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1、大同市城區商業專業大同市城區商業專業市場研究報告市場研究報告山西粵商投資有限公司經營組：商業地產研究工作安排商業地產研究工作安排工作內容工作內容收集的數據收集的數據進行的調查進行的調查進行的分析進行的分析大同市宏觀經濟情況大同市城市發展現狀大同市城市總體規劃大同市商業地產市場狀況大同市經濟狀況研究項目和地區的項目和地區的背景分析背景分析鎖定區域市場鎖定區域市場的集中分析的集中分析商場、在售項目招商部、市場管理部訪談商場經營者調查訪談商鋪投資者調查訪談商業地產專業人士訪談大同市規劃局大同市國土局大同市發展規劃大同市區域分商圈分業態商業市場調查大同市商業項目考察宏觀經濟背景分析城市格局探討物資供求2、情況分析商業情況分析區域市場供求特點分析租售方式和民間投資意向費分析2報告思維導圖報告思維導圖城市背景與宏觀環境城市背景與宏觀環境城市商脈與商業地產大同市商業客戶研究大同市城市布局與功能分區大同市城市經濟相關指標大同市在環渤海的經濟地位大同市魅力城市與資源大同市未來發展方向與規劃3大同大同 新型加工業基地、晉冀蒙商貿集散地和北方旅游勝地新型加工業基地、晉冀蒙商貿集散地和北方旅游勝地 有京津和環渤海經濟帶距離近的區位優勢有京津和環渤海經濟帶距離近的區位優勢 北京后花園北京后花園交通大同市是北方重要的鐵路交通樞紐和貨運編組站 。京大、大運、大呼高速公路使大同升級為國家干線高速公路上的重要交匯碼頭。3、大同物流網絡以鐵路、高速公路為主，大同機場為副。地域與人口地域與人口大同市位于晉冀陜蒙交界，東有北京、南有太原石家莊、西面有呼市，200到300公里半徑圈中心位置上的最大城市，總面積14176平方千米。總人口316萬人（2007年）。經濟經濟大同市的經濟以平均每年13%的增長率蓬勃發展，2007年GDP達到480.1億元。大同市近5年的經濟增長速度位于山西二線城市前列。以煤、煤氣、橡膠、化工產業為主、輔以白酒、牛奶等產業。城市概況城市概況大同是中國歷史文化名城古稱平城、云中，遼代改稱大同。大同發揮名城、資源、區位三大優勢“，是對大同歷史文化名城、旅游資源、煤炭礦產資源以及區位交通資源比較優勢的4、認定，也是對大同作為資源型城市的發展指導思想。大同是“中國煤都”大同大同4大同市近年大同市近年GDPGDP及固定資產投資額加速增長，及固定資產投資額加速增長，但與其他城市相比，經濟水平處于中等但與其他城市相比，經濟水平處于中等與其他3省省會城市相比，大同市經濟水平處于中等態勢，未來還有一定的發展空間；從2003年開始大同市GDP連年基本保持兩位數的增長率，較對發展迅猛；大同市2007年GDP增長速度為14.0%,14.0%,14.0%,14.0%,同年全國GDP 增長率為9.5%；大同市固定資產投資增幅波動比較大，增長速度為34.2%34.2%34.2%34.2%。20062006年對比表太原5、呼市大同石家莊GDP（億元）1013.38900.1 405.962064較上年增速11.50%21.03%8.0%13.20%固定資產投資額（億元）501.13508160.11000較上年增速17.80%43.91%5.4%18.00%宏觀經濟宏觀經濟5 小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%萎縮停滯穩定發展高速發展大同市目前的房地產市場發展程度與經濟水平較為大同市目前的房地產市場發展程度與經濟水平較為相稱，房地產市場呈現飽和狀態，發展潛力有限。相稱，房地產市場呈現飽和狀態，發展潛力有限。房地產預警系統判斷房地產預警系統判斷GDPGDP增速與房地產發展關系6、增速與房地產發展關系大同市近4年GDP增長率基本呈現兩位數兩位數兩位數兩位數增長。近4年大同市GDP 持續保持兩位數增長，其增長速度在全國位居前列。大同市2007年固定投資額為214.8214.8214.8214.8億元；大同市2006年固定投資額為160.2160.2160.2160.2億元，增長速度為5.4%5.4%5.4%5.4%。宏觀經濟宏觀經濟6大同市社會消費品零售總額近年保持平均大同市社會消費品零售總額近年保持平均12%12%以上的以上的增長率，商業地產發展潛力巨大，在西部地區處于增長率，商業地產發展潛力巨大，在西部地區處于較高水平。較高水平。2007 年社會消費品零售總額184.7、95 億元，比上年增長20.9%。其中住宿和餐飲業實現零售額 22.94 億元，增長 20.09%；分行業看，全年全市批發業實現零售額 29.07 億元，增長 12.74%,零售業實現129.55 億元，增長23.22%。城市太原呼市大同石家莊2006年社會消費品零售總額436.47360184.95698.8 增長率13.7%15.5%20.9%15.3%消費品零售總額消費品零售總額719971997年年20032003年年20072007年年8.98.98.98.9：57.257.257.257.2：33.933.933.933.96.26.26.26.2：56.156.156.156.18、：37.737.737.737.75.4 52.342.35.4 52.342.35.4 52.342.35.4 52.342.3大同近10年產業結構比例變化情況大同已經進入了由服務業引領經濟增長的相對較高層次的發大同已經進入了由服務業引領經濟增長的相對較高層次的發展階段展階段在大同市第三產業穩步發展的帶動之下在大同市第三產業穩步發展的帶動之下，必，必將促進商業地產和消費需求的增長。將促進商業地產和消費需求的增長。大同19972007之間已經進入了由服務業引領經濟增長的相對較高的層次。產業發展產業發展8大同市居民收入水平在山西城市較高，物價偏高，但有大同市居民收入水平在山西城市較高，物價偏高，9、但有著較高的人均消費支出著較高的人均消費支出2007年大同市城鎮居民人均可支配收入繼續增加。全年城鎮居民人均可支配收入為 11506.4元，比上年增長 17.83%。2007 年城鎮居民人均消費性支出 7847.4 元，比上年增長 12.71%。由此看出，大同市居民相對的消費水平較高。全市居民消費價格總水平比上年上漲 4.2%。全市商品零售價格總水平比上年上漲 4.0%；工業品出廠價格總水平上漲 5.8%；原材料、燃料、動力購進價格總水平上漲 4.8%資料來源：廣東各市統計年鑒居民收入水平居民收入水平9城市發展規劃城市發展規劃西融西融東東 移移古城改造古城改造限制大車進市限制大車進市區的紅線區10、的紅線中部中部2008年年計劃開始進行搬遷，旨在恢復古城墻貌；東部東部御東新區是大同市今后20年城市發展的主要方向，是主城區、口泉地區、文瀛湖地區“一主兩副”結構形態的一副”區域；南部南部依靠大同市經濟開發大同市經濟開發區區的帶動，城市的經濟功能逐漸南移，集中力量引導城市向東南發展。大同市現有規劃主要向東面發展，東進西融城市東移。大同市現有規劃主要向東面發展，東進西融城市東移。堅持新城建設和堅持新城建設和舊城改造并重的方針，搞好大同御東新區建設，搞好市區道路和兩大出舊城改造并重的方針，搞好大同御東新區建設，搞好市區道路和兩大出口的建設。要抓緊大同機場的建設。口的建設。要抓緊大同機場的建設。1011、市區最新規劃市區最新規劃2008年年2月月開始進行搬遷，旨在恢復古城墻貌；大同市東、西、南、北建設四大安置新區，分別位于御河西岸、西環路西側、南環路南側、站東大街兩側，由被拆遷戶自主選擇新居；拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補貼搬遷費用和超出部份面積的結算。大同市古城改造范圍大同市古城改造范圍。11貨運方式情況貨運方式情況往內蒙呼市、包頭往內蒙呼市、包頭大同經濟開發區（湖東片）大同經濟開發區（湖東片）大同機場大同機場古城改造古城改造限制大車限制大車紅線紅線大同交通網絡較全，鐵路、京大、大運高速、208和109國道、大同機場等綜合構成大同和外部聯系的物流立體網絡；大同物流基本以汽運為主12、，因其時間快捷、成本低而獲得物流市場絕大部份的份額；大同煤以鐵路輸出為主，由于鐵路貨運需要報批手續多而且時間長，故鐵路運輸基本退出主流物流市場的競爭；航運因大同機場規模小，航線少（主線只飛北京、廣州、上海、長治），所以航運業務基本上是先飛至太原，再由汽運至大同。大同市現有貨運以汽運為主，航運略有增加趨勢，煤基本以鐵路輸出為大同市現有貨運以汽運為主，航運略有增加趨勢，煤基本以鐵路輸出為主要方式主要方式。往北京、太原往北京、太原12物資流通情況物資流通情況往內蒙呼市、包頭往內蒙呼市、包頭大同是礦產資源豐富的城市，所以重型設備和汽配在大同有較大型的專業市場集散地；內蒙物流以呼市和包頭為龍頭，在內蒙與13、京津之間是必需經過大同的，所以內蒙的物流都要經過大同運輸出入境；由于太原是省會，物流業內資源最多，所以大同往山西省內各城市的物流都通常先運往太原集中再分流；石家莊是河北省會重要貨物集散地，也是華北地區中南部商貿中心和面向“三北”地區的重要商埠，。大同市現有物資流通以汽運為主要方式，大同航運貨流量以廣大同市現有物資流通以汽運為主要方式，大同航運貨流量以廣州線路海鮮，煤以鐵路輸出為主要方式。州線路海鮮，煤以鐵路輸出為主要方式。往北京、太原往北京、太原 地點方向北京、天津、上海呼市、包頭太原石家莊廣州、深圳大同輸入重型設備、汽配、電器、服飾等肉類為主服飾、小商品 設備、建材家具、小電器、服飾、建材、14、海鮮等大同輸送橡膠蔬菜果品、小百貨、鋼材轉運至山西省內其他城市的各類物資牛奶 山西各類物資13報告思維導圖報告思維導圖城市背景與宏觀環境西南環路商圈大慶商圈大同市市區商業概況東關商圈城市商脈與商業地產大同市商業客戶研究三大商圈綜合分析14大同市商業現狀：商業網點建設已重新布局，由于大同市商業現狀：商業網點建設已重新布局，由于20082008年年2 2月舊城改造使現有商業網點已拆或待拆，最新規劃有待進一月舊城改造使現有商業網點已拆或待拆，最新規劃有待進一步明確。步明確。現有商業設施初步滿足商業活動需求，但缺乏商務主導型商業功能區，無形成中央商務區及國際化、現代化設施商務區由于拆遷使原市場規劃打亂15、，新商業網點規劃建設待政府明確。東關商圈以云中商城、小商品市場、海盛、海辰、春毅電器等組成西南環路商圈以藍天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發、和平五金等組成大慶商圈以現代大世界、九洲、通用物資、振華等組成商業狀況商業狀況東關商圈東關商圈西南環路西南環路商圈商圈大慶商圈大慶商圈15商圈劃分商圈劃分板塊區域傳統三大商圈之首東關商圈大慶商圈西南環路商圈地理位置萬壽路及御河橋對岸延伸局部大慶東路及向十里店延伸局部西環路及南環路各項目名稱海辰、海盛、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業市16、場10個現代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿市場、九洲鋼材市場、九洲商貿城（經營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等西環路上的和平五金機電批發市場（同左公路）和振華蔬菜批發市場；南環路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿大樓、華聯等。經營業態以零售為主，檔次較低。服裝、煙酒、食品、電器、建材等31大類、24300多個品種，區域商業規劃面積幾十萬平米。以批發為主。建材、家裝、燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。個體規模也較大型，一般都在一、二百畝占地規劃以上。西環路以批發為主，南環以零售為主。17、經營以五金機電、蔬菜、水果、調味、干貨、燈飾、家裝等為主。近況由于大同新規劃的執行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業市場都待拆除或調整，但詳細情況有待進一步政府明確。經營情況非常良好但較雜亂，特別是大同出了相關限制大車及畜力車進入市區的規定后，該區域交通混亂情況較為明顯。振華是市區范圍是比較成功的專業市場。規模較大的，經營品種多，貨流量大。但要搬至大塘路段。特點傳統繁華經商區域非常有人氣，由于規劃變動，經營者人心不定但也愿意繼續在此經營，就近有最新的東信永康和御鑫商貿城均招商大部分完成。因在市區物流并不便利。也是傳統的批發集中區域，有部份市場需要按政府規劃調整需要拆除，如現代大世界的舊18、場。新場正在招商，在今年十月開始正式經營。物流便利。較為規范，規模適中，也有物流利。但因規劃的有待政府明確，所以存在不穩定因素。16商業數據情況商業數據情況商圈名稱名稱位置位置租售情況租售情況備注備注東信商貿城萬壽路規模3.5萬平方米，臨街門面:上下兩層327,售價300萬,租金24萬/年。商場內鋪位已全部租滿，年租金1.4萬。免收第一年物業管理費。只租不售本地人開發御鑫商貿城萬壽路場內鋪位一層可售（30年租賃權）,二、三層只租不售。一層售價1.2萬2.4萬/，現已大部分售出。商場與業主簽,五年期限,首年返總價的8%,此后每年遞增1%,五年共返還50%。臨街門面:面積68、售價2.3萬/,已售19、完。租金：1萬/年左右，物管費0.4元/天/2008年9月開業 投資商為北京人東關電器城萬壽路手機區：按柜臺數收取租金，6000元/個/年，管理費480元/年，位于一層，約150個柜臺。電器區：租金第一年1萬元，之后按22.6萬元/年。位于一層，約50個位置，約15/個。窗簾布藝：位于二層，鋪位已招滿。只租不售 每層約3000 13403611168百貨商廈 布藝城萬壽路一層：拐角10的鋪位年租金2萬；三層設為倉庫。二層：鋪位面積35,年租金約4.5萬；柜臺(長約3米)年租金4000元。現商場內已租滿，無管理費。屬于云中商城 只租不售海盛服飾商廈萬壽路共五層，每層150240個鋪位不等。一層420、.8元/天，二、三層3.3元/天，無管理費。2006年4月開業0352-6081848海辰批發市場萬壽路整個市場共500余鋪位，總面積2萬。銷售30年租賃權，僅限一層。管理費0.4元/天。一層租金1.52.2元/天；二、三層租金11.2元/天。0352-7559222城中城家具城御河橋東 前廳租金70元/月，后廳租金60元/月，現已租滿。庫房10元/月。只租不售 0352-6204178大同市區專業類市場租售：東關商圈現有大型專業市場有七個，大同市區專業類市場租售：東關商圈現有大型專業市場有七個，流通種類有小商品、食品、服飾內衣、針紡、床上用品、鞋、流通種類有小商品、食品、服飾內衣、針紡、床上21、用品、鞋、電器、手機等電器、手機等17商業數據情況商業數據情況商圈名稱名稱位置位置租售情況租售情況備注備注西南環路萬佳燈飾 新建西路 面積不等,30的鋪位租金1.5萬/年.無其它費用.只租不售華聯商廈 新建西路臨街門面14B號:上下兩層240,售價600多萬,年租金68萬。臨街門面16B:上下兩層240,年租金68萬。臨街商鋪銷售，因壓紅線問題給停工。藍天山鷹 新建西路一層：約500個鋪位，面積約45，年租金80009300元。二層：年租金約1.1萬。一、二層客流量大。三層：鋪位空，無客流。只售8年優先租賃權，收費1.8萬城區集貿 新建西路 鋪位面積約4/個,年租金8000左右。無管理費。只租22、不售每層約3000振華蔬果批發南環路 鋪面約10/個，年租金12000左右。只租不售大慶現代大世界大慶路鋪面面積約20至100/個不等，家具方面租金：一層，4050 元/月。二層35元/月。裝修建材方面租金：一層，3238元/月只租不售西南環路西南環路商圈以藍天山鷹小商品為代表，華宇購物中心和萬佳商圈以藍天山鷹小商品為代表，華宇購物中心和萬佳燈飾、振華蔬果批發等其他業態組成，流通種類有日用百貨、燈飾、振華蔬果批發等其他業態組成，流通種類有日用百貨、小商品、燈飾、服飾內衣、蔬菜果品等小商品、燈飾、服飾內衣、蔬菜果品等18大同市三大商圈分析總結大同市三大商圈分析總結東關商圈東關商圈東關商圈東關商圈23、東關商圈東關商圈位于大同傳統貨物集散中心地帶，由十幾個專業市場組合而成，代表位于大同傳統貨物集散中心地帶，由十幾個專業市場組合而成，代表性商業有東信商貿、海盛、小商品、御鑫、春毅電器、海辰等，也是目性商業有東信商貿、海盛、小商品、御鑫、春毅電器、海辰等，也是目前大同市租金最高人流量最多的商業圈，批發和零售兼顧的城市級核心前大同市租金最高人流量最多的商業圈，批發和零售兼顧的城市級核心商圈。商圈。西南環路商圈西南環路商圈西南環路商圈西南環路商圈西南環路商圈西南環路商圈地處于西南城區，由西邊的大型振華蔬果批發、和平五金批發和新建地處于西南城區，由西邊的大型振華蔬果批發、和平五金批發和新建路藍天山鷹、24、華宇為代表的商業街組成，人流量很大，主要面對大同本路藍天山鷹、華宇為代表的商業街組成，人流量很大，主要面對大同本地零售受眾。地零售受眾。地處于大慶路干道上，以現代大世界、九洲汽配、通用物貿等組成，地處于大慶路干道上，以現代大世界、九洲汽配、通用物貿等組成，都是大型的專業市場。面向大同本地、內蒙的城市級專業商圈。都是大型的專業市場。面向大同本地、內蒙的城市級專業商圈。大慶商圈大慶商圈大慶商圈大慶商圈大慶商圈大慶商圈19多角度思索大同商機。多角度思索大同商機。商機商機分析分析取舊代新在原有東關商圈，舊場基本被周邊新起的場地或新建項目取代原有業態經營商戶，其他商圈沒有該類型商機。局部業態放大各業態中25、如小百貨、服飾較旺的行業檔次較低，難以承受過高的新場地經營成本；小電器、手機、鞋等行業較為蕭條；家具和建材方向在未來幾年倒是發展空間，但參考現有新場因處于培育市場期，經營商戶都較為痛苦。物流貨運基地汽運物流方面較為雜亂，市場上還有沒有該類大型現代的成熟專業物流區，規劃中有該類專業物流地塊但還沒見執行，如果拿地成本和區域均達到要求，這商機倒是可以考慮。投資空間20報告思維導圖報告思維導圖城市背景與宏觀環境城市商脈與商業地產大同市商業客戶研究大同市商業結論21大同市商業投資者、經營者分析大同市商業投資者、經營者分析專業市場開發商：東關商圈以五愛村（云中商城集團）投資為主，地均為租賃沒有產權。西南環26、路商圈華聯有產權外其他均為租賃。大慶商圈均為租賃沒有產權。開發商基本以本地人、北京人、江浙人組成。商鋪主要購買群體為投資者，由當地人和北京人組成。對總價的承受能力較強，愿意放租獲得長期收益。可銷售商業面積在200-350200-350平米（上下二層），總價在平米（上下二層），總價在300-600300-600萬萬元內的商鋪是專業市場投資額，市區內一般臨街商鋪的售價在70007000元元1000010000元元/平之間平之間。銷售三十年經營權的商鋪在1200012000元元/平左右平左右。商鋪求租區域分布明顯，一般傾向于首選東關商圈，其次為藍天山鷹商業片區。經營者在新開場的租賃成本在1 12 227、元元/平方平方/日之間日之間，成熟市場或良好區域的成本在4 4元元/平方平方/日左右日左右，場地經營成本相對現有競爭不算沉重。經營者較關注最新的政府商業規劃和舊城改造情況，因為都未有進一步明確。商業投商業投資者、資者、經營者經營者大同市商業客戶22大同市商業投資者、經營者、消費者的分大同市商業投資者、經營者、消費者的分析結論析結論大同商業投資者有較高支付能力水平，而且愿意長期放租保值，。大同商業投資者有較高支付能力水平，而且愿意長期放租保值，。經營者都有較長的本地經商經驗，區域性較強，受引導性方面較弱。經營者都有較長的本地經商經驗，區域性較強，受引導性方面較弱。大同當地消費者的消費層次還處于較28、低水平，憑借有針對性的、創大同當地消費者的消費層次還處于較低水平，憑借有針對性的、創新的營銷活動，刺激、挖掘消費群體，提升市場關注度，應可達到新的營銷活動，刺激、挖掘消費群體，提升市場關注度，應可達到促進銷售和經營作用。促進銷售和經營作用。大同市商業客戶23SWOT分析分析優勢：1、區域性物流資源還有較大發展空間；2、大同因開采礦產資源給當地人帶來的財富；3、當地商業盡管有了明顯提高，但商業檔次還是較大提升空間。大同市商業大同市商業SWOTSWOT分析分析。劣勢：1、大同市區固定人口為58萬，消費力有限；2、大同的礦產資源的開發給當地環境的負面影響，對于未來當地長期投資帶不良陰影；3、大同是北29、京官場的后花園，涉及利益較復雜，容易給正規操作帶來不必要的麻煩。機會：1、2020年計劃人口將達到135萬以上以及旅游業帶動的商機會帶不少生機；2、舊城改造和商業的重新規劃帶的新的商機；3、08年9月1日取消工商管理費引發的新一輪經商熱潮的商機。威脅：1、現正進行改造和規劃停止；2、大同煤受到政府負面政策調控。24可類比商業項目投資分析。海辰專業批發市場可類比商業項目投資分析。海辰專業批發市場項目于項目于20052005年建成，占年建成，占地面積約地面積約60006000多平米，地上三層，地下一層。總建筑面積約多平米，地上三層，地下一層。總建筑面積約2 2萬平米，萬平米，總營業鋪位面積約總營業30、鋪位面積約1200012000平米，總商戶約平米，總商戶約650650個個可類比商業本項目投資總成本估算如下序號項目成本總額（萬元）單位面積成本 （元/）一土地成本308.54二前期費用197.5三基礎設施費95.1四建筑安裝費803.25五配套設施費52.76六物業管理基金16.06直接費合計直接費合計1952.561952.56七不可預見費29.46八品牌使用費64.26九管理費用44.2十銷售費用74.76十一財務費用42.21投資總成本投資總成本1728.121728.1225根據上述投資成本及銷售收入預算，本項目的財務指標如下可類比商業財務效益分析財務效益分析序號項目名稱金 額（萬元31、）1銷售收入1035462投資總成本71803.41萬元3營業稅及附加5757.16萬元4稅前利潤25985.43萬元5稅前利潤率36.19%6所得稅8575.19萬元7稅后利潤17410.24萬元8稅后成本利潤率24.25%9稅后投資利潤率121.18%26建議建議暫不界入大同物流專業市場開發暫不界入大同物流專業市場開發1、現有商業規劃局勢不明朗，政府邊做規劃邊改造會帶來不必要、現有商業規劃局勢不明朗，政府邊做規劃邊改造會帶來不必要的損失。的損失。2、大同整體物流專業市場并沒有特別明顯的硬傷，但也沒有找到、大同整體物流專業市場并沒有特別明顯的硬傷，但也沒有找到明顯的商機。明顯的商機。3、中國現有經濟并不良好，前景不明確，大同的經濟也受此影響。、中國現有經濟并不良好，前景不明確，大同的經濟也受此影響。大同市商業結論27ENDEND