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)建議篇建議篇市場(chǎng)調(diào)研篇市場(chǎng)調(diào)研篇項(xiàng)目整體運(yùn)做原則項(xiàng)目整體運(yùn)做原則放水養(yǎng)魚(yú)，做好運(yùn)營(yíng)整體招商策略整體招商策略p品牌先行利于招商、樹(shù)立產(chǎn)品形象、塑造產(chǎn)品品牌；藉此增加推廣力度，樹(shù)立項(xiàng)目品牌標(biāo)桿，為吸引后期中小品牌奠定基礎(chǔ)。p低價(jià)入市現(xiàn)期租金以合理價(jià)位迎合市場(chǎng)，吸引商家入駐，降低商戶入駐門(mén)檻，短平快操作，風(fēng)格輕靈，搶占市場(chǎng)，后23、期依托市場(chǎng)的成熟度在招商中不斷調(diào)整租金；p突出運(yùn)營(yíng)本案重點(diǎn)在于后期的經(jīng)營(yíng)，前期應(yīng)以低租金、高優(yōu)惠吸引商戶入駐，為后期招商、運(yùn)營(yíng)提供優(yōu)勢(shì)。通過(guò)對(duì)以上6個(gè)縣區(qū)的家居建材市場(chǎng)的走訪調(diào)研，除了無(wú)棣縣商戶的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格有很一定參照性之外，濱州市、沾化縣、慶云縣、陽(yáng)信縣、惠民縣五個(gè)區(qū)域的租金價(jià)格等信息只能提供了解整個(gè)無(wú)棣縣周邊家居建材市場(chǎng)。租金的推算以無(wú)棣縣為主參照。租金建議租金建議區(qū)域區(qū)域名字名字租金（元租金（元/天天/平米）平米）無(wú)棣縣院前街0.78，最高達(dá)到1.28，對(duì)面商鋪0.65通力商貿(mào)城0.23縣中醫(yī)院片區(qū)沿街1.1、0.91、0.82；商場(chǎng)一層0.65，二層0.55，三層0.3濱州市銀座家居24、一、二層2.7，三、四層不低于2.2，包括物業(yè)費(fèi)站前家具城1高杜建材城0.82、0.76、0.4、0.61沾化縣建材一條街0.43慶云縣建筑裝飾材料城0.27小商品批發(fā)市場(chǎng)2.7錦繡城0.87、0.78陽(yáng)信縣沿街商鋪0.59、0.41惠民縣東門(mén)大街0.55、0.78市調(diào)各個(gè)區(qū)域租金表市調(diào)各個(gè)區(qū)域租金表價(jià)格體系價(jià)格體系定價(jià)原則定價(jià)原則以市場(chǎng)為依據(jù)，制定合理價(jià)格，在市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定的今天，切忌好切忌好高騖遠(yuǎn)，與需求市場(chǎng)不符高騖遠(yuǎn)，與需求市場(chǎng)不符定價(jià)方法定價(jià)方法市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法定價(jià)策略定價(jià)策略放水養(yǎng)魚(yú)策略放水養(yǎng)魚(yú)策略樣本選取樣本選取普惠家居廣場(chǎng)、院前街片區(qū)、中心醫(yī)院片區(qū)樣本選取原則樣本選取原則相同25、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、相同區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型租金價(jià)格（元/平米/天）面積區(qū)間（平方米）普惠家居集中商業(yè)0.6-院前街底商0.9130中心醫(yī)院底商0.9460-140樣本選取樣本選取比較類(lèi)目比較類(lèi)目權(quán)重權(quán)重普惠家居普惠家居院前街院前街中心醫(yī)院中心醫(yī)院本案本案比較系數(shù)比較系數(shù)均價(jià)（元均價(jià)（元/天天/）Pa=0.5Pb=0.9Pc=0.94Px租價(jià)區(qū)域位置2017202015項(xiàng)目規(guī)模1084510周邊環(huán)境86886交通狀況1091079停車(chē)位85227未來(lái)升值潛力87868裝修程度62326配套1815141415產(chǎn)品營(yíng)造147121113合計(jì)100Qa=76Qb=81Qc=75Qx=89修正后各相關(guān)價(jià)格Pi26、Pi=（Ox/Oi）=Pi 注：Pi為均價(jià)Pa=（Qx/Qa）Pa=（89/76）0.6=0.7Pb=（Qx/Qb）Pc=（89/81）0.9=0.99Pc=（Qx/Qc）Pc=（89/75）0.94=1.16各相關(guān)市場(chǎng)權(quán)重取值為Wi Wa=70%Wb=15%Wc=15%Px=PiWi=PaWa+PbWb+P cWc=0.70.77070%+%+0.990.9910%+1.1610%+1.162020%成交價(jià)格成交價(jià)格=0.820.82元元/天天/平方米平方米 建議先期產(chǎn)品以建議先期產(chǎn)品以0.820.82元元/天天/平米價(jià)格入平米價(jià)格入市，隨著項(xiàng)目產(chǎn)品形象及口碑建立，市，隨著項(xiàng)目產(chǎn)品形象及口碑27、建立，后期招商租金價(jià)格可逐步提高，最終后期招商租金價(jià)格可逐步提高，最終實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)1.21.2元元/天天/平米的租賃價(jià)格。平米的租賃價(jià)格。綜合上述市場(chǎng)比較法，預(yù)計(jì)入市均價(jià)綜合上述市場(chǎng)比較法，預(yù)計(jì)入市均價(jià)水平約在水平約在0.820.82元元/天天/平方米平方米較為合理。較為合理。招商建議招商建議主力商家優(yōu)先招商：主力商家優(yōu)先招商：優(yōu)先考慮掌上明珠、藍(lán)鳥(niǎo)家具、南方家私等主力商家，優(yōu)先先敲定幾個(gè)主力客戶，品牌商戶帶動(dòng)招商：品牌商戶帶動(dòng)招商：以品牌商家招商帶動(dòng)其它散戶的招商，可以辦個(gè)家具展會(huì)，以盡可能提高項(xiàng)目知名度，吸引品牌商家入駐。依據(jù)入駐商家的不同，招商的優(yōu)惠政策也有所不同：依據(jù)入駐商家的不同，招商的28、優(yōu)惠政策也有所不同：1、需求面積在200平方以上的商戶：一次簽約3年，提供6個(gè)月的免租期。2、需求面積在200平方以下的商戶：一次可簽約3年，提供4個(gè)月的免租期。3、以老帶新客戶：可為介紹客戶提供免收3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)（可累加）的優(yōu)惠策略。注：注：裝修時(shí)間視租賃面積大小統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為1-2個(gè)月招商優(yōu)惠策略招商優(yōu)惠策略租金支付方式對(duì)于不同的租金支付方式采取不同的優(yōu)惠策略1、一次性交齊3年租金的商戶，可免3個(gè)月租金2、對(duì)于1年1交的商戶，可免1個(gè)月的租金建議：根據(jù)與商戶實(shí)際交流結(jié)果，無(wú)棣縣級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商大多實(shí)力有限，若在現(xiàn)有店面基礎(chǔ)上再行擴(kuò)張，資金壓力較大，我們可藉此推出靈活的租金支付方式，如租金可按照季度交納，降低客戶門(mén)檻，吸引該類(lèi)型經(jīng)銷(xiāo)商入駐我項(xiàng)目。物業(yè)管理費(fèi)用建議物業(yè)管理費(fèi)用建議 針對(duì)無(wú)棣家居建材市場(chǎng)商戶對(duì)租金的敏感度，建議商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)管理費(fèi)用商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)管理費(fèi)用分開(kāi)收取分開(kāi)收取，物業(yè)管理費(fèi)用的收取建議以物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本為主要參考，即本案未來(lái)物業(yè)水平可按0.3元/天/平米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)并存房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)并存,有我一路為你護(hù)航有我一路為你護(hù)航