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1、10/18/20241廣州江南西商業(yè)地廣州江南西商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究產(chǎn)項目可行性研究報告報告1前言 在商業(yè)項目市場運作中，經(jīng)營業(yè)態(tài)對于項目的商業(yè)價值與可持續(xù)發(fā)展具有關(guān)鍵性的影響力。同一個項目采用不同的業(yè)態(tài)，其場地租金水平與市場生命力亦相應(yīng)地呈現(xiàn)異化的效果。因此，業(yè)態(tài)高度決定經(jīng)營力度。基于上述觀點，本案的邏輯脈絡(luò)就是以項目所在地段商圈特征作為思考元點，結(jié)合自身客觀條件，深入挖掘市場機會，從原點放大、同構(gòu)超越、空隙切入的提純角度，剖析項目與市場的最佳契合點，務(wù)求以強勢業(yè)態(tài)杠桿全面提升項目商業(yè)價值并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2總綱地段商圈特征項目客觀條件市場機會業(yè)態(tài)提純業(yè)態(tài)定位建議項目優(yōu)化建議商業(yè)平臺3一、2、市場狀況分析一、市場狀況分析1.1 1.1 廣州商業(yè)狀況廣州商業(yè)狀況1.1.1 1.1.1 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域為雛形，形成多個商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。4就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區(qū)域為核心的商圈。上下九商業(yè)步行街體3、現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。5北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象；上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的4、發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即：的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即：6廣州市主要商業(yè)圈廣州市主要商業(yè)圈級別區(qū)域商業(yè)圈大型商場市級商業(yè)圈越秀區(qū)北京路中山五路廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城荔灣區(qū)上下九一帶荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都天河區(qū)天河城體育西路天河城廣場、宏城商業(yè)廣場區(qū)級商業(yè)圈越秀區(qū)中山三路一帶中華廣場、流行前線東山區(qū)農(nóng)林下路一帶東百、王府井、新裕大廈越秀區(qū)環(huán)市東淘金路一帶友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場海珠區(qū)江南西江南大道南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍(lán)色快線1.1.2 1.1.2 廣州商業(yè)格局分布廣州商業(yè)格局分布7分析：分析：從上表可以看出，現(xiàn)時市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大5、型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現(xiàn)時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。市內(nèi)各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。81.1.3 1.1.3 部分經(jīng)營中的商場項目對比分析部分經(jīng)營中的商場項目對比分析廣州部分經(jīng)營中的商場對比表廣州部分經(jīng)營中的商場對比表名稱位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營狀況廣百北京路廣百與廣百新冀組成廣百廣場，打造北京路超級商業(yè)旗艦廣州百貨零售的“一哥”，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑廣百新冀西湖路商場建筑面6、積4.5萬開業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場內(nèi)的經(jīng)營狀況也不如預(yù)期理想新大新北京路北京路上老牌商場，對北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用天河城天河路成為一站式商場的經(jīng)營典范，對市內(nèi)商場的發(fā)展有著重要的作用9 廣州部分經(jīng)營中的商場對比表廣州部分經(jīng)營中的商場對比表 （續(xù)上表）名稱位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營狀況荔灣廣場下九路傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢，南座人流充足、經(jīng)營尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營玉器、水晶等工藝品為主。該商場的經(jīng)營管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經(jīng)營環(huán)境造成一定的負(fù)面影響名匯商廈下九路新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進(jìn)7、場，曾為商場帶來了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場中華廣場中山三路商場面積16萬，門前廣場2000公園游樂式概念商場經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場是新一代一站式商場的代表10分析分析商業(yè)同質(zhì)化強烈，爭奪同類消費者商業(yè)同質(zhì)化強烈，爭奪同類消費者 從上述對比可以看出，目前市內(nèi)多個大型的綜合性商場其同質(zhì)化程度很高，無論是商場內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費者層次，都有著較大的相似，無法剌激消費者的消費欲望。大型百貨超市磁石作用減弱大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進(jìn)場雖然為商場帶來8、一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來的影響。11硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個性特色。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營方向發(fā)生偏移等因素，使商場缺乏個性特色，難以主動吸引消費者，如荔灣廣場、中華廣場。舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。例如廣百新翼，該商場憑借廣百在市場上的影響力，在銷售階段取得不錯的成績，但其現(xiàn)時的經(jīng)營狀況未如理想，說明了消費者看重的是商場本身的經(jīng)營特色，只有真正體現(xiàn)個性的商場才能走向成功。129、1.1.4 1.1.4 部分在售部分在售/將售的商場項目對比分析將售的商場項目對比分析廣州部分在售廣州部分在售/將售的商場對比表將售的商場對比表名稱位置規(guī)模備注光明廣場西湖路占地8000，總建筑面積6萬，其中商場面積1547014層共有277個鋪位，B1古韻風(fēng)情，B2-B3停車場，1-6F商場，7F國際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，8-9F休閑、娛樂、飲食，10F空中花園。麗新項目中山五路總建筑面積近6萬，10層商場未推出市場正佳廣場天河城廣場旁占地5萬B1層一站式超市，M層前沿精華區(qū)，1F國際經(jīng)典，2F時尚麗人，3F世界之窗，4F動感地帶，5F七彩都市，6F環(huán)球美食城，7F世紀(jì)歡樂城。負(fù)一層現(xiàn)正銷售中，地10、上部分全部招租東山錦軒現(xiàn)代城東山口農(nóng)林下路商場營業(yè)面積近2萬B3-B2停車場，B1-6F商場，7F空中花園及住宅會所，8F-28F住宅麗的百貨文明路和北京路交界-1F-6F女士用品和服飾，7F美食城。租金采用純利潤抽成25%-27%的形式。13分析分析多個大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈多個大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈 現(xiàn)時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪“僧多粥少”的現(xiàn)象，隨著多個大型商場的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。商鋪物業(yè)投資大回報高商鋪物業(yè)投資大回報高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報率為賣點，以吸引投資者，但現(xiàn)時11、在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。141.2 1.2 消費狀況消費狀況城市商業(yè)發(fā)展迅猛城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。消費模式發(fā)生改變消費模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進(jìn)入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。15“兩端兩端”的消費需求基本得到滿足的消費需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。高端消費層市場空間有12、限，廣州作為國際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費群一方面較多的前往國外消費，另一方面此類人群的占有比例亦不大。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。中低端的大眾型消費為生活的基本消費，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場上的中低消費品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場消費亦已得到滿足。16中高端的個性消費嚴(yán)重不足中高端的個性消費嚴(yán)重不足 部分消費者對消費的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費者，可選擇的消費空間不大。當(dāng)本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了13、龐大的一批消費力較強的顧客。171.3 1.3 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢從上述的分析可得知，現(xiàn)時廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為：數(shù)量龐大的中端/中高端個性消費嚴(yán)重不足社會的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破傳統(tǒng)的營商模式越來越難以滿足消費者的消費觀的改變舊有的市場格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口新的經(jīng)營模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先打開新局面18大型一站式綜合性商場仍然是市場主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時必須走向個性化經(jīng)營，創(chuàng)造出自身特色所在。具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場定位思維，引入嶄新的消費觀念，開創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營模式。廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢：19結(jié)論結(jié)論商業(yè)飽和買賣雙方地14、位易轉(zhuǎn)尋求突破口體現(xiàn)市場競爭激烈跳出舊有的定位思維模式符合市場發(fā)展趨勢現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營方式專業(yè)市場游樂式經(jīng)營一站式經(jīng)營20一、我們所在的商業(yè)平臺地段商圈特征關(guān)鍵詞：江南西總體概述：從農(nóng)田上崛起的商業(yè)街缺乏商業(yè)底蘊以街鋪為主體的經(jīng)營形式，缺乏商業(yè)龍頭的帶動高端消費品欠奉，中低檔次為主流21消費力構(gòu)成：以周邊居民為核心，輻射工業(yè)大道、寶崗大道沿線購買力以中端為主青少年、婦女為活躍消費群22行業(yè)分布：以服裝、飲食為主體，涵蓋精品、家居用品、家具等23臨街面窄為二層商鋪首層經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次低下人流導(dǎo)入口窄，整體形象不佳二、項目客觀條件24三、市場機會挖掘原點放大同構(gòu)超越空隙切入體現(xiàn)項目商業(yè)價值實現(xiàn)可持15、續(xù)發(fā)展 市場作主導(dǎo)，從消費者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準(zhǔn)確的市場定位。25四、終端客戶定位婦女、青少年為江南西最活躍之消費群體密雪兒、潮流至上名店城、屈臣氏、康威、美甲26終端客戶婦女女性主題商城婦幼用品市場存在市場空白最活躍之消費群體可考慮可考慮青少年狀元坊運動名店城考慮方向一從從終端客戶考慮終端客戶考慮無差異電信賣場、新華書店、服裝單一美食中心難以統(tǒng)一包裝未能實現(xiàn)項目最佳價值終端消費群容易游離難以實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營考慮方向二不考慮不考慮存在市場空白最活躍之消費群體可消化較大量面積租金難以保證可考慮考慮方向三27青少年？婦女？青少年消費力16、相對較低，且消費行為較為飄忽，容易游離婦女穩(wěn)定而持久的消費力Yes28針對女人針對女人大大打打出手出手29專業(yè)綜合化女性主題商城女性主題商城 婦幼用品商場婦幼用品商場淑女為食街淑女為食街=女性連鎖消費女性連鎖消費Mini Mall30Mall是什么是什么?31MALL是一個怪獸是一個怪獸她往往對人流的依賴不大，唯一的條件是交通她是多種業(yè)態(tài)的綜合體，娛樂、休閑、觀賞、購物，彼此形成共生的關(guān)系我們有空間，交通好我們有空間，交通好32 女性裝點人生的去處很多，也有很多地方為女性提供裝點人生的各類服務(wù)。但千秋萬載，一統(tǒng)江湖的女性樂土仍未出現(xiàn)33為渴望美麗的心而存在國色天香國色天香橫空出世34經(jīng)營內(nèi)容女17、性服飾分區(qū)經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營化妝用品形象設(shè)計纖體塑身美容美發(fā)婦幼用品女性食品連鎖消費連鎖消費行業(yè)保護(hù)行業(yè)保護(hù)循環(huán)體驗循環(huán)體驗35租金價格建議按承包租金90元/核算，保本租金為150元/361、以項目價位為基數(shù)100，初步比較價格；（計算公式：參考項目租金位置修正系數(shù)人流修正系數(shù)規(guī)劃修正系數(shù) ）2、將比較價格按照各參考項目的可比性進(jìn)行權(quán)重的調(diào)整，綜合后得出預(yù)期租金。（計算公式：預(yù)期租金=比較價格a權(quán)重a+比較價格b權(quán)重b）市場比較法計算項目預(yù)期租金市場比較法計算項目預(yù)期租金37 綜合項目周邊市場競爭態(tài)勢，并結(jié)合本項目自身素質(zhì)，初步估計項目的預(yù)期租金水平為：200250元/38項目優(yōu)化建議39要體現(xiàn)項目18、的經(jīng)營檔次，商場內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個指標(biāo)。上檔次的商場項目，均十分注重場內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場整體的空間感，使用功能及室內(nèi)外設(shè)計的色彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購物環(huán)境。故本項目在進(jìn)行規(guī)劃布局時，需著重考慮這些方面的設(shè)計。40如北京東方新天地商場，在功能劃分上就很巧妙地進(jìn)行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有200多家商鋪的商場劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來此購物與消費者感受到明確的購物目的。在整體布局上，一改過去購物場所層層累積的漢堡包模式，以寬敞平坦的大道型設(shè)計，使所有商家都一目了然的呈現(xiàn)在消費者面前，令購物更具有針對性。成功例子成功例子41建議：人流導(dǎo)向內(nèi)部整飾立面整治外圍顯示屏營造42