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1、市場及產品分析一、基地資源分析1、基地經濟技術指標總用地面積：9500平方米規劃總建筑面積：約5萬平方米主要建設內容：商業辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關配套設施，其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%。2、基地環境如圖所示，地塊位于鼓樓區中山北路與樂業村路交叉口南側。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂部，東向鄰近湖北路。地塊西側的中山北路是南京城區主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位置，商業氛圍濃厚，配套齊全。基地上建筑包括商業門面、多層及單層住宅，未拆遷。二、項目SWOT分析及項目定位1、SWOT分析S（優勢） 主城中心，區位優勢明顯；位于湖南2、路商業圈核心，商業氛圍濃厚，人氣聚集力強；城市快速干道，路網發達，交通便利；鄰近鼓樓中心成熟生活密集區，人文環境好。W（劣勢）項目車位數量略有不足，較難滿足后期需求；自2001年取得土地至今已6年，土地年限縮水；緊鄰的大方巷加油站影響項目形象；緊鄰城市內環干道，噪音、尾氣污染較大。O（機會）南京城市中心區域土地出讓稀缺，未來同質物業上市量有限；湖南路商業圈輻射范圍不斷擴大，檔次提升；樓市行情整體走高，主城中心樓盤關注度提高。T（威脅）現階段區域內上市同質物業競爭激烈；區域內競爭項目包裝宣傳好，工程進度優于本項目；基地拆遷存在不可確定因素影響；絕版地段造成高單價，市場接受度存在風險。由分析可知，3、本項目最大的優勢在于地處南京城市中心區域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業、生活、休閑、購物、娛樂等設施，項目的主要威脅來自現階段上市的同質物業對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進度的影響。如何有效減小競爭風險，發揮項目特色從而追求利潤最大化是項目定位方向所在。2、項目市場定位項目市場定位，需要總體上為項目面市尋求一個切入口。根據項目實際情況，市場定位思考如下：居住、商務、休閑、購物優質生活圈地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側，商業發達和人氣充足是主要特征和先天優勢。充分利用這種特征，將其轉化成南京主城稀缺地段的優質資源，打造一個集居住、商務、休閑、購物功能于一體的4、生活圈。3、項目產品定位本項目建設內容批復為商業辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%）。地塊周邊樓盤產品一覽：項目名稱定位中環國際廣場MOHO式寫字樓+豪華酒店式公寓江蘇議事大廈LOFTEL星級酒店式商務寫字樓+高投資回報商務辦公萬豪中心公寓豪華公寓+高投資收益銀河國際廣場蘇寧銀河購物中心+國際頂級寫字樓+索菲特五星級酒店金山大廈5A級寫字樓由此可見，區域內物業類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。綜合本地塊特征，產品定位思考如下：湖南路商圈時尚生活特區項目所在區域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個標準的“優質生活圈”。本項目需依托湖南路商圈資源5、，打造一個適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時尚生活特區。建議本項目依托湖南路商圈成熟的商業配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時提升其投資價值，兼考慮部分商務功能。4、項目客群定位房地產項目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。 主力客群中青年城市中產階級在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現代生活方式，事業處于高速發展期，經濟較強的中青年，年齡在30-45歲，他們的購房目的是居住和投資并重。 輔助客群投資者投資者看中的是本項目絕版地段帶來的廣闊投資前景，適合高端居住、商務辦公，擁有較豐厚的資金回報。 延伸客群SOHO型辦公、特立獨行但經濟實力較強的年輕人或年輕6、家庭交通便捷、商務資源豐富、辦公成本相對較低，將會吸引部分SOHO型辦公企業，經濟實力較強的年輕人或者年輕家庭對這類高端、時尚、便捷的公寓類物業接受度較高。三、典型案例研判1、中環國際廣場項目概況n 總用地面積：10019.6平方米n 總建筑面積：121732平方米n 物業類型：1-8層為商業樓（層高4.5米），建筑面積23661平方米；9-22層為商務辦公樓（層高3.15米，無梁板），建筑面積26222平方米；23-49層為酒店式公寓（層高3.15米，無梁板），建筑面積45204平方米戶型設計 中環國際廣場酒店式公寓位于23-50層，共750套，為48、60、65平方米的酒店標間式設計。銷售7、情況入網總套數可售套數認購套數成交套數銷售面積均價銷售率750套346套17套387套24008.111782元/51.6% 中環國際廣場2006年9月開盤至今近8個月，成交387套，銷售面積24008.1，日成交套數1.6套，去化情況良好； 中環國際廣場整盤均價從開盤的11073元/上漲到11782元/，2007年4月當月均價已達到12268元/，銷售價格持續走高。2、萬豪中心公寓（乾康）項目概況萬豪中心公寓由南京中商房產開發有限公司和江蘇乾康房地產實業有限公司聯合開發，目前在售部分為乾康。萬豪中心公寓共54層，19層為商用房，10層以上為住宅樓。戶型設計該項目住宅分為兩種戶型：一室一廳，建8、筑面積包括：38、40、42、48、51、64、66平米，總戶數約500套；二室一廳，建筑面積包括：59、62、64、70、75、102平米，總戶數約210套。一室一廳戶型是該項目主力戶型，占套數比例約70%。銷售情況入網總套數可售套數認購套數成交套數銷售面積均價銷售率710套487套65套157套8534.1812968元/22.1% 萬豪中心公寓（乾康）2006年12月16日即入網備案，成交157套，銷售面積8534.18，日成交套數1.3套； 萬豪中心公寓（乾康）2007年4月以整版報廣宣傳2007年4月6、8日正式開盤，兩周成交37套，日成交套數提升至2.3套； 該項目整體均價為1299、68元/。四、地塊產品建議1、戶型面積區間主要競爭項目的戶型面積掃描：項目名稱戶型面積（）中環國際廣場酒店標間式48、60、65萬豪中心公寓一房一廳、二房一廳38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102江蘇議事園酒店標間式50-69龍吟廣場一房一廳、二房二廳、三房二廳39、42、121、253虹橋新城市中心挑高50-90木馬公寓一房一廳、二房一廳27、40、53、75金輪國際廣場酒店標間式56、93、123、126約瑟夫公寓酒店標間式31、41、43、47主要競爭項目中，酒店式公寓或辦公項目均采用酒店標間式的戶型設計，公寓項目以一房一廳、二房一廳為主，整體面積10、區間以40-60平方米為主；一房一廳、二房一廳的戶型設計具有較好的居住性和親和力，是公寓類物業普遍采用的設計，通過控制主力面積，確保主力總價的市場抗性較低。建議本項目戶型設計：一房一廳為主，40、50；二房一廳為輔，65、70。2、交付標準主要競爭項目交付標準掃描：項目名稱交付標準中環國際廣場精裝修萬豪中心公寓精裝修江蘇議事園精裝修龍吟廣場精裝修/毛坯虹橋新城市中心精裝修木馬公寓精裝修金輪國際廣場精裝修約瑟夫公寓精裝修本項目主要競爭項目均采取精裝修作為交付標準。精裝修產品優勢： 有利于忽略毛坯房價格，并將裝修成本分攤到按揭貸款中； 保證工程質量，避免業主施工對建筑主體的損害以及相互干擾的問題；11、 適應現代城市塊節奏生活需要，特別針對小面積戶型，會有越來越多的人對已經裝修可以買后即住的房屋感興趣，體現了社會化服務發展趨勢； 采用個性菜單的方式，業主可以根據菜單進行選擇，組合，然后一次性裝修到位，體現裝修的個性化，避免裝修出現工業化的單調； 精裝修產品可以迅速進入租賃市場，更受投資者青睞。建議本項目以菜單式精裝修。建議采取如下幾種方式：委托設計幾種室內裝修方案，供業主選擇；選幾家裝飾企業，提供裝飾樣板房，標出綜合報價和分項報價，供業主選擇，或參考；業主挑選裝飾方案并可做適當修改或另提設計方案，最后確定裝飾定單。3、樣板房設計兩至三套裝修方案，分別適用于不同的 購買人群，給前來咨詢看房的客12、戶以直觀的介紹。樣板房裝修住建方案駐建議分為如下幾種：適合居住的：強調人居環境，空間合功能相協調。提高空間利用效率。體現小空間大房間的感覺。適合以辦公為主，居住為輔的 ：現代簡約，滿足辦公需要，有足夠的儲藏空間，精致的衛生間。 樂業商城可行性研究 項目財務分析及評價緒言：本報告的財務測算是秉著謹慎與負責的態度，在現有資料基礎上進行調查、估算、分析和預測后得出的。鑒于目前的客觀條件和市場的實際情況，有必要對報告的有關問題進一步作出說明，1、我們所進行的財務測算是建立在最新的市場調研基礎上的，各種費用估算及效益評價具有一定的可信度與參考價值。2、本報告在測算數據時，一方面充分了解了當前宏觀和微觀的13、房地產市場和鼓樓未來發展規劃，同時對未來市場中短期地演變進行了科學地預測，結合制定了多種市場策略。為了保證開發的每一環節都優質高效，我們需組建一支高素質、高水平的工程管理隊伍，以及聘請了高水準的專業房地產經紀公司操作項目，這將大大有利于規避不可預見風險。降低開發成本，同時緊緊地抓住市場機會，增加銷售收入，達到先前制定的盈利目標。3、由于車庫目前是否銷售不明確，在價格和利潤測算中，未將地下車庫納入銷售計劃。& 項目經濟指標編號項目單位數量1占地面積平方米95002總建筑面積平方米55000其中1商業建筑面積平方米240002.商住、公寓建筑面積平方米300003車位個滿足規劃4容積率/55建筑高14、度米806綠地率/307覆蓋率40%& 項目建議銷售價格測算就本項目而言，最終拿利潤率同預計項目銷售均價存在密切聯系，本項目建筑主體物業預計包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預計銷售均價14000元/平方米。項目裙樓商業（1-4層）均價保守預計25000元/平方米。樂業商城銷售總價測算表分類可售面積（萬平方米）建議銷售單價銷售收（萬元）商住、公寓（精裝修）314000元/平方米42000商業用房（1層）0.642000元/平方米24000商業用房（2層）0.625000元/平方米15600商業用房(3層)0.618000元/平方米12000商業用房（4層）0.15、615000元/平方米9000總銷額102600& 項目開發成本、費用分析本項目總投資費用主要分為直接費用和間接費用：直接費用有土地成本、勘查設計和前期費用、建筑工程造價費用及配套建設費用，間接費用包括財務費用及不可預見費用。樂業商城開發成本、費用分析表實際成本計劃控制情況(+表示費用增加，費用減少）備注編碼費用名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元）樓面造價（元/m2)比例（%）費用標準費用或造價ztz項目總投資48894zjf直接費420321一、土地費用26000含拆遷費2二、勘察設計和前期費11822.1交通管理費4參考，0.8元/M22.2圖紙審查費7參考，1.2元/M2，按建16、面2.3地質勘察費202.4建筑設計費2502.5市政公用基礎設施配套1362.6測繪放線費82.7建筑工程招投標費26按工程造價的0.18計提2.8監理費742.9安全質量監督費75按工程造價的0.5計提2.10質檢費18按工程造價的0.12計提2.11散裝水泥保證金11參考，2元/M2，按建面2.12白蟻預防費13參考，2.3元/M2，按建面2.13三通一平費330參考，60元/M22.14自來水管網建設工程費210商業38元/M23三、建筑工程造價14850參考，2700元/M2jjf間接費68624物管維修基金30785管理銷售財務費用33385.1開辦和管理費743工程總價5計提5.17、2銷售代理費1539成交總價1.55.3銷售推廣費1026成交總價15.4前期物業管理費30工程總價0.2計提6不可預見費用446工程總價3計提& 項目銷售稅金及附加測算樂業商城銷售稅金及附加一覽表序號類別計算依據交納金額（萬元）1營業稅57052城市維護建設稅營業稅*7%3993教育費附加營業稅*3%1714教育專項基金營業稅*4%2285防洪工程維護費銷售收入*110266印花稅銷售收入*0.0551合計7580& 項目土地增值稅測算樂業商城土地增值稅測算序號類別計算依據交納金額（萬元）1銷售收入1026002扣除項目金額662532.1開發成本及相關費用488942.2銷售稅金及附加7518、802.3其它扣除項目取（2.1）項2097793增值額363474增值率（3）/ (2)55%5增值稅率30%（存在避稅）6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）10904& 資金損益表資金損益表序號項目名稱計算依據金額（萬元）1銷售收入1026002總成本費用488943銷售稅金及附加75804土地增值稅109045利潤總額（1-2-3-4）352216所得稅（5）*33116237稅后利潤（5）-（6）23598本項目稅前利潤總額為：35221萬元本項目稅后利潤總額為：23598萬元本項目稅前直接投資成本利潤率為：72本項目稅后直接投資成本利潤率為：48.2以上指標與19、同類房地產項目相比，可以看出本項目的靜態經濟效益指標良好，項目可行。& 項目銷售價格敏感度分析項目名稱（單位）金額5%-5%10%-10%商業用房（元）2500026250237502750022500商住、公寓（元）1400014700133001540012600銷售收入（萬元）1026001071009690011220091800銷售稅金及附加（萬元）75807913715982906782土地增值稅（萬元）10904120659433133818117利潤總額（萬元）3522137980317274110728600所得稅（萬元）116231253310470135659438稅后利潤總額（萬元）2359825446212572754219162稅前直接投資利潤率7277.265.383.239.623