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1、無棣濱海國際家居項目無棣濱海國際家居項目租金溝通方案租金溝通方案濟南鼎潤房地產營銷策劃有限公司 2012年7月 目錄目錄市場調研篇市場調研篇建議篇建議篇目錄目錄市場調研篇市場調研篇建議篇建議篇目錄目錄市場篇市場篇 本次調研共走訪了無棣縣、濱州市、沾化縣、慶云縣、陽信縣、惠民縣六本次調研共走訪了無棣縣、濱州市、沾化縣、慶云縣、陽信縣、惠民縣六個區域，主要針對這些區域的家居建材市場的租金、經營情況、商鋪面積、需求個區域，主要針對這些區域的家居建材市場的租金、經營情況、商鋪面積、需求面積、對本案的認可度等方面進行了詳細調研。面積、對本案的認可度等方面進行了詳細調研。一、無棣縣家居建材市場（一、無棣縣2、家居建材市場（1）位置位置無棣縣院前街輻射區域輻射區域無棣縣全境；周邊部分縣城商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃物業費用物業費用1600元/年面積區間（）面積區間（）面積約105-150；年租金年租金北面商鋪平均租金30000元/年（折合每天0.78元/天/平米，最貴1.28元/天/平米）南面平均租金為0.65元/天/平米租期租期一年一簽，部分兩年一簽需求面積需求面積150-200平米建筑形態建筑形態沿街商鋪現場圖片現場圖片馬可波羅店面位于拐角，為公司直營，租金最高。1、此區域主要集中了當地的品牌衛浴、木門、地板、櫥柜、瓷磚等經營類別；2、商業類型以社區底商為主，為一層建筑結構；3、消費者對這條3、街認可度較高；4、商家的聚集使該區域形成一定商業集群效應，目前該區域市場競爭激烈，該市場為區域自發形成的市場 5、現有店鋪面積多集中在105-150平米之間，部分大品牌店面為300平米，此區域經營商戶多為品牌代理，在無棣縣只經營一家店面，市場拓展需求較為穩定，從而為本項目未來的招商工作帶來一定壓力。市場評述市場評述一、無棣縣通力國際商貿城（一、無棣縣通力國際商貿城（2）地理位置地理位置無棣縣205國道與院前街交匯處占地面積（畝）占地面積（畝）130畝建筑面積建筑面積()約9萬輻射區域輻射區域無棣縣全境；周邊部分縣城；整個魯北市場經營方式經營方式統一出租，商業用地現有商家入住率現有商家入住率304、%店面大小（）店面大小（）標準店鋪單元 面寬5 M，進深12M；面積約60；年租金年租金現行均價商鋪租金7元/月/平米,（折合每天0.23元/天/平米)優惠優惠之前提供兩年免租期，現調整為只提供一年免租期之前提供兩年免租期，現調整為只提供一年免租期總套數總套數一期300套，二期500套主、次干道寬度主、次干道寬度物流通道10米左右人流量人流量處于市場培育期建筑形態建筑形態一期、二期兩層，條狀形態，商鋪背靠背式分布商貿城內部項目一期項目一期項目二期項目二期現場圖片現場圖片市場內部市場內部 1、通力國際商貿城項目一期已進入尾盤階段，二期部分產品在售，無棣縣人對此項目很了解，屬于功能齊全的綜合性市場5、；2、項目實行統一招商，招商現實行一年免租，零風險讓利經營；3、一期商戶入住率達到30%，外地商戶因租金較低比較認可此市場；4、市場主要經營機電、建材，但業態分布雜亂及知名品牌較少；5、項目以銷售為主，實行低租金策略，以出租帶動項目銷售。6、產品面積較為合理，為一托二形式，面積區間在120平米左右。市場評述市場評述一、無棣縣家居建材市場（一、無棣縣家居建材市場（3）位置位置無棣縣棣新三路縣中醫院東面輻射區域輻射區域無棣縣全境；周邊部分縣城商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃物業費用物業費用無主力店面大小（）主力店面大小（）面積約100；后面的大面積多為自己搭建，租價很低廣告位租金廣告位租金10006、-1500元/年需求面積需求面積150-200平米建筑形態建筑形態以沿街商鋪為主，集中商業為輔大型市大型市場普惠家具廣場一樓0.65元/天/平米，二樓0.55元/天/平米，三樓0.3元/天/平米中山家具商家2層，共750平米，5萬/年，沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪折合1.1元/天/平米，0.91元/天/平米，0.82元/天/平米經營類別經營類別家具、辦公、門、裝飾材料、地板、瓷磚、衛浴經營檔次經營檔次以中檔次為主整體整體人流量人流量人氣僅次于院前街市場店面續表續表現場圖片現場圖片普慧家具廣場商場分布圖道路周邊道路周邊 1、市場知名度僅次于院前街市場，以家具產品為主；2、街區市場知名品牌主要集中在普7、慧家具廣場及個別大面積店面；3、市場主力面積集中在100平米，但眾多商戶為充分展示家具產品，對后院進行自行搭建，從而導致面積增大至500-800平米，導致整體租金水平偏低；市場評述市場評述二、濱州市家居建材市場二、濱州市家居建材市場銀座家居（銀座家居（1）位置位置黃河五路與渤海十二路交叉口輻射區域輻射區域濱州市區；周邊部分縣城商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃，統一管理、經營物業費用物業費用0.2元/天/平米主力店面大小（）主力店面大小（）面積約120平米；年租金年租金一年一簽約，依商戶而定；現行價格商鋪租金一層、二層2.7元/天/平米，三層、四層租金也不低于2.2元/天/平米（包括物業費）廣告8、位廣告位外立面3.2萬/年，里面因位置而定，8000-10000元/年貨梯情況梯情況有貨梯（2部觀光電梯，自動扶梯）停停車位情況位情況市場南面廣場開闊，作為臨時停車及物流流通裝卸場地人流量人流量新市場，有知名度，但人氣在濱州市一般建筑形態建筑形態大盒子，四層現場圖片現場圖片市場業態分布圖銀座家居內部 1、銀座家居屬于一個新的市場，09年開業，目前處于品牌調整期；2、從經營效果來看，整體經營效果尚可，其主要集中了濱州市主要的中高端品牌，業態規劃較為齊全；3、租金水平目前為為濱州市最高，整體租金水平在2.5元/平米/天；4、項目規劃設計合理，商場里面不存在所謂的“死角”，商鋪分布合理。市場評述市場9、評述二、濱州市家居建材市場二、濱州市家居建材市場站前家具城（站前家具城（2）位置位置濱州市渤海二十一路（原國貿家具）輻射區域輻射區域濱州市；周邊部分縣城商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃物業費用物業費用無主力店面大小（）主力店面大小（）面積約120；租金租金1元/天/平米層數層數共2層，建筑形態建筑形態大盒子商鋪現場圖片 1、市場經營多年，人氣差；2、市場共二層，目前二層商戶全部搬到一層，3、項目規模較小，無法形成規模優勢 4、交通動線規劃設計不合理，進入便利性差市場評述市場評述二、濱州市家居建材市場二、濱州市家居建材市場高杜建材城（高杜建材城（3）位置位置濱州市渤海八路輻射區域輻射區域濱州市區10、；周邊縣城商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃物業費用物業費用不到10000元/年主力店面大小（）主力店面大小（）面積約90；年租金年租金一年一簽約，現行價格商鋪租金因位置而異，門口2.5萬元/年/間（折合每天0.76元/天/平米），中間靠邊位置租金0.4元/天/平米，最后位置0.61元/天/平米，靠近中間主通道前面最貴0.82元/天/平米需求面積需求面積200平米建筑形態建筑形態獨棟+聯排商鋪現場圖片現場圖片 1、目前濱州市人氣最旺、規模最大、功能最全的建材交易市場；2、市場主要經營國內知名瓷磚、衛浴產品等類別，品牌較為齊全；3、市場建筑形態為獨棟的二層商鋪，集團性質的品牌一般租賃一棟；而聯排的11、商鋪又為小規模經營的商戶提供了機遇；4、市場的集聚效應帶來了眾多的消費者，現為濱州市民及周邊縣區民眾的建材主要消費地。5、從經營效果來看，由于其屬于濱州傳統家居市場，市場影響力大，且價格相對便宜，整體經營情況尚可；市場評述市場評述三、沾化縣家居建材市場三、沾化縣家居建材市場位置位置縣城邊東南方位輻射區域輻射區域沾化縣城；周邊部分鄉鎮商戶使用性質商戶使用性質以租賃為主，部分自持物業費用物業費用無主力店面大小（）主力店面大小（）面積約90；年租金年租金一年一簽約，現行價格商鋪租金1.4萬元/年/間（折合每天0.43元/天/平米），不存在位置的好壞和租金的差距。經營檔次經營檔次經營檔次低建筑形態建筑12、形態沿街商鋪 1、整個沾化縣人口少，房地產市場發展水平較低，導致市場需求不大；2、市場主要經營部分建材產品，經營檔次較低，且整體規模較小。市場評述市場評述四、慶云縣家居建材市場四、慶云縣家居建材市場位置位置慶云建筑裝飾材料城輻射區域輻射區域慶云縣城；部分鄉鎮商戶使用性質商戶使用性質自持物業費用物業費用無主力店面大小（）主力店面大小（）因商戶而異年租金年租金100元/年/平米，（折合每天0.27元/天/平米）建筑形態建筑形態條狀背靠背式商鋪位置位置慶云小商品批發市場輻射區域輻射區域慶云縣城；部分鄉鎮商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃物業費用物業費用300元/年/平米主力店面大小（）主力店面大小（）13、面積約45；年租金年租金一年一簽約，現行價格商鋪租金4.5萬元/年/間（折合每天2.7元/天/平米）最高差價達到一半。建筑形態建筑形態大盒子商鋪位置位置錦繡城輻射區域輻射區域慶云縣城；部分鄉鎮商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃物業費用物業費用一個季度100元主力店面大小（）主力店面大小（）面積約811；年租金年租金一年一簽約，現行價格商鋪租金2.8萬元/年/間（折合每天0.87元/天/平米），最貴0.91元/天/平米建筑形態建筑形態沿街商鋪 1、裝飾材料城市場較為集中，商鋪多為自持，少數租賃；2、市場主要經營家具建材、家俱，缺乏中高端品牌，部分產品為自產；3、整體市場規模偏小，經營檔次以中低檔次14、產品為主，由于價格便宜吸引部分無棣縣消費者 4、小商品批發市場人流量在眾多市場中最大；市場評述市場評述五、陽信縣家居建材市場五、陽信縣家居建材市場輻射區域輻射區域陽信縣內；周邊部分縣城商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃物業費用物業費用無主力店面大小（）主力店面大小（）70-120平米之間年租金年租金一年一簽約，現行價格商鋪租金1.5萬元/年/間（折合每天0.59元/天/平米），最便宜0.41元/天/平米需求面積需求面積150-200平米經營檔次經營檔次經營檔次較低，缺乏品牌家居產品建筑形態建筑形態沿街商鋪 1、縣區人口不多，房地產發展水平低，消費需求不旺 2、無集中的專業家居建材市場。3、市場規15、模偏小，經營檔次較低，缺乏大型集中型家居市場市場評述市場評述六、惠民縣家居建材市場六、惠民縣家居建材市場位置位置東門大街輻射區域輻射區域惠民縣城；周邊部分縣城商戶使用性質商戶使用性質商戶租賃物業費用物業費用無主力店面大小（）主力店面大小（）面積約30；年租金年租金一年一簽約，現行價格商鋪租金6000元/年/間（折合每天0.55元/天/平米），環城東路最貴，0.78元/天/平米經營檔次經營檔次經營檔次偏低，缺少中高端品牌建筑形態建筑形態沿街商鋪 1、建材市場主要集中在東門大街，主營瓷磚，商鋪分散；2、市場規模較小，市場需求不旺；3、經營檔次偏低，缺乏中高端品牌市場評述市場評述1、問：咱們這個商鋪16、經營情況怎么樣啊？問：咱們這個商鋪經營情況怎么樣啊？馬可波羅無棣縣代理商（以下用“答”代替）答：在無棣縣經營還算不錯。問：商鋪是租的？多大面積？在這個位置租金能有多少？問：商鋪是租的？多大面積？在這個位置租金能有多少？答：320平米，租金有15萬。問：對濱海家居了解嗎？對它的包括位置、里面的規劃等認可嗎？問：對濱海家居了解嗎？對它的包括位置、里面的規劃等認可嗎？答：有一點了解，前期有人員來介紹過，但當時租金太高，本地商戶承受不起（當時說1.8元天平方米左右）項目檔次縣里最高，位置不如通力了，如果價格合適還會考慮。問：有沒有考慮開一家分店？問：有沒有考慮開一家分店？答：因為是集團性質的，開分店都17、是集團在操作，我們說了不算。但如果租金和政策合適，仍會考慮。商戶訪談實錄商戶訪談實錄2、問：咱們這個商鋪在這個位置經營情況怎么樣啊？問：咱們這個商鋪在這個位置經營情況怎么樣啊？無棣縣美心門店老板（以下用“答”代替）答：還可以吧。問：商鋪是租的？多大面積？在這個位置租金能有多少？問：商鋪是租的？多大面積？在這個位置租金能有多少？答：多大面積不知道，租金大概3萬左右吧。問：對濱海家居了解嗎？對它的包括位置、里面的規劃等認可嗎？問：對濱海家居了解嗎？對它的包括位置、里面的規劃等認可嗎？答：了解，位置有點偏，聽說他那邊租金有點高。問：如果濱海家居那邊的租金和你現在的商鋪租金差不多你會考慮那邊嗎？問：如18、果濱海家居那邊的租金和你現在的商鋪租金差不多你會考慮那邊嗎？答：會的，畢竟那邊比較高檔的，有中央空調什么的，但我們比較看重開發商運營水平，只有能帶來人氣才能把生意做好。問：有沒有考慮開一家分店？問：有沒有考慮開一家分店？答：個體經營，開分店忙不過來。問：對現有的商鋪有什么不滿意的地方嗎？問：對現有的商鋪有什么不滿意的地方嗎？答：面積有點小吧，產品展示不開。3、問：老板，你這店鋪生意怎么樣？做幾年了？問：老板，你這店鋪生意怎么樣？做幾年了？無棣縣美佳安木門老板（以下用“答”代替）答：還不錯，剛剛開始做不久。問：商鋪大概多大面積？租金不便宜吧？在這個位置租金能有多少？問：商鋪大概多大面積？租金不便19、宜吧？在這個位置租金能有多少？答：100多個平方左右吧，差不多3萬吧。問：這一排商鋪都差不多這個價格嗎？問：這一排商鋪都差不多這個價格嗎？答：嗯，差不多。問：老板聽說過濱海家居嗎？問：老板聽說過濱海家居嗎？205205國道旁邊的？國道旁邊的？答：知道，那邊好像租金有點高，太高了接受不了。問：如果濱海家居那邊的租金和你現在的商鋪租金差不多你會考慮那邊嗎？問：如果濱海家居那邊的租金和你現在的商鋪租金差不多你會考慮那邊嗎？答：會的，畢竟那邊比較高檔的，當時去通力看了一下，還是濱海家居好，如果開發商有運營能力的話就更好了，但據了解開發商以前沒有這方面的經驗。1、通過與商戶的訪問，只有少數客戶對項目區域20、位置認可，大多數商戶認為項目位置有點偏；2、70%的客戶認為租金和目前店面租金差不多會考慮入住本項目；3、前階段招商人員介紹項目時透露租金價格太高，造成商戶對本項目抵觸感增大，造成冷眼觀望局面。4、商戶擔心本案沒有大型品牌入駐以及前期的招商能否填滿整個市場；5、綜合性家居建材市場營業之后，商戶擔心運營管理能否做好，因為里面經營戶太多，在其他市場中，會有引起客戶分流，出現搶客戶現象。5、大多數商戶多為個人代理行為，因此對店鋪拓展意愿不強，對物業整體需求較為穩定。無棣縣商戶對本項目的看法無棣縣商戶對本項目的看法其他縣市商戶對本項目的看法其他縣市商戶對本項目的看法1、個別縣區商戶對無棣縣家居建材市場21、認可，但對本案并不了解，需要適當引導；2、因其他縣消費水平有限，商戶對租金較為敏感；3、因為濱州市市場近期不好，在與商戶交談過程中不認可無棣縣市場，也有部分商戶認可無棣縣的家居建材市場，有去無棣開分店的意向，但是擔心租金價格的高低及開發商未來的經營能力。4、他們普遍認為無棣市場現有競爭較為激烈，發展空間較小 通過對以上6個縣區的家居建材市場的走訪調研，無棣縣商戶對項目非常了解，但是對租金及政策方面不愿偏離市場行情，擔心該項目未來租金價格會過高；濱州個別商戶認可無棣縣的家居建材市場，但不了解本項目；其他縣城商戶對本項目更是缺乏了解，普遍認為無棣市場競爭激烈，經營存在問題；另由于其它縣城經濟發展水22、平低，房地產行業剛剛發展，因此對家居建材的需求不旺。展望未來各個縣區經濟的發展，需求量會不斷增加，本項目應以此為契機，以品牌商家為主要招商目標和核心，同時著力在宣傳上下功夫，樹立市場領導者形象，讓商戶趨之若鶩，滿足不斷增加的市場需求的同時作為商戶經營的首要選擇。市場總結市場總結建議篇建議篇市場調研篇市場調研篇項目整體運做原則項目整體運做原則放水養魚，做好運營整體招商策略整體招商策略p品牌先行利于招商、樹立產品形象、塑造產品品牌；藉此增加推廣力度，樹立項目品牌標桿，為吸引后期中小品牌奠定基礎。p低價入市現期租金以合理價位迎合市場，吸引商家入駐，降低商戶入駐門檻，短平快操作，風格輕靈，搶占市場，后23、期依托市場的成熟度在招商中不斷調整租金；p突出運營本案重點在于后期的經營，前期應以低租金、高優惠吸引商戶入駐，為后期招商、運營提供優勢。通過對以上6個縣區的家居建材市場的走訪調研，除了無棣縣商戶的商鋪租金價格有很一定參照性之外，濱州市、沾化縣、慶云縣、陽信縣、惠民縣五個區域的租金價格等信息只能提供了解整個無棣縣周邊家居建材市場。租金的推算以無棣縣為主參照。租金建議租金建議區域區域名字名字租金（元租金（元/天天/平米）平米）無棣縣院前街0.78，最高達到1.28，對面商鋪0.65通力商貿城0.23縣中醫院片區沿街1.1、0.91、0.82；商場一層0.65，二層0.55，三層0.3濱州市銀座家居24、一、二層2.7，三、四層不低于2.2，包括物業費站前家具城1高杜建材城0.82、0.76、0.4、0.61沾化縣建材一條街0.43慶云縣建筑裝飾材料城0.27小商品批發市場2.7錦繡城0.87、0.78陽信縣沿街商鋪0.59、0.41惠民縣東門大街0.55、0.78市調各個區域租金表市調各個區域租金表價格體系價格體系定價原則定價原則以市場為依據，制定合理價格，在市場環境不穩定的今天，切忌好切忌好高騖遠，與需求市場不符高騖遠，與需求市場不符定價方法定價方法市場比較法市場比較法定價策略定價策略放水養魚策略放水養魚策略樣本選取樣本選取普惠家居廣場、院前街片區、中心醫院片區樣本選取原則樣本選取原則相同25、經營業態、相同區域項目名稱產品類型租金價格（元/平米/天）面積區間（平方米）普惠家居集中商業0.6-院前街底商0.9130中心醫院底商0.9460-140樣本選取樣本選取比較類目比較類目權重權重普惠家居普惠家居院前街院前街中心醫院中心醫院本案本案比較系數比較系數均價（元均價（元/天天/）Pa=0.5Pb=0.9Pc=0.94Px租價區域位置2017202015項目規模1084510周邊環境86886交通狀況1091079停車位85227未來升值潛力87868裝修程度62326配套1815141415產品營造147121113合計100Qa=76Qb=81Qc=75Qx=89修正后各相關價格Pi26、Pi=（Ox/Oi）=Pi 注：Pi為均價Pa=（Qx/Qa）Pa=（89/76）0.6=0.7Pb=（Qx/Qb）Pc=（89/81）0.9=0.99Pc=（Qx/Qc）Pc=（89/75）0.94=1.16各相關市場權重取值為Wi Wa=70%Wb=15%Wc=15%Px=PiWi=PaWa+PbWb+P cWc=0.70.77070%+%+0.990.9910%+1.1610%+1.162020%成交價格成交價格=0.820.82元元/天天/平方米平方米 建議先期產品以建議先期產品以0.820.82元元/天天/平米價格入平米價格入市，隨著項目產品形象及口碑建立，市，隨著項目產品形象及口碑27、建立，后期招商租金價格可逐步提高，最終后期招商租金價格可逐步提高，最終實現實現1.21.2元元/天天/平米的租賃價格。平米的租賃價格。綜合上述市場比較法，預計入市均價綜合上述市場比較法，預計入市均價水平約在水平約在0.820.82元元/天天/平方米平方米較為合理。較為合理。招商建議招商建議主力商家優先招商：主力商家優先招商：優先考慮掌上明珠、藍鳥家具、南方家私等主力商家，優先先敲定幾個主力客戶，品牌商戶帶動招商：品牌商戶帶動招商：以品牌商家招商帶動其它散戶的招商，可以辦個家具展會，以盡可能提高項目知名度，吸引品牌商家入駐。依據入駐商家的不同，招商的優惠政策也有所不同：依據入駐商家的不同，招商的28、優惠政策也有所不同：1、需求面積在200平方以上的商戶：一次簽約3年，提供6個月的免租期。2、需求面積在200平方以下的商戶：一次可簽約3年，提供4個月的免租期。3、以老帶新客戶：可為介紹客戶提供免收3個月物業管理費（可累加）的優惠策略。注：注：裝修時間視租賃面積大小統一標準為1-2個月招商優惠策略招商優惠策略租金支付方式對于不同的租金支付方式采取不同的優惠策略1、一次性交齊3年租金的商戶，可免3個月租金2、對于1年1交的商戶，可免1個月的租金建議：根據與商戶實際交流結果，無棣縣級經銷商大多實力有限，若在現有店面基礎上再行擴張，資金壓力較大，我們可藉此推出靈活的租金支付方式，如租金可按照季度交納，降低客戶門檻，吸引該類型經銷商入駐我項目。物業管理費用建議物業管理費用建議 針對無棣家居建材市場商戶對租金的敏感度，建議商鋪租金和物業管理費用商鋪租金和物業管理費用分開收取分開收取，物業管理費用的收取建議以物業運營成本為主要參考，即本案未來物業水平可按0.3元/天/平米的標準進行收取。房地產風險和挑戰并存房地產風險和挑戰并存,有我一路為你護航有我一路為你護航